CC BY
10
ИПОТЕКА
БАНК "АРКАДА": ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
А. Т. ЕВТУХ,
доцент Волынского государственного университета
им. Леси Украинки
Одной из важнейших задач банковской системы является осуществление инвестиционной деятельности. К сожалению, сегодня в странах с постсоциалистической экономикой только незначительное количество банков занимается реальным инвестированием. Акционерный банк "Аркада " - один из первых банков, который на протяжении нескольких лет успешно осуществляет финансирование развития жилищной сферы экономики. В данной статье исследуется опыт работы банка и его социально-экономическое значение.
Социально-экономический аспект жилищного строительства
В жизни человека жилье занимает одно из важнейших мест. От решения жилищной проблемы зависит реальное благополучие людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивы поведения. Эта проблема непосредственно связана с демографическими задачами, которые сегодня крайне актуальны для стран с переходными экономиками.
С экономической точки зрения развитие жилья - одно из главных направлений в общей системе воспроизведения рабочей силы. Жилищное строительство дает толчок развитию широкого спектра экономики: от оживления индустрий, непосредственно связанных с жильем, до развития сопутствующих областей хозяйствования.
Надо учитывать, что только прямые поставки для жилищного строительства осуществляются предприятиями более чем 30 областей хозяйствования. Общеизвестно, что создание одного рабочего места в строительной области создает еще 5 - 6 рабочих мест в других отраслях хозяйствования, а каждая гривна инвестиций в жилую сферу дает возможность получения в народном хозяй-
стве добавочной стоимости на сумму от трех до пяти гривен.
Однако, несмотря на значимость и необходимость финансирования строительства жилья, коммерческие банки очень осторожно подходят к этому вопросу.
Причиной такой ситуации является специфика жилищного инвестирования. Известно, что основными показателями, которые характеризуют процесс инвестирования, являются: величина дохода, период окупаемости вложений и риски инвестора. Практика показала, что в переходных экономиках строительный рынок характеризуется высоким уровнем инфляции, ростом цен на стройматериалы и земельные участки, нестабильными доходами при высоких рисках. Капитал в таких условиях, как правило, находит применение в сферах с высокими прибылями, быстрым оборотом и незначительными рисками. В связи с этим коммерческие банки отдают предпочтение "коротким" деньгам. К таким банкам в начале 1990-х годов относился и акционерный банк "Аркада".
АКБ "Аркада": эволюция банка
Еще в 1993 году АКБ "Аркада" был обычным коммерческим банком, который покупал относительно дешевые средства у больших финансово-кредитных учреждений с целью их перепродажи меньшим банкам и предоставления краткосрочных кредитов торговым предприятиям.
Однако в конце 1993 года строительные компании, которые учредили банк, начали остро ощущать недостаток заказов. В то же время стало понятно, что государство не в состоянии платить за свои заказы строителям жилья в предшествующих объемах и не может обеспечить население бесплатным жильем. Таким образом, члены соро-
катысячного коллектива предприятий "Киевгор-строй" попали под угрозу потери работы.
Руководители банка стали искать источники финансирования деятельности строительных предприятий и обратили внимание на то, что показатели денежного оборота вторичного рынка жилья в г. Киеве измеряются многими сотнями миллионов долларов в год при стабильном спросе на жилье со стороны населения.
В этих условиях специалисты банка "Аркада" и холдинговой компании "Киевгорстрой" приступили к разработке и осуществлению программы "строительство жилья за счет средств населения". В соответствии с данной программой на первых порах существовало два варианта приобретения жилья:
- накопление квадратных метров на протяжении нескольких лет;
- инвестирование конкретной квартиры в процессе строительства.
Накопление квадратных метров
В соответствии с этим вариантом, инвестор может накапливать метры, не закрепляясь за конкретной квартирой. Накопление может осуществляться на протяжении неопределенного времени. Эта программа удобна для клиентов, которые не сразу могут проинвестировать необходимое количество метров. В дальнейшем накопление может перейти в закрепление его за конкретной квартирой.
Инвестирование конкретной квартиры в процессе строительства
Этот вариант дает возможность выбрать квартиру в доме, который строится. При инвестировании не менее 30% общей площади он дает возможность закрепления за этой квартирой и ежемесячного инвестирования равными частями той площади, которая осталась, по цене на день оплаты. За 3 месяца до сдачи дома необходимо проинвестировать 100% общей площади.
В зависимости от этажа цена одного квадратного метра жилья может быть выше или ниже базовой (от 5 до 10%).
В соответствии с этими вариантами началась плодотворная работа АКБ "Аркада" и строительных предприятий. Как результат, уже в 1996 году появился первый дом, построенный на средства населения.
Данная схема инвестирования развития жилья была Похожа на схемы работы некоторых финансово-строительных компаний: банк аккумулировал средства инвестора, использовал их в интересах клиентов и обеспечивал финансирование строительства жилья.
Совместная работа банка "Аркада" и холдин-
говой компании постоянно прогрессировала и уже в середине 1990-х годов банк начал предоставлять долгосрочные жилищные кредиты населению сроком до 5 лет.
Долгосрочное кредитование покупки жилья, которое строится
Сегодня АКБ "Аркада" предоставляет кредиты на строительство жилья под залог этого жилья на срок до 30 лет. Первый взнос инвестора должен составить не менее 30 - 35% стоимости жилья. Далее, до введения в эксплуатацию дома, заемщиком выплачиваются только проценты, а после сдачи в эксплуатацию начинается равномерное поквартальное погашение кредита и процентов. Чтобы защитить себя и вкладчиков от инфляционных потерь, банк предлагает специальную расчетную единицу "Один".
На привлеченные суммы взносов и выданные кредиты проценты начисляются в "Одинах". Процентная ставка для вкладчиков банка составляет 10% годовых в "Одинах", а процентная ставка для людей, которые получают в банке долгосрочный кредит на строительство жилья, - 10,5%.
Сумма процентов за пользование кредитом, который подлежит выплате заемщиком, рассчитывается на дату оплаты таким образом:
п „ п N
вОдин - К-Один х х д" ■
где: В0дин- сумма процентов за пользование кредитом, рассчитанная на дату уплаты (в Один);
К0дин - остаток задолженности по кредиту (в Один);
П - процентная ставка за пользование кредитом в соответствии с условиями кредитной сделки;
N - количество дней, за которые начислены проценты;
Д - количество дней в году (принимается за 365 дней).
Надо отметить, что "Один" не является средством платежа. Его курс определяется банком в гривнах и корректируется соответственно индексу инфляции. Расчет "Один" осуществляется каждую неделю.
В 2001 году стоимость займа составляла в среднем 18 - 19% годовых при начислении в гривнах.
С развитием жилищного ипотечного кредитования банк "Аркада" мог столкнуться с проблемой ликвидности. Это было бы естественно, так как любая целевая или депозитная модель, которая осуществляет долгосрочное кредитование, ограничивается размерами сбережений вкладчиков. Решение данной проблемы стало возможным благодаря проведению специального эксперимента
на базе "Киевгорстрой". Он заключается в привлечении средств населения и субъектов предпринимательской деятельности на долгосрочные пен-сионно-сберегательные вклады в АКБ "Аркада", что значительно расширило ипотечное жилищное кредитование. Расширение ресурсной базы позволяет банку увеличить срок предоставления кредита до 30 лет, что делает его для заемщика более доступным. По мере накопления опыта банк "Аркада" начал осуществлять кредитование покупки жилья, которое строится, и в других городах Украины.
В 2001 году деятельность банка "Аркада" по долгосрочному кредитованию населения получила дальнейшее развитие в направлении создания рынка вторичных ипотечных обязательств. Банк стал инициатором программы по выпуску ипотечных ценных бумаг, которые поступили в оборот в августе 2001 года. Участниками программы являются АКБ "Аркада", заемщики по ипотечным кредитам, ООО "Аркада-фонд" и инвесторы - собственники ипотечных облигаций. Эмитентом облигаций является общество "Аркада-фонд", которое выпустило именные процентные облигации в бездокументарной форме со сроком обращения три и шесть месяцев, со ставкой соответственно 21 и 23% годовых и номинальной стоимостью 100 гривен. Общий объем эмиссии - 9 млн гривен (1,7 млн дол. США). За счет средств, полученных от размещения облигаций, общество получает в АКБ "Аркада" право требования по ипотечным кредитам, которые выданы физическим лицам на строительство жилья. Выплату процентов и погашение облигаций "Аркада-фонд" осуществляет за счет средств, которые поступают от заемщиков.
Таким образом, деятельность банка "Аркада" включает в себя элементы работы немецких строительно-сберегательных касс, американских кре-дитно-сберегательных ассоциаций, чилийских ипотечных учреждений и собственный опыт.
За период деятельности АКБ "Аркада" привлек в жилищное строительство более 360 млн. дол. США (табл. 1).
Таблица 1
Данные о привлечении средств в строительство жилья (в млн дол. США)
Годы 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 (11 мес.) Всего
Привлечено 12 43 34 50 57 77 86 359
За счет средств, привлеченных банком "Аркада", за пять лет было построено 1 002 000 кв. м жилья (рис. 1).
Начиная с 1998 года к программе долгосрочного кредитования присоединились почти 3 тыс. граждан. Банком выданы кредиты на сумму свыше 100 млн грн. (табл. 2).
350 300 250 200 150 100 50 0
йпЖШНйШИИ
1996
1997
1998
Рис. 1« Динамика объемов строительства жилья на средства населения, кото' рые привлечены банком (в тыс. кв. м)
Эффективность работы АКБ "Аркада"
Что касается эффективности работы АКБ "Аркада", то она во многом определяется способностью его руководства работать с разными видами рисков при размещении привлеченных ресурсов.
Спрос на жилье является основным фактором, который должен быть учтен при управлении рисками и на который, по возможности, должен влиять банк. Этот спрос определяется многими условиями, среди которых платежеспособность населения, цена жилья, его качество и другое. Рассмотрим основные из них.
Платежеспособность и кредитоспособность населения - это те факторы, которые неподвластны влиянию финансово-промышленной группы "Аркада" - "Киевгорстрой".
Какие перспективы платежеспособности населения Украины? Тенденция, которая наметилась в экономике страны, свидетельствует о том, что платежеспособность ее населения постепенно возрастает. Таким образом, потенциальное стремление каждой семьи к улучшению жилья будет подкрепляться возрастанием кредитоспособности.
В переходных условиях экономики потенциальными покупателями жилья являются лица с относительно высоким уровнем дохода, и, прежде всего, предприниматели. В связи с этим государство должно способствовать развитию малого и среднего бизнеса в стране.
Цена жилья и его качество - условия спроса, на которые может влиять банк "Аркада" 1999 гооо вместе с холдинговой компа-
нией "Киевгорстрой". Это становится возможным благодаря объединению банка, строи-
Таблица 2
Данные о жилищных ипотечных кредитных операциях АКБ "Аркада"
Годы 1998 1999 2000 2001 год (на 01.12.2001)
Выдано кредитов Количество договоров Дол. США Количество договоров Дол. США Количество договоров Дол. США Количество договоров Дол. США
Всего 109 789 253.83 488 3 418 417.41 1375 8 384 245,07 915 8 166778,34
Возвращено в срок - - 18 178 659.09 99 1 004 838,06 137 1 192919,80
Возвращено досрочно 2 22 198,59 33 330 853,00 245 2 501 769,92 375 3 282 018.52
Просроченные кредиты (остаток на конец года) - - 1 484.12 8 3 603.14 46 12 544,23
Просроченные проценты по кредитам (остаток на конец года) - - 3 254.70 6 657.36 30 5 030,61
Кредиты, погашенные заемщиками путем самостоятельной реализации залога - - 15 74 765,64 47 224 859,69 36 177 336,54 1
Остаток на конец года 106 767 055,24 546 3 412 844.57 1577 8 153 400,98 1980 12 140 678.62
Удельный вес просроченных кредитов на конец года (в %) 0,01 0,04 0,1
тельных и научно-исследовательских предприятий в рамках единой производственной программы. Объединение финансового, строительного и интеллектуального капитала дает больше возможностей в управлении инвестиционными рисками, формировании рациональных технологических и кооперативных связей, в эффективном использовании научно-технического потенциала участников, их материальных, трудовых, технических и финансовых ресурсов, в повышении уровня конкурентоспособности строящегося жилья.
Холдинговая компания "Киевгорстрой" занимает около 40% строительного рынка жилья и, находясь в постоянном соревновании за качество и цену подрядных работ с другими объединения -
Рис. 2. Удельный вес ежеквартального платежа в сумме полученного кредита в зависимости от срока кредита
ми, умело создает внутреннюю конкуренцию между своими домостроительными комбинатами.
Взвешенная стратегия и системные маркетинговые исследования банка, направленные на глубокое изучение рынка жилья и оперативное реагирование на удовлетворение потребностей покупателей, обеспечивают стабильный спрос на продукцию "Киевгорстроя".
За счет применения гибких финансовых продуктов, которые учитывают потребности клиентов, банку "Аркада" удается снизить порог доступности к кредитам потенциальных заемщиков и тем самым повысить спрос на жилье как конечный продукт инвестирования. Примером является последовательное снижение величины
первичного взноса и увеличение срока, на который выдаются кредиты (рис. 2).
Достаточный уровень менеджмента банковской деятельности дает возможность руководству банка умело работать с типичными рисками, которые возникают при долгосрочном кредитовании.
Кредитный риск. Как считает руководство банка, управления кредитным риском удается достичь за счет следующих мероприятий:
1. Кредит выдается на инвестирование строительства жилья, которое становится залогом. Жилье, как известно, относится к базовым потребностям человека. Поэтому заемщик прилагает большие усилия к тому, чтобы не лишиться приобретенного жилья через несвоевременное погашение кредита.
2. Первый взнос заемщика составляет 30 - 35% стоимости жилья. Выполнение потенциальным заемщиком этого требования является частичным подтверждением его достаточной платежеспособности. Кроме того, в этом случае заемщик осознает, что в случае невозвращения ссуды он рискует потерять не только заложенную недвижимость, но и деньги, израсходованные им на финансирование строительства заложенного жилья.
3. Выполнение банком функций расчетного центра системы финансирования строительства жилья. Финансируя строительство жилья по доверенности своих заемщиков-инвесторов, банк обеспечивает целевой характер использования вложенных ими средств. Он имеет возможность влиять на соблюдение строителями ранее обусловленных требований относительно качественных характеристик жилья, которое сооружается, на своевременность завершения строительства и передачу его в собственность участникам программы, на контроль оформления и выдачу документов, которые подтверждают право собственности заемщика на заставленную недвижимость. Выполнение этой функции дает возможность банку иметь еще и дешевые кредитные ресурсы.
4. Значительный срок (до 30 лет) предоставления ссуды и гибкий подход к выплате процентов по ней. Чем больший срок, на который выдается кредит, тем больше количество платежей и, соответственно, тем меньше сумма одного платежа. Поэтому, чем больший срок, на который выдается кредит, тем легче заемщикам его погашать, а значит, тем ниже уровень риска невозврата такого кредита. Гибкий подход к выплате процентов также снижает риск невозвращения займа.
5. Страхование квартиры - объекта залога в страховой компании. Страхование объекта залога повышает вероятность возвращения займа, так как оно имеет значение не только для сохранности стоимости залога, но и для повышения психологической готовности заемщика работать в системе кредитования.
По нашему мнению, руководство банка смогло найти правильные мероприятия по управлению кредитным риском в условиях невозможно-
сти получения полной информации о кредитоспособности заемщика. Подтверждением этого является показатель просроченности кредитов, которые в АКБ "Аркада" составляют 0,1%, что на два порядка меньше среднестатистического показателя по Украине (табл. 2).
Риск процентной ставки. Проведенный анализ финансовой части программы, которая осуществляется банком, свидетельствует о том, что специалисты этого учреждения умело используют специальный показатель "Один", для того чтобы избежать риска потери прибыльности в условиях инфляции. Практика показала, что данный финансовый инструмент делает схему финансирования строительства жилья стабильной в долгосрочном плане.
Риск ликвидности. Управление риском ликвидности требует проведения ряда мероприятий, среди которых: определение возможной потребности банка в ресурсах, разработка стратегии мобилизации средств, диверсификация источников финансирования и др.
Работники банка всесторонне подходят к решению данных задач. Кроме традиционных источников банковских ресурсов (целевых вкладов и др.) в АКБ "Аркада" используются новые инструменты по привлечению средств: долгосрочные пенсионные сберегательные вклады (табл. 3) и облигации вторичного рынка ипотечных обязательств.
Таблица 3 Динамика привлечения средств по пенсионной программе (в дол. США)
Годы 1999 2000 2001 Всего
Полугодие 11 I II I II
Привлечено 26 443 193 331 319 335 400 165 466 613 1 405 887
Характерной особенностью всех обязательств банка являете» то, что они гарантированы ликвидной недвижимостью (ликвидной ипотекой). Основными преимуществами ипотечных ценных бумаг по сравнению с обычными банковскими депозитами являются:
1. Целевой характер вложения средств инвесторов в высоконадежные активы. Средства, вырученные от продажи ипотечных ценных бумаг, используются исключительно на приобретение наиболее высоконадежных активов - кредитов, предоставленных под залог недвижимости.
2. Исключительные права инвестора на активы. В случае банкротства банка-эмитента ипотечных ценных бумаг только инвесторы имеют право на соответствующие активы и доходы от них.
Механизм снижения рисков потери вкладчиками средств, переданных ипотечному финансовому учреждению, известен давно и с успехом используется во всем мире.
Таким образом, банк "Аркада" умело выполняет функции ссудосберегательного учреждения и клирингового банка, который дает возможность осуществлять эффективное финансирование недвижимости, обеспечивать доходные и надежные капиталовложения в жилищную сферу экономики.
Социально-экономическое значение банка
Уже то, что банк занимается инвестированием жилищной сферы, говорит о его значении в развитии экономики страны. В то же время значение общей деятельности АКБ "Аркада" и холдинговой компании "Киевгорстрой" состоит не только в том, что они оказывают содействие решению жилищной проблемы в стране, стимулируют развитие других областей хозяйствования, что опыт работы банка является существенным вкладом в дело создания ипотечного рынка страны, а и в том, что важнейшим моментом в их деятельности стало появление у населения Украины до-
верия, которое необходимо распространить на всю банковскую систему страны, без чего невозможно существование эффективной национальной экономики.
Очевидно, что развитие и совершенствование данной системы инвестирования будет обеспечиваться, прежде всего, дальнейшим стремлением руководителей банка и холдинга к достижению поставленных целей. Однако сегодня этого недостаточно, так как работа коллектива АКБ "Аркада" и холдинговой компании "Киевгорстрой" должна иметь реальную поддержку со стороны законодательных и исполнительных органов власти как на государственному уровне, так и на местах.
На наш взгляд, данную поддержку целесообразно осуществлять по таким направлениям: создание государственных гарантий по обязательствам, обеспеченным жилищной ипотекой; предоставление налоговых и других льгот инвесторам жилищного рынка; совершенствование рынка недвижимости, и, прежде всего, рынка земли; содействие развитию малого и среднего бизнеса в стране; создание и осуществление льготных программ ипотечного кредитования малообеспеченных семей, нуждающихся в жилье.
