CC BY
49
АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОЙ КОНТРОЛЬНОЙ ПРАКТИКИ ПО ВЫЯВЛЕНИЮ НАРУШЕНИЙ В УЧЕТЕ АРЕНДНЫХ ОПЕРАЦИЙ
Н.Г. Гаджиев1, д-р экон. наук, профессор С.А. Коноваленко , канд. экон. наук, доцент М.Н. Трофимов2, канд. экон. наук Н.В. Рожкова , канд. экон. наук, доцент Дагестанский государственный университет
Рязанский филиал Московского университета МВД России им. В.Я. Кикотя Академия ФСИН России
1(Россия, г. Махачкала) 2' (Россия, г. Рязань)
DOI: 10.24411/2500-1000-2020-11123
Аннотация. В статье исследуются основные ошибки и нарушения, выявляемые в ходе проведения контрольно-ревизионных действий при проверке арендных операций. Авторами рассмотрены наиболее типичные нарушения в бухгалтерском учете арендных операций, изучены основные правонарушения, связанные с арендой имущества.
В статье также особое внимание уделено методическим аспектам осуществления контрольных действий по установлению ошибок и нарушений в учете в сфере арендных операций.
Теоретической и методологической основой исследования явились работы как российских, так и зарубежных специалистов в области контроля и ревизии, бухгалтерского учета, нормативно-правовые документы по теме исследования.
Ключевые слова: арендные операции, типичные ошибки и нарушения, мошенничество.
Ошибки в бухгалтерском учете арендных операций могут оказать существенное влияние на формирование себестоимости изготовленной продукции и как следствие на итоговый результат деятельности организации в целом, так как расходы на аренду могут занимать существенную долю в совокупных затратах как промышленного, так и торгового предприятия. Условно все ошибки можно подразделить на два типа на нарушения в сфере реализации договорных отношений и нарушения методологии бухгалтерского учета арендных операций.
Наиболее часто встречающаяся методологическая ошибка в бухгалтерском учете лизинговых (арендных) операций связана с применением коэффициента ускорения амортизационных отчислений по сравнению с нормативными амортизационными отчислениями. Суть данной ошибки состоит в следующем, повышающий коэффициент организации применяют и в случае, когда применяют способ уменьшаемого остатка в бухгалтерском учете. Приме-
нение коэффициента ускорения при начислении амортизации линейным способом ПБУ 6/01 не предусмотрено [3, с. 44].
К наиболее типичным нарушениям в бухгалтерском учете и осуществляемых арендных операциях относятся:
- передача имущества в аренду с нарушением требований законодательства, с отсутствием согласия на передачу имущества со стороны его владельца либо при отсутствии надлежаще оформленного договора аренды;
- не предоставление заключенного договора аренды имущества в контролирующие органы для регистрации (данное нарушение характерно для договоров заключенных на срок не менее года);
- несоответствие заключенных договоров на аренду требованиям законодательства РФ;
- несоответствие фактически занимаемой площади и переданного в аренду имущества соответствующим условиям заключенных договоров;
- несвоевременное поступление арендной платы и неприменение проверяемым учреждением штрафных санкций за нарушение условий заключенных договоров;
- проведение восстановительных либо ремонтных работ предоставленных в аренду помещений за счет средств проверяемого учреждения или организации;
- передача имущества в аренду без проведения инвентаризации, либо при отсутствии актов-сверок расчетов с арендатором;
- постоянное пользование земельными участками без разрешения собственника;
- отсутствие индексации арендной платы по заключенным договорам;
- незаконный захват и использование гражданами и юридическими лицами земельных участков;
- не проведение пересчета стоимости арендной платы с учетом действующих кадастровых стоимостей для земель промышленности и иного специального назначения [1];
- непредъявление к уплате неустойки (штрафов, пеней) за нарушение сроков уплаты арендной платы;
- неправильное отражения корреспонденции счетов в регистрах учета и бухгалтерской отчетности;
- не отражение стоимости арендованных объектов основных средств на забалансовом учете организации;
- неприменение счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности» при отражении передачи лизингового имущества от лизингополучателя лизингодателю;
- неиспользование счета «Расходы будущих» периодов при равномерном включении арендной платы в себестоимость продукции (работ, услуг);
- нарушению договора лизинга в части начисления амортизации, ремонтных операций и налоговых обязательств;
- непроведение претензионно-исковой работы по взысканию задолженности по арендной плате [2, с. 313].
Основными правонарушениями, связанными с арендой имущества, является мошенничество в сфере недвижимости. В частности, к таким неправомерным действиям относятся следующие:
1. Неправомерная передача в аренду земельных участков. Передача земельных участков в аренду зачастую связана с широким перечнем рисков и как следствие в данной сфере присутствуют разнообразные неправомерные, а зачастую и незаконные схемы мошеннических действий. К наиболее типичным схемам следует отнести передачу земельного участка в аренду по договору, в котором заведомо указываются виды деятельности, которые запрещено осуществлять на арендуемом земельном участке, либо в договоре прописаны категории, которые не подлежат использованию в соответствии с целями заключенного договора аренды. При документальной проверки данных операций необходимо определить списаны ли расходы по аренде на себестоимость продукции (работ, услуг), отражена ли сумма НДС по арендным операциям, прошла ли оплата арендной платы в соответствии с договорами. В заключение необходимо установить отражены ли эти операции в регистрах бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности [3, с. 135].
2. Правонарушения с арендой недвижимости. Данная отрасль арендных операций наиболее подвержена противоправным явлениям, в следствии чего правонарушения в ней встречаются наиболее часто. К типичным правонарушениям, встречающимся в данной сфере, следует относить:
- аренду жилья, договор которой расторгается по желанию арендодателя по причине «наступления особых обстоятельств», из-за которых владелец жилья не может больше сдавать свое жилье. Данная схема может реализовываться в отношении одного объекта жилой недвижимости неоднократно (для решения данной проблемы важно осуществить предварительный контроль тщательно изучив договор аренды);
- аренду квартиры или дома, у которого есть еще владельцы, о которых арендодатель умолчал. После того как договор аренды был заключен, появляется второй собственник, который требует расторжения заключенного соглашения, так как он против сдачи жилья в аренду (например, в
связи с тем, что он не знал о том, что квартира будет сдана в аренду). Договор расторгается, но средства за аренду, как правило, не возвращаются.
3. Мошенничество при купле-продаже объектов недвижимости. Часть рынка недвижимости, на которой осуществляется процедура купли-продажи различных объектов недвижимости, как и часть рынка, на которой происходит аренда недвижимости, представляет собой достаточно привлекательный объект для мошенников. Одними из самых распространенных схем являются следующие:
- сделка по купле-продаже объектов недвижимости, у которых есть пользователь, временно утративший возможность пользования (например, находится в тюремном заключении или проходит службу в вооруженных силах). Такая форма мошенничества имеет максимальное распространение при продаже жилой недвижимости, относящейся ко вторичному рынку (для того, чтобы избежать таких проблем при приобретении имущества, следует проверить наличие лиц, временно выписанных из квартиры);
- сделки с приобретением квартиры в ипотеку. Как правило, такие схемы выполнить достаточно сложно, так как все документы до выдачи ипотечного кредита подробно проверяются банком. Однако в некоторых случаях мошенники могут оформить ипотечный заем на несуществующую жилплощадь или на квартиру, которая на продажу выставлена не была или уже была реализована. Такой способ мошенничества применяется как в отношении физических лиц (на них оформляется ипотечный заем), так и в отношении банков (оформленный заем не будет выплачиваться мошенниками);
- сделка, которая может быть признана недействительной. Это один из самых распространенных видов мошенничества. Признание сделки недействительной осуществляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (например, в силу того, что лицо, подписавшее договор со стороны продавца, не имеет на это юридического права);
- при купле-продаже происходит занижение стоимости реализуемого объекта недвижимости. Осуществляется такое занижение с целью уменьшения суммы налога, который придется заплатить после продажи. Заниженная стоимость указывается в договоре купли-продажи. Потом сделка признается недействительной, и только та сумма, которая была указана в договоре купли-продажи, будет возвращена покупателю, т.е. существенно меньшая, нежели была заплачена покупателем на самом деле;
- продавец отказывается выписываться из проданной квартиры, так как у него нет больше других мест для проживания.
4. Мошенничество с социальной недвижимостью. Данный вид мошенничества распространен в настоящее время при передаче жилья многодетным или малоимущим семьям или сиротам. Несмотря на то, что передача такой недвижимости может осуществляться только при контроле сделок со стороны органов опеки и попечительства и социальной защиты, в данной сфере сохраняется большой риск мошеннических действий. Наиболее распространенными считаются следующие типы мошенничества:
- передача многодетным семьям квартир или домов, не предназначенных для проживания, например, в силу расположения за пределами населенных пунктов или вне зоны транспортной доступности. В настоящее время такой механизм мошенничества может быть осуществлен только при взаимодействии с кем-то из сотрудников уполномоченных органов, так как качество приобретаемых квартир проверяется сотрудниками уполномоченных государственных органов;
- предоставление жилья, которое построено некачественно. Чаще всего такие преступления совершаются при осуществлении специальных государственных программ. В подавляющем большинстве случаев они квалифицируются как мошеннические действия, совершенные группой лиц по предварительному сговору;
- аналогичная схема может быть реализована при обмене по различным социальным программам, например реновации
жилья на новое, более качественное. Однако ввиду тщательного контроля сейчас такой вид мошенничества реализовать сложнее.
5. Мошенничество при долевом строительстве. В долевом строительстве используется только одна схема, которая направлена на то, чтобы получить максимальное количество денежных средств. Различается в таком мошенническом процессе только конечный результат — либо стройка замораживается полностью, либо она продолжается, но дольщики теряют все права на ту недвижимость, в которую вложились. Выглядит такой мошеннический порядок следующим образом:
- Организуется фирма, которая выступает в качестве фонда сбора денежных средств. От ее имени с теми, кто принял решение участвовать в долевом строительстве в качестве вкладчика, заключается договор о внесении денежных средств в обмен на передачу прав требования приобретенных квадратных метров.
- Эта фирма заключает договор с подрядной организацией, которая занимается строительством конкретного объекта недвижимости, что будет представлять интересы дольщиков, и передает имеющиеся денежные средства ей.
- Подрядчик заключает, в свою очередь, договор о возведении рассматриваемого объекта недвижимости с субподрядчиком, который и является застройщиком.
В настоящее время законодательно установлен новый механизм защиты вкладчиков - дольщиков через использование системы эскроу-счетов.
Эскроу-счет в долевом строительстве -это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства. В настоящее время эскроу-счет застрахован государством на сумму до 10 млн. рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при любых форс-мажорных обстоятельств [4, с. 303].
Для защиты от любых видов мошенничества существует специальный порядок действий, итогом которого становится
привлечение виновных к ответственности. Выглядит он следующим образом:
Пострадавшему или группе пострадавших следует составить заявление в органы полиции и следственного комитета по месту проживания заявителя с просьбой провести проверку по факту нарушения прав человека в соответствии со ст. 159 УК РФ. Если пострадавших несколько, но это небольшое количество, то каждый пишет самостоятельное заявление. Если речь идет о большом количестве потерпевших, то заявление составляется коллективным способом (с подписями всех заинтересованных лиц).К заявлению необходимо приложить все документы, выступающие в качестве доказательств того, что был факт мошенничества.
Кроме того, потребуются и свидетельские показания, которые также смогут подтвердить факт мошенничества (в настоящее время могут использоваться как прямые, так и косвенные доказательства к которым могут относится видео и аудио файлы, фото материалы, текстовые сообщения в социальных сетях). Заявление принимается к рассмотрению и проводится доследственная проверка. Если на ее этапе были выявлены факты мошенничества, а информация, указанная в заявлении, была признана действительной, возбуждается уголовное дело.
Резюмируя выше изложенное, авторы приходят к следующим выводам:
Во-первых, типичные нарушения в учете арендных операций можно условно разделить на нарушения в сфере реализации договорных отношений, нарушения методологии бухгалтерского учета арендных операций.
Во-вторых, основными правонарушениями, связанными с арендой имущества, являются различные виды мошенничеств в сфере недвижимости с целью завладения имущества или хозяйственных средств клиента.
В-третьих, для защиты от любых видов мошенничества в сфере арендных операций существует специальный алгоритм действий, строгое соблюдения которого обеспечит противодействие данным видам правонарушений.
Библиографический список
1. Лукашенок Т.Р. Механизмы государственного регулирования вопросов управления имуществом, закрепленным за федеральными бюджетными образовательными учреждениями // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. - 2017. -№7 (101).
2. Гаджиев Н.Г., Ивличева Н.А. и др. Бухгалтерский учет. - М.: Инфра-М, 2020, 581 с. DOI: 10.12737/1032771
3. Гаджиев Н.Г., Коноваленко С.А., Александров А.С., Трофимов М.Н., Гаджиев А.Н. Методические аспекты проведения документальных исследований при выявлении и документировании мошенничества в сфере строительства // Юридический вестник ДГУ. -2020. - Т. 34. №2. - С. 133-139.
4. Брянцев Д.В., Агамбетов И.Р. Обеспечение экономической безопасности в долевом строительстве Астраханской области // 63-я международная научная конференция Астраханского государственного технического университета, посвященная 25 -летию Астраханского государственного технического университета. - 2019. - С. 300-303.
ANALYSIS OF MODERN CONTROL PRACTICES FOR DETECTING VIOLATIONS IN THE ACCOUNTING OF LEASE TRANSACTIONS
N.G. Gadzhiev1, Doctor of Economic Sciences, Professor
S.A. Konovalenko2, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor
M.N. Trofimov2, Candidate of Economic Sciences
N.V. Rozhkova3, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor
1Dagestan State University
2Ryazan branch of Moscow University of MIA of Russia after V.Ya. Kikotya Academy of the Federal Penitentiary Service of Russia 1(Russia, Makhachkala)
2 3
2,3(Russia, Ryazan)
Abstract. The article examines the main errors and violations detected during control and audit actions when checking rental transactions. The authors consider the most typical violations in the accounting of lease operations, and study the main offenses related to the lease of property.
The article also pays special attention to the methodological aspects of implementing control actions to identify errors and violations in accounting in the field of rental operations.
The theoretical and methodological basis of the research is the work of both Russian and foreign experts in the field of control and audit, accounting, and regulatory documents on the research topic.
Keywords: rental operations, common mistakes and violations, fraud.
