CC BY
251
Е. В. Печерица
Анализ современного состояния и тенденций развития гостиничного комплекса Санкт-Петербурга
В статье проведен анализ современного состояния гостиничного комплекса Санкт-Петербурга и определены тенденции развития городского гостиничного бизнеса. Рассмотрено влияние мирового экономического кризиса на гостиничный бизнес Санкт-Петербурга. Определены меры для минимизации последствий кризиса.
In that article an analysis of modern condition and principal trends in Saint-Petersburg hotels business are made. Influence of world economic crisis on Saint-Petersburg hotel business are considered. Measures for minimized crisis consequences are defined.
Ключевые слова: гостиница, услуги, Санкт-Петербург, анализ, тенденции, ценовая политика, конкурентоспособность.
Key words: hotel, services, Saint-Petersburg, analysis, principal trend, price policy, competition.
Сложившаяся экономическая ситуация, связанная с современным кризисом, диктует предприятиям гостиничного сектора новый подход к внутрифирменному развитию. Гостиничный бизнес - это сложный механизм взаимодействия производителя и потребителя. С каждым днем запросы клиентов меняются, и, чтобы быть конкурентоспособным предприятием, гостинице следует повышать качество услуг, снижать цены, а также расширять ассортимент своих услуг.
В последние годы возрос интерес к Санкт-Петербургу со стороны крупных мировых гостиничных операторов. На 1 апреля 2010 г. в городе действовало 17 крупных гостиниц, управляемых международными операторами с общим номерным фондом в 5873 номера (26 % общегородского номерного фонда). На данный момент на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга представлены
такие операторы, как Accor (Novotel и Ibis), Best Western, Corinthia, Kempinski, Marriott, Orient Express, Rezidor SAS (Radisson SAS и Park Inn), Rocco Forte, Sokotel (Holiday Club и Sokos), InterContinental Hotels Group.
Самым большим номерным фондом в настоящее время обладает Rezidor SAS - 2204 номера (37 %) номерного фонда, находящегося под управлением крупных сетевых операторов. Далее следуют Sokotel - 881 номеров (15 %) и InterContinental Hotels Group - 557 номеров (9 %) [2].
Данные по количеству отелей в Санкт-Петербурге, приводимые различными консалтинговыми компаниями и администрацией Санкт-Петербурга, сильно разнятся. Это связано с тем, что многие малые и мини-отели не регистрируются как гостиницы. По данным Commercial Real Estate в апреле 2009 г. в городе работали 382 гостиницы с 23692 номерами (включая мини-отели и хостелы). Гарантировать, что эта цифра абсолютно точная, нельзя. 2008-й год ознаменовался существенным ростом предложения. В Санкт-Петербурге открылись 10 новых отелей на 1532 номера, причем пять из них представляют крупные международные сети (Sokos, Marriott, Accor).
Среди наиболее крупных новых объектов директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group называет 5-звездочный Sokos Palace Bridge (бывший Holiday Club), (Биржевой пер., 4, на 278 номеров) и 4-звездочные Sokos Hotel Olympic Garden (Батай-ский пер., 3, на 348 номеров), Sokos Hotel Vasilievsky (8-я линия В.О., 11-13, на 255 номеров), Courtyard by Marriott St. Petersburg Vasilievsky (2-я линия В.О., 61/30, лит. А, фонд - 214 номера).
По сведениям компании GVA Sawyer, если не считать миниотели, то на конец I квартала 2010 г. в городе функционировали 62 качественные гостиницы класса 3-5* с общим номерным фондом около 13240 номеров. В структуре качественного номерного фонда преобладают отели категории 4* (49,5 %), в меньшей степени представлены высококлассные гостиницы категории 5* (13 %). При этом за I квартал текущего года две гостиницы 4* пополнили предложения на рынке: «Holiday Inn Московские ворота» на 557 номеров и
«Москва-2» на 90 номеров. Специалисты GVA Sawyer отмечают, что ввод значительного числа проектов заявлен на 2009-й год, в том числе около 400-520 номеров в 5-звездочных гостиницах, 9001000 номеров в гостиницах класса 4* и около 230-400 номеров - в 3-звездочных. Всего же в стадии строительства находятся 38 гостиниц. Наибольшее количество строящихся объектов (17 гостиниц) -на начальном этапе. На завершающем этапе - 11 объектов.
Гостиничным операторам приходится, с одной стороны, искать новые пути привлечения клиентов, с другой - точки безубыточности своих проектов. По данным GVA Sawyer, если средняя стоимость размещения в отелях класса 4-5* в I квартале 2008 г. составляла 7103-12592 руб. в сутки, то в I квартале 2009 года цены размещения варьировали от 5 370 до 14325 руб. в сутки. Ненамного подешевели и отели категории 3* - 3 639 руб. в сутки в 2008 г. против 3090 руб. в 2009-м.
Многие гостиницы, как крупные, так и небольшие, в 2009 г. даже подняли цены проживания в рублях на 10-25 % по сравнению с ценами 2008 г. Остальные оставили рублевые цены на прежнем уровне. Большинство гостиниц стремится поддерживать заявленный уровень цен, включая в ту же цену дополнительные услуги (т. е., снижая цены неявно, но гибко). Все отели активизировали маркетинговые мероприятия, предлагая различные пакеты услуг со скидками групповым и постоянным клиентам, специальные акции для семейных и корпоративных клиентов.
Издержки на обслуживание гостиницы не снизились, коммунальные тарифы даже увеличились, поэтому снижать цены просто не с чего. Стоимость номера практически не изменилась. Правда, чтобы привлечь клиентов, все гостиницы предусматривают создание пакетных предложений, отдают номера по корпоративным ценам.
Поскольку затраты на обслуживание номеров не позволяют отельерам существенно снижать рублевые цены, подавляющая часть экономии лежит в сфере организации управления отелями. Так, в I квартале некоторые отели, включая гранд-отель «Европа», заморозили часть номеров до наступления лета. И можно не сомневаться, что по окончании высокого сезона отельеры вернутся к этой
практике. Как правило, экономия - это консервация номеров, когда гостиница просто перекрывает коридор и экономит, таким образом, на эксплуатации и клининге части здания, на коммунальных расходах. Сокращение персонала происходит только в очень крайних случаях. Гостиницы, тем более крупные сетевые, крайне неохотно расстаются с персоналом, так как набрать хороших сотрудников в гостиницу очень сложно. Гостиничный бизнес - это сервис, где 90 % успеха - это персонал. Расстаться с людьми сейчас - значит обозначить себе кадровую проблему в ближайшем будущем. Не любят сетевые операторы и снижения затрат на обслуживание, так как это бьет по уровню сервиса.
Тем не менее, поскольку увеличения турпотока в ближайшие годы ожидать не приходится, а количество качественных объектов возросло, отельерам рано или поздно придется снизить и рублевые цены. При сокращении турпотока увеличится конкуренция, соответственно выигрывает тот, кто сможет предложить за более низкую цену лучшее качество проживания. Поэтому ожидается снижение цен на проживание. Особенно это будет заметно в гостиницах 3-4*, в меньшей степени это затронет 5-звездочные отели. Небольшое снижение произошло в недорогих гостиницах 2-3*. Официально такую информацию никто не подтверждает, но по внутренним данным снижение составило около 10-15 %.
Сейчас спрос будет больше ориентирован на экономичные гостиницы недалеко от центральных магистралей, метро, качественные и недорогие. Чтобы такие проекты не были очень рискованными, они должны быть небольшими по объему номерного фонда. Тогда их можно реализовать либо без дополнительного финансирования, либо с небольшой долей заемных средств. Также актуальны будут и суперэкономичные гостиницы - хостелы, сегмент достаточно новый для нашего города. Такие номера будут востребованы как в молодежной среде, так и среди других категорий российских туристов.
В условиях кризиса любое новое строительство проблематично в первую очередь из-за неопределенности рыночных прогнозов и из-за проблем с финансированием. К тому же сегодня на рынке
можно купить любой готовый объект, не обременяя себя проблемами нового строительства. Что касается отелей экономкласса (уровень 2-3* по западным стандартам), то можно однозначно сказать, что рыночная ниша современных недорогих отелей, предоставляющих минимум услуг (только размещение или размещение плюс завтрак), сейчас свободна [3].
Кризис сказывается на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга. В целях снижения риска негативного влияния кризиса некоторые гостиничные операторы закрывают часть номерного фонда действующих отелей («Гранд Отель Европа», Park Inn Pulkovskaya, «Коринтия Санкт-Петербург»). Откладываются сроки реализации проектов, возрастает количество «замороженных» объектов (Domina Prestige на Большой Морской ул., 54, Sheraton в Пулково, Starwood на наб. Карповки, 37, реконструкция по адресу Невский пр., 1 и др.).
Пересмотрены концепции развития некоторых многофункциональных комплексов, включавших гостиничную функцию («Невский Колизей», пос. Бугры) [4]. Чтобы убедиться в жесткой конкуренции в сфере гостиничного бизнеса, обратимся к фактам.
Сейчас гостиничный фонд Петербурга насчитывает около 25 тысяч номеров, до европейских стандартов нужно еще 10 тысяч.
В целом в городе работают 10 пятизвездочных малых отелей и 28 четырехзвездочных. Больше всего в городе мини-отелей 3 звезды - 128, а их номерной фонд практически равен 10 тысячам мест [5].
По данным аналитиков, заполняемость отелей с января по апрель 2009 г. упала по сравнению с 2008 г. в среднем на 30 %. И именно в таких условиях отели и гостиничные комплексы особенное внимание уделяли ценовой политике. Хотя надо заметить, что многие гостиницы города весьма неохотно шли на сокращение цен.
Петербургские отельеры «раскачивались» достаточно медленно, однако все же нашли возможность применить политику гибких цен и развивать бонусные программы. Согласно статистическим данным компании «Нота Бена», предоставленным Российскому союзу туриндустрии, в июле 2008 г. минимальная цена на прожива-
ние в отеле Петербурга, зафиксированная в электронных каналах продаж, достигала 130 долларов в сутки (за стандартный номер). Минимальная цена в июле 2009 г. колебалась в районе 90-110 долларов [6].
Уже в начале года было понятно, что рецессия в мировой экономике и изменения конъюнктуры рынка путешествий приведут к снижению загрузки и RevPAR на 20-30 %, причем сильнее всего это отразится на отелях категории 5*.
Таблица
Высший сегмент (upper upscale) Верхний сегмент (upscale) Средний сегмент (midscale)
2009 % change 2009 % change 2009 % change
Occupancy 39,28 % -27,9 49,65 % -19,9 54,61 % -19,5
ADR 10524 р. -1,1 6687 р. -12,3 3023 р. -6,1
RevPAR 4134 р. -28,7 3320 р. -29,7 1651 р. -24,4
Источник: консалтинговая компания NW Consulting (ProHotel Statistic)
Если сравнивать показатели 2008 и 2009 г. (таблица), несложно заметить, что больше всего, в среднем на 27,9 %, упала заполняе-мость пятизвездных гостиниц, которые находятся в высшем сегменте рынка (upper upscale). При этом загрузка отелей верхнего (upscale) и среднего (midscale) сегментов показала схожую динамику и снизилась на 19,9 и 19,5 % соответственно.
По показателю RevPAR (выручка на доступный для продажи номер), который рассчитывается из загрузки и ADR, больше всего просели верхний и высший сегменты отелей, падение в которых составило 29,7 и 28,7 % соответственно. Средний сегмент за счет перераспределения гостевых потоков и меньшего снижения загрузки оказался в лидерах, потеряв в RevPAR^ 24,4% по сравнению с 2008 г. Принимая в расчет значительную девальвацию российского рубля в течение 2009 г., следует говорить о существенном - более чем на 40 % - падении RevPAR в долларах США во всех сегментах.
При сохранении в 2010 г. темпов роста номерного фонда на уровне двух предыдущих лет - это в среднем 1300-1400 номеров в
год - отельеры столкнутся с дальнейшим существенным усилением конкуренции. Это, безусловно, позитивный факт для города и потребителей гостиничных услуг, но он навряд ли приведет к улучшению финансовой отчетности отелей. Расходы по большей части были оптимизированы еще в начале 2009 г., а галопирующий рост доходов крайне маловероятен, особенно на фоне фактического удорожания гостиничных услуг для иностранных гостей, связанного с укреплением рубля, которое мы наблюдаем в последнее время.
Эксперты высказывают острожные предположения, что худшее осталось позади, и с большой долей вероятности в 2010 г. рынок продемонстрирует показатели на уровне предыдущего года. В любом случае после прошлогоднего провала стабильность - это уже хорошо.
По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, в настоящий момент на разных стадиях реализации находятся 129 гостиничных объектов различной звездности на 11,8 тыс. номеров, в том числе 78 - на стадии проектирования и строительства и 51 - в процессе изыскательских работ [7].
Санкт-Петербург традиционно ориентирован на обслуживание туристов, большинство из которых - группы, сформированные представителями третьего поколения или школьниками. Это традиционные клиентские группы, заполняющие гостиницы соответствующего ценового уровня. В силу такой ориентированности спроса в графике загрузки отелей этой группы ярко выражен фактор сезонности. Вместе с тем, гостиницы современного уровня, расположенные в центре города, имели высокую долю корпоративного спроса: деловых туристов и М1СЕ-сегмента, что позволяло сглаживать фактор сезонности. Специфика клиентского состава отразилась на особенностях в структуре номерного фонда, в котором преобладают малые отели, лучше приспособленные к колебаниям загрузки, связанным с обслуживанием туристов [8].
Одновременно в течение последних пяти лет в городе существенно расширился и рынок полноформатных гостиниц современного качественного уровня, представленных в основном объектами среднеценового сегмента. При этом только в течение 2008 г. и на-
чала 2009 г. номерной фонд города увеличился более чем на 1000 номеров.
Рублевые цены на размещение в отелях Санкт-Петербурга оставались в положительном диапазоне в течение практически всего периода «послекризисного» наблюдения. Поскольку начало кризиса и его первая фаза совпали с началом низкого сезона, руководство гостиниц в городе на Неве, возможно, не видело перспектив в привлечении скидками дополнительных клиентов в питерские отели. Цены были снижены только в начале и в конце высокого сезона, когда такая тактика могла привлечь в город клиентов, чувствительных к цене. В остальное время спрос оставался низкоэластичным.
Гостиницы бюджетного класса - единственные, кто в период наиболее острой стадии снижения спроса пытались повысить доходность за счет ценовой составляющей. Несмотря на то, что у этих отелей своя аудитория, а также в целом практически нишевое позиционирование, эта тактика не увенчалась успехом [9].
Начавшись за океаном с банкротства ряда крупнейших банков и инвестиционных компаний, кризис постепенно овладел умами как бизнесменов, так и простых людей. Негативные изменения произошли и в гостиничной индустрии.
Во-первых, из-за кризиса в строительной сфере пострадали проекты новых гостиниц, многие из них были заморожены. Отелье-ры не спешат, даже при наличии средств на реализацию проектов. Опыт показывает, что во время экономических потрясений цена на недвижимость падает и, соответственно, снижается цена за номер. Лучший вариант - увеличить ценность гостиничного продукта для клиента: не снижать цену, а включить в нее дополнительные услуги.
Во-вторых, снижается активность как обычных, так и бизнес-туристов. Падение благосостояния и рост цен вынуждает многих экономить и отказываться от поездок как за рубеж, так и по стране. Гостиницы практически всех крупных городов отмечают снижение показателей ADR и RevPAR.
Но аналитики предсказывают изменение ситуации к худшему уже в самое ближайшее время: упадет спрос на конференц-услуги, возникнут проблемы с новыми проектами. Худший вариант развития
событий - стагнация отрасли и возвращение «к началу». Вероятно, меньше всего пострадают гостиницы высокого класса, основную массу постояльцев которых составляют зарубежные и российские бизнесмены.
Какие же меры могут предпринять санкт-петербургские отелье-ры для того, чтобы минимизировать последствия кризиса? Разумеется, с глобальными причинами гостиничный бизнес ничего поделать не сможет, и влияние рецессии будет ощущаться, несмотря на любые действия. Тем не менее значительно ослабить удар кризиса под силу всем участникам рынка.
В первую очередь, необходимо сократить операционные издержки - тщательно проанализировать, что приносит доход, а что лишь отбирает ресурсы. При этом важно чувствовать ту грань, когда сокращение расходов вредит качеству услуг и престижу заведения -этого допускать ни в коем случае нельзя.
Несмотря на сложности, нужно развивать перспективные направления деятельности, вводить новые услуги.
Для привлечения посетителей логичной мерой представляется снижение цен на размещение - однако «логично» не всегда означает «правильно». Некоторые отели уже пошли на такой шаг, но, против ожиданий, загрузка увеличилась весьма незначительно, а поднять цены уже не представляется возможным. Здесь необходимо учитывать, что кризис рано или поздно закончится, а вернуться на прежний уровень доходности удастся далеко не сразу. Есть противоположные примеры - увеличение цен на размещение до 20 %. К заметному изменению спроса это также не привело. Может помочь гибкая ценовая политика, однако российское законодательство существенно затрудняет частое изменение цен.
Пожалуй, лучший вариант - увеличить ценность гостиничного продукта для клиента: не снижать цену, а включить в нее дополнительные услуги: например, лишнюю ночь проживания, процедуры в косметическом салоне или бесплатный ужин в ресторане.
Ни одна сфера бизнеса не может оставаться в стороне от глобальных тенденций мировой экономики. Гостиничный бизнес оказался значительно менее чувствителен к кредитному кризису, чем
многие другие отрасли, но и он не стал исключением. В первую очередь пострадали инвестиционные компании, активно заявлявшие в течение всего года о проектах по строительству отелей. Большинство из них работают за счет кредитов, поэтому сейчас часть проектов уже заморожена.
На управляющих компаниях кризис также не замедлил сказаться. На всех уровнях происходит оптимизация затрат.
Из позитивных последствий кризиса можно отметить снижение цен на недвижимость и услуги в ближайшем будущем, что даст возможность уменьшить капитальные и операционные затраты и развиваться более динамично, кроме того, сильные игроки получат шанс окрепнуть и получить опыт работы в кризисное время [10].
Список литературы
1. http://asninfo.rU/asn/55/19472.
2. http://spb.renavigator.rU/news/2009/8/4/bekar-oteli-krizis/.
3. http://www.estimation.ru/ru/analytics/2009/07/31 -3/.
4. http://www.prohotel.ru/news-107083/0/.
5. http://www. restate.ru/material/83208.html.
6. http://www.fontanka.ru/2009/06/18/125/print.html.
7. http://www.nw-consulting.ru/news/?uid=19.
8. http://www.bpn.ru/publications/51140/.
9. http://www.infoline.spb.ru/services/3/podrobno/news/detal/index.php?ELEME N^10=6317.
10. http://www.magazine.horeca.ru/N-02.2009/59/.
