CC BY
19
многоквартирных домов и механизма государственной поддержки [Электронный ресурс]. URL: www.urbaneconomics.ru (дата обращения: 10 янв. 2014 г.)
7. Российский статистический ежегодник - 2012: стат.сб. М.: Росстат., 2012. 786 с.
8. Хомуева И.Ф. Общая теория статистики: тексты лекций. Иркутск: Изд-во ИГЭА, 2001. 110 с.
9. Дайнеко Д.В. Институциональные проблемы градостроительства и современные методы реконструкции сибирских городов // Вестник ИрГТУ. 2013. № 8. С. 75-81.
Информация об авторе
Демьянов Константин Васильевич, кандидат экономических наук, менеджер ООО «Росгосстрах», тел.: 89148788980, e-mail: [email protected]; 677000, Республика Саха (Якутия), Якутск, Пушкина, 10.
Information about the author
Demianov K.V., Candidate of Economical Sciences, LLC «Rosgosstrakh», tel.: 89148788980, e-mail: [email protected]; Sakha Republic (Yakutia), 10 Pushkin St., Yakutsk, 677000.
УДК 332.8
АНАЛИЗ ПРОЦЕССОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИЯ РЕМОНТНЫХ МЕРОПРИЯТИЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
О.В. Литвинова
Проанализирован отечественный и зарубежный опыт организации проведения ремонтных работ, включающий этапы планирования, инвестирования и производства ремонтных мероприятий. Рассмотрены методики осуществления воспроизводства жилого фонда зарубежных стран.
Ключевые слова: реконструкция; модернизация; воспроизводство; текущий ремонт; капитальный ремонт; методики; выборочный; аварийный; официальная статистика; планирование.
ANALYSIS OF THE INVESTMENT PROCESSES AND THE REALISATION OF REPARING ACTIVITIES OF THE RESIDENTIAL FUND
O.V. Litvinova
We analysed the native and foreign experience of repairing works, which includes the stages of planning, investment and the production of repairing activities. We considered the methods of reproduction of residential fund in foreign countries.
Key words: reconstruction; modernization; reproduction; maintenance repair; capital repair; methods; selective; emergency; official statistics; planning.
В условиях формирования экономики в жилищной сфере разработка современных методов планирования финансирования и накопления средств на ремонтные работы жи-
лищного фонда имеет все большую значимость. Поэтому планирование стало в настоящее время экономической основой рыночных отношений. В основе планирования, в том числе финансового, лежит: определение ресурсов, необходимых для достижения этой цели, и механизмов их эффективного использования.
Ремонт и модернизация жилья обеспечивает преодоление его физического и морального старения, улучшая потребительские качества, повышает сроки эффективного использования жилого фонда и уменьшает стоимость эксплуатации, что имеет исключительно большое значение в нынешних условиях.
Анализ показал, что программа «Жилище», реализуемая в регионах, предусматривает переселение граждан из ветхого жилищного фонда и снос аварийных жилых домов. По сведениям Института экономики ЖКХ, в большинстве регионов Российской Федерации количество многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту, составляет 17-25%, а сносу - 3%. По данным официальной статистики, 0,1% зданий ежегодно сносят, это в 30 раз меньше необходимого объема.
По данным Института экономики ЖКХ, 25% построенного жилого фонда необходимо использовать для замены ветхого и аварийного жилого фонда. Однако по факту лишь около 5% нового жилого фонда используют для целей переселения, а в некоторых регионах данный показатель существенно ниже.
За период с 2006 по 2012 гг. объемы ввода жилья увеличились в 2 раза, что составляет 0,21-0,43 кв. м общей площади на человека в год, но для воспроизводства необходимо не менее 4%, что более чем вдвое больше имеющегося.
В развитых странах ввод нового жилья соответствует примерно 5% в год, что является системой воспроизводства жилищного фонда. На обновление аварийного и изношенного фонда направляется не менее 15-20% [2]. Как отмечают специалисты, достижение таких объемов в России возможно лишь после 2015 года, а эффективность ремонта может быть достигнута исключительно при условии государственной поддержки.
Последние годы характеризуются существенным ростом цен на жилье, а также увеличением среднего размера квартир во вновь построенном жилье. Это свидетельствует о росте комфортности нового жилья, из-за улучшения планировочных характеристик, что привело к удорожанию жилья и, следовательно, как результат к снижению покупательской способности граждан.
Необходимо решение такой проблемы, как доступность жилья для семей с разным уровнем доходов путем развития финансовых программ на государственном уровне, востребованная эффективная ремонтная политика - об этом свидетельствует и опыт зарубежных стран.
Характерной особенностью решения проблемы воспроизводства жилищного фонда, в странах с развитой рыночной экономикой, является тенденция к сокращению инвестиций в строительство нового жилья, при одновременном росте вложений в их ремонт и реконструкцию.
Такие страны, как Дания, Канада увеличили инвестиции в новое строительство до 50%, в США - более 40% [2]. С ростом темпов строительства в развитых странах происходит улучшение качества жилищного фонда, за счет применения современных материалов и технологий. Меняются и требования населения к стандартам на жилье.
Рассмотрим место ремонта в лучших мировых практиках эффективного воспроизводства жилищного фонда.
Одним из приоритетных направлений воспроизводства жилья в США является реконструкция. Эти мероприятия осуществляются согласно главному документу - генеральному плану города. По плану все ремонтные работы проводятся комплексно.
Например, в Сан-Франциско было организовано агентство по реконструкции. Агентство проводит подготовку жителей для переселения и составляет перечень объектов, подлежащих реконструкции, с установлением сроков проведения работ, руководствуясь генеральным планом города [1]. Затраты на ремонт жилищного фонда имеют постоянные
тенденции к росту. Так, только с 1990 года по настоящее время они выросли на порядок. В 1990 году в США было израсходовано 13,12 млрд дол. на ремонт, содержание и улучшение жилищного фонда (примерно 42,7 млн жилищ), что составило 75% к объему капитальных вложений в новое жилищное строительство (данные Бюро переписи министерства торговли США). В эту сумму включены не только расходы владельцев домов, но и расходы самих квартиросъемщиков. При этом:
- около 72% всех затрат (9,4 млрд дол.) приходится на долю владельцев одноквартирных домов (61%), являющихся основным типом жилищ в США, и владельцев 2-4-квартирных домов (11%), проживающих в этих домах;
- 25% расходов - на долю владельцев 1-4-квартирных домов, не проживающих в них и сдаваемых в наем;
- остальные 3% расходов - на долю квартиросъемщиков.
Интерес представляет тот факт, что указанная сумма - 13,12 млрд дол. распределялась на: ремонт и содержание жилищ - 42,3% всех расходов, замену оборудования и строительных элементов (капитальный ремонт) - 15,7%, пристройку и переустройство жилищ - 42% (рис. 1). При этом наибольшая доля затрат приходилась на внутреннее переустройство домов (26%), малярные работы (19%) и наружное переустройство (10%) (рис. 2).
Замена оборудования и строительных элементов
Пристройка и переустройство
жилищ
Ремонт и содержание жилищ
Рис. 1. Доли в структуре затрат на ремонт
Наружное переустройство
Внутреннее
переустройство домов
Малярные работы
Рис. 2. Соотношение внутреннего, наружного переустройства и малярных работ
Как выявили исследования [1, 2, 4], в большинстве европейских стран, как правило, ведется лишь краткая отчетность о расходах на ремонт и содержание жилых зданий. Это не позволяет получить достаточной информации об их структуре в разрезе отдельных зданий, их возраста, по отдельным строительным элементам. Почти во всех странах про-
Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость № 6 (11) 2014
водится функциональное различие между текущим и капитальным ремонтом, хотя границы того или другого неодинаковы во всех странах, а иногда вообще бывает трудно разграничить эти две категории.
Большой интерес по воспроизводству жилищного фонда представляет опыт Великобритании. В конце 1960 годов там началась массовая реконструкция жилых домов застройки прошлых лет, а с 1980 года и реконструкция квартир. С 1979 года воспроизводство жилого фонда в Великобритании направлено на его реконструкцию при активном участии жильцов, этому способствуют принятые законодательные акты.
Активное участие жильцов в процессах воспроизводства жилищного фонда присуще многим странам. Это позволяет проводить работы по реконструкции без решения вопросов временного переселения жильцов. Участие жильцов в работах по реконструкции увеличивает скорость проведения работ за счет создания дополнительных рабочих мест. При таких условиях у жителей появляется возможность самим решать как организовать работы, например, создать строительный кооператив. Расчет за проведенные работы, произведенные жильцами, компенсируется уменьшением квартирной платы за улучшение жилищных условий.
Таким образом, основной способ воспроизводства жилищного фонда в развитых странах не менее чем на половину определяется методом реконструкции домов. К примеру, в Великобритании [2] его конкретные характеристики зависят в первую очередь от технического состояния дома. При этом финансирование производится за счет:
- кредитов, они выдаются коммерческими банками с разрешения правительства после обращения местных властей, при этом местные власти несут ответственность перед банками по возвращению кредитов населением, кредитование является долгосрочным, со сроком погашения до 60 лет, выплаты по кредиту производятся за счет квартирной платы;
- увеличения местных налогов;
- увеличения рыночной стоимости при продаже нового жилого фонда для возможности использования полученного дохода на капитальный ремонт или реконструкцию домов [2, 5].
Очень важно отметить, что городская администрация рассматривает ремонт жилья как проблему муниципального образования, а не жителей.
Для малоимущих слоев населения у правительства существует программа субсидий по уменьшению квартирной платы, для проведения работ по капитальному ремонту или реконструкции.
Для воспроизводства жилого фонда во Франции государство регулирует законами и нормативными актами степень ответственности государственных органов и гарантии населения в области прав частной собственности граждан. После принятия закона о децентрализации, с 1982 года местные власти получили больше прав на принятие решений в области реконструкции жилого фонда.
В опыте Франции большой интерес представляет плановый порядок ремонта. По государственной программе и по единой методике осуществляется:
- реконструкция и капремонт зданий проводятся исходя из пожеланий жильцов и их платежей;
- работы, связанные с внешним утеплением стен домов, а также замена старых панелей на новые с применением современных технологий и материалов;
- модернизация зданий без отселения жителей;
- финансирование всех работ осуществляется в равных долях по 50% от стоимости выполненных работ между жильцами и местной администрацией [2].
Работы проводятся строительными компаниями, на основании проведенных торгов, предложившими наименьшую цену за свои услуги. Выигравшая компания согласовывает график производства работ с жителями как по внешним, так и по внутренним рабо-
Оценка временных параметров ремонта жилищного фонда показала, что применение инновационных материалов и современных технологий позволяет выполнить работы по реконструкции здания до 6 месяцев. На возведение аналогичного жилья потребуется срок до 9 месяцев. Также, программа реконструкции предусматривает обновление целого района компактной застройки и экологическую реконструкцию прилегающих территорий.
Особенностями воспроизводства жилищного фонда Швеции является:
- государственное регулирование субсидиями и льготными кредитами в зависимости от производимых работ по реконструкции, модернизации или капитальному ремонту;
- возврат затрат на капитальный ремонт за счет уменьшения квартплаты, как владельцам жилья так и арендаторам муниципального жилья;
- выплаты жилищных пособий осуществляются за счет частичного использования налоговых поступлений на недвижимость.
В основе воспроизводственных процессов в Нидерландах лежит Жилищный закон, согласно которому обеспечение жильем несостоятельных граждан является заботой государства. В Нидерландах государство реализовало программу, позволившую обеспечить население страны жильем. Это было обеспечено направлением финансовых потоков (жилищных кредитов и субсидий) на увеличение нового строительства. После реализации программы правительство Нидерландов осуществляет выдачу кредитов на жилищное строительство. Через четыре года правительством проводятся социологические исследования по вопросам спроса и предложения на жилье, техническое обследование объектов. Это позволяет сделать выводы и принять соответствующие решения по вопросам ремонта, реконструкции или модернизации жилья.
Эта разница происходит за счет изменения приоритетов с нового строительства на реконструкцию существующих зданий. Такая система наблюдается в большинстве развитых стран. На примере Нидерландов можно увидеть, что существуют реальные возможности сокращения объемов нового строительства.
Германия имеет большой опыт по реконструкции жилого фонда, который следует изучить и возможно применить для Российской Федерации. Так как имеется ряд проектов домов, построенных по аналогичным проектам. К началу 90-х годов жилой фонд не отвечал возросшим современным нормативно-техническим требованиям, в связи с этим возникла необходимость проведения работ по реконструкции. Но появились трудности, тормозящие этот процесс, такие как отсутствие финансирования из-за некомпетентного управления и несовершенного законодательства.
Решение указанных проблем основывалось на создании банков, благодаря которым предприятия, владеющие жилым фондом, преступили к работам по реконструкции жилья. Если для проведения работ необходимы инвестиции, то для их привлечения компания проводит техническое обследование и комплексный анализ жилого фонда, чтобы принять решение о необходимости проведения данных работ. После проведения работ по реконструкции, модернизации значительно возрастает стоимость жилого фонда.
Для аккумуляции средств, необходимых на проведение работ по восстановлению жилого фонда, в расчет по оплате жилья включены амортизационные отчисления, на основе которых происходит восполнение средств на строительство дома.
По характеру преобразований ремонтного цикла, базируясь на международном опыте, целесообразно выделить несколько вариантов модернизации жилого фонда, призванных повысить внешние и внутренние характеристики квартир и домов, улучшающие стандарт эксплуатации, это:
- надстройка дополнительного этажа;
- увеличение размеров квартир за счет лоджий и балконов;
- изменение фасадов зданий за счет применения современных материалов и технологий (вентилируемых фасадов), позволяющих не только изменить внешние характеристики, но и произвести улучшение теплотехнических показателей.
Все указанные изменения характеризуют по сути тот или иной вариант воспроизводства жилищного фонда. Анализ изученной литературы [1-3] показал, что определение термина «воспроизводство жилищного фонда» трактуется по-разному. В большинстве случаев авторы не дают исчерпывающего определения. Обобщение и структурирование имеющейся информации позволило предложить более точное определение.
Воспроизводство жилищного фонда - это процесс непрерывного поддержания и обновления жилищного фонда (направленный на его сохранение и улучшение технико-эксплуатационных характеристик, потребительских свойств, который состоит из строительства объектов жилищного фонда, текущего и капитального ремонта), реконструкцию и/или модернизацию в течение всего жизненного цикла до полного износа или сноса зда-
Проанализировав имеющийся отечественный и зарубежный опыт, уточним классификацию форм и видов воспроизводства, по возможности наиболее полно отражая сложившуюся на жилищном рынке ситуацию (рис. 3).
с Ремонт \
ч /
Возмещение физического износа
Возмещение морального износа и расширение фондов
Виды воспроизводства
Рис. 3. Основные формы и виды воспроизводства
Ремонт, как одну из форм воспроизводства, принято подразделять на текущий и капитальный. Соответственно, текущий ремонт может быть профилактическим и/или непредвиденным, а капитальный ремонт - комплексным, выборочным и аварийным. Отмечая особенности всех представленных форм воспроизводства, необходимо учесть, что на практике они пересекаются и дополняют друг друга.
Проблему ремонта жилищного фонда в целях обеспечения населения страны доступным и комфортным жильем невозможно исследовать как локальную. Имея в виду функциональное разнообразие жилищного фонда и форм его воспроизводства, ремонт -это комплекс масштабных взаимосвязанных и разнокачественных процессов, существенно влияющих на уровень жизни населения, социальный климат и составляющих суть одного из основных направлений стратегии социально-экономического развития России, что и предопределяет необходимость исследования активно формирующегося в настоящее время концептуального подхода к формированию организационно-экономического механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта как важнейшей формы воспроизводства жилищного фонда.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Катаев С.В. Современная практика инвестиционного обеспечения воспроизводства жилищного фонда // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции: межвузовский сборник научных трудов. СПб.: СПбГУЭФ, 2006. № 6. С. 98-101.
2. Костецкий Н.Ф., Гурко А.И. Зарубежный опыт государственного регулирования воспроизводства жилищного фонда, его сохранения и модернизации // Экономика строительства. 2003. № 1. С. 13-30.
3. Новый энциклопедический словарь М.: БРЭ, Рипол классик, 2004. 1456 с.
4. Литвинова О.В. Определение показателей и характеристик, оказывающих влияние на величину затрат на ремонт // Вестник ИрГТУ. 2012. № 6. С. 172-178.
5. Литвинова О.В. Методический подход к формированию ресурсного обеспечения ремонта жилищного фонда // Вестник ИрГТУ. С. 217-224.
Информация об авторе
Литвинова Ольга Владимировна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: 89149032150; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the author
Litvinova O.V., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89149032150, Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
УДК 330.332
ГЕНЕЗИС УПРАВЛЕНЧЕСКИХ КОНЦЕПЦИЙ УПРАВЛЕНИЯ РАСШИРЕННЫМ ВОСПРОИЗВОДСТВОМ
М.В. Матвеева
Проанализированы управленческие концепции управления расширенным воспроизводством. Показано, что целевая фокусировка в современных условиях рассматривается как единство адаптационной и активно развивающей деятельность парадигм расширенного воспроизводства. Представлена структура целевой направленности управления в саморазвивающихся системах. Изложены новые тенденции развития логики управления инвестиционно-строительными процессами. Систематизированы отличия традиционной и новой концепций управления деятельностью саморазвивающихся систем.
Ключевые слова: концепция; управленческая деятельность; инвестиционно-строительная сфера; эквифинальность; саморазвивающиеся системы.
ORIGIN OF ADMINISTRATIVE CONCEPTS IN THE MANAGEMENT OF WIDE
REPRODUCTION
M.V. Matveeva
We analysed administrative concepts in the management of wide reproduction. It is shown that the main focus in modern conditions is considered as the unity of adapted and
