CC BY
82
Проте й досi залишаеться невирiшеним питання, як виконувати об'ективне порiвняння мiж оцiнками, що грунтуються на ринкових даних, i тими, що заснованими на гiпотетичних значеннях, та про правомочнiсть використання останшх в оцiночнiй практицi взагалi. Хоча в цьому питанш, на думку Тома Кауко (2008), мютиться певний парадокс: якщо казати про суб'ективнють результатiв методiв опитування, що мають справу лише з судженнями людей, то треба нагадати, що i вартють - це не що шше як судження, а отже - суб'ективне поняття.
Висновки. 1. Формування основних типiв моделей бшьшою мiрою залежить не вiд рiвня формалiзаци, а вiд домiнуючого в економiчний науцi напряму: неокласичного, позитивютського, гедонiстичного, бiхевiористичного.
2. Усi типи моделей масово! оцiнки були спрямоваш на вiдображення ринкових процесiв i не мали нормативного характеру.
3. Основою для побудови ушх моделей та головним критерiем оцiнки достовiрностi !х результатiв слугували угоди, укладеш або передбаченi до укладання на ринку.
4. Ефективнють моделей напряму залежить вщ того, наскiльки повно представлена ринкова шформащя i наскшьки вона е актуальною.
5. Ус моделi, маючи статистичну природу, оперують усередненими даними та спрямованi на вщображення загальних тенденцiй розвитку ринку мюьких земель.
6. Стратифiкацiйнi, рентш, трендовi, гедонiстичнi, геоiнформацiйнi, нейромережевi, контингента моделi можуть виступати ефективним шструментом масово! оцiнки, проте !х результати не можуть пiдмiняти iндивiдуально визначено! ринково! вартостi.
ВИКОРИСТАНА Л1ТЕРАТУРА
1. Сивец С. А., Левыкина И. А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимост : Учеб.-практ. пособ. для оценщиков. - Запорожье : Полиграф, 2003. - 220 с.
2. Кiрiчек Ю. О. Оцшка нерухомосп, в тому числi земельних дшянок для цiлей оподаткування / Ю. О. Кiрiчек, С. О. Ландо, С. Ю. Гайденко // Вюник Придшпровсько! державно! академi! будiвництва та архггектури. - Д. : ПДАБА, 2012. - № 12. - С. 7 - 12.
3. Воронш В. О. Роль i мюце аналггики ринку в оцшочних процедурах / В. О. Воронш, А. В. Костик // Вюник Придшпровсько! державно! академп будiвництва та архтектури. - Д. : ПДАБА, 2012. - № 12. - С. 27 - 34.
4. Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости квартир на базе сравнительно-аналитического метода / Б. А. Семененко // Вюник Придшпровсько! державно! академи бущвництва та архггектури. - Д. : ПГАСА, 2012. - № 12. - С. 39 - 44.
УДК 332.74:657.922
ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИЙ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ НА ОСНОВАНИИ КРИТЕРИЕВ ИХ ЦЕННОСТИ
Ю. А. Киричек, д. т. н., проф., Е. А. Ландо, к. т. н., доц., Е. Ю. Гайденко, ст. преп.
Ключевые слова: зонирование, критерии ценности, оценка недвижимости, налогообложение, денежная оценка, нормативная стоимость земельного участка, рыночная стоимость
Формулирование проблемы. Принцип платного пользования землей предполагает наличие методики расчета платы за землю. В основе действующей системы налогообложения лежит нормативная денежная оценка земельных участков [1]. Методика массовой оценки земель построена на основе экономико-планировочного зонирования территорий. Такое зонирование было выполнено в г. Днепропетровск в 1994 г. институтом «Днипромисто» [2] в ходе комплексной экономической оценки территории, которая являлась, по сути, корректировкой оценки территории, выполненной Московским институтом ЦНИИП Градостроительства в 1989году. Позже, согласно решению Днепропетровского городского совета № 1794 от 19.12.1996 г., утверждена схема экономико-планировочных зон и землеоценочных районов г. Днепропетровска, согласно которой семь экономико-планировочных зон разделены на 227 землеоценочных районов. На сегодняшний день
утверждена «Нормативная денежная оценка земель г. Днепропетровска» с базовой стоимостью 1 м2 земли 237,36 грн по состоянию на 01.01.2007 г. с введением в действие с 01.01.2010 года.
Специалистами Государственного агентства земельных ресурсов Украины проведено обновление данных и актуализирована графическая информация о нормативной денежной оценке земель населенных пунктов состоянием на 1 ноября 2012 года. Зональные коэффициенты для указанных районов находятся в пределах от 0,49 до 4,2.
Рис. 1. Разделение г. Днепропетровск на 117 экономико-планировочных районов
Выполненное сопоставление рыночной стоимости земельных участков и стоимости по нормативной денежной оценке в г. Днепропетровск [3] показывает, что определенная согласно действующей методике нормативной денежной оценки стоимость земельных участков окраины города до 4 раз превышает их рыночную стоимость и, наоборот, стоимость по результатам нормативной денежной оценки меньше их рыночной стоимости в центральной зоне города почти в 2,5 раза. Выполненный анализ свидетельствует о более-менее удовлетворительном качественном соответствии этих видов стоимости по оценочным районам. То есть в отсутствие развитого рынка земель выполнено зонирование, которое в некотором смысле отражает некоторые особенности современного рынка земель [4]. Однако сейчас, при все более развивающемся рынке недвижимости. имеется возможность напрямую учитывать ценность территорий по данным рыночной стоимости земель населенных пунктов.
Цель статьи. Предложено зонирование территории на рыночной базе. Разработана методика формирования экономико-планировочных зон городских территорий согласно их ценности, определенной на основе анализа рыночной стоимости недвижимости, поскольку стоимость подобной недвижимости отличается в основном за счет ее местоположения, то есть за счет разницы в стоимости земли.
Изложение материала. В основе предложенной методики зонирования территорий населенных пунктов на основе их ценности приняты три основных критерия:
- рыночная стоимость земли;
- рыночная стоимость недвижимости;
- доля стоимости земли в стоимости недвижимости.
При развитом рынке недвижимости в основу ценового зонирования положена ее рыночная стоимость, при этом:
- рассматривается одинаковое функциональное использование недвижимости (торговая, офисная, жилая, производственно-складская);
- подобный возраст зданий и сооружений (новостройки, 1960 - 1980-х гг., послевоенные, довоенные, дореволюционные.)
- риэлторская классификация недвижимости на классы.
При развитом рынке земли могут использоваться данные о рыночной стоимости недвижимости без учета особенности застройки, то есть как за условно свободные участки при
наиболее эффективном использовании. На депрессивных рынках недвижимости в основу зонирования территорий может быть положена доля стоимости земли в стоимости недвижимости.
Зонирование ведется с учетом выше приведенных факторов, при этом выделяются зоны, в которых рыночная стоимость недвижимости отличается более чем на 30 %. Это значит, что в больших городах таких зон больше, чем в малых. Для Днепропетровска это выглядит следующим образом.
Зона А — Центр и самая дорогая в населенном пункте недвижимость и до средней стоимости, с шагом 20 % стоимости, с выделением подзон А1, А2, и т. д.
Зона В — Срединная зона и зоны средней стоимости недвижимости ( подзоны В1, В2...).
Зона С — Перефирийная зона и зоны с минимальной стоимостью недвижимости (подзоны С1, С2, ...).
На основе имеющихся зональных коэффициентов выделены шесть экономико-планировочных зон, характеризующих ценность территории (табл. 1).
Таблица 1
№ п/п Наименование зоны Значение зонального коэффициента, км2 Наименование экономико-планировочной зоны Перечень экономико-планировочных районов
1 Зона 1 3,5 - 4,2 Ядро центра Б1, Б2, Б3, Ж1, Ж2, К1 , К2, К3, К4, К5
2 Зона 2 3,0 - 3,49 Центральная КР1, КР2, КР5, КР6, Л14, Л18, Л20
3 Зона 3 2,5 - 2,99 Приближенная к центру А6, А12, А14, А15, Б4, Ж4, Ж6, ИН9, ИН13, ИН15, ИН16, К6, КР4, Л13, Л16, Л17, Л19, Л21
4 Зона 4 2,0 - 2,49 Срединная А4, А5, А7, А8, А9, А11, А13, А16, Б6, Б7, Б11, Ж3, Ж5, Ж9, Ж10, ИН3, ИН4, ИН6, ИН8, ИН11, КР3, КР7, Л11, Л12, Л22
5 Зона 5 1,5 - 1,99 Отдаленная от центра А10, Б5, Б8, Б9, Б10, Ж7, Ж8, ИН2, ИН5, ИН10, ИН14, КР8, Л6, Л10, Л15, Л23, С2, С6
6 Зона 6 0 - 1,49 Периферийная А1, А2, А3, Б12, Б13, Ж11, ИН1, ИН7, ИН12, КР9, КР10, Л1, Л2, Л3, Л4, Л5, Л7, Л8, Л9, С1, С3 , С4, С5, С7, С8, С9, С10, С11, С12, С13 , С14, С15, С16, С17, С18, Т1, Т2, Т3
Распределение районов г. Днепропетровск согласно предлагаемым экономико-планировочным зонам представлено на рисунке 2.
Рис. 2. Распределение экономико-планировочных зон г. Днепропетровск
На основе такого экономико-планировочного зонирования территории был проведен анализ цен на жилую недвижимость и с учетом стоимости строительства 1 м2 жилой недвижимости определена доля стоимости земли в рыночной стоимости жилой недвижимости. Этот показатель отображает уровень стоимости земельного участка в различных частях города.
Доля стоимости земли в рыночной стоимости жилой недвижимости определена по формуле
О (Ср — Сстр) / Ср?
где Ср - рыночная стоимость жилой недвижимости по районам, грн без НДС, Сстр -стоимость строительства 1 м2 грн, без НДС.
Результаты расчетов приведены в таблице 2, где для анализа также приведена стоимость по нормативной оценке земель жилой застройки.
Таблица 2
Расчет доли стоимости земли в рыночной стоимости жилой недвижимости
Наименование Значение Нормативная Рыночная Доля рыночной
экономико-планировочного зонального коэффициента 2 км земель жилой застройки, грн/м2 стоимость жилой недвижимости, грн/м2 стоимости земли у жилой
района недвижимости
Амур-Нижнеднепровский район
А1 0,55 130,55 4 200 0,013
А2 0,87 206,5 4 200 0,013
А3 1,15 272,96 4 800 0,136
А4 2,07 491,34 5 400 0,232
А5 2,22 526,94 5 496 0,246
А6 2,61 619,51 5 664 0,268
А7 2,42 574,41 5 608 0,261
А8 2,18 517,44 4 888 0,152
А9 2,26 536,43 4 200 0,013
А10 1,94 460,48 5 992 0,308
А11 2,11 500,83 6 000 0,309
А12 2,58 612,39 7 200 0,424
А13 2,15 510,32 5 500 0,246
А14 2,57 610,02 6 200 0,331
А15 2,86 678,85 6 048 0,315
А16 2,28 541,18 7 576 0,453
Бабушкинский район
Б1 3,87 918,58 9 600 0,568
Б2 4,2 996,91 9 104 0,545
Б3 3,52 835,51 6 816 0,392
Б4 2,83 671,73 6 312 0,343
Б5 1,97 467,6 6 500 0,362
Б6 2,16 512,7 6 704 0,382
Б7 2,41 572,04 5 400 0,232
Б8 1,64 389,27 4 200 0,013
Б9 1,79 424,87 5 792 0,284
Б10 1,77 420,13 4 200 0,013
Б11 2,34 555,42 5 992 0,308
Б12 1,49 353,67 5 900 0,297
Б13 1,26 299,07 5 848 0,291
Жовтневый район
Ж1 3,69 875,86 9 312 0,555
Ж2 3,53 837,88 6 352 0,347
Ж3 2,32 550,68 6 500 0,362
Продолжение таблицы 2
Ж4 2,73 647,99 6 848 0,395
Ж5 2,21 524,57 10 472 0,604
Ж6 2,77 657,49 7 512 0,448
Ж7 1,64 389,27 8 300 0,501
Ж8 1,82 432 6 980 0,406
Ж9 2,29 543,55 5 640 0,265
Ж10 2,2 522,19 4 300 0,036
Ж11 1,34 318,06 4 200 0,013
Индустриальный район
ИН1 0,73 173,27 4 500 0,079
ИН2 1,53 363,16 6 216 0,333
ИН3 2,46 583,91 6 169 0,328
ИН4 2,16 512,7 6 216 0,333
ИН5 1,8 427,25 6 339 0,346
ИН6 2,37 562,54 6 165 0,328
ИН7 1,45 344,17 5 600 0,26
ИН8 2,27 538,81 6 264 0,338
ИН9 2,7 640,87 6 029 0,312
ИН10 1,87 443,86 5 600 0,26
ИН11 2,37 562,54 6 264 0,338
ИН12 0,94 223,12 6 000 0,309
ИН13 2,58 612,39 6 264 0,338
ИН14 1,51 358,41 6 000 0,309
ИН15 2,75 652,74 6 264 0,338
ИН16 2,65 629 6 100 0,32
Кировский район
К1 3,82 906,72 11 812 0,649
К2 3,63 861,62 7 032 0,411
К3 4,13 980,3 11 812 0,649
К4 3,67 871,11 7 032 0,411
К5 3,55 842,63 6 646 0,376
К6 2,88 683,6 6 646 0,376
Красногвардейский район
КР1 3,11 738,19 6 502 0,363
КР2 3,34 792,78 6 600 0,372
КР3 2,26 536,43 6 464 0,359
КР4 2,91 690,72 8 000 0,482
КР5 3,16 750,06 8 200 0,495
КР6 3,18 754,8 6 976 0,406
КР7 2,45 581,53 5 000 0,171
КР8 1,71 405,89 5 500 0,246
КР9 1,27 301,45 6 800 0,39
КР10 0,94 223,12 6 000 0,309
Ленинский район
Л1 0,49 116,31 4 150 0,001
Л2 0,75 178,02 4 150 0,001
Л3 0,53 125,8 4 150 0,001
Л4 1,27 301,45 4 150 0,001
Л5 0,87 206,5 4 150 0,001
Л6 1,71 405,89 4 200 0,013
Л7 1,33 315,69 4 200 0,013
Л8 0,95 225,49 4 180 0,008
Л9 1,12 265,84 4 180 0,008
Л10 1,6 379,78 4 870 0,149
Окончание таблицы 2
Л11 2,14 507,95 4 870 0,149
Л12 2,24 531,69 4 870 0,149
Л13 2,9 688,34 4 496 0,078
Л14 3,02 716,83 5 761 0,281
Л15 1,58 375,03 4 200 0,013
Л16 2,66 631,38 4 200 0,013
Л17 2,7 640,87 4 496 0,078
Л18 3,18 754,8 4 496 0,078
Л19 2,85 676,48 4 870 0,149
Л20 3,16 750,06 4 880 0,151
Л21 2,79 662,23 4 880 0,151
Л22 2,16 512,7 5 216 0,205
Л23 1,73 410,63 4 500 0,079
Самарский район
С1 1,45 344,17 4 200 0,013
С2 1,64 389,27 4 200 0,013
С3 1,22 289,58 4 888 0,152
С4 0,9 213,62 4 172 0,006
С5 0,89 211,25 5 029 0,176
С6 1,76 417,75 4 500 0,079
С7 1,21 287,21 4 632 0,105
С8 1,06 251,6 5 543 0,252
С9 1,19 282,46 4 200 0,013
С10 0,65 154,28 5 543 0,252
С11 0,49 116,31 5 000 0,171
С12 1,08 256,35 5 572 0,256
С13 1,22 289,58 6 267 0,339
С14 1,32 313,32 6 200 0,331
С15 1,27 301,45 5 500 0,246
С16 1,21 287,21 5 572 0,256
С17 0,7 166,15 5 000 0,171
С18 0,84 199,38 4 532 0,085
Поселок Таромское
Т1 0,82 194,64 4 150 0,001
Т2 0,64 151,91 4 150 0,001
Т3 0,72 170,9 4 150 0,001
Полоса отвода железной дороги
ЖД 1 237,36 4 150 0,001
Проведен анализ полученных значений доли стоимости земли в рыночной стоимости жилой недвижимости по экономико-планировочным зонам, представленным в таблицах 3 и 4.
Таблица 3
Данные анализа долей стоимости земли в общей стоимости недвижимости по зоне
Значение Наименование Среднее
зонального экономико- Наименование Минимальное Максимальное значение доли
коэффициента, 2 км планировочной зоны значение доли значение доли по
зоны зоне
3,5 - 4,2 Ядро центра Зона 1 0,347 0,649 0,490
3,0 - 3,49 Центральная Зона 2 0,078 0,495 0,307
2,5 - 2,99 Приближенная к центру Зона 3 0,013 0,482 0,287
Окончание таблицы 3
2,0 - 2,49 Срединная Зона 4 0,013 0,604 0,272
1,5 - 1,99 Отдаленная от центра Зона 5 0,013 0,501 0,207
0 - 1,49 Периферийная Зона 6 0,001 0,390 0,131
Таблица 4
Данные анализа доли стоимости земли в рыночной стоимости
недвижимости
Жилые районы Минимальное значение доли Максимальное значение доли Среднее значение доли
Амур-Нижнеднепровский 0,013 0,453 0,233
Бабушкинский 0,013 0,568 0,310
Жовтневый 0,013 0,604 0,357
Индустриальный 0,079 0,346 0,304
Кировский 0,376 0,649 0,479
Красногвардейский 0,171 0,495 0,359
Ленинский 0,001 0,281 0,077
Самарский 0,006 0,339 0,162
Поселок Таромское 0,001 0,001 0,001
Как видно из таблицы 3, размер доли стоимости земли соответствует названию экономико-планировочной зоны «Ядро центра», в остальных же зонах минимальное или максимальное значение доли не отражает сути экономико-планировочного названия зоны. Это свидетельствует о том, что в эти зоны включены районы, которые не соответствуют рыночной ситуации и разбивка на зоны не отвечает действительному состоянию рынка недвижимости и рынка земель.
На рисунке 3 предложена новая схема экономико-планировочного зонирования города, представлено распределение экономико-планировочных зон г. Днепропетровск, основанное на рыночной стоимости недвижимости. Попытка вложить рыночные данные в уже существующие границы землеоценочных районов, которые были составлены в условиях отсутствия развитого рынка земель, могут привести к существенным неточностям.
Рис. 3. Зонирование территории г. Днепропетровск, основанное на рыночного стоимости
недвижимости
Новое экономико-планировочное зонирование, основанное на самом развитом секторе рынка - жилой недвижимости, составлено на базе данных продаж более 1 500 квартир с помощью ГИС программы «МАР-2003» (рис. 4).
Рис. 4. Карта г. Днепропетровск с ценовыми изолиниями, построенными через 100 $/м2
Таблица 5
Доли земли в рыночной стоимости недвижимости
Номер зоны Экономико-планировочная зона Минимальное значение доли, А Максимальное значение доли, А Среднее значение доли, А
Зона 1 Ядро центра 0,411 0,649 0,5437
Зона 2 Центральная 0,347 0,495 0,4011
Зона 3 Приближенная к центру 0,268 0,482 0,3608
Зона 4 Срединная 0,136 0,390 0,2642
Зона 5 Отдаленная от центра 0,149 0,362 0,2540
Зона 6 Периферийная 0,001 0,105 0,0271
Все эти и другие факторы были учтены при создании ценового зонирования г. Днепропетровск, представленного на рисунке 5, где ценовые зоны уточнялись по данным рынка жилой недвижимости и зоны выделены по улицам города.
Укрупнив рассматриваемые ценовые районы до уровня зонирования предложенного в таблице 5, получили новую схему зонирования города (рис. 6).
Подобная работа была проделана по данным доли рыночной стоимости земли в стоимости недвижимости. Хотя принцип нанесения данных был изменён. По каждой зоне была определено среднее значение доли рыночной стоимости земли в стоимости недвижимости. На карту точечно нанесены атрибутивные данные и с помощью программного обеспечения «8егГег» сделана интерполяция данных через 0,05 значения и выделены зоны.
Рис. 5. Карта экономико-планировочного зонирования на основе рыночной стоимости
квартир г. Днепропетровск
Рис. 6. Карта зонирования рыночной стоимости квартир г. Днепропетровск по ценовым
категориям
Предложенная методика формирования экономико-планировочных зон городских территорий согласно их ценности, определенной на основе анализа рыночной стоимости недвижимости и данных о доле рыночной стоимости земли в стоимости недвижимости может использоваться для определения оценочной стоимости недвижимости для целей налогообложения.
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Податковий кодекс Украши. Верховна рада Украши, м. Ки!в, 2 грудня 2010 року, № 2755-У1.
2. Комплексная экономическая оценка территории. г. Днепропетровск, Министерство Украины по делам строительства и архитектуры, институт «ДНЩРОМ1СТО», Киев-1994.
