CC BY
1УДК 332.8:365(470+571)(048.8) D01:10.31249/espr/2024.04.10
М.А. Положихина*
ЖИЛИЩНЫЙ ВОПРОС В РОССИИ В КОНТЕКСТЕ РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ (ОБЗОР)
Аннотация. Жилищное строительство является специфическим видом экономической деятельности и одновременно представляет собой способ социального проектирования, во многом определяет облик и перспективы развития населенных пунктов. В строительстве жилья отражаются как глобальные социально-экономические тенденции и культурно-исторический опыт, так и особенности территорий. Для России на протяжении длительного времени характерен низкий уровень обеспеченности населения жильем, прежде всего благоустроенным. В различных регионах страны дефицит жилья проявляется по-разному, но преодолеть его невозможно без последовательной и продуманной государственной политики. Благодаря наращиванию в последние годы масштабов строительства решение жилищного вопроса в России в обозримом будущем представляется вполне возможным. Однако проектирование и строительство жилья следует согласовывать с направлениями регионального развития, а в градостроительных практиках больше учитывать специфику регионов.
Ключевые слова: Россия; жилищное строительство; жилищный фонд; обеспеченность жильем; благоустройство жилья; социальное проектирование.
Для цитирования. Положихина М.А. Жилищный вопрос в России в контексте регионального развития (Обзор) // Экономические и социальные проблемы России. - 2024. - № 4. - С. 168-195.
* Положихина Мария Анатольевна, канд. географ. наук, ведущий научный сотрудник Отдела экономики Института научной информации по общественным наукам РАН (Москва, Россия). [email protected]
Polozhikhina Maria, PhD (Geograp. Sci.), leading researcher of the Department of Economics, Institute of Scientific Information for Social Sciences, Russian Academy of Sciences (Moscow, Russia). [email protected]
M.A. Polozhikhina The housing issue in Russia in the context of regional development
(Review)
Abstract. Housing construction is a specific type of economic activity and at the same time represents a way of social design, largely determines the appearance and prospects for the development of settlements. Housing construction reflects both global socio-economic trends and cultural and historical experience, as well as the peculiarities of the territories. For a long time, Russia has been characterized by a low level of housing provision for the population, primarily well-maintained. The housing shortage manifests itself in different ways in different regions of the country, but it cannot be overcome without a consistent and thoughtful government policy. Due to the increase in the scale of construction in recent years, it seems quite possible to solve the housing issue in Russia in the foreseeable future. However, the design and construction of housing should be coordinated with the directions of regional development, and urban planning practices should take more account of the specifics of the regions.
Keywords: Russia; housing construction; housing stock; housing provision; home improvement; social design.
For citation: Polozhikhina M.A. The housing issue in Russia in the context of regional development (Review) // Economic and Social Problems of Russia. - 2024. - N 4. - P. 168-195.
Введение
Особенностью жилищного строительства является его одновременно высокая экономическая и социальная значимость. Как специфический вид коммерческой деятельности жилищное строительство оказывает мультипликативный эффект в экономике, стимулируя развитие смежных отраслей (производства строительных материалов, мебели, бытовой техники и т. д.). Выступая в качестве способа удовлетворения одной из базовых потребностей человека в жилье, оно непосредственно влияет на социальное развитие и освоенность территорий в долгосрочной перспективе, в свою очередь отражая текущую социально-экономическую динамику. В жилищном строительстве концентрируется как культурно-исторический человеческий опыт, так и представления об идеалах и мечты о будущем.
Специалисты отмечают, что строительство жилья и градостроительные практики «всегда были тесно переплетены с теориями построения идеального общества». С одной стороны, «...мыслители зачастую искали в городах и городской структуре причины распространения и процветания тех или иных социальных недугов» [Григорьева, 2023, с. 19]. С другой -«общественные идеалы каждой эпохи воплощались в соответствующих урбанистических концепциях идеального города» [Яницкий, 2018, с. 1107].
В XX в. в жилищном строительстве произошел качественный скачок, обусловленный урбанизацией и научно-техническим прогрессом, появле-
нием новых строительных материалов и технологий строительства. В то же время получило развитие концептуальное проектирование, «когда массовое жилое строительство, казалось бы, позволяло реализовывать самые смелые проекты» [Романова, 2015, с. 18]. В результате строительство (особенно жилое) превратилось в способ целенаправленного социального проектирования.
XXI в. принес свои новации в градостроительные теории и практику создания жилого фонда. Учитывая, что в настоящее время большинство населения планеты проживает в городах, наиболее важными представляются сдвиги, которые происходят в этой сфере именно здесь. «В современном дискурсе идеальный город все чаще предстает как город удобный и комфортный для жизни. Этот переход от идеи города, в котором все жители будут равны в своих возможностях, к идее создания города, в котором для каждого жителя могут быть созданы комфортные для жизни условия, укладывается в общий дискурс перехода к обществу постмодерна и падения в связи с этим "больших нарративов" и великих идеалов модернистского общества. Теперь идеалы стали реалистичнее, ближе и достижимее... современные урбанисты практически свели глобальную проблему создания "идеального города" как воплощения идеального общества к прагматической задаче создания здоровой и удобной для человека стандартной городской среды, ее усиленной технологизации и информатизации. Современный дискурс об идеальном городе во многом сосредоточен вокруг двух основных идей -идеи "умного города" и идеи экогорода» [Григорьева, 2023, с. 25, 26, 27].
Произошедший переход от социальных утопий к достижению практических и понятных результатов жилищной политики вполне конструктивен. Однако такой прагматизм имеет не только очевидные положительные стороны с точки зрения решения текущих проблем (например, обеспечения населения жильем), но и отрицательные - в виде недостаточного стратегического целеполагания (в частности, развития системы расселения).
Другой современной тенденцией является продолжающееся сближение стандартов проживания в городской и сельской местности с точки зрения их благоустройства. Со стороны жителей как городских, так и сельских населенных пунктов существует спрос на одни и те же коммунальные услуги (электрическое освещение, водоснабжение, канализация, отопление и т. д.), хотя возможности его удовлетворить все еще различаются. Одновременно возрастает ценность природной среды поселений и их экологии, а сам сельскохозяйственный труд индустриализируется. Соответственно, предложение жилищного строительства должно гибко реагировать на изменяющиеся обстоятельства и подстраиваться под возрастающие требования.
Российская действительность демонстрирует сложное переплетение глобальных градостроительных тенденций и национальной специфики. Страновой особенностью является нерешенная до сих пор жилищная проблема, которую развитые страны давно преодолели. Причем сохраняющаяся неудовлетворенной потребность населения в жилье во многом обусловлена недостатками со стороны предложения. В данных условиях сти-
мулирование жилищного строительства представляет собой важную часть социально-экономической политики российского государства. Разнообразие же проявления дефицита жилья на уровне регионов требует различных подходов к его преодолению.
Сложность и масштабность задачи по удовлетворению потребности населения страны в благоустроенном жилье обусловливает необходимость тщательной проработки направлений ее решения и согласование их с реализацией других приоритетов. Цель настоящей работы заключается в обсуждении возможности корректировки жилищной политики и градостроительной практики в России в соответствии с современными ориентирами социально-экономического развития ее регионов. Предметом анализа служит фактическое наличие жилья и его благоустройство (т. е. существующий жилищный фонд), тогда как экономическая доступность и стоимостные показатели не рассматриваются.
Дефицит жилья в России: история вопроса
Дефицит жилья в России фиксируется на протяжении последних двух столетий. Причем в городах он наиболее остро проявляется в количественной форме, тогда как в сельской местности - с точки зрения качества.
«Жилищный вопрос в его современном понимании возник в России после реформ 1860-х годов, связанных с отменой крепостного права», и обострился в ходе социально-экономической модернизации [Жилищное строительство в СССР, 2024]. В начале XX в. Российская империя характеризовалась низким уровнем урбанизации (особенно по сравнению с США и европейскими метрополиями): доля городского населения в общей численности населения страны равнялась 14,2% (цит. по [Пилипенко, 2021, с. 572]). При этом в 1913 г. «на одного городского жителя, с учетом площади особняков буржуазии, приходилось 6,3 м2 общей площади жилищ» (а весь городской жилищный фонд составлял 180 млн м2 общей площади) [Народное хозяйство, 1987, с. 10]. Одновременно «более 80% городского жилищного фонда страны было представлено малоэтажными деревянными домами, водопровод имелся в 10% домов, электрическое освещение - в 5% домов, а канализация - примерно в 2% домов. Например, в Москве к 1912 г. до 850 тыс. человек (около 61% населения города) жило в тяжелых условиях коечно-каморочных, переуплотненных квартир и в подвалах, а в целом по стране в городах одной комнатой на трех и более человек пользовалось 61,7% населения» (цит. по [Пилипенко, 2021, с. 572]).
Можно уверенно констатировать, что такая базовая потребность человека, как обеспеченность жильем, в Российской империи удовлетворена не была. Революция, Первая мировая и Гражданская войны только обострили дефицит жилья, особенно в городах. Попытки решения этой проблемы в советский период были тесно связаны с процессами индустриализации и урбанизации и во многом подчинены экономическим приоритетам. На-
чавшееся массовое жилищное строительство при этом велось в соответствии с определенной (коммунистической) идеологией и видением перспектив развития общества, включая его территориальный аспект.
Жилищное строительство в СССР/РСФСР. Ход развития жилищного строительства в СССР хорошо известен и в общем виде представляется следующим образом. «В годы Гражданской войны, когда строительство нового жилья было невозможно, была сделана ставка на политику «жилищного передела», т. е. переселение и уплотнение. В это же время развернулась дискуссия о социалистическом городе и социалистическом жилище: яркой страницей в истории архитектуры СССР стали проекты городов-садов, домов-коммун, жилкомбинатов, соцгородов. В начале 1930-х годов со сменой политической конъюнктуры архитектура авангарда сошла на нет, а вместе с ней и объявленные «левацкими загибами» проекты жилых домов и комплексов с обобществленным бытом, начался период сталинской архитектуры. Во время индустриализации была сделана ставка на промышленное строительство, поэтому объемы строительства жилья были невелики и значительную долю в них составляло временное жилье» (в том числе бараки) [Жилищное строительство в СССР, 2024]. И без того острый жилищный кризис в стране «усилился после Великой Отечественной войны. Разрешить его была призвана программа по массовому строительству типового жилья, развернутая при Н.С. Хрущёве в конце 1950-х годов (так называемые "хрущевки"). Тогда же произошел возврат к модернизму в советской архитектуре. в результате массового типового строительства миллионы советских граждан получили собственные благоустроенные квартиры, были переселены из бараков и коммуналок, стал расти показатель средней жилой площади на человека» [Жилищное строительство в СССР, 2024]. Одновременно увеличилось количество претензий населения к качеству жилья [Огородни-кова, 2018]. «С принятием нового стандарта типового строительства началось проектирование новых или совершенствование готовых серий домов. В 1970-х - начале 1990-х годов массово строились 9-12-этажные дома. с более просторными квартирами улучшенной или новой планировки» (так называемые «брежневки») [Жилищное строительство в СССР, 2024].
Более глубоко изучившие данную тему специалисты выделяют пять этапов развития строительства жилья в СССР, отличающихся направлениями жилищной политики и другими особенностями, в том числе следующие [Пилипенко, 2021, с. 578-586; Пилипенко, 2022, с. 240-241]:
• 1921-1928 гг.: «взрывной рост строительства жилья» (построено 203 млн м2 общей площади), особенно индивидуального в сельской местности; ликвидация трущоб и становление жилищного хозяйства в городах, появление жилищных кооперативов;
• первая - третья пятилетки (1928-1941 гг.): «системное развитие промышленности строительных материалов, «социалистическое переустройство» городов и сел, создание нормативной правовой базы для упорядочения градостроительной политики». При этом «общие темпы ввода жилья по-
началу снизились почти в четыре раза (до 57 млн м2)... в основном за счет сокращения объемов ввода жилья в сельской местности. а затем поступательно увеличивались от 18 до 21% за каждые пять лет. при почти постоянном объеме строительства жилья в городах (39-42 млн м2 в каждую пятилетку)». Этот период, «во-первых, характеризуется резким увеличением городского населения страны (с 26,3 млн человек в 1926 г. до 56,1 млн человек в 1939 г.) и, во-вторых, почти двукратным ростом городского жилищного фонда (430 млн м2 к началу Великой Отечественной войны по сравнению с 216 млн м2 в 1926 г.). В-третьих, на базе проводимой в стране индустриализации жилищное строительство сделало качественный рывок, обеспечив уже к концу второй пятилетки увеличение доли каменных зданий в обобществленном жилищном фонде в городах до 56%, подключение к водопроводу - до 53%, канализации - до 44%, центральному отоплению - до 19%, электрическому освещению - до 93% указанного жилого фонда при одновременном снижении доли вложений в жилищное строительство до 10-13% от общего объема государственных капвложений»;
• период Великой Отечественной войны и послевоенного восстановления (1941-1955 гг.): переход к индустриальному методу строительства многоквартирных домов при преимущественно покомнатном расселении семей, строительство жилья в совхозах, «в целом четырехкратное увеличение объемов введенного жилья за пятилетку по сравнению с довоенными». При этом «в результате оккупации наиболее густонаселенных и промыш-ленно-развитых районов страны и боевых действий было разрушено 70 млн м2 жилой площади в городах, а также 3,5 млн домов в сельской местности из довоенного фонда в 12 млн домов. Данный ущерб практически полностью ликвидировали в течение четвертой пятилетки, когда было введено в строй 102,8 млн м2 жилья в городах и поселках городского типа (пгт), а в сельской местности - построено 2,7 млн жилых домов. На основе опыта первых пятилеток были утверждены стандартные размеры квартир в массовом жилищном строительстве - 18-22 м2 жилой площади для однокомнатной, 24-32 м2 для двухкомнатной и 33-47 м2 для трехкомнатных квартир (не считая кухни и других обслуживающих помещений). При увеличении численности городского населения до 100 млн человек к концу 1950-х гг. было построено в общей сложности около 900 городов»;
• шестая - девятая пятилетки (1956-1975 гг.): развертывание государством массового жилищного строительства типовых домов с малогабаритными квартирами для посемейного заселения жителей, развитие отрасли крупнопанельного домостроения, перезапуск жилищно-строительной кооперации, новый бум индивидуального жилищного строительства на селе и в колхозах, в частности более чем двукратное увеличение ввода жилья за пятилетку по сравнению с периодом 1946-1955 гг.». Так, «комплекс мероприятий, нацеленный на сокращение сроков и снижение себестоимости строительства домов, позволил государству ввести за шестую и седьмую пятилетки (1956-1965 гг.) в городах жилья больше (422 млн
м2), чем за предыдущие 40 лет вместе взятые (355 млн м2). Объем ежегодно возведенного жилья увеличился в среднем по пятилеткам до 95-108 млн м2, тогда как в предыдущее десятилетие этот показатель находился на уровне в среднем 40-48 млн м2». Причем «застройка преимущественно велась поквартально, что позволяло не только сэкономить на строительстве (стоимость 1 м2 жилья снижалась на 6-8 %), но и полностью обустроить общественную зону, обычно включающую школу, столовую, детский сад, ясли, клуб, зал для собраний/лекций, предприятия бытового обслуживания населения и библиотеку»;
• десятая - двенадцатая пятилетки (1976-1990 гг.): «улучшение качества строящихся государством многоквартирных типовых домов при незначительном увеличении объемов ввода жилья. снижение роли индивидуального жилищного строительства, развитие жилкооперации за счет смягчения условий их кредитования и создания молодежных жилищных комплексов».
«В начале 1986 г. [генеральный секретарь ЦК КПССС] М. Горбачёв пообещал, что к 2000 г. каждая советская семья будет жить в отдельной квартире или доме. Тогда же была принята Государственная программа СССР «Жилье-2000». Расчеты Госстроя СССР показали: для того чтобы каждая семья в стране жила отдельно, необходимо иметь среднюю обеспеченность жильем 22,0-22,5 м2 на человека. На тот момент средняя обеспеченность жильем составляла 14,6 м2 на человека. Для заполнения имеющегося разрыва следовало за 15 лет построить 2190-2250 млн м2 жилых площадей» [Жилищное строительство в СССР, 2024], т. е. 146-150 млн м2 в среднем за год. Всего в 1976-1990 гг. «было возведено в общей сложности 1,7 млрд м2 жилья», в том числе в 1986-1990 гг. - 650 млн м2. «При незначительном увеличении среднегодового объема ввода жилья - со 105 млн м2 в 1976-1980 гг. (снижение на 3,2% по сравнению с показателем 1971-1975 гг.) до 126 млн м2 в 1986-1990 гг., значительно улучшилось качество строящихся домов и квартир в соответствии с новыми типовыми проектами на основе норм, введенных в 1971 г.». При этом «средняя обеспеченность жильем выросла с 14,6 до 16,5 м2 на человека. К концу XII пятилетки более 85 % горожан и 90% жителей в сельской местности проживали в отдельных квартирах или собственных домах» [Жилищное строительство в СССР, 2024; Пилипенко, 2021, с. 586].
Одновременно повысились потребности населения - люди хотели иметь не просто жилье, а благоустроенное и собственное. Темпы увеличения объемов жилищного строительства отставали от роста спроса (в том числе из-за слабой автоматизации и, в целом, НТП в строительстве) и ожиданий населения. Сохранение очередей на получение квартир и относительно высокая доля проживающих в коммуналках или неблагоустроенных помещениях стали факторами разочарования людей в возможностях государства (взявшего на себя избыточные обязательства) и социалистических перспективах. Нерешенность жилищного вопроса (включая сложности при обмене жилья и других операций с недвижимостью) внесла определенный вклад
в «согласие» населения страны на переход к рыночной системе хозяйствования. Существовавшие в жилищной сфере социалистические отношения также были преобразованы в рыночные путем приватизации жилья.
Приватизация жилья. Массовая бесплатная приватизация жилья началась в 1992 г. (в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР») и должна была закончиться с принятием нового Жилищного кодекса в 2007 г. Однако сроки ее окончания пять раз продлевались. Последний раз - в 2017 г. - на бессрочный период (ФЗ от 22.02.2017 № 14-ФЗ).
«По данным Росстата, к 2000 г. в частную собственность перешло 47% от общего числа подлежащего приватизации жилья, к 2010 г. - 75%, в 2015 г. -79%» [Приватизация в России, 2024]. «За три десятка лет россиянами был приватизирован 31 млн жилых помещений, или 83 % от общего жилого фонда, подходящего для перевода в собственность». К 2022 г. 94% жилищного фонда в стране находилось в частной собственности. «Среди 20 регионов с крупнейшим жилищным фондом процесс приватизации практически завершен в Ставропольском крае, где 99% жилья находится в собственности физических и юридических лиц» [Три десятилетия приватизации ... , 2021; О жилищном строительстве ... , 2023, с. 10].
Спецификой постсоветской жилищной реформы была поквартирная приватизация, которая имела свои плюсы и минусы. Положительный эффект от этой схемы был получен сразу. «Массовая приватизация жилья позволила создать активный жилищный рынок в стране. в короткие сроки в условиях экономического кризиса 1990-х годов сбалансировать массовым рыночным предложением острый неудовлетворенный спрос на жилье, создать инфраструктуру рынка жилья, наработать практики и профессиональные стандарты. Передача квартир людям в частную собственность стала важным способом сохранения социальной стабильности в стране. [Она] ничего не стоила государству, но в то же время имела большое значение для граждан. [Многие] улучшили свои условия за счет. перераспределения существующего жилищного фонда на рыночных принципах». Из-за наложившейся денежной реформы начала 1990-х годов (которая сопровождалась гиперинфляцией и потерей денежных сбережений населения) «накопление и сохранение частного благосостояния через приватизацию жилья приобрело особое социальное значение, а субъективная ценность владения жильем до сих пор очень (даже чрезмерно) высока» [Три десятилетия приватизации . , 2021].
Отрицательные последствия поквартирной приватизации проявились позднее. Во-первых, в экономическом плане выяснились издержки владения частной собственностью для населения. Как оказалось, далеко не все могут или хотят содержать свое жилье, особенно дорогое. По данным Росстата, «более 5,94 млн помещений в многоквартирных домах до сих пор не приватизировано». Причем «наименьшее количество неприватизированных квартир находится в Республике Ингушетия - 618 помещений, а наибольшее -в Москве, более 799,6 тыс. помещений» [Три десятилетия приватизации .
, 2021]. Во-вторых, возникли новые проблемы с точки зрения социальной справедливости: массовая бесплатная приватизация жилья создала и усилила неравенство в отношении имущества. Наконец, приватизация облегчила процессы перераспределения жилья, но не увеличила предложение и объем самого рынка, поэтому дефицит жилья в стране преодолен не был.
Жилищное строительство в постсоветской России. С распадом СССР и переходом к рыночной экономике темпы строительства нового жилья резко упали при одновременном ускорении накопления аварийного жилого фонда. Такая динамика во многом была обусловлена издержками резкого перехода к другой системе хозяйствования - разрушением предыдущей организации отрасли (включая приватизацию строительных организаций и предприятий по производству строительных материалов и т. д.) и медленным формированием новой институциональной среды для жилищного строительства. Негативно сказалось также радикальное сокращение масштабов государственного финансирования строительства, быстрое обнищание населения страны и несовершенство финансовых (банковских и др.) инструментов инвестирования.
«За последующие десять лет было введено в эксплуатацию всего 380 млн м2 жилья, или 38% от объемов, предусмотренных программой. К 2001 г. новое жилье лишь наполовину перекрывало выбывающий жилищный фонд» [Жилищное строительство в СССР, 2024].
Особенно неблагоприятно на жилищное строительство в России повлиял дефолт 1998 г. «После кризиса августа 1998 г. отмечалась стагнация в реализации государственной жилищной политики. Новые политические решения не принимались, проведение начатых реформ замедлилось. Существенно снизилась активность на рынке жилья, почти остановилось его строительство» [Косарева, 2010]. В результате к 2000 г. масштабы ввода жилых помещений опустились до уровня 1950-х годов, сократившись по сравнению с 1987 г. (когда в РСФСР был достигнут максимум ввода жилых помещений) в 2,4 раза (рис. 1).
Общее оживление отечественной экономики и повышение доходов населения, а также стабилизация институциональной среды привели к восстановлению объемов строительства жилья. Увеличение платежеспособности населения (расширение спроса) за счет развития ипотечного кредитования (прежде всего, существенного снижения ставки по кредиту и увеличения срока его возврата в 2005 г.) стало движущей силой быстрого роста объема рынка жилья. К 2014 г. масштаб ввода жилых помещений в России превзошел максимальный показатель РСФСР (достигнутый в 1987 г.) на 15,6% [Жилищное строительство, 2024].
Следует подчеркнуть, что наращивание объемов жилищного строительства в России происходило неравномерно. На этом процессе закономерно негативно отразились мировой финансово-экономический кризис 20082010 гг., а также введение антироссийских санкций и последствия борьбы с пандемией коронавируса, выразившиеся в снижении масштабов ввода
Рис. 1. Динамика ввода жилых помещений в РСФСР и России с 1960 по 2022 г., всего, млн м2 общей площади Источник [Калабеков, 2023, с. 808].
жилых помещений в соответствующие периоды (особенно в 2009-2010 и 2016-2018 гг.). Адаптация экономики и населения страны к внешним шо-кам и новым условиям жизни обусловила очередной скачок темпов жилищного строительства в 20-х годах XXI в. (рис. 1). В результате к 2023 г. показатель ввода жилых помещений 2015 г. был превышен на 29%, а 1987 г. -в 1,5 раза [Жилищное строительство, 2024].
Нельзя не признать, что государство активно предпринимало различные действия сначала для реформирования сферы жилищного строительства и ЖКХ, а затем - и для их развития. В этих целях с начала 1990-х годов использовались разные инструменты (подробнее см. [Косарева, 2010]). Необходимо особо отметить принятые к концу 2004 г. новые Градостроительный кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ, а также федеральные законы: от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Кроме того, утверждались различные программы, проекты и стратегии, которые часто пересекались и накладывались друг на друга (табл. 1).
Таблица 1
Инструменты, используемые государством для решения жилищной проблемы в России
№ пп Инструменты Период действия
1 Государственная целевая программа «Жилище» - на 1993-1995 гг. (постановление Правительства РФ от 20.06.1993 № 595); - на 1996-1997 г и до 2000 г. (указ Президента РФ от 29.03.1996 № 431)
2 Федеральная целевая программа «Жилище» - на 2002-2010 гг. (постановление Правительства РФ от 17.09.2001 № 675); - на 2011-2015 гг. (постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050); - на 2015-2020 гг. (постановление Правительства РФ от 25.08.2015 № 889)
3 Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» («Жилище») - на 2006-2010 гг. (утвержден Советом при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике в 2005 г.); - на 2011-2013 гг. (утвержден Советом при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике в 2010 г.)
4 Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» - на 2013-2018 гг. и на период до 2020 г (распоряжение Правительства РФ от 30.12.2012 № 2227-р); - на 2015-2017 гг. (постановление Правительства РФ от 15.04.2014 № 323); - на 2018-2022 гг. (постановление Правительства РФ от 30.12.2017 № 1710)
5 Национальный проект «Жилье и городская среда» - на 2018-2024 гг. (утвержден президиумом Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам 24.12.2018 № 16); - на 2019-2030 гг. (продлен по предложению Президента РФ В.В. Путина)
6 Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года утверждена распоряжением Правительства РФ от 31.10.2022 № 3268-р
Составлено автором по открытым источникам.
Видно, что в системе государственного управления происходил поиск лучших способов воздействия, тестировались проектный и программный подходы, а также возможность их совмещения. Однако, несмотря на предпринимаемые усилия, жилищный вопрос в России еще далек от своего разрешения. Повышение доходов населения и наличие льготной ипотеки стимулируют спрос на жилье, но сохраняются проблемы со стороны его предложения. Разная ситуация с обеспеченностью населения жильем по регионам, различающаяся в них демографическая и социально-экономическая ситуация требуют более глубокой дифференциации жилищной и градостроительной политик в масштабах страны, а также укрепления их связи с особенностями и приоритетами развития территорий.
Современный жилой фонд в России: состояние и проблемы
Объем жилого фонда и масштабы жилищного строительства. Весь жилой фонд в России в 2022 г. составлял 4132 млн м2 общей площади жилых помещений, из него городской - 3067 млн м2, или 74,2% (что практически соответствует доле городского населения страны). В 2023 г. городской жилой фонд увеличился до 3103 млн м2, т. е. на 1,2%. В то же время жилой фонд в сельской местности вырос на 4,4% (с 1065 до почти 1112 млн м2), а его доля - до 26,4 % [Жилищное строительство, 2024]. Относительное увеличение объема жилищного фонда в сельской местности России обусловлено повышением масштабов индивидуального строительства, особенно в пригородных зонах крупных городов (в том числе так называемые дачи).
«Начиная с 2016 г. доля индивидуального домостроения в общем вводе жилых домов ежегодно увеличивалась и в 2022 г. составила 55,7% против 53,0% в 2021 г. В 2022 г. населением построено 401,5 тыс. жилых домов общей площадью жилых помещений 57,2 млн м2, что составило 116,5% к 2021 г... .юридическими лицами в 2022 г. построено 888,5 тыс. квартир общей площадью 45,5 млн м2 (104,7% к 2021 г.)» [О жилищном строительстве ... , 2023, с. 2, 3].
Следует отметить, что юридические лица в качестве застройщиков (де-велоперы или строительные организации) преобладают в городах. Будучи коммерческими структурами, они быстро реагируют на изменения экономической ситуации, что проявляется в снижении темпов ввода жилья в периоды кризисов. В свою очередь, население России часто рассматривает вложения в собственную квартиру/дом как способ сбережения средств или создание второго жилья (при наличии квартиры в городе). Поэтому даже в кризисные периоды темпы индивидуального строительство резко не падают. В результате, если до 2015 г. масштабы строительства жилья в городах и сельской местности различались в 3 раза, то к 2023 г. разрыв сократился до 2 раз (рис. 2).
Распределен жилой фонд, как и объемы жилищного строительства, по регионам страны весьма неравномерно. Согласно данным Росстата, ос-
73 ■,8
62 57
43 ,8 43 36 .,6
4,32,1 34,1 ^^
17 ,9 „^23,1 23 :,3
< 9 7, 2 9,5
1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2023 город — — - сельская ме стно сть
Рис. 2. Динамика ввода жилых помещений в РСФСР и России в городской и сельской местности с 1990 по 2023 г., млн м2 общей площади Источник [Жилищное строительство, 2024].
Таблица 2
Распределение жилого фонда в 2023 г. по федеральным округам, млн. м2 общей площади жилых помещений
№ пп Федеральные округа Города и поселки городского типа % Сельская местность % Доля городского населения, % Доля сельского населения, %
1 ЦФО 960,4 31,0 250,6 22,6 30,1 19,5
2 СЗФО 346,2 11,2 81,7 7,4 10,8 5,7
3 ЮФО 309,5 10,0 155,0 13,9 9,6 16,6
4 СКФО 134,3 4,3 104,9 9,4 4,7 13,6
5 ПФО 587,9 18,9 276,9 24,9 19,0 21,5
6 УФО 276,4 8,9 71,2 6,4 9,2 6,0
7 СФО 338,8 10,9 117,8 10,6 11,3 11,4
8 ДВФО 149,6 4,8 53,8 4,8 5,3 5,7
9 Всего 3103,1 100 1111,9 100 100 100
Составлено автором по данным [Жилищный фонд ... , 2024; Население регионов России, 2023; Доклад о результатах проведения мониторинга ... , 2024, с. 4].
Таблица 3
Увеличение общей площади жилья по федеральным округам в 2023 г., млн м2 общей площади жилых помещений
№ пп Федеральные округа Ввод жилых домов % Прирост жилого фонда в городах % Прирост жилого фонда в сельской местности %
1 ЦФО 33,0 29,9 22,2 32,0 6,2 23,4
2 СЗФО 11,4 10,3 7,1 10,2 1,8 6,8
3 ЮФО 14,6 13,2 10,2 14,7 2,7 10,2
4 СКФО 7,4 6,7 4,1 5,9 1,6 6,1
5 ПФО 20,2 18,3 11,3 16,3 7,8 29,4
6 УФО 9,4 8,5 5,8 8,4 2,6 9,8
7 СФО 10,0 9,0 6,2 9,0 3,0 11,3
8 ДВФО 4,5 4,1 2,4 3,5 0,8 3,0
9 Всего 110,5 100 69,3 100 26,5 100
Источник: [Жилищное строительство, 2024; Жилищный фонд ... , 2024].
новной жилой фонд сосредоточен в Центральном (31% городского и 22,6% сельского) и Приволжском (18,9% городского и 24,9% сельского) федеральных округах (ФО) - табл. 2.
В целом распределение жилого фонда по стране соответствует размещению населения (табл. 2): в Центральном ФО (ЦФО) проживает 30,1% городского и 19,5% сельского населения страны, в Приволжском (ПФО) -19,0% городского и 21,5% сельского населения. Однако и строительство жилья в основном ведется в этих же регионах (табл. 3). Хотя в последние годы его масштабы выросли в Южном (ЮФО) и Северо-Кавказском ФО (СКФО), но одновременно сократились в Сибирском (СФО) и Дальневосточном (ДВФО). Такая динамика жилищного строительства служит дополнительным фактором, стимулирующим отток населения из северных и восточных регионов и его концентрацию в центральных и южных районах страны.
Кроме того, на пять субъектов федерации (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Свердловская область) приходится почти 30% городского жилого фонда и объема жилищного строительства (ввода жилых домов) [Жилищный фонд ... , 2024; О жилищном строительстве ... , 2022]. Достаточно много жилья в последние годы строят в Ленинградской области, республиках Татарстан и Башкортостан, Ростовской и Новосибирской областях. Закономерно, что масштабы жилищного строительства коррелируют с уровнем экономической активности в регионах. Однако существует и обратная зависимость: значительные региональ-
30 29 28 27 26 25 24 23 22
• Город
Рис. 4. Динамика обеспеченностью жильем одного человека в городской и сельской местности, м2 Источник [Доклад о результатах ... , 2024, с. 23].
ные различия в объемах жилищного строительства усиливают территориальные диспропорции и неблагоприятно влияют на социально-экономическое развитие страны.
Обеспеченность населения жильем. По данным Росстата, в 2023 г. общая площадь жилых помещений на одного городского жителя в России составила 28,3 м2, а сельского - 30,4 м2 (рис. 3).
Наоборот, согласно результатам мониторинга Минсельхоза РФ, обеспеченность жильем в сельской местности в целом хуже, чем в городах -
/
V*
I город
Рис. 3. Общая площадь жилых помещений на одного жителя в среднем на конец 2023 г., м2 Источник: [Жилищный фонд ... , 2024].
28 и 29 м2 на человека соответственно (рис. 4). Хотя «тенденция ведет к преобладанию показателя в будущем в сельской местности» [Доклад о результатах ... , 2024, с. 23].
Согласно информации Росстата, максимальная общая площадь жилых помещений в городской местности приходится на одного человека в Московской области и вообще в центральной части страны (рис. 3). Хотя в Москве показатель обеспеченности жильем (22,2 м2) - один из самых низких в России. Хуже ситуация только в республиках Тыва (16,8 м2), Ингушетия (17,7) и Крым (20,3), а также в Ханты-Мансийском АО (21,5 м2) [Жилищный фонд ... , 2024]. Распределение максимальных и минимальных показателей обеспеченностью жильем в сельской местности по регионам страны по данным Росстата и Минсельхоза РФ во многом совпадает. Наиболее высокая обеспеченность общей площадью жилья в сельской местности на одного человека отмечается в Северо-Западном федеральном округе (СЗФО), в том числе в Псковской (51,1), Новгородской (50,9), Вологодской (50,3) и Архангельской (49,3 м2) областях. Максимальный же показатель зафиксирован в Магаданской области (55 м2) [Жилищный фонд ... , 2024]. Вместе с тем, по информации Минсельхоза РФ, обеспеченность жильем сельских жителей в ЮФО и СКФО превышает этот уровень у горожан, тогда как Росстат приводит обратное соотношение [Доклад о результатах . , 2024, с. 24, табл. 3].
Как представляется, такие расхождения могут быть вызваны различием методик сбора статистических данных. Например, учетом Росстата заброшенных (фактически нежилых) домов и сезонного жилья (дачи в летний период) в сельской местности, а также фонда современных благоустроенных коттеджных поселков в пригородах крупных городов (особенно в ЦФО и СЗФО). Кроме того, вероятна неполнота информации по недвижимости в СКФО.
Обращают также внимание современные низкие показатели обеспеченности жильем в городах и сельской местности ДВО и СФО. Это, безусловно, снижает привлекательность регионов с точки зрения постоянного проживания. В 1960-1980-е годы в северных районах страны строили более просторное жилье по сравнению с центральными и южными территориями (по увеличенным нормативам). Хотя, с другой стороны, здесь же был сконцентрирован и очень большой объем неблагоустроенного временного жилья (бараков).
Как следует из приведенных данных, в настоящее время обеспеченность жильем в России превысила расчетные показатели упоминавшейся Госпрограммы «Жилье-2000» 1985 г. Расселено и большинство коммунальных квартир. Тем не менее жилищная проблема в стране остается одной из основных.
В 2023 г. на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилых условий в России состояло около 3 % семей. Больше всего было из них в ПФО (21,1% от их общего числа), ЦФО (13,9%) и СФО (13,5% соответственно).
Таблица 4
Предоставление гражданам жилья по субъектам РФ в 2023 г.
№ Федеральный Число семей, Число семей, Доля семей, получивших
пп округ получивших состоящих жилье, в числе семей,
жилье на учете в качестве состоявших на учете
и улучшивших нуждающихся на конец прошлого года
жилищные в жилых помещениях, в качестве нуждающихся
условия, тыс. на конец отчетного в улучшении жилищных
ед. года, тыс. ед. условий, %
1 ЦФО 14,3 285,4 4,3
2 СЗФО 16,1 242,5 6,2
3 ЮФО 6,5 179,4 3,5
4 СКФО 3,0 178,0 1,7
5 ПФО 17,4 392,9 4,1
6 УФО 10,5 175,1 5,7
7 СФО 14,2 251,4 5,4
8 ДФО 9,8 157,4 6,0
9 Всего по РФ 91,8 1862,1 4,6
Источник [Жилищные условия, б/г].
Наибольшее количество семей улучшило свои жилищные условия также в ПФО (18,9% от общего числа по стране), а кроме того, в СЗФО (17,5%) и ЦФО (15,6% соответственно) - табл. 4.
Расхождения между долями семей, нуждающихся в улучшении и улучшивших свои жилищные условия, обусловлены рядом факторов, включая численность и доходы населения региона, масштабы миграции, а также объемы жилищного строительства, особенно индивидуального. Так, численность (невысокая) постоянного населения определяет относительно небольшое количество семей, нуждающихся в улучшении и улучшивших свои жилищные условия, в ДВФО и обратную ситуацию в ПФО. Низкими доходами населения в условиях преобладания индивидуального строительства в ЮФО и СКФО можно объяснить минимальную в масштабах страны долю семей, улучшивших здесь свои жилищные условия в 2023 г., а также невысокую долю состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. С миграцией населения и концентрацией объемов жилищного строительства связана как значительная доля состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в ЦФО, СЗФО и УФО, так и улучшивших здесь свои жилищные условия.
Таблица 5
Построенные квартиры в России, в % от общего количества
№ пп Квартиры 2000 г. 2009 г. 2020 г.
1 Однокомнатные 20 33 43
2 Двухкомнатные 29 32 29
3 Трехкомнатные 34 23 17
4 Четырехкомнатные и более 17 12 11
5 Всего 100 100 100
Источник [Жилищное строительство, 2024].
Количество семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, не очень велико в масштабах страны. Однако современные темпы обеспечения их жильем (менее 5% в год) определяют продолжительность этого периода в 20 лет (при условии, что количество нуждающихся не увеличивается) - табл. 4., Что очевидно значительно превышает разумные сроки решения данного аспекта жилищного вопроса.
При этом требования людей к жилью продолжают повышаться. С одной стороны, существует запрос на достаточно просторные жилые помещения. Но, несмотря на огромную территорию, по величине жилой площади в расчете на одного человека Россия отстает от многих стран мира. Хотя (по данным за 2021 г.) она обогнала Польшу (27 м2 на одного человека), Китай (20 м2) и Гонконг (15 м2), но «уступает таким государствам, как Италия (31 м2 на человека), Великобритания (35 м2), Франция (39 м2), Япония (39 м2), Швеция (40 м2), Греция (45 м2), Германия (46 м2), США (68 м2), Канада (76 м2) и Австралия (89 м2 на одного жителя)» [Даченкова, 2022].
Более того, при увеличении количества строящихся в России квартир, их удельная жилая площадь сокращается. Если в 2000 г. в стране было построено 373 тыс. квартир, то в 2020 г. - уже 1449 (почти в 4 раза больше). При этом средняя площадь квартир уменьшилась с 81,1 м2 до 75,2 м2, или на 7,8% [Жилищное строительство, 2024]. «По оценкам экспертов, сегодня на небольшие студии (т. е. маленькие однокомнатные квартиры) приходится до 18% предложения жилья на рынке» [Густова, 2024].
С другой стороны, повысилось значение комфортности планировки квартир для проживания, прежде всего количества комнат. Согласно статистическим данным, в 1990 г. в РСФСР среди построенных квартир преобладали (по количеству) трех- (42%) и двух- (33%) комнатные квартиры, тогда как однокомнатных было построено 18%, а четырехкомнатных и более -7% от общего количества квартир. Тенденцией следующих трех десятилетий стало уменьшение строительства трехкомнатных квартир и увеличение строительства двух- и однокомнатных (табл. 5).
В 2018 г. доля построенных однокомнатных квартир в России достигла максимума (47% от общего количества), а доля трехкомнатных, наоборот, минимума (8% от общего количества) [Жилищное строительство, 2024]. В дальнейшем доля строительства трехкомнатных квартир возросла. Однако в структуре жилого фонда (по состоянию на 2023 г.) сохраняется преобладание одно- и двухкомнатных квартир (26 и 38% от общего числа квартир соответственно) [Жилищный фонд, 2024]. Исходя из численности постоянного населения страны, в среднем на одного россиянина приходится 0,5 квартиры или 1,1 жилая комната.
По этому параметру жилье в России также уступает многим странам мира. Согласно статистике ОЭСР1, в Ирландии и Великобритании на одного жителя в среднем приходится более чем четыре комнаты. В среднем более трех комнат на человека в жилых объектах США, Бельгии, Канады, Норвегии, Мальты, Дании, Швейцарии, Нидерландов, Финляндии, Испании и Франции. Жилой недвижимостью с более чем двумя комнатами в среднем располагают жители Кипра, Швеции, Эстонии, Исландии, Германии, Португалии, Австрии, Словении, Чехии, Литвы, Венгрии, Японии, Южной Кореи, Болгарии, Коста-Рики, Италии и Чили. Россия, в свою очередь, находится на одном уровне «со Словакией, Латвией, Хорватией, Польшей, Румынией, Грецией, Колумбией, Турцией и Мексикой. При этом ОЭСР предлагает считать, что квартира не переполнена, если там есть: одна комната для домашнего хозяйства; одна комната на семейную пару; одна комната на двух детей одного пола в возрасте от 12 до 17 лет; по одной комнате на каждого проживающего в возрасте от 12 лет и старше» [Даченкова, 2022].
Наконец, имеют значение не только количественные, но и качественные характеристики жилой площади, включая инженерное обустройство. Тем не менее в стране сохраняется значительный объем аварийного жилья. Согласно официальной статистике на 2021 г., почти 30% эксплуатируемого жилого фонда было построено в России до 1970 г. (24,3% общей площади жилых помещений в 1946-1970 гг., 3,5% - в 1921-1945 гг. и 1,9% - до 1920 г.). Из существовавшей на 2021 г. общей площади жилого фонда 1,7% (67,6 млн м2) имело степень износа более 70%, 4,8% (186,9 млн м2) -от 66 до 70% и 37,0% (1449,0 млн м2) - от 31 до 65%. Только 56,5% (2210,1 млн м2) общей площади жилых помещений в стране имело степень износа менее 30% [Жилищное хозяйство ... , 2022, с. 15, 16].
Наибольший объем фактически аварийного жилья (степенью износа свыше 65 %) сосредоточен в староосвоенных районах страны (в ЦФО -20,3% от общей величины, в ПФО - 16,2%), а также в СФО (14,7%). Хотя в границах самих федеральных округов доля такого жилого фонда колеблется от 4,7% в ЦФО до 12,3 % в ДВФО (табл. 6).
1 Арендуемое жилье и лица, которые проживают в съемном жилье, в этот расчет
не входят.
Таблица 6.
Износ общей площади жилых помещений в 2021 г., млн м2
№ пп Федеральные округа Степень износа, %
0-30 31-65 65-70 свыше 70
1 ЦФО 619,5 420,7 39,2 12,6
2 СЗФО 236,5 130,1 16,7 8,2
3 ЮФО 226,1 168,3 24,7 8,4
4 СКФО 124,5 78,4 18,0 7,0
5 ПФО 495,5 281,9 31,3 9,9
6 УФО 198,0 112,2 11,8 5,5
7 СФО 215,0 182,9 28,9 8,5
8 ДВФО 95,0 74,6 16,3 7,5
9 Всего 2210,1 1449,1 186,9 67,6
Источник: [Жилищное хозяйство ... , 2022].
Благоустройство жилого фонда. За последние 20 лет уровень благоустройства жилого фонда в России заметно повысился - почти на 20 п. п. в городах и 30 п. п. в сельской местности (рис. 5). Однако он еще значительно отстает от современных требований: только «83,4% городского жилья оборудовано всеми видами инфраструктуры (водопроводом - 93 %, водоотведением (канализацией) - 91%, отоплением - 94%, горячим водоснабжением - 86%, газом - 62% или напольными электроплитами - 33%, ванны/душ - 85%» [Благоустройство жилищного фонда, 2024].
В сельской местности ситуация существенно хуже: уровень благоустройства жилого фонда здесь почти в 2 раза уступает городскому (рис. 5).
Особенно остро стоит вопрос с обеспечением сельских населенных пунктов водоотведением (канализацией), водоснабжением и отоплением. Кроме того, «дифференциация регионов округов по состоянию водопроводной инфраструктуры очень сильно различается (от 15,8% сельских населенных пунктов без водоснабжения в Северо-Кавказском ФО до 82,9% в Северо-Западном и 26,9% водопроводной сети, нуждающейся в замене в Уральском ФО до 46,9% в Центральном). В наилучших условиях водопроводная инфраструктура находится в округах с наибольшей плотностью населения и более благоприятными климатическими условиями - более 60% сельских населенных пунктов имеют водоснабжение в Южном и Северо-Кавказском ФО. При этом средние показатели имеют периферийные округа - Уральский и Сибирский (54,6% и 42,9% сельских населенных пунктов соответственно имеют водоснабжение и 26,9% и 38,2% водопроводной сети соответственно нуждаются в замене), в то время как худшие показатели у староосвоенных территорий в Центральном и Северо-Запад-
50
0 -
2001 2002 200} 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2«23
год
в городских поселениях в ссльской местности
Рис. 5. Изменение доли жилых помещений, оборудованных всеми основными видами инженерной инфраструктуры, в России, %
Источник: [Жилищный фонд ... , 2024].
ном округах, а также на экстремально периферийном Дальнем Востоке» [Доклад ... , 2024, с. 24-26].
До сих пор не редкость отопление в сельских населенных пунктах дровами. «Доля газифицированных сельских населенных пунктов в федеральных округах значительно варьируется - от 8,3 % в Сибирском, до 68,9% в Северо-Кавказском....Наименьшая газификация в наиболее периферийных и малолюдных регионах с низкой плотностью населения - в Сибири, на Севере и Дальнем Востоке. некоторые регионы не газифицированы вообще (Магаданская область, Чукотский и Еврейский АО, Забайкальский край, Республика Хакасия и Кемеровская область). Наилучшими значениями (более половины газифицированных сельских населенных пунктов) обладают округа и регионы, находящиеся в основной полосе расселения, благоприятных климатических условиях и в условиях высокой плотности населения - Северный Кавказ, Юг, Поволжье» [Доклад о результатах ... 2024, с. 24-26]. Следует признать достаточно высокий уровень оборудования электроплитами сельских домов в Сибири, на Севере и Дальнем Востоке, однако это не решает вопрос отопления жилищ.
Таким образом, самая большая проблема современного жилого фонда в России лежит в плоскости его качества - отставании благоустройства жилья от потребностей людей.
Новые тенденции и перспективы жилищного строительства
Как уже отмечалось, значительную часть жилищного фонда страны составляют физически и морально устаревшие здания. Как считают специалисты, «к 2030 г. прирост объема устаревающего жилья составит 54 млн м2, а к 2040 г. - 216 млн м2. В результате общий объем такого жилья достигнет 270 млн м2, из них 162,8 млн м2 предполагается выводить из эксплуатации. Речь идет о так называемых хрущевках, которые массово строились в 1956-1963 годах, а также тех девяти- и двенадцатиэтажках, которые возводились в 1963-1969 годах. Самая высокая доля предполагаемого к выбытию жилья, по оценкам экспертов, ожидается в Казанской (7,9% от текущего жилфонда), Волгоградской (7,6%) и Саратовской (6,2%) агломерациях. Именно в них наибольший объем аварийного жилья по состоянию на 2022 г. В Волгоградской - 1,8 млн м2 (5,2% от текущего жилфонда агломерации), в Саратовской - 1,3 млн м2 (3,6%)» [Гус-това, 2023]. Таким образом, в ближайшей перспективе на первый план выходит масштабная реновация существующего жилого фонда в российских регионах и соответствующая деконцентрация жилищного строительства.
Тенденции сокращения объемов строительства жилья в столичных регионах (Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область) и его расширения на других территориях (прежде всего, ПФО, УФО и ЮФО) способствует несколько факторов:
• увеличение доходов населения в староосвоенных районах и на производствах, связанных с выполнением государственного оборонного заказа и им-портозамещением, а также занятых сельскохозяйственной деятельностью;
• необходимость сохранения, привлечения и закрепления кадров на действующих предприятиях;
• потребность в восстановлении жилого фонда, разрушенного в ходе СВО.
Следует отметить, что перестраивать значительно сложнее, чем строить новое жилье (особенно в условиях преобладания квартир в частной собственности). Кроме того, активно реализуемые (прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге) современные проекты высотных зданий (табл. 7) абсолютно не подходят большинству городов страны (в отличие от типовых проектов «хрущевок»).
В таких условиях вполне обоснован провозглашенный официальный курс на развитие малоэтажного домостроения. Однако для его реализации необходимы дополнительные усилия со стороны государства. Например, в виде стимулирования наращивания мощностей строительных организаций в регионах или формирования банка типовых проектов для малоэтажной застройки. Также не получила еще удовлетворительного технического решения и промышленной реализации проблема современного инженерного обустройства жилья в сельской местности.
Кроме того, преобладающие в современных городских проектах одно- и двухкомнатные квартиры поддерживают неблагоприятный для Рос-
Таблица 7
Ввод общей площади жилых домов по этажности в России
№ пп Этажность домов 2009 г., млн м2 % 2023 г, млн м2 % Изменение в 2023 г по сравнению 2009 г., %
1 1-этажные 14,2 24,1 22,7 21,4 159,6
2 2-этажные 12,6 21,4 28,1 26,5 223,0
3 3-этажные 3,6 6,1 5,6 5,3 147,2
4 4-этажные 0,5 0,9 1,2 1,1 240,0
5 5-этажные 2,6 4,4 2,0 1,9 76,9
6 6-этажные 0,6 1,0 1,2 1,1 2 раза
7 7-этажные 0,6 1,0 0,7 0,7 116,7
8 8-этажные 0,5 0,9 1,2 1,1 240,0
9 9-этажные 3,9 6,6 3,1 2,9 79,5
10 10-этажные 6,3 10,7 4,0 3,8 63,5
11 11-этажные 0,5 0,9 2,4 2,3 480,0
12 12-16-этажные 5,8 9,9 7,9 7,5 136,2
13 17-этажные и выше 7,1 12,1 25,9 24,4 364,8
14 всего 58,8 100 106,0 100 180,3
Источник [Жилищное строительство, 2024].
сии демографический тренд - увеличение числа семей без детей или с небольшим их количеством (один-два ребенка). Как отмечают специалисты, «доступность жилья - это не только относительно невысокие цены и низкие ставки по ипотеке. Данный показатель включает в себя также достаточную вариативность предложения и платежеспособный спрос, а игнорирование этих аспектов ведет к демографическому кризису» [Чернышов, 2022]. В целях стимулирования естественного прироста населения страны нужно, чтобы четырехкомнатные квартиры вошли в стандарты массовой городской застройки и перестали считаться элитным жильем, как сейчас. Можно еще предусмотреть гибкую внутриквартирную планировку и возможность изменять число комнат (что во многом зависит от количества окон). С другой стороны, имеет смысл препятствовать расширению масштабов строительства тесных малогабаритных квартир. Например, власти Москвы уже приняли решение больше не согласовывать проекты новостроек с площадью квартир меньше 28 м2 [Густова, 2024].
Наконец, типовые проекты жилых помещений должны учитывать существенно различающиеся природно-климатические условия разных регионов
страны и иметь возможность «подстраиваться» под культурно-исторические особенности территорий. Особенно актуальным в связи с происходящими изменениями климата является введение в стандарты массового домостроения систем кондиционирования (раньше в России такая задача не стояла).
Закономерно, что стоимость получающегося в результате реновации старого жилого фонда и строительства нового (в соответствии с современными требованиями) жилья будет высокой. С связи с этим встает вопрос о доступности благоустроенного жилья для населения. Во всем мире он решается путем развития аренды жилья (и даже в дореволюционной России существовали «доходные дома»). Однако сохранение бесплатной приватизации жилья препятствует расширению этого рынка.
Специалисты отмечают, что «авторы либеральных реформ 1990-х годов приняли более чем оригинальную трактовку решения жилищной проблемы в России, утверждая необходимость тотальной приватизации квартир. Однако нигде в мире доля собственного жилья горожан не превышает половины его объема, тогда как половина и даже больше жилого фонда -это арендные дома, в которых семьи снимают квартиры сообразно своему уровню дохода. К сожалению, разработчики Жилищного кодекса, а вслед за ними и чиновники тяготеют к тому, чтобы считать приобретение квартир гражданами единственной целью, и ориентируют расходование государственных средств исключительно на облегчение процедуры покупки жилья. Очевидно, что доступность жилья в такой стратегии для значительной части населения и прежде всего молодежи, становится более чем проблематичной» [Глазунов, Самошин, 2014, с. 7].
«Приватизация в России сегодня представляет собой остаточное явление», и «нужно переключаться на современную политику развития жилищного рынка в рамках программ комплексного развития территорий в регионах, исторических городах и сельских поселениях». «Более комфортным становится наем жилья, социальный и коммерческий» [Три десятилетия приватизации . , 2021].
Вместе с тем бессрочный статус приватизации жилья «окончательно закрыл возможность создания в стране массового сегмента жилья в публичной собственности для решения социальных задач» [Три десятилетия приватизации . , 2021]. Не все граждане страны в состоянии нести обязательства, связанные с владением собственным жильем. Расширение масштабов строительства социального жилья, находящегося в государственной или муниципальной собственности, позволило бы облегчить положение наиболее бедных и уязвимых слоев населения.
Кроме того, практически на противоположную изменилась оценка бесплатной приватизации с точки зрения социальной справедливости. В 1990-е годы в частное владение передавалась государственная собственность, созданная за счет труда и отчислений самих граждан. В настоящее время жилье строится на частные средства (юридических или физических лиц), а в результате приватизации собственниками становятся лица, не име-
ющие к этим инвестициям никакого отношения. Если одни люди приобретают жилье за собственные средства, то другим оно почему-то достается даром. И конституционное право человека на жилье совсем не означает права на собственное жилье.
«Бессрочный характер действия закона о приватизации жилья, связывают с попыткой активизировать вторичный рынок в депрессивных регионах, моногородах и других подобных местах» [Три десятилетия приватизации ... , 2021]. Однако в данном случае встает вопрос о степени ликвидности этой недвижимости. Массовую бесплатную приватизацию считают одной из причин сокращения территориальной мобильности и внутренней миграции россиян [Три десятилетия приватизации ... , 2021]. Хотя следует признать, что связь между владением недвижимостью и местом жительства людей в настоящее время существенно ослабла.
Ограниченность рынка арендного жилья в России и значительные расходы на поддержание льготной ипотеки заставляют искать другие варианты решения жилищного вопроса. Последней инициативой стало предложение о введении отраслевой поддержки, под которой понимается возможность субсидирования части арендной платы отдельным категориям граждан, т. е. «условный лизинг жилья с возможностью постепенного выкупа готовой квартиры, с фиксированной арендной платой» [Трушин, 2024].
Как представляется автору, без прекращения бесплатной приватизации, существенно искажающей функционирование как первичного, так и вторичного рынков жилья, решить жилищный вопрос в России не получится. В связи с этим предлагается постепенно отказаться от бесплатной приватизации жилья, начав с регионов, в которых существующий жилой фонд практически полностью находится в частной собственности (например, установив показатель «отсечения» 90%).
Хотя главной проблемой отечественного рынка жилья видится доминирование на нем не покупателя, а застройщика (инвестора). Последнему выгоднее продавать жилье собственникам, а не передавать его в аренду, а также поддерживать дефицит жилья (и соответственно, высокие цены на него). В этом же видится причина несоответствий предложения на рынке жилья спросу и потребностям населения страны.
Заключение
Современный этап жилищного строительства определяется трансформацией градостроительных подходов, особенно ярко проявляющейся в городской застройке.
В частности, по мнению некоторых специалистов, «комфортный город конечен. Выигрыш компактного и «конечного» города - в коммуникациях, инфраструктуре, транспорте, в снижении количества неэффективных перемещений и необоснованных энергетических и временных потерь. Так называемое «устойчивое развитие» города, понимаемое даже профессиона-
лами как постоянный неограниченный рост и повышение качества жизни, на самом деле представляет собой миф. Миф о том, что город должен расти бесконечно, становясь все более разнообразным и представляющим все больше разнообразных сервисов и пространств своим горожанам. Можно предположить, что существует предел «города» как целостного пространственного и социального образования со своей собственной идентичностью, общественными пространствами и способного к развитию и трансформации своей структуры даже в системе сверхплотной и сверхнаселенной агломерации» [Пучков, 2014]. В связи с этим представляется возможным говорить о возникновении урбанизированных территорий со специфической системой расселения, в которой чередуются и сосуществуют населенные пункты разного типа и назначения (от «чисто» городских до «чисто» сельских) с примерно одинаковым уровнем благоустройства.
Другой значимой и общепризнанной глобальной тенденцией является экологизация всех сторон общественной жизни. В жилищном строительстве она проявляется в различных формах: создание «зеленых» крыш и стен; применение экологически чистых, а также переработанных и возобновляемых материалов; минимизация энергопотребления и использование энергоэффективных технологий (например, установка солнечных батарей или систем сбора дождевой воды и т. д.).
Все эти тенденции, а также продолжение процесса автоматизации (включая цифровизацию) проектирования и строительства зданий должны находить адекватное отражение в отечественной практике градостроительства.
Россия в настоящее время вынуждена решать одновременно две задачи: количественного увеличения жилищного фонда и радикального улучшения его качества (благоустройства). В отношении первой в последние годы произошли позитивные сдвиги - объемы строительства нового жилья существенно возросли. Вторая задача решается значительно медленнее, в том числе из-за отсутствия удовлетворительных технических решений по обеспечению инженерной инфраструктурой отдельных мелких населенных пунктов или их высокой стоимости. Тем не менее заметен определенный разворот в сторону создания комфортной среды для проживания людей.
В последние годы в ряде регионов России масштабы жилищного строительства заметно возросли. В обозримой перспективе можно ожидать расширения списка субъектов РФ с активным строительством жилья, т. е. определенной деконцентрации жилищного строительства. Однако для этого не пригодны проекты и опыт строительства высотных домов, получившие распространение в столичных регионах. В этих условиях федеральный центр не может «диктовать моду», а должен обобщать лучшие региональные практики в сфере градостроительства. Развитие жилищного строительства в субъектах РФ также подразумевает увеличение в них подготовки кадров для проектирования и строительства (а также эксплуатации) современных зданий.
Список литературы
1. Благоустройство жилищного фонда // Росстат. Жилищные условия. - 2024. - URL: https:// rosstat.gov.ru/statistics/zhilishhnye_usloviya (дата обращения 26.07.2024).
2. Глазунов С.Н., Самошин В.С. Жилье в России: вчера, сегодня, завтра. Теория и практика. - Москва, 2014. - 96 с.
3. Григорьева Е.А. Трансформация представлений об идеальном городе: история и современность // Экономические и социальные проблемы России. - 2023. - № 3. - С. 18-28.
4. Густова Н. В Москве не будут строить слишком маленькое жилье. Что это значит // РБК. Жилье. - 2024. - 16.05. - URL: https://realty.rbc.ru/news/6645e2299a7947392fdc758b (дата обращения 26.08.2024).
5. Густова Н. В России резко вырастет объем устаревшего жилья. Что это значит // РБК. Жилье. - 2023. - 25.09. - URL: https://realty.rbc.ru/news/650d30fb9a7947a57708783d?yscli d=lzlbun02b7534884504 (дата обращения 08.09.2024).
6. Даченкова Т. Обеспеченность населения жильем в России и разных странах мира // Novostroy. Статьи. Мировой рынок. - 2022. - 11.11. - URL: https://www.novostroy.ru/ articles/world-market/obespechennost-naseleniya-zhilem-v-rossii-i-raznykh-stranakh/ (дата обращения 22.07.2024).
7. Доклад о результатах проведенного мониторинга состояния социально-экономического развития сельских территорий в 2023 году / Минсельхоз РФ. - Москва, 2024. - 32 с.
8. Жилищное строительство // Росстат. Строительство. - 2024. - URL: https://rosstat.gov.ru/ folder/14458 (дата обращения 22.07.2024).
9. Жилищное строительство в СССР // Википедия. - URL: https://ru.wikipedia.org/wi^^-лищное_строительство_в_СССР#Брежневки (дата обращения 20.07.2024).
10. Жилищный фонд по субъектам РФ. 2023 // Росстат. Жилищные условия. - 2024. - URL: https://rosstat.gov.ru/statistics/zhilishhnye_usloviya (дата обращения 22.07.2024).
11. Жилищное хозяйство в России. 2022: стат. сб. - Москва, 2022. - 83 с.
12. Жилищные условия // Росстат. б/г. - URL: https://rosstat.gov.ru/statistics/zhilishhnye_ usloviya (дата обращения 22.07.2024).
13. История нацпроектов в России // ТАСС. - 2019. - 11.02. - URL: https://tass.ru/info/6101471 (дата обращения 20.07.2024).
14. Калабеков И.Г. СССР и страны мира в цифрах. Справочное издание. - Москва, 2023. -880 с.
15. Косарева Н.Б. Государственная жилищная политика России в 1991-2008 годах // История новой России. - 2010. - URL: http://ru-90.ru/node/1172#_ftn7 (дата обращения 20.07.2024).
16. Народное хозяйство СССР за 70 лет. Юбилейный стат. сборник. - Москва, 1987. - 772 с.
17. Население регионов России // Statdata.ru. Страны, города, статистика населения. - 2023. -01.08. - URL: https://www.statdata.ru/largest_regions_russia (дата обращения 26.07.2024).
18. Огородникова О.А. Массовое жилищное строительство в истории советской повседневности // Universum: Общественные науки: электрон. научн. журн. - 2018. -№ 3(44). - URL: http://7universum.com/ru/social/archive/item/5677 (дата обращения 22.07.2024).
19. О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2022 г. // Росстат. - 2023. - URL: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/jil_stroi_2022.pdf (дата обращения 22.07.2024).
20. Пилипенко И.В. Динамика жилищного строительства в республиках СССР в 1920-1980-е годы // Историко-экономические исследования. Ч. 1. - 2021. - Т. 22, № 4. - С. 567-595.
21. Пилипенко И.В. Динамика жилищного строительства в республиках СССР в 1920-1980-е годы // Историко-экономические исследования. Ч. 3. - 2022. - Т. 23, № 2. - С. 219-255.
22. Приватизация в России // Википедия. - URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Приватизация_в_ России (дата обращения 20.07.2024).
23. Пучков М.В. Комфортные города: вызовы современного градостроительства // Современный город: проектирование, строительство и развитие (Ельцинские чтения): сборник материалов международной научно-практической конференции по строительству и архитектуре (Екатеринбург, 23-24 апреля 2014). - Екатеринбург: УрФУ, 2014. - С. 94-101.
24. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2023: стат. сб. / Росстат. - Москва, 2023. - 1126 с.
25. Романова А.Ю. Трансформация идеи: от «идеального города» к «городу будущего» // Архитектура и современные информационные технологии. - 2015. - № 1(30). - С. 1-22.
26. Строительство в России. 2022: стат. сб. / Росстат. - Москва, 2022. - 148 с.
27. Три десятилетия приватизации жилья в России: 31 млн квартир на 84 трлн рублей // ТАСС. Общество. - 2021. - 02.07. - URL: https://tass.ru/obschestvo/11797139 (дата обращения 20.07.2024).
28. Трушин Г. В Госдуме предложили лизинг жилья как альтернативу льготной ипотеки // РБК. Недвижимость. Новости. - 2024. - 30.08. - URL: https://realty.rbc.ru/ news/66d182c99a7947073bec1544 (дата обращения 30.08.2024).
29. Чернышев И. Цены на квартиры - лучшие контрацептивы. Демография и доступность жилья в Китае, Европе и России // Novostroy. Статьи. Мировой рынок. - 2022. -10.08. - URL: https://www.novostroy.ru/articles/world-market/tseny-na-kvartiry-luchshie-kontratseptivy-demografiya-i-dostupnost-zhilya-v-kitae-evrope-i-rossii/ (дата обращения 28.08.2024).
30. Яницкий О.Н. Идеальный город как символ будущего // Россия: тенденции и перспективы развития: ежегодник / ИНИОН РАН; отв. ред. В.И. Герасимов. - 2018. - Т. 13, ч. 1. -С. 1107-1113.
Статья получена: 2 сентября 2024 г. Принята к печати: 10 сентября 2024 г.
