CC BY
61
М. Н. Карпенко, М. М. Кантер, Е. М. Соколова ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА: ДЕКЛАРАЦИИ И РЕАЛЬНОСТЬ
Аннотация
В статье рассматриваются актуальные проблемы развития государственного и муниципального жилищного строительства и связанные с этим вопросы обеспечения органами местного самоуправления жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Авторы предлагают ряд мер градостроительного, финансового и банковского регулирования, способных изменить ситуацию.
Ключевые слова
Жилищный фонд, жилищная политика, градостроительное регулирование, финансирование жилищного строительства.
M. N. Karpenko, M. M. Kanter, E. M. Sokolova HOUSING POLICY: DECLARATION AND REALITY
Annotation
Аrticle highlights the actual problems of development of state and municipal housing and related issues of local government to citizens in need of better housing conditions. Аш^ге offer the measures of urban planning, financial and banking regulation, which can make a difference in this field.
Keywords
Housing, housing policy, urban planning, housing finance.
Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ст. 16) предусматривается, что органы местного самоуправления имеют право предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда. Жилищный кодекс (ст. 14) определяет полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений как предоставление малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Таким образом, законодатель закрепил главный вектор в реализации
социальной и жилищной политики страны, которая в основном законе провозгласила, что Российская Федерация является социальным государством, обеспечивающим достойную жизнь человека, и в первую очередь в решении проблемы обеспечения жильем.
Для реализации закрепленной законом жилищной политики органы власти должны располагать значительным муниципальным и/или государственным жилищным фондом, однако тенденцией последних лет стало значительное сокращение площади жилищного фонда, принадлежащего органам местного самоуправления и государству. Динамика процесса представлена на рисунке 1.
800 700 600 500 400 300 200 100 0
Динамика муниципального и государственного 739 фондов жилых помещений , млн кв. м
государственный фонд
I I I I I I
2000г. 2005г. 2010г. 2011г. 2012г. 2013г. 2014г.
Рисунок 1 — Динамика муниципального и государственного фондов жилых помещений за 2000-2014 гг. (на конец года)*
* Составлен на основе данных Федеральной службы государственной статистики.
В целом по России муниципальный жилищный фонд с 2000 г. к 2014 г. сократился на 68 %, площадь государственного жилищного фонда сократилась в этот период на 34 % [1]. Свыше 90 % государственного и более 76 % всего муниципального жилищного фонда сосредоточено в городах. Эти показатели свидетельствуют о нарушении фундаментальных принципов формирования жилищных фондов социального использования, которые должны предоставляться определенным группам населения, в рамках государственной поддержки.
В структуре собственности жилищного фонда муниципальный фонд занимал по состоянию на 2014 г. всего 6,7 %, доля государственного жилищного фонда еще скромнее — 3,4 %. Это результат несовершенства процесса приватизации жилищного фонда, следствие региональных особенностей сложившегося уклада жизни.
Анализ структуры собственности жилищного фонда в территориальном разрезе выявил значительную дифференциацию этого показателя по федеральным округам.
Таблица 1 — Распределение жилищного фонда по формам собственности в федеральных округах в 2014 г. (в % от общей площади жилищного фонда)*
Государственная собственность Муниципальная собственность Всего
Российская Федерация 3,4 6,7 10,1
Центральный федеральный округ 6,3 6,2 12,5
Северо-Западный федеральный округ 5,1 8,5 13,6
Южный федеральный округ 1,4 3,7 5,1
Северо-Кавказский федеральный округ 0,9 1,9 2,8
Приволжский федеральный округ 1,4 7,4 8,7
Уральский федеральный округ 2,0 7,1 9,1
Сибирский федеральный округ 2,0 6,8 8,8
Дальневосточный федеральный округ 4,4 13,3 17,7
* Составлена на основе данных Федеральной службы государственной статистики.
В целом по России в муниципальной и государственной собственности находится 10,1 % от общей площади жилищного фонда, однако в Южном и Северо-Кавказском федеральных округах доля муниципальной и государственной собственности в жилищном фонде, соответственно, почти в 2 раза и 3,6 раза меньше, чем в стране в целом. В Дальневосточном федеральном округе доля жилищного фонда, принадлежащего государству и муниципалитетам, по сравнению с Южным и СевероКавказским округами, соответственно, в 3,4 и 6,3 раз больше.
Большие региональные различия выявил углубленный анализ структуры собственности жилищного фонда в территориальном разрезе по субъектам РФ. Доля муниципального жилищного фонда в общем объеме фонда варьируется от 0,1 % в Республике Ингушетия до
24.3 % в Сахалинской области, в северных областях (Архангельская, Мурманская, Магаданская) доля муниципального фонда колеблется от 17,9 % до
21.4 %, а в южных областях составляет: 3,6 % в Ростовской области, 3,3 % в Краснодарском крае, 5,2 % в Волгоградской области. В Московской же и Свердловской областях, соответствен-
Нисходящие тренды объемов государственного и муниципального жилищного строительства сократили число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия.
По данным Росстата, число семей, состоящих на учете в качестве нуждаю-
но, эти показатели на уровне 10,6 % и 7,7 %. Размах вариаций по доле муниципального фонда превышает 240 раз.
Удельный вес государственного жилого фонда в жилищном фонде регионов также варьируется, амплитуда колебаний превышает 80 раз: от 8,4 % в Хабаровском крае до 0,1 % в Ингушетии. Постоянное сокращение доли муниципального и государственного жилищных фондов позволяет утверждать, что муниципальные и региональные власти фактически ограничены в возможности активно воздействовать на процессы обеспечения жильем граждан. Недостаточный объем жилищного фонда социального использования обусловлен рядом причин, но основной является недостаточное финансирование процесса воспроизводства нового жилищного фонда, принадлежащего муниципальным и региональным властям.
За период 2000-2014 гг. на фоне увеличения объемов жилищного строительства в стране в два раза, ввод жилья, принадлежащего государству и органам местного самоуправления и имеющего особую социальную ценность, значительно сократился. Доля муниципального и принадлежащего государству жилья в общем вводе снизилась [1].
щихся в жилых помещениях, на начало 2015 г. превышало 2,7 млн семей, а улучшили в 2014 г. жилищные условия всего 138 тыс. семей, то есть 5 % от числа принятых на квартирный учет. В 20122013 гг. число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные
Таблица 2 — Ввод жилья в РФ государственной и муниципальной собственности,
в %*
2000 г. 2005 г. 2010 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.
всего 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
в том числе
государственной собственности 11,6 6,9 6,0 5,2 5,0 3,4
муниципальной собственности 9,2 6,3 3,4 2,6 2,1 2,0
* Составлена на основе данных Федеральной службы государственной статистики.
условия, составляло, соответственно, 7 % и 6 %. В 2014 г. число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия, сократилось в РФ на
Детальный анализ приоритетов власти при улучшении жилищных условий льготных категорий граждан, к сожалению, провести невозможно, так как Росстат РФ публикует показатели избирательно только по 2-3 льготным категориям, которым улучшили жилищные условия. Жилищные условия граждан, принятых на квартирный учет, как правило, неудовлетворительны, так как возможность принятия на учет в значительной части регионов РФ обусловлена наличием не более 10 кв. м на члена семьи — семьи живут в условиях стесненности. По материалам выборочного обследования Росстатом РФ бюджетов домашних хозяйств в 24 % обследованных домашних хозяйств в среднем на одного проживающего приходится не более 15 кв. м, при этом качество жилищного фонда зачастую невысоко.
По данным выборочного обследования в 2014 г. бюджетов домашних хозяйств 38 % домашних хозяйств из 100 обследованных не удовлетворено своими жилищными условиями, так как необходим текущий ремонт, а 27,6 % обследованных домохозяйств отмечают необходимость капитального ремонта.
Несоблюдение в течение нескольких десятилетий регламентных сроков проведения текущих и капитальных ре-
26 % по сравнению с 2013 г., а, например, в Волгоградской области и Ставропольском крае число таких семей, соответственно, на 43 % и 39 % [2].
монтов привели к «взрывному» росту ветхого и аварийного жилищного фонда.
По данным общегосударственной статистики площадь ветхого и аварийного жилищного фонда в России на начало 2015 г. составляла 93,3 млн м против 32,2 млн кв. м, то есть возросла в 2,9 раза [1]. При этом доля ветхого и аварийного жилищного фонда в целом не превышает 2,7 % от общей площади всего жилищного фонда, однако удельный вес ветхого и аварийного фонда в жилищном фонде ряда федеральных округов превышает средние значения по стране более чем в 2 раза. Так, показатель про Северо-Кавказскому округу составляет 6,5 %, а по Дальневосточному — 5,9 % .
Дальнейшее исследование региональных различий доли аварийного и ветхого жилищного фонда показало, что более чем в двадцати регионах доля аварийного и ветхого фонда превышает средний уровень по РФ [3]. Наиболее значительна доля аварийного и ветхого жилищного фонда в следующих регионах: Республика Ингушетия — 22,8 %, Республика Дагестан — 16,4 %, Республика Саха (Якутия) — 14 %, Республика Тыва — 12,9 %, Магаданская область — 9,9 %, Астраханская область — 8,5 %, Архангельская и Сахалинская области — 8,4 %.
Таблица 3 — Число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия (единиц, значение показателя за год)*
В % 2014/2010
2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.
Российская Федерация 243 623 180 774 186 309 153 232 137 889 26 %
Воронежская область 2 876 1 519 1 869 1 587 1 461 22 %
Волгоградская область 2 148 1 796 1 700 1 436 963 43 %
Ставропольский край 2 748 1 900 2 145 1 417 1 318 39 %
* Составлена на основе данных ЕМИСС.
Представляется, что приведенные официальные данные являются только вершиной «айсберга». Жилищный фонд РФ стареет — 70 % жилищ в России построено в период с 1946 по 1995 г., следовательно, они эксплуатируются более 50 лет, и часть из них в ближайшем будущем перейдет в категорию ветхого или даже аварийного фонда.
Предотвращение деградации жилищного фонда представляется важнейшей частью социально-градостроительного развития страны. По нашему мнению, проблема может быть решена при максимально слаженном комплексном использовании организационных, экономических и административных мер, касающихся градорегулирования и предоставления особых преференций частным инвесторам.
В области градорегулирования представляется необходимым при разработке генеральных планов городов выполнять специальный раздел по экономическому обоснованию предстоящего объема реконструкции или, как следует из современной градостроительной терминологии развития застроенных территорий, определения экономически эффективного соотношения дальнейшего территориального развития города или проведения реконструкции сложившихся районов [4]. При проведении реконструкции рекомендуется рассмотреть возможность утверждения для этих районов специальных нормативов градостроительного проектирования.
В области финансирования строительства муниципального и государственного жилищного строительства необходимо установить для этой статьи «защищенную» строку бюджета.
В области налогового регулирования необходимо установить благоприятный режим при проведении реконструкции на основе максимального на 5-7 лет снижения ставок земельного налога, налогов на имущество и прибыль, учитывая, что инвестор при ком-
плексной реконструкции вынужден принять обязательства по расселению аварийных и ветхих жилых домов.
По нашему мнению, в финансировании реконструктивных мероприятий может принять участие банковский сектор. Для стимулирования банковского кредитования той или иной сферы в мировой практике активно используются различные схемы государственного гарантирования банковских ссуд. Целесообразно создание Федерального фонда гарантий для финансирования жилищного строительства с региональными представительствами на базе институтов развития, в частности Внешэкономбанка.
Возможно также использование механизма консорциального кредитования, где региональные банки будут привлекаться в качестве участников, а организатором выступит Внешэкономбанк или аналогичный институт развития.
Перспективным вариантом партнерства государства и банковского сектора может быть признано совместное финансирование банками и государством проектов, реализуемых крупными государственными и частными компаниями на основе проектного финансирования [5]. Кроме того, для стимулирования участия российских банков в финансировании реконструкции жилищного фонда может быть использован механизм рыночного рефинансирования инвестиционных кредитов путем их секьюритизации и выпуска соответствующих облигаций, интересных, в том числе частному инвестору.
В области организации отвода земель, проектирования и строительства региональные и местные власти должны в максимально возможной степени сократить продолжительность начального этапа и оказывать правовую помощь в организации проектирования и строительства. Альтернативой этим действиям будет разрушение и деградация исторически сложившихся жилых районов и ухудшение жизненных условий населения.
Библиографический список
1. Социальное положение и уровень жизни населения России. 2015 : стат. сб. [Электронный ресурс] / Рос-стат. — М., 2015. — Режим доступа : http://www.gks.ш/bgd/regl/b 15_44/М ain.htm.
2. ЕМИСС [Электронный ре-сурс]. — Режим доступа : https://www.fed stat.ru/indi саШг/З 1611.
3. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2015 : стат. сб. [Электронный ресурс] / Россгат. — М., 2015. —Режим доступа : http://www.gks.rn/ 1^/ге§1/Ы5_14р/Мат.111т.
4 Соколова, Е. М., Кантер, М. М. Развитие застроенных территорий — комплексная программа реконструкции городов // Национальная Ассоциация Ученых. — 2015. — № 2-7. — С. 65-68.
5. Соколова, Е. М. Государственное стимулирование банковского кредитования инновационной деятельности // Финансы и кредит. — 2013. — № 41 (569). — С. 8-13.
L8
Bibliographie list
1. Main socio-economic indicators of living standard of population 2015. Federal State statistics service [Electronic resource], — Mode of access : http://www. gks.ru/bgd/ regl/b 1544/Main.htm.
2. EMISS [Electronic resource], — Mode of access : http://fedstat.ru/indicator/ 31611.
3. Regions of Russia. Socioeconomic indicators 2015. Federal State statistics service [Electronic resource], — Mode of access : http://www.gks.ru/bgd/ regl/b 15_44/Main.htm.
4 Sokolova, E. M, Kanter, M. M. Development of built-up areas as complex urban renewal program // National Association of Scientists. — 2015. — № 2-7. — P. 65-68.
5. Sokolova, E. M. Government stimulating of banks' crediting innovation // Finance and Credit. — 2013. — № 41 (569). — P. 8-13.
