CC BY
187
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
ВОПРОСЫ имущественной политики
Защита дольщиков: необходимость совершенствования механизмов
С.Р. Лебедева
генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» (г. Москва)
Софья Ромеовна Лебедева, [email protected]
Федеральный закон № 214-ФЗ. Выявленные проблемы
От каких рисков ФЗ-214 оградил дольщиков, а от каких нет
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -ФЗ-214) - это закон, при помощи которого государство пыталось в жесткой форме регулировать взаимоотношения между застройщиком и покупателями квартир в процессе строительства. В целом принятие закона положительно сказалось на рынке недвижимости, регламентировав как формы договоров приобретения недвижимости, так и понятия, необходимые для заключения договоров и исполнения обязательств сторон по нему. Однако, как показывает практика, ввиду усложнения социально-экономической жизни такая позиция, во-первых, не всегда оправдана с точки зрения защиты интересов сторон, во-вторых, во многих случаях является источником злоупотреблений и неэффективного управления.
Сигналом к тому, что ФЗ-214 нуждается в корректировке, послужило возникновение такого явления, как «обманутые дольщики». Массовость этого явления подтвердила то, что даже самый жесткий закон не может в должной мере защитить инвесторов и сохранить вложенные людьми средства, в случае если застройщик не может выполнить взятые на себя обязательства по строительству объекта долевого строительства.
Согласно ФЗ-214 договоры участия в долевом строительстве проходят регистрацию в органах, осуществляющих государственную регистрацию объектов недвижимости и сделок с ними. За счет этого участники долевого строительства полностью защищены от двойных продаж. Сам факт заключения договора участия в долевом строительстве подтверждает то, что у застройщика имеются в наличии все необходимые документы для начала строительства, с которыми будущий участник долевого строительства вправе ознакомиться до подписания договора.
При этом ФЗ-214 не может защитить дольщика от возникновения у застройщика проблем любого характера. Не может дать полной гарантии того, что жилой комплекс будет построен качественно или вообще достроен, будет ли введен в эксплуатацию в заявленные сроки. Закон направлен в основном на осуществление взаимодействия между застройщиком и участником долевого строительства при реализации новостроек, в случае если застройщик все-таки дом достраивает.
Банкротство застройщика
Риски, связанные с влиянием внешних факторов (изменение конъюнктуры рынка, удорожание материалов или проявление любых других кризисных явлений), а также с недобросовестностью застройщика или его должностных лиц, могут привести
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 12 (159) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
к срыву сроков сдачи объекта и даже к банкротству застройщика. В этом случае, несмотря на наличие у дольщика прав, получить даже вложенные деньги, не говоря уже о штрафных санкциях, будет очень сложно.
Технически механизмы защиты участников долевого строительства при банкротстве застройщика вынесены в другие законодательные акты. Так, например, специально для дольщиков были внесены изменения в Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно пункту 6 статьи 201.1 этого закона «...Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:
1) заключение договора участия в долевом строительстве...».
Анализ норм указанного законодательного акта свидетельствует о том, что за участником долевого строительства признается право собственности на объект долевого строительства как объект незавершенного строительства при введении конкурсного производства и банкротстве застройщика либо возврат участнику долевого строительства уплаченных им денежных средств по договору.
Поручения по защите прав дольщиков
Основная проблема при заключении договора участия в долевом строительстве -получение гарантий от сторонних организаций по достройке дома при сохранении качества строительства в случае, если застройщик не сможет (не захочет) закончить строительство дома. Ведь современный дом - это огромный сложный инженерный комплекс, который часто требует многомиллиардных вложений. Рассматриваемые законодательные инициативы как раз и направлены на решение этого вопроса. Практически все вносимые в последнее время в ФЗ-214 изменения выполнены в соответствии с Перечнем поручений по за-
^6^^) Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
щите прав участников долевого строительства, которые были опубликованы 19 октября 2012 года. В рамках этих поручений была озвучена необходимость внесения изменений в законы Российской Федерации, касающиеся требований к финансовой устойчивости застройщика и иных лиц, принимающих участие в строительстве жилья, в том числе по договорам участия в долевом строительстве:
• задействование механизмов обязательного страхования финансовых рисков при строительстве многоквартирных домов;
• задействование механизмов заключения договоров участия в долевом строительстве через уполномоченные банки с установлением солидарной или субсидиарной ответственности банков и застройщиков;
• обеспечение надлежащего порядка выплаты страхового возмещения, в том числе в случаях неисполнения либо ненадлежащего исполнения застройщиками своих обязательств перед гражданами.
Страхование гражданской
ответственности застройщиков
К настоящему времени исполнено только положение об обязательном страховании финансовых рисков. Все остальные положения находятся на стадии проработки. Последние изменения, внесенные в ФЗ-214, связанные со страхованием гражданской ответственности застройщиков, были направлены на то, чтобы в будущем ситуации, которые привели к появлению обманутых дольщиков, не возникали.
Привлечение банков для заключения
договоров долевого участия
В настоящее время реализуется этап, связанный с введением механизмов заключения договоров долевого строительства через уполномоченные банки с установлением солидарной или субсидиарной ответственности банков и застройщиков. Речь
-9789, [email protected]
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
ВОПРОСЫ имущественной политики
идет о механизме проектного финансирования долевого строительства с участием банков. Прорабатывается система заключения договоров участия в долевом строительстве через банки и (или) иные финансовые организации с установлением солидарной ответственности банков и застройщиков. Предполагается, что средства дольщиков будут поступать на специальный счет в банке, уполномоченном со стороны органов власти осуществлять контроль финансирования долевого строительства и его кредитование. Банк несет солидарную или субсидиарную ответственность за реализацию проекта, поэтому будет вести тщательный контроль целевого использования средств на каждом этапе строительства. При этом снижается главный риск долевого строительства - риск нецелевого использования средств дольщиков. Предполагается, что в случае применения механизма проектного финансирования долевого строительства стоимость банковского поручительства значительно снизится, что сделает его доступным в том числе для относительно небольших девелоперов, а также откроет для них перспективы льготного кредитования, что положительно скажется на рынке.
Страхование финансовых рисков при
долевом строительстве
В России страхование финансовых рисков стало развиваться совсем недавно, наиболее активно - после того, как страховыми компаниями были определены критерии оценки рискованности такой деятельности, а процентные ставки по страховке снизились до 5 процентов и ниже.
На практике страхование финансовых рисков защищает именно от риска потери денег при «недострое» дома. Иначе говоря, если застройщик объявляет, что он не может закончить строительство, то страховая компания возмещает ему расходы, которые были предусмотрены договором страхования, фактически выкупая обязательства участника перед застройщиком, а в последующем предъявляя требования к застрой-
щику в порядке регресса. Отметим, что компенсируется именно та сумма, которая была указана в договоре страхования, и необязательно эта сумма будет совпадать со стоимостью договора.
Среди дольщиков такие договоры были распространены сравнительно мало, прежде всего в связи с тем, что страхование предполагает дополнительные и порой достаточно серьезные расходы. Несмотря на то, что комиссия страховой компании составляет около 5 процентов в год, в пересчете на реальные деньги получается весьма приличная сумма, которую люди не готовы платить, зная, что их опасения, возможно, беспочвенны. Кроме того, далеко не все страховые компании предлагают этот продукт. Некоторые компании предлагают его только на объекты, которые проходят соответствующую аккредитацию.
Договор страхования заключается на срок строительства с учетом возможной технологической задержки. Как правило, такой период составляет 6-8 месяцев со дня предполагаемой сдачи дома. Кроме того, в договоре страхования четко прописано, что именно страхует дольщик. Если случившееся событие не попадает под определение страхового случая, прописанного в договоре, то получить страховую выплату будет невозможно.
В связи с поправками, внесенными в ФЗ-214, этот вид страхования будет развиваться. Многие покупатели квартир в новостройках узнали о подобном виде страхования, и среди них наверняка окажутся те, кто захочет воспользоваться таким предложением. Дальнейшая судьба рынка страхования будет также определяться гибкостью страховых компаний, среди которых наверняка начнется конкуренция за клиентов.
Достройка «недостроя»
Внесение изменений, связанных с проектным финансированием новых объектов, не решает все проблемы в рассматриваемой сфере. Назрела необходимость принятия законодательных актов (регламентов,
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 12 (159) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
схем), нормы которых будут регулировать вопросы завершения строительства проблемных объектов. Их принятие не только будет способствовать эффективной защите интересов будущих покупателей жилья в новостройках, но и поможет людям, которые уже пострадали из-за непроработанности финансово-строительных схем.
Унификация судебной практики
Еще одна область, которая требует пристального внимания - это достижение универсальности практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов в рассмотрении дел, связанных с отношениями по участию в долевом строительстве многоквартирных домов - как граждан, так и юридических лиц. Дела о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства за дольщиками - гражданами и юридическими лицами необходимо отнести к единой подведомственности или судов общей юрисдикции, или арбитражных судов, чтобы унифицировать сложившиеся в настоящее время практики указанных судов и обеспечить возможность применения равных способов защиты всем категориям дольщиков в случае банкротства застройщика.
Заключение
Реализация в полном объеме рассмотренных положений приведет к созданию в России государственно-частного партнерства в области строительства жилых домов. Это позволит:
1) минимизировать риски покупателей квартир в новостройках;
2) фактически исключить ответственность непосредственно государства при невыполнении застройщиком своих обязательств и создать сбалансированную систему при участии соответствующих саморегулируемых организаций;
3) приведет к снижению затрат застройщиков при реализации проектов застройки.
Правда, последнее, скорее, верно для домов эконом, а не бизнес- и (или) премиум-класса. Это связано с тем, что в настоящее время в рамках формирования и внедрения государственно-частного партнерства прорабатывается порядок бесплатного предоставления земельных участков для стимулирования строительства жилья экономкласса. Выгода частного партнера будет заключаться в снижении и оптимизации финансовой нагрузки, а государство получит большее количество жилья в кратчайшие сроки и решит вопросы с обманутыми дольщиками.
* * *
В качестве «памятки» рекомендуем дольщику очень полезный сайт Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москоминвест) - надзорного над застройщиками органа (http://invest.mos.ru), на котором размещена информация о том, куда обращаться в случаях банкротства застройщика, о переносе сроков строительства дома и т. д. На сайте указаны телефоны горячей линии.
ЛИТЕРАТУРА
1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
2. О несостоятельности (банкротстве) : Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ.
3. Перечень поручений по защите прав участников долевого строительства : утвержден Президентом Российской Федерации 19 октября 2012 года.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
