Заметки об экспертных поправках Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

 Заметки об экспертных поправках

В.Ю. Сутягин доцент кафедры «Финансы и банковское дело» Тамбовского государственного университета им. Г.Р. Державина, кандидат экономических наук (г. Тамбов)

Владислав Юрьевич Сутягин, [email protected]

Сравнительный подход - один из трех «классических» подходов к оценке, и при наличии развитого рынка наиболее точно отражает рыночную стоимость имущества 1. Методология сравнительного подхода в целом и метода сравнительных продаж в частности требует внесения разного рода корректировок, учитывающих различие между качественными и количественными характеристиками объекта оценки и объектов-аналогов. В зависимости от вида оцениваемого имущества методы обоснования поправок различаются. Впрочем, все они могут быть сведены к следующим:

1) метод парных продаж (на практике применяется один из двух вариантов: прямое попарное сопоставление цен объектов, отличающихся друг от друга только одним элементом сравнения или прямое попарное сопоставление дохода от двух объектов, отличающихся друг от друга только одним элементом сравнения, с последующей капитализацией разницы в доходах);

2) корреляционно-регрессионный анализ связи между изменением цены и изменением элемента сравнения и определение уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости объекта;

3) прямой метод (определение затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки);

4) экспертное обоснование величины корректировок.

Первые три метода основываются, главным образом, на фактических данных рынка, по сути, различаясь лишь способом обработки этих данных, в то время как последний - на экспертном суждении оценщика и (или) привлекаемых специалистов. Несмотря на то, что первые три метода оперируют фактическими показателями рынка (и в связи с этим априори выглядят более объективными), далеко не все ценообразу-ющие факторы (элементы сравнения) поддаются четкой количественной формализации.

По сути, это и определяет необходимость использования экспертного суждения оценщика и экспертных корректировок. Более того, оценочная практика показывает, что экспертные поправки - это один из наиболее часто встречающихся вариантов обоснования различий между объектом оценки и объектами-аналогами. Однако практика их применения сопряжена с разного рода трудностями. Собственно говоря, именно проблематика корректного применения экспертных поправок и определяет актуальность предлагаемой статьи.

Как мы уже отмечали, применение экспертного суждения сопряжено с рядом проблем.

Первая - любое экспертное суждение требует от оценщика (и (или) привлекаемых специалистов) наличия необходимого

1 К примеру, подобная позиция находит прямое отражение в технических заданиях Федерального агентства по управлению государственным имуществом: «при наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки» [18].

уровня квалификации и опыта работы в соответствующей сфере, а также знаний об оцениваемом объекте, рынке, к которому он принадлежит, и о механизме ценообразования на этом рынке. При этом следует понимать, что для вынесения многих экспертных суждений требуются специальные знания (например в областях строительства, станкостроения, автомобилестроения и т. д.), а оценщик априори не может быть специалистом во всех областях. В связи с этим экспертное мнение оценщика без подтверждения уровня его квалификации (образования) выглядит, по крайней мере, необоснованным.

Из этого вытекает вторая проблема -субъективность экспертного суждения. Несмотря на то, что разные эксперты независимо друг от друга могут давать сходные оценки, величины оценок чаще всего будут отличаться. Более того, такая субъективность в определенных ситуациях приводит к злоупотреблениям со стороны недобросовестных оценщиков, когда даются либо слишком завышенные, либо слишком заниженные экспертные оценки.

Таким образом, ключевой задачей видится разработка подхода (алгоритма) применения экспертных поправок, позволяющего повысить объективность и качество применения экспертных поправок (и экспертного суждения в целом).

Переходя в плоскость решения намеченной задачи, отметим, что необходимость использования экспертных мнений в значительной степени объясняется природой рынка и рыночной стоимости. Неопределенность есть фундаментальное свойство рынка, а рыночная стоимость является показателем, имеющим вероятностный характер (напомним, что согласно федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена...» [1]).

Рыночная стоимость представляет собой производную множества ценообразующих факторов. При этом далеко не все они под-

даются четкой количественной формализации. Более того, далеко не всегда оценщик может получить однозначный ответ относительно значения каждого ценообразующего фактора (чаще легче обосновать диапазон значений). В связи с этим случаи применения экспертных суждений (оценок) можно разделить на две основные группы:

1) отсутствует информация о четких ориентирах ценообразующего фактора (например величина корректировки в методе сравнительных продаж);

2) в наличии есть подтвержденная информация о диапазоне значений ценообра-зующего фактора (поправки), однако требуется решить вопрос выбора конкретного значения из диапазона.

Вторая ситуация довольно распространена, и в настоящее время можно найти довольно большое количество изданий (например [14-16]), дающих представление о ценообразующих факторах и допустимых диапазонах. Однако остается проблема, как выбрать конкретное значение из диапазона значений, и в общем случае - как корректно использовать экспертные поправки.

Прежде чем приступить к решению этого вопроса, проведем обзор законодательной базы. Общие принципы применения экспертных поправок описаны в федеральных стандартах оценки (далее - ФСО) № 1 и № 3 [2, 3]. В частности, пункт 19 ФСО № 1 предписывает: «если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения...». В развитие этого положения пункт 12 ФСО № 3 утверждает:

«В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка».

Аналогичные положения закреплены в стандартах ряда саморегулируемых организаций оценщиков, например НП «СРО «НКСО» [4, 5], НП «СМАОс» [6], НП «СРО «Экспертный совет» [7], НП «СРО «СВОД» [8, 9]. Несколько детальнее раскрывается вопрос экспертных поправок стандартами НП «СРО «АРМО». В частности, в стандарте СТО АРМО 1.01-2008 «Требования к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости» [10] есть раздел 5 «Применение понятий «профессиональное суждение» или «экспертное мнение». В том числе стандартом устанавливается следующее: «при решении ряда вопросов оценщик руководствуется своим профессиональным суждением (экспертным мнением)». Там же конкретизируется: «профессиональное суждение - точка зрения лица, сформированная по результатам анализа объективных факторов, которая служит основанием для принятия им решений в недостаточно формализированных ситуациях, то есть в условиях неопределенности, когда отсутствуют очевидные аргументы для однозначного выбора». Согласно этому стандарту применение экспертных оценок осуществляется следующим образом: «профессиональное суждение выносится по результатам комплексного и объективного анализа всей доступной оценщику информации. Это означает, что любую экспертную оценку должны сопровождать:

• выявление и анализ факторов, влияющих на исследуемый показатель;

• оценка полноты информации, на основе которой вынесено профессиональное суждение по конкретному вопросу;

• описание подходов и допущений, примененных составителем профес-

сионального суждения; указываются границы, в рамках которых суждение может быть признано достоверным» [10].

При этом «оценщик должен четко сформулировать аргументы, доказывающие достоверность или говорящие в пользу занимаемой им позиции» [10]. В духе федеральных стандартов оценки СТО АРМО 1.01-2008 определяет: «В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка» [10]. Аналогичные положения содержатся в стандартах «АРМО» по оценке других активов.

Если распространить обзор на учебно-методическую литературу и периодику, то и здесь нет однозначного подхода к применению экспертных поправок и суждений. Как правило, вопросы применения экспертных поправок освещаются поверхностно. К примеру, А.Г. Грязнова и М.А. Федотова в своем пособии пишут: «основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога» [11]. В схожем духе описано применение экспертных поправок в пособии Н.В. Мирзояна: «экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях» [12].

Алгоритм применения экспертных корректировок кратко описывается в пособии Е.Е. Яскевича: «определяется круг экспертов, производится экспертный опрос, полученные данные ранжируются в зависимости от уровня профессиональной подготовки эксперта и находятся «экспертные» корректировки» [19].

Несколько поясняется применение механизма экспертных оценок в пособии

С.В. Грибовского: «метод экспертных оценок представляет собой модификацию относительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопоставимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжируют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик анализирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию оцениваемого объекта в выборке. Личные интервью могут помочь выявить мнение осведомленных участников рынка оцениваемого объекта недвижимости. Такую информацию необходимо рассматривать как вторичные данные, которые не следует использовать в качестве единственного критерия для определения поправок или сверки показателей стоимости» [13].

Подводя итог, отметим, что применение экспертных корректировок требует соблюдения определенных предосторожностей:

1) если в отчете об оценке используется экспертное мнение, то оценщик должен обосновать необходимость привлечения эксперта, в том числе отразить уровень его квалификации (образования) и опыт (стаж) работы в соответствующей сфере;

2) корректное применение экспертных оценок подразумевает четкую последовательность, а именно:

• выявление ценообразующих факторов стоимости;

• обоснование диапазона допустимых значений ценообразующих факторов;

• расчет конкретной величины корректировки из диапазона ценообразую-щих факторов.

Первые два этапа целесообразно решать в рамках раздела отчета об оценке «Анализ рынка объекта оценки.» (на это указывается в пункте 8ж ФСО № 3). Важно: приведенные сведения о диапазоне допустимых значений ценообразующего фактора должным быть проверяемы.

Расчет конкретной величины корректировки может быть получен при помощи балльной методики, которая включает следующие основные этапы:

1) определение диапазона неопределенности (или, другими словами, диапазона значений ценообразующего параметра, например поправки на торг). Указанный диапазон формируется на основе данных рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки. При этом пункты 4 и 10 ФСО № 3 в отношении подобной информации требуют обоснованности и проверяемости. На практике это означает, что диапазон неопределенности должен быть сформирован на основании публичных источников (с приведением их выходных данных, позволяющих сделать вывод об авторстве такой информации), а в случаях если используется информация, которая не опубликована в открытом доступе, целесообразно прикладывать копии материалов и распечаток;

2) определение перечня факторов, формирующих значение ценообразующего параметра. Фактически работа на этом этапе состоит из двух пунктов:

• идентификация факторов, определяющих значение ценообразующего параметра;

• формулировка факторов.

Первая часть задачи требует от оценщика понимание экономической сущности того или иного ценообразующего параметра и, соответственно, понимание причин (факторов), определяющих его значение. При этом целесообразно идентифицировать лишь основные факторы, поскольку увеличение количества факторов может привести к излишней детализации конечного результата оценки. Кроме того, среди большого количества факторов некоторые из них могут дублировать друг друга или быть взаимообусловленными. Говоря языком статистики, большое количество факторов, скорее всего, приведет к мулитикол-линеарности некоторых из них, что, в свою очередь, приведет к ненадежности и искажению результатов оценки.

Более того, важным является не только идентификация конкретного фактора, но и его формулировка, в процессе которой следует определить характер взаимосвязи

(прямой или обратной) отдельных факторов и результирующего ценообразующего параметра (то есть определить, с ростом выявленного фактора увеличивается или уменьшается ценообразующий параметр).

В процессе окончательной формулировки выявленных факторов важно, чтобы все они были формализованы таким образом, чтобы увеличение значения каждого из их приводило к однонаправленному изменению результирующего параметра.

Так, например, величина поправки на торг на практике определяется такими факторами как:

• степень активности (неактивности) того сегмента рынка, к которому относится объект оценки/аналоги (зависимость обратная: рост активности рынка, как правило, приводит к более низким значениям скидки на торг, и наоборот);

• тенденции на рынке (наблюдается рост или падение на рынке; обычно «растущий» рынок приводит к более низким значениям торга, тогда как на «падающем» рынке размеры торга увеличиваются);

• уровень ликвидности объектов на соответствующем сегменте рынка (чем выше ликвидность объекта, тем меньше в типичной ситуации скидка на торг, и наоборот) и т. д.;

3) определение балльной шкалы оценки величины ценообразующего параметра. Выбор балльной шкалы сам по себе непринципиален. Однако большое значение имеет определение шага балльной оценки (например один балл), а также максимально и минимально достигаемое значение оценки каждого фактора (например от нуля до десяти баллов или от единицы до пяти);

4) балльная оценка величины фактора и вывод о величине ценообразующего параметра. В самом простом варианте если минимальный балл оценки каждого фактора равен нулю, то алгоритм расчета выглядит следующим образом:

а) если между факторами и результирующим ценообразующим параметром (F) наблюдается прямая связь, то формула расчета имеет вид:

Fi Fmin +

B,

Bn

"( Fmax Fmin )'

(1)

где B , B , B - максимально и мини" max min i

мально возможное и расчетное количество баллов;

F , F - максимально и минимально

max min

возможное значение результирующего параметра;

б) если между факторами и результирующим ценообразующим параметром наблюдается обратная связь, то формула расчета следующая:

Fi Fmin +

1 --

B.

(Fmax Fmin ^

(2)

max

В общем случае, когда минимальный балл при оценке факторов не равен нулю, расчет величины факторного признака (F) будет осуществляться по формулам (3) и (4).

Если между факторами и результирующим ценообразующим параметром существует прямая связь, то модель расчета бу-деи иметь следующий вид:

Fi Fmin +

B, - Bn

B

B

'( Fmax Fmin ) ■

(3)

Если между факторами и результирующим ценообразующим параметром наблюдается обратная связь, то формула расчета будет следующей:

Fi Fmin +

B, - Bn

B

B

(Fmax Fmin )■ (4)

Проиллюстрируем описанный алгоритм на примере.

Объектом оценки является офисное помещение площадью 52 квадратных метра, расположенное на втором этаже 5-этаж-

ного бизнес-центра «А», в центре города Тамбова. Объект-аналог № 1 площадью 85 квадратных метров расположен на втором этаже 5-этажного бизнес-центра «Б», в центре горда Тамбова. Рассчитаем величину корректировки на торг.

1. Определение диапазона неопределенности. Общее представление о диапазоне неопределенности можно получить, например, из Справочника оценщика недвижимости [15], где, в частности, определяется, что скидка на торг по сегменту «Бизнес-центры классов А, В» колеблется в диапазоне от 3 до 13 процентов. В этом же справочнике утверждается, что средняя скидка на торг по этому сегменту составляет 7 процентов. Вместе с тем далеко не каждый объект оценки является типичным для рынка. Для целей дальнейших расчетов диапазон неопределенности определяем от 3 до 13 процентов.

2. Определение факторов, формирующих значение ценообразующего параметра. Взяв за основу данные Справочника [15], сформулируем основные факторы, влияющие на значение ценообразующего параметра - скидки на торг (см. табл. 1).

Таким образом, между идентифицированными факторами и результирующим ценообразующим параметром (величина торга) выявлена обратная связь.

3. Определение балльной шкалы оценки величины ценообразующего параметра. Для целей расчета величины скидки на торг

Таблица 1

Влияние различных факторов на величину корректировки на торг

Фактор Направление действия

Степень активности/ пассивности рынка объектов оценки недвижимости, к которому принадлежит объект оценки Т

Состояние платежеспособного спроса на объекты этого типа Т

Степень ликвидности объекта оценки/объекта-аналога Т

Общие тренды на рынке (рост/падение цен в обозримом прошлом) Т

Ожидания рынка в отношении роста/падения цен в ближайшей и долгосрочной перспективе Т

принимаем величину минимального балла - 1, величину максимального балла - 5. Шаг балльной оценки равен 1.

4. Балльная оценка величины фактора и вывод о величине ценобразующего параметра. Проведем балльную оценку величины факторов и величины скидки на торг (см. табл. 2).

Таблица 2

Расчет величины корректировки на торг

№ п/п Фактор, определяющий значение скидки на торг Балльная оценка Пояснение

1 2 3 4 5

1 Степень активности/пассивности рынка объектов оценки недвижимости, к которому принадлежит объект оценки X В настоящее время сегмент офисной недвижимости очень развит

2 Ликвидность объектов (объекта оценки/аналогов) этого сегмента рынка X Рынок офисных помещений высоколиквиден

Окончание таблицы 2

3 Состояние платежеспособного спроса на объекты такого типа X Площадь объекта-аналога наиболее характерна для субъектов малого и среднего бизнеса; подобные объекты пользуются наибольшим спросом

4 Общие тренды на рынке (рост/ падение цен в обозримом прошлом) X В последние годы отмечается устойчивый рост цен на рынке офисной недвижимости

5 Ожидания рынка в отношении роста/падения цен в ближайшей и долгосрочной перспективе X По оценкам аналитиков, прогнозируется замедление роста экономики, что вызовет снижение темпов роста цен на рынке офисной недвижимости

6 Количество наблюдений 0 0 1 3 1 -

7 Количество баллов 0 0 3 12 5 -

8 Итоговое значение баллов 20

9 Минимальное количество баллов 5

10 Максимальное количество баллов 25

11 Минимальный порог скидки, % 3

12 Максимальный порог скидки, % 13

13 Расчетное значение скидки, % 5,5

Расчет строки 13 осуществляется по формуле (4). Таким образом, величина скидки на торг в приведенном примере равна 5,5 процента.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

2. Общие понятия оценки, подходы и требования к оценке : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256.

3. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ Министерства экономического развития и торговли Рос-

сийской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.

4. СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» : утверждены Советом (Правлением) некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» : протокол от 25 сентября 2008 года № 105.

5. СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке» : утверждены Советом (Правлением) некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» : протокол от 25 сентября 2008 года № 105.

6. Стандарты и правила оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков

«СМАО» «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» : решение Совета некоммерческого партнерства «СМАОс» : протокол от 15 августа 2008 года № 78.

7. Стандарты и правила оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» : утверждены Советом некоммерческого партнерства оценщиков «ЭС» : протокол от 31 августа 2010 года № 4/2010.

8. СТАНДАРТ 2 некоммерческого партнерства «Свободный Оценочный Департамент» «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» : решение Совета некоммерческого партнерства «СВОД» : протокол от 25 января 2013 года № 3/2013.

9. СТАНДАРТ 4 некоммерческого партнерства «Свободный Оценочный Департамент» «Требования к отчету об оценке» : решение Совета некоммерческого партнерства «СВОД» : протокол от 25 января 2013 года № 3/2013.

10. СТАНДАРТ СТО АРМО 1.01 -2008 «Требования к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости» : решение Президиума некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Ассоциации Российских Магистров Оценки» от 16 января 2008 года.

11. Гоязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости : учебник. М. : Финансы и статистика, 2003.

12. Мирзоян Н. В. Оценка стоимости недвижимости. М. : Московская финансово-

промышленная академия, 2005.

13. Грибовский С. В., Иванова Е. Н., Львов Д. С., Медведева О. Е. Оценка стоимости недвижимости. М. : ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.

14. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД № 14, 2014) / под ред. к.т.н. Е. Е. Яскевича. М., 2014.

15. Справочник оценщика недвижимости. Издание расширенное и дополненное / под ред. Л. А. Лейфера, Д. А. Шегуровой. Нижний Новгород : ЗАО «ПЦФКО», 2014. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода.

16. Справочник оценщика недвижимости. Издание расширенное и дополненное / под ред. Л. А. Лейфера, Д. А. Шегуровой. Нижний Новгород : ЗАО «ПЦФКО», 2014. Том 2. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода.

17. Справочник оценщика недвижимости. Издание расширенное и дополненное / под ред. Л. А. Лейфера, Д. А. Шегуровой. Нижний Новгород : ЗАО «ПЦФКО», 2014. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков.

18. Техническое задание на проведение оценки рыночно обоснованной арендной платы за встроенные помещения, являющиеся собственностью Российской Федерации и расположенные на территории поселений. и^: http://www.appraiser.ru/ UserFiles/File/Guidance_materials/Immov

19. Яскевич Е. Е. Практика оценки недвижимости. М. : Техносфера, 2011.