CC BY
103
Кукарская К. В.
ЗАЛОГ БУДУЩЕГО ПРАВА ИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕГО ИЛИ БУДУЩЕГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
9.8. ЗАЛОГ БУДУЩЕГО ПРАВА ИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕГО ИЛИ БУДУЩЕГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Кукарская Ксения Владимировна, аспирант кафедры гражданско-правовых дисциплин Место учебы: Российский государственный социальный университет
Аннотация: в статье анализируются изменения гражданского законодательства в отношении договора ипотеки недвижимого имущества. Выявлены последствия исключения государственной регистрации; установлен предмет ипотеки - имущество, которое залогодатель приобретет только в будущем и право, которое возникнет в будущем из существующего или будущего обязательства. Особое внимание уделено ипотеке в силу закона в отношении права требования по договору долевого участия в строительстве. Сравнительному анализу подверглись взаимоотношения между кредитором-залогодержателем и заемщиком-залогодателем, были выявлены отличия договора ипотеки в отношении имущества, право на которое возникнет в будущем, от договора ипотеки в отношении права требования по договору долевого участия в строительстве. Сделан вывод, что залог права требования по договору долевого участия является для залогодержателя более надежным способом обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. Ключевые слова: ипотека, залогодатель, залогодержатель, недвижимое имущество, приобретаемое в будущем, договор долевого участия, способ обеспечения исполнения обязательств.
PLEDGE OF FURTHER RIGHT ARISING FROM EXISTING OR FUTURE OBLIGATION
Kukarskaya Ksenia V., postgraduate student of the Department of civil law disciplines Study place: Russian state social University
KukarskayaKV@yandex. ru
Annotation: the article examines the changes of civil legislation regarding real estate mortgage agreement. The consequences of exclusion of state registration have been revealed; the subject of real estate has been established that is the property the pledgor will acquire in the future and the right that will arise in the future from the existing or future obligation. Special attention is devoted to mortgage due to the law about the right of claim on partnership agreement in the sphere of construction. The relations between the lender - pledgeholder and borrower - pledger have been subject to comparative analysis, the difference of mortgage agreement regarding the property the right to which will arise in the future, from the mortgage agreement regarding the right of claim on partnership agreement in construction have been revealed. The conclusion has been made that pledge of right of claim on partnership agreement is a more reliable means for the pledgeholder to secure performance of obligations under loan agreement.
Keywords: mortgage, pledgor, pledgeholder, real estate purchased in the future, partnership agreement, a means to secure performance of obligations.
В Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) были внесены существенные изменения Федеральным законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее - Закон № 367-ФЗ). Согласно п. 5 ст. 3 Закона № 367-ФЗ правила государственной регистрации договора об ипотеке, содержащиеся в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122-ФЗ) и Федеральном законе от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон №102-ФЗ), не подлежат применению к договорам об ипотеке, заключаемым после дня вступления в силу Закона № 367-ФЗ.
Соответственно договора ипотеки не подлежат государственной регистрации после 01.07.2014. Также следует обратить внимание, что Закон № 122-ФЗ утрачивает силу с 01.01.2020 года в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ, а с 01.01.2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости» (далее -Закон №218-ФЗ).
Одной из новел гражданского законодательства является то, что предметом залога может быть любое имущество, и даже имущество, которое залогодатель приобретет только в будущем [5]. Данная норма не является новой, но она применялась в отношении движимых вещей, при этом руководствовались положениями п. 3 ст. 6 Закона РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге». Принципиальной является норма п. 2 ст. 358.1 ГК РФ, которой предусмотрено, что предметом залога может быть право, которое еще не существует, а возникнет в будущем из существующего или будущего обязательства [10, 52-55].
В соответствии с Законом об ипотеке, в договоре для определения предмета должны быть указаны его наименования, место нахождения и достаточное описание для его идентификации. В силу ч. 7 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости об объектах недвижимости (таких как земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а также об иных объектах, которые
Проблемы экономики и юридической практики
5'2017
прочно связаны с землей), которые подтверждают существование или прекращение объекта с определенными уникальными характеристиками [9].
Согласно внесенным в законодательство изменениям объекты недвижимости подлежат обязательному кадастровому учету, и, если объект не учтен, то невозможно зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Соответственно, напрашивается вывод, что договора, предметом которых являются объекты недвижимости (объекты незавершенного строительства, здания, помещения), не поставленные на кадастровый учет, можно отнести к договорам, заключаемым в отношении будущей вещи.
Основное обязательство может возникнуть в будущем, в случае, если стороны укажут порядок и другие необходимые условия для определения существа обязательства. Вместе с тем, ипотека не может возникнуть раньше обеспечиваемого обязательства. Законодатель предусмотрел, что даже, если право залога не возникло, поскольку не возникло обеспечиваемое обязательство, стороны заключившие договор ипотеки, должны соблюдать положения действующего законодательства в отношении содержания, сохранности, распоряжения и пользования предметом договора [3, 52]. Применение норм ст. 343 ГК РФ и ст. 346 ГК РФ гарантируют стабильность правоотношений, так как позволяют сохранить имущество до возникновения основного обязательство, которое гарантирует обеспечение данного обязательства [6, 2-3].
При заключении договора ипотеки в отношении будущей вещи залогодержатель не получает обеспечение исполнения обязательства, т.к. предметом ипотеки выступает будущая вещь, право собственности на которую у залогодателя еще не возникло [9, 35-39].
Необходимо выделить отличия между залогом имущества, которое залогодатель приобретет только в будущем и правом требования в отношении объекта долевого строительства, который также еще не создан и не находится в собственности у залогодателя. Существенное отличие заключается в том, правоотношения, возникающие у застройщика и участника долевого строительства, регулируются положениями специального закона об участии в долевом строительстве (Закон № 214-ФЗ), который имеет приоритет перед положениями ГК РФ о купле-продаже будущей вещи [11].
Положения Закона №102-ФЗ также применяются к вопросам регулирования правоотношений участников долевого строительства в части залога прав требования, которые возникают из договора участия в долевом строительстве и соответствуют требованиям Закона №214-ФЗ [4].
Например, в германском праве существует поземельная книга для ведения предварительной записи очередности притязания, в которую вносятся также сведения в обеспечение будущего или условного притязания (п.1 §883 Германского гражданского уложения). Предварительная запись в поземельной книге служит для защиты интересов правомочного лица (залогодержателя).
Запись служит для предупреждения заинтересованных лиц о предстоящей регистрации в пользу третьего лица, которая заносится в поземельную книгу с согласия собственника. Согласно п.2 §883 Германского гражданского уложения после внесения предварительной записи в поземельную книгу в случае распоряжения земельным участком (или правом) нарушающим законные интересы правомочного лица, данное распоряжение признается недействительным в части превы-
шения полномочий препятствующих осуществлению указанного притязания. Очередность притязания в силу п.3 §883 Германского гражданского уложения определяется по внесению предварительной записи.
В английском праве компания может предоставить в залог будущее имущество, в отношении которого осуществляется первичная (предварительная) регистрация залога. Но следует учитывать, что в Англии преимущественное право удовлетворения зависит от качества титула. Таким образом, кредитор после приобретения имущества должником предпринимает меры для повышения качества своего титула [1, 114].
Исходя из правовых источников институт предварительных записей известен и DCFR [2], согласно которым записи об обеспечении залога могут быть сделаны до создания указанного обеспечения, так и после заключения договора о реальном обеспечении (п. 2 ст. !Ж.-3:305).
В российском законодательстве согласно ч.1 ст.13 Закона № 214-ФЗ застройщик (залогодатель) в обеспечение исполнения своих обязательств перед участниками долевого строительства (залогодержатели) закладывает земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или праве субаренды) и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, которые с момента регистрации договора долевого участия считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства [8].
Таким образом, можно сделать вывод, что возникает залог будущей вещи, а именно, недвижимости в виде многоквартирного дома.
Особенно необходимо подчеркнуть, что только зарегистрированный договор долевого участия, сведения о котором содержатся в Едином государственное реестре недвижимости, подтверждает существование зарегистрированного права требования на строящийся объект.
При этом анализируя действующее законодательство, представляется, что до создания объекта (завершения строительства) он, как объект гражданских правоотношений не существует, и взыскание в пользу участников долевого строительства обращено быть не может. А в случае возникновения оснований для обращения взыскания застройщик в соответствии с ч. 5 ст. 214-ФЗ обязать зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Если застройщик уклоняется от государственной регистрации прав собственности, то государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществляется по решению суда. При этом сохраняется залог в силу закона в пользу участников долевого строительства.
При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога происходит следующий алгоритм действий:
1. Застройщик регистрирует право собственности на объект незавершенного строительства с сохранением ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства;
2. Суд регистрирует право собственности застройщика на объект незавершенного строительства с сохранением ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства, в случае уклонения застройщика от регистрации права собственности;
3. Происходит взыскание на объект незавершенного строительства.
Кукарская К. В.
ЗАЛОГ БУДУЩЕГО ПРАВА ИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕГО ИЛИ БУДУЩЕГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Следовательно, реализация предмета ипотеки при возникновении оснований для обращения взысканий не происходит, а возникает новая ипотека в отношении того же имущества [7].
Таким образом, можно провести аналогию между зарегистрированными договорами долевого участия в строительстве с предварительной записью, используемой в зарубежных странах, так как цель - обеспечить залогодержателю (участнику долевого строительства) старшинство залогового права.
Только после ввода объекта в эксплуатацию у участников долевого строительства может возникнуть полноценное ипотечное право, позволяющее обратить взыскание на уже сформировавшийся объект недвижимости, выступающий полноценным предметом гражданского оборота.
Таким образом, закон 214-ФЗ направлен на обеспечение исполнения застройщиком своих обязательство по возврату денежных средств, соблюдения баланса интересов всех участников правоотношений, защиту дольщиков - физических лиц, как наименее защищенной стороны договора.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 75,5%.
Список литературы:
1. Wood Ph.R. Comparative Law of Security Interests and Title Finance. London, 2007. P. 114.
2. Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law. Draft Common Frame of Reference (см.: Модельные правила европейского частного права / Науч. ред. Н.Ю. Рассказова. М., 2013).
3. Договорное право России: реформирование, проблемы и тенденции развития: Монография / под общ.ред. Л.Ю. Василевской. М.: «НОРМА», «ИНФРА-М», 2016, С.52.
4. Иванихина О. Обременения (ограничения прав) на квартирах, приобретенных по договору участия в долевом строительстве, договору уступки прав требования // КонсультантПлюс, 2016.
5. Ипотека и ипотечное кредитование по законодательству Российской Федерации. Волкова М.А., Каурова О.В., Ленковская Р.Р., Мало-летко А.Н., Незнамова А.А., Стародумова С.Ю., Шиловская А.Л. Саратов, 2017.
6. Монастырев М.М. О недействительности договора участия в долевом строительстве, заключенного без согласия банка-залогодержателя // КонсультантПлюс, 2016, С.2-3.
7. Нарижний А.С. Договор залога будущего недвижимого имущества «Закон», 2016, №12.
8. Ленковская Р.Р., Шиловская А.Л. Особенности договора строительного подряда при участии в долевом строительстве // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 15. С. 78-85.
9. Ленковская Р.Р. К вопросу о содержании круга существенных условия в договоре купли-продажи земельных участков // Проблемы экономики и юридической практики. 2015. № 3. С. 156-158.
10. Стародумова С.Ю. Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал, 2015. - № 3. - С. 52-55.
11. Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2.
РЕЦЕНЗИЯ
на статью аспиранта Кукарской Ксении Владимировны «Залог будущего права из существующего или будущего обязательства» Представленная статья посвящена рассмотрению актуальных вопросов ипотеки, предмет которой еще не создан и право собственности на который еще не зарегистрировано.
Автором проанализированы отличия между залогом имущества, которое залогодатель приобретет только в будущем и правом требования в отношении объекта долевого строительства, взаимоотношения между кредитором-залогодержателем и заемщиком-залогодателем. Также следует отметить, что в статье выявлены преимущества залога права требования по договору долевого участия, как способа обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, что является особенностью данной статьи.
Отдельное внимание уделено сравнению российской законодательства в отношении права требования на будущую вещь с законодательством зарубежный стран. Исследованы проблемы в определении предмета ипотеки будущей вещи, особенности определения предмета при возникновении оснований для обращения взыскания. В итоге сделаны обоснованные выводы.
В целом, можно сделать вывод, что научная статья Кукарской К.В. соответствует требованиям, предъявляемым к данному виду работ и рекомендуется для публикации в открытой печати.
Рецензент
канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Российского государственного Социального университета
Ленковская Р.Р.
