CC BY
229
ЮРИДИЧЕСКИЙ КОНСТРУКТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
МАРКАРЯН Лилит Владимировна
Аннотация: в статье дается анализ актуальной проблемы в сфере жилищного права, а именно проблемы определения содержания конструкта общего имущества в многоквартирном доме. При системном исследовании нами были разработаны критерии отнесения объектов к общему имуществу в многоквартирном доме.
Annotation: the paper analyzes the current housing law problems such as a definition problem of a common property construction was registered for an apartment building. Under systems analysis we have developed the definition procedures of an object to be related to a common property of apartment building.
Ключевые слова: общее имущество, многоквартирный дом, помещения, оборудование.
Key words: common property, apartment house, apartments, equipment.
В последние годы в правоприменительной деятельности и научных диспутах дискуссионным является вопрос о содержании понятия «общее имущество в многоквартирном доме». Важность решения изучаемого вопроса была отмечена в докладе Уполномоченного по правам человека РФ за 2009 год, где были указаны такие недостатки законодательства, как отсутствие конкретизации объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, и законодательной регламентации процесса определения состава общего имущества1.
При первом обращении к рассматриваемому вопросу его разрешение представляется весьма очевидным. Так, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) содержит примерный перечень объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартир-ные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социальнобытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, пред-
1 Доклад Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации за 2009 год. ИЯЬ: http://www.rg.ru/2010/05/28/ doklad-lukin-dok.html (дата обращения: 08.02.2012).
назначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке, объекты2. Буквальное толкование ч. 1 ст. 36 ЖК РФ позволяет сделать вывод о некорректности мнения некоторых авторов3 о том, что ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень объектов, входящих в состав общего имущества.
Это положение ЖК РФ вызывает множество вопросов. Что включается в число иных помещений и объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме? При помощи каких критериев можно определить предназначенность помещений для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в многоквартирном доме? На основании каких признаков можно отнести помещение, оборудование, объекты к общему имуществу многоквартирного дома либо к жилым помещениям?
2 Жилищный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г.) // Рос. газ. 12.01.2005. № 1. Ч. 1 ст. 36.
3 См., например: Занковский С.С. Общее имущество
в многоквартирном доме: проблемы судебной практики // Вестн.
арбитражной практики. 2011. № 2. С. 31-36.
Указанные вопросы представляют существенный интерес для их разрешения, поскольку в научных работах комплексного изучения понятия «общее имущество в многоквартирном доме» произведено не было, и судебной практикой не был выработан единый подход. В частности, в одном из судебных решений было указано, что к общему имуществу в многоквартирном доме относится только инженерно-техническое оборудование, а помещение, в котором это оборудование находится, к общему имуществу не относится4. В другом решении по делу с подобными обстоятельствами было отмечено, что поскольку в помещении находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, то оно включается в состав общего имущества в многоквартирном доме5. Примечательно, что в обоих случаях суды ссылаются на одни и те же нормы, но при анализе этих норм приходят к совершенно противоположным выводам. Возникает закономерный вопрос: какая из приведенных правовых позиций наиболее соответствует положениям закона? Далее нами указанный вопрос будет разрешен.
Для решения вопроса о круге объектов, включаемых в число общего имущества в многоквартирном доме, необходимо установить сущность понятия «многоквартирный дом». ЖК РФ не содержит определения рассматриваемого понятия, но оно имеется в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого дома непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, в соответствии с которым многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования
6 т~>
в таком доме . В отличие от жилого дома, многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности, самостоятельными объектами субъективного
4 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.08.2008 г. по делу № А56-23084/2007 // СПС «КонсультантПлюс».
5 Постановление ФАС Поволжского округа от 01.12.2008 г. по делу № А65-3595/08 // СПС «КонсультантПлюс».
6 Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28.01.2006 г. № 47 (ред. от 02.08.2007 г.) // Рос. газ. 10.02.2006. № 6. П. 6.
права являются жилые и нежилые помещения в нем. Так, Г.Ф. Шершеневич подчеркивал возможность делимости дома, части которого приобретают самостоятельное экономическое и юридическое значение7. Многоквартирный дом как комплексное образование включает в себя жилые помещения (квартиры, части квартир, комнаты), нежилые помещения и нежилые помещения, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме.
Состав общего имущества в многоквартирном доме неоднороден не только физически, но и функционально при юридической целостности общего имущества. Такая особенность рассматриваемой нами категории обуславливает необходимость дифференциации ее содержания. Некоторые авторы8 ограничивают свои исследования перечислением тех групп объектов, которые указаны в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Считаем необходимым выделить следующие группы объектов, включаемых в состав общего имущества в многоквартирном доме: нежилые помещения; оборудование; земельный участок и объекты, расположенные на нем. Под помещением мы понимаем объем внутри здания и (или) сооружения, отвечающий признакам конструктивной и пространственной обособленности от других помещений и от пространства за пределами здания и (или) сооружения, и имеющий функциональную предназначенность для использования9. По признаку пригодности для использования помещения могут быть дифференцированы на жилые и нежилые, основные и вспомогательные. В состав общего имущества в многоквартирном доме могут быть включены только нежилые помещения, поскольку назначением жилого помещения является проживание гра-ждан10, а назначением помещения, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, является обслуживание других помещений в многоквартирном доме и (или) удовлетворение социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме. Сказанное не означает безусловную относимость всех нежилых помещений к общему
7 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула : Автограф, 2001. С. 140.
8 См., например: Свит Ю.П. Особенности права собственности на общее имущество многоквартирных домов и нежилых зданий // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6. С. 38-47.
9 Маркарян Л. В. Понятие помещения вспомогательного использования в жилищном праве // Вестн. Твер. гос. ун-та. Сер. : Право. 2011. № 22. С. 231.
10 Жилищный кодекс Российской Федерации. Ч. 1. ст. 17.
имуществу. Конституционный Суд РФ неоднократно подчеркивал, что общее имущество в многоквартирном доме не обладает самостоятельной потребительской ценностью и самостоятельным назначением, но предназначено для обеспечения возможности пользования другими помещениями в многоквартирном доме11. Из этого следует, что нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме и предназначенные для самостоятельного экономического использования, являются самостоятельными объектами субъективных прав и не подлежат включению в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Как справедливо замечает С.В. Стрембе-лев, вопрос о том, имеет ли конкретный объект характеристики, которые позволяют утверждать, что он предназначен для эксплуатации всего многоквартирного дома, является чисто техническим, поэтому для его решения необходимо обратиться к строительным нормам и правилам12. Нежилыми помещениями, входящими в состав общего имущества, являются лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, лестнично-лифтовой узел, а также иные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания других помещений в многоквартирном доме и (или) удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме. Считаем ссылку жилищного законодательства на то, что такие нежилые помещения не должны являться частями квартир и не принадлежать отдельным собственникам избыточной, поскольку эти признаки не отражают сущностных характеристик помещений. При отсутствии названных признаков опасности смешения нежилых помещений, относимых к общему имуществу в многоквартирном доме, с помещениями вспомогательного использования не возникает, так как последние имеют функциональную предназначенность для использования в целях удовле-
11 См., например: Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 г. № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец,
B.П. Минина и Е.А. Плеханова» // Рос. газ. 15.06.2010. № 128.
12 Стрембелев С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты. М. : Волтерс Клувер, 2010.
C. 57.
творения нужд лиц, проживающих в смежном жилом помещении, и конструктивно не могут быть совместно использованы правообладателями иных жилых помещений.
Представляется спорным суждение С.В. Стрембелева, утверждающего, что из объектов, отнесенных ЖК РФ к общему имуще -ству, помещениями не являются технические этажи, чердаки и подвалы13. Строительные нормы и правила определяют технический этаж как этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, а подвальный этаж как этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения14. Этаж суть разновидность помещения, поскольку он отвечает признакам конструктивной и пространственной обособленности, а также имеет функциональную предназначенность -обслуживание других помещений в многоквартирном доме. Чердак есть пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа15; такое определение чердака полностью соответствует сути помещения.
Существует противоречие между нормами ЖК РФ и строительными нормами и правилами: ЖК РФ к числу помещений относит межквартирные лестничные площадки, лест-ницы16, а в строительных нормах и правилах эти объекты поименованы более корректно, а именно лестнично-лифтовым узлом17. Ошибочным является отнесение жилищным законодательством лифтов к числу нежилых помещений, поскольку лифт есть устройство, предназначенное для транспортировки людей и (или) грузов в зданиях (сооружениях) с одного уровня на другой в кабине, перемещающейся по жестким направляющим, у которых угол наклона к вертикали не более 15°18. Считаем, что лифт необходимо включить в группу оборудования, включаемого в состав общего имущества в многоквартирном доме. В судебной практике наиболее спорными являются вопросы об отнесении технических этажей, чердаков, подвалов к общему имуществу
13 Стрембелев С.В. Указ. соч. С. 59.
14 Постановление Госстроя СССР «Строительные нормы и правила ”Жилые здания” СНиП» 2.08.01-89 от 16.05.1989 г. (ред. от 20.11.2000 г.) // СПС «КонсультантПлюс».
15 Там же.
16 Жилищный кодекс Российской Федерации. Ч. 1 ст. 36.
17 Постановление Госстроя СССР от 16.05.1989 г.
18 Постановление Правительства РФ «Об утверждении технического регламента о безопасности лифтов» от 02.10.2009 г. № 782 (ред. от 03.03.2011 г.) // Рос. газ. 14.10.2009. № 194.
в многоквартирном доме в зависимости или вне зависимости от наличия/отсутствия инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования. Следуя буквальному толкованию норм ЖК РФ, названные объекты необходимо относить к общему имуществу, только если в нем фактически расположено обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. Так, ВАС РФ отметил, что последующее размещение в подвале элементов инженерного оборудования само по себе не меняет статус этого помещения и не может служить основанием для возникновения на него права общей долевой собственности19. Такая позиция допускает злоупотребление субъективными правами и противоречит предназначенной при проектировании многоквартирного дома функциональной предназначенности помещений. Считаем, что наиболее корректно относить к общему имуществу технические этажи, чердаки, подвалы вне зависимости от наличия/отсутствия инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования.
К общему имуществу следует относить также и оборудование, находящееся внутри или за пределами многоквартирного дома и обслуживающее более одного помещения в таком доме. Жилищное законодательство относит к общему имуществу только оборудование, находящееся в пределах данного дома20. Такая формулировка представляется неточной,
так как невключение оборудования, которое технически необходимо для надлежащего функционирования помещений в многоквартирном доме, но находится за пределами дома, нарушает субъективные интересы правообладателей помещений в таком доме.
Считаем необходимым сохранить существующий примерный перечень объектов, относимых к общему имуществу в многоквартирном доме с произведенными нами уточнениями. Закрытый перечень указывать нецелесообразно, поскольку все варианты проектирования не могут быть учтены в содержании одной нормы. Также следует дополнительно указать критерии для отнесения объектов к общему имуществу. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются нежилые помещения, предназначенные для обслуживания других помещений в многоквартирном доме и (или) удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; оборудование, находящееся внутри или за пределами многоквартирного дома и обслуживающее более одного помещения в таком доме; земельный участок и расположенные на нем объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
В условиях интенсивного развития гражданского оборота вопрос об определении содержания конструкта общего имущества в многоквартирном доме становится крайне актуальным и требует более последовательного законодательного урегулирования.
19 Определение ВАС РФ от 30.10.2009 г. № ВАС-13769/09 по делу № А56-9451/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
20 Жилищный кодекс Российской Федерации. Ч. 1 ст. 36.
