CC BY
255
УДК 347.451.41
Хажаева А.Х.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ БУДУЩЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Целью настоящей работы является анализ юридической природы и особенностей договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. В результате исследования сделан вывод о том, что договор купли-продажи будущей недвижимости является одним из видов инвестиционных договоров. Рассмотрена проблема индивидуализации объекта договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Ключевые слова: договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, инвестиционный договор, индивидуализация объекта договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
* * *
Chagaeva A.H.
THE LEGAL NATURE OF THE CONTRACT OF PURCHASE AND SALE THE FUTURE OF REAL ESTATE
The purpose of this work is to analyze the legal nature and features of the contract of sale of real estate, which will be created in the future. The study concluded that the contract of sale of future real estate is one of the types of investment contracts. The problem of individualization of the object of the contract of purchase and sale of the future immovable thing is considered.
Keywords: contract of sale of the immovable thing of the future, investment contract, the individualization of the object of the contract of purchase and sale of future immovable thing.
*
В настоящее время в предпринимательской сфере часто заключаются договоры, предметом которых выступает вещь либо еще не созданная, либо право собственности на которую еще не зарегистрировано за продавцом.
В Гражданском кодексе РФ (далее - ГК РФ) не закреплена отдельная договорная конструкция купли-продажи будущей недвижимой вещи, однако п. 2 ст. 455 ГК РФ устанавливает, что договор может быть заключен также на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара [1].
Возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, кото-
* *
рое будет создано или приобретено продавцом в будущем, также подтверждена Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление № 54) [2].
Такой договор следует отнести к консен-суальным, возмездным и двустороннеобязы-вающим сделкам. Свойство консенсуально-сти предполагает установление предмета соглашения как будущей недвижимой вещи, цены, условия об оплате в целом или в большей части до передачи объекта покупателю. Данный договор является видом купли-продажи недвижимости и требует акта государ-
ственной регистрации перехода права собственности на будущую недвижимость от продавца к покупателю [3, с. 16].
Договор купли-продажи будущего объекта недвижимости может быть заключен в любое время, в том числе до возникновения права собственности на объект недвижимости у продавца, а также до получения разрешения на строительство объекта недвижимости и даже до начала его строительства. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Согласно тексту Постановления №54 договор купли-продажи будущей недвижимости является одним из видов инвестиционных договоров. Так, на основе наблюдения за инвестиционными сделками, заключаемыми в сфере строительства и реконструкции недвижимого имущества, данное постановление описывает три договорных модели, которыми оформляются отношения сторон при осуществлении инвестиций в строящуюся недвижимость: договор купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена в будущем (которая будет создана, т.е. построена применительно к отношениям в сфере строительства); договор строительного подряда; договор простого товарищества (совместная деятельность). При этом необходимо отметить, что в постановлении устанавливается опровержимая презумпция, согласно которой, пока не доказано иное, судам следует квалифицировать договоры, связанные с финансированием строительства и реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи. Однако Высший Арбитражный Суд РФ таким образом не ограничивает сторон в выборе договорных форм отношений: по поводу строительства недвижимости стороны могут заключить как договор, содержащий в себе элементы нескольких указанных договоров, так и вовсе непоименованный в ГК.
Чаще всего на практике в последнее время при структурировании инвестиционных отношений участники гражданского оборота оформляют свои отношения посредством заключения договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана (построена) в будущем. Как отмечается специалистами, возможность заключения таких договоров позволяет покупателю недвижимости привлекать финансирование еще на стадии ее строительства под залог прав по такому договору, что способствует эффективному развитию инвестиций в строящуюся недвижимость [4, с. 5].
Необходимо отметить, что принятие Постановления №54 решило многие проблемы, возникающие в судебной практике, касающиеся договорной конструкции купли-продажи будущей недвижимой вещи, однако, как показывает практика, данное постановление не сняло всех существующих вопросов в данной области.
Так, в судебной практике возникают сложности с индивидуализацией объекта договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. В соответствии с текстом Постановления №54 индивидуализация будущей недвижимости возможна путем указания сведений, позволяющих определить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. В качестве таких сведений указывается местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные свойства, в том числе определенные с использованием проектной документации. Однако в случае существенного расхождения характеристик готового объекта недвижимости с теми, которые были указаны при заключении договора, существует риск признания его незаключенным.
Судебная практика не выработала единого мнения по вопросу существенности расхождений в площади построенного объекта и той площади, которая была согласована сторонами при заключении договора.
Так, в одном деле разница в метраже была признана судом несущественной (на
основе анализа проектной и технической документации) и иск о признании права собственности истца был удовлетворен [5]. В другом деле значительно меньшая разница в площади была признана существенным расхождением и договор был признан незаключенным. Так, между истцом и ответчиком был заключен договор, согласно которому исполнитель разработал по поручению заказчика проектно-сметную документацию для строительства жилого дома. После того как исполнитель выполнил свои обязательства, заказчик направил ему проект договора о долевом участии в строительстве, в котором фигурировало помещение общей площадью 214 кв. м, при этом за 175 кв. м была установлена оговоренная ранее цена (16 тыс. руб. за 1 кв. м), а за площадь сверх 175 кв. м была предусмотрена другая цена - 60 тыс. руб. за 1 кв. м. Исполнитель отказался от подписания договора на таких условиях, и застройщик продал помещение другим лицам. Исполнитель обратился в суд с требованием о взыскании убытков в виде разницы между текущей рыночной стоимостью офисного помещения площадью 175 кв. м в построенном здании и между договорной ценой этого помещения (16 тыс. руб. за 1 кв. м). Судом в иске было отказано, поскольку
фактическая воля сторон была направлена на заключение в будущем договора с последующим согласованием объекта недвижимости и условий оплаты. Но поскольку общая площадь помещения так и не была согласована сторонами, предмет предварительной договоренности тоже нельзя считать согласованным [6].
Таким образом, представляется необходимым при заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи сторонам надлежащим образом индивидуализировать его предмет, указывая также и иные характеристики будущего объекта недвижимости, кроме его площади.
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
- договор купли-продажи будущей недвижимой вещи является разновидностью инвестиционных договоров, наиболее часто встречающийся в юридической практике;
- Принятие Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановления №54 решило многие вопросы, в частности возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем, однако, данное постановление не сняло всех существующих вопросов в данной области.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Российская газета. 1996. 06, 07, 08 февраля. № 23, 24, 25.
2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ. 2011. № 9.
3. Тресцова Е.В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. 2013. С. 13-16.
4. Себякина А.А. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости // Интерактивная наука. 2017. С. 5-10.
5. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01 декабря 2011г. по делу №А5715802/2010 // Документ опубликован не был.
6. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 января 2011г. по делу № А33-8250/2011 // Документ опубликован не был.
REFERENCES
1. Grazhdanskiy kodeks Rossiyskoy Federatsii. Chast' vtoraya: Federal'nyy zakon Rossiyskoy Federatsii ot 26 yanvarya 1996 g. №2 14-FZ // Rossiyskaya gazeta. 1996. 06, 07, 08 fevralya. №2 23, 24, 25.
2. Postanovlenie Plenuma Vysshego Arbitrazhnogo Suda RF ot 11 iyulya 2011 g. № 54 "O nekotorykh voprosakh razresheniya sporov, voznikayushchikh iz dogovorov po povodu nedvizhimosti, kotoraya budet sozdana ili priobretena v budushchem" // Vestnik VAS RF. 2011. №2 9.
3. Trestsova E.V. Pravovoy status nedvizhimosti, kotoraya budet sozdana ili priobretena v budushchem (budushchaya nedvizhimaya veshch') // Vestnik ivanovskogo gosudarstvennogo universiteta. 2013. S. 13-16.
4. Sebyakina A.A. Yuridicheskaya priroda dogovora kupli-prodazhi budushchey nedvizhimosti // Interaktivnaya nauka. 2017. S. 5-10.
5. Postanovlenie Federal'nogo arbitrazhnogo suda Povolzhskogo okruga ot 01 dekabrya 2011g. po delu №»A5715802/2010 // Dokument opublikovan ne byl.
6. Postanovlenie Tret'yego arbitrazhnogo apellyatsionnogo suda ot 23 yanvarya 2011g. po delu №2 A33-8250/2011 // Dokument opublikovan ne byl.
СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРЕ
ХАЖАЕВА Алина Хамзатовна, магистрант Института права, Челябинский государственный университет, Челябинск; заместитель директора магазина ZARA, АО «ЗАРА СНГ», г. Москва.
E-mail: [email protected]
Научный руководитель: к.ю.н., доцент Зенина О.Г.
