CC BY
15
УДК 336.49
влияние мирового финансового кризиса на формирование доходов от аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города москвы
т. с. альжанов,
главный специалист департамента имущества города Москвы, аспирант Московского городского университета управления правительства Москвы E-mail: timkins-a@mail. ш
Рассматриваются последствия влияния финансового кризиса на рынок аренды городской собственности. Анализируется предпринятый правительством Москвы комплекс мер, направленный на борьбу с последствиями кризиса. Ставится вопрос о возможности использования аренды городской собственности не только как инструмента получения дохода, но и как социально-экономического регулятора в специфическихэкономическихусловиях. Предлагается комплекс мероприятий по регулированию арендных отношений по мере выхода из кризиса.
Ключевые слова: аренда, финансовый кризис, бюджет, государственное имущество.
Мировой финансовый кризис, начавшийся во второй половине 2008 г., существенно поменял подход к арендной плате как к источнику доходов городского бюджета. Так, начиная с 2004 г., и особенно после выхода постановления правительства Москвы от 19.07.2005 № 520-ПП «О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006—2008 годы», правительством Москвы проводилась политика повышения эффективности с точки зрения получения дохода использования нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы. Была поставлена цель приведения арендных ставок, по которым город сдавал принадлежащие ему помещения, к рыночному уровню. Посредством введения в прак-
тику аукционов по определению ставки арендной платы (постановление правительства Москвы от 23.08.2005 № 648-ПП) процесс передачи в аренду городских помещений стал носить публичный, открытый характер, а ставки, по которым данные помещения сдавались, стали определяться не на основании расчетов чиновников, а в соответствии с законами рынка. Такая политика вместе с введением системы массовой оценки нежилого фонда позволила во многом отсечь недобросовестных арендаторов от необоснованного дохода, который они получали от сдачи в субаренду полученного от государства имущества в условиях постоянно растущего спроса на недвижимость, и пополнить доходы городского бюджета.
Таким образом, за период с 2004 по 2008 г. доходы городского бюджета от аренды нежилых помещений увеличились почти в 2 раза (см. рисунок) при сокращении арендной базы на 31,6 % [7, 8].
При составлении первоначального (докризисного) прогноза поступлений доходов от аренды нежилого фонда в 2009 г. предполагалось увеличение указанного показателя на 9 % по сравнению с 2008 г. до 21 млрд руб. и дальнейшее приближение ставок аренды к рыночному уровню. Однако финансовый кризис внес значительные коррективы как в ожидаемые поступления, так и в политику правительства Москвы в области арендных отношений.
10 000,0 9 000,0 8 000,0 7 000,0 6 000,0 5 000,0 4 000,0 3 000,0 2 000,0 1 000,0 0,0
] Площадь (арендная база)
-Доходы бюджета от аренды нежилых помещений
Информация о доходах города Москвы от аренды нежилых помещений в 2004—2008 гг.
Организации, занятые в реальном секторе экономики, столкнулись во второй половине 2008 г. — начале 2009 г. с такими не благоприятными для них факторами, как падение спроса на потребительские товары и удорожание кредитов (при условии необходимости погашения уже имеющейся задолженностей по кредитам). Предприятиям пришлось сокращать свои расходы, увольнять работников, уменьшать объемы производства.
В целях укрепления стабильности экономической ситуации и предупреждения возможных негативных последствий снижения деловой активности в условиях мирового финансового кризиса правительством Москвы было выпущено постановление от 30.12.2008 № 1218-ПП «О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы, на период стабилизации финансовой системы» [3]. Меры имущественной поддержки, утвержденные данным постановлением, были направлены на активизацию экономической деятельности, сохранение уровня занятости, укрепление финансового положения хозяйствующих субъектов, в том числе малого и среднего предпринимательства, осуществляющих приоритетные для экономики города виды деятельности.
Основные меры имущественной поддержки:
1) «замораживание» ставок арендной платы на уровне 2008 г.;
2) установление для субъектов малого и среднего предпринимательства минимальной ставки арендной платы в размере 1 000 руб. за м2 в год по действующим договорам аренды;
3) установление стартовой (начальной) ставки арендной платы при проведении специализирован-
52 -
ных аукционов и конкурсов по передаче объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, в аренду субъектам малого предпринимательства в размере 1 000 руб. за м2 в год;
4) предоставление на период стабилизации финансовой системы рассрочки по арендным платежам.
Данные меры позволили, с одной стороны, хозяйствующим субъектам, арендующим у города нежилые площади, снизить расходы и, как следствие, не прекратить своей деятельности, в условиях финансового кризиса, а с другой — не допустить значительного сокращения рабочих мест.
Особые преференции получили субъекты малого и среднего предпринимательства. Так, средневзвешенная по городу ставка арендной платы для субъектов малого предпринимательства в 2008 г. составляла 3 500 тыс. руб. за м2 в год, что в 3,5 раза выше, чем в 2009 г. В таких условиях многие организации, которые до 2009 г. не имели статуса малого бизнеса, в спешном порядке начали регистрироваться в реестре субъектов малого предпринимательства города Москвы. В течение 2009 г. площадь, предоставленная субъектам малого предпринимательства, выросла с 1,9 до 2,6 млн м2.
Снижение стартовых ставок при проведении аукционов по передаче в аренду объектов нежилого фонда привлекло большое внимание со стороны потенциальных арендаторов. Так, в 2008 г. в аукционах по определению ставок арендной платы приняли участие 1 144 организации, тогда как в 2009 г. их количество составило 2 382, т. е. увеличилось более чем в 2 раза, что в итоге привело к увеличению их состязательности на торгах.
Реализуемость помещений на аукционах также выросла. Если в 2007 г. данный показатель составлял 74,4 %, в 2008 г. — 87,4 %, то в 2009 г. он вырос до 87,7 % [4].
Значительно возросла доля помещений, выставляемых на специализированные торги для субъектов малого предпринимательства. Из
56.3 тыс. м2 реализованных площадей субъектам малого предпринимательства было передано
75.4 %. Для сравнения: в 2008 г. данный показатель составил 35,1 %, в 2007 г. — 14,5 %, в 2006 г. — 12,2 %. Это говорит о том, что в условиях финансовой
2004 г
2005 г.
2006 г.
2007 г
нестабильности правительство Москвы ставит своей приоритетной задачей поддержку именно самого незащищенного субъекта хозяйственной деятельности — малого предпринимателя.
Однако заниженная (по сравнению с рыночной) ставка арендной платы для субъектов малого предпринимательства привела к негативным последствиям, таким как увеличение числа «недобросовестных» участников торгов. Вне зависимости от сложившейся по итогам торгов ставки арендной платы субъектам малого предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого предпринимательства Москвы, предоставлено право на государственную имущественную поддержку в виде установления ставки арендной платы в размере 1 000 руб. за м2 в год. Таким образом, участник торгов может повышать в ходе аукциона ставку арендной платы до «заоблачных высот» (с учетом возможности предоплаты аренды за 3—6 месяцев), а в итоге платить по ставке 1 000 руб. за м2 в год. В результате появилась группа так называемых «недобросовестных» участников торгов, цель деятельности которых заключалась в получении в аренду помещений на аукционах (вне зависимости от сложившейся ставки), а затем продажа фирм, на которые оформлялись данные помещения (с получением определенного дохода). Даже в случае «нереализации» фирмы потери посредников не были значительными, так как задатки, которые они вносили для участия в аукционе, не могли превышать 20 % от начальной цены объекта (в условиях начальной ставки — 1 000 руб. за м2 в год возможная прибыль от продажи фирмы в десятки раз могла превышать расходы за оплату задатка). От дорогого договора аренды в таком случае посредники отказывались. На этом теряли все — и добросовестные предприниматели, которые не могли получить помещение в аренду, и городские власти, которым приходилось выставлять данные помещения на повторные торги, что, в свою очередь, влекло за собой дополнительные расходы как денег, так и времени. Опыт проведения торгов в 2009 г. показал, что низкая стартовая цена и последующее установление минимальной ставки арендной платы для субъектов малого предпринимательства более чем в 30 % случаев повлекли за собой перепродажу и переуступку прав аренды фирмами-посредниками, а средний коэффициент превышения стартовой ставки над начальной составил 5,6 раза, что в 4 раза выше аналогичного показателя 2008 г. Это в свою очередь значительно снизило эффект от предоставленных правительством Москвы льгот по аренде для субъектов малого
предпринимательства, которые уже должны были платить не только за аренду государству (1 000 руб. за м2 в год), но и посреднику.
Предпринятые правительством Москвы меры имущественной поддержки значительно повлияли и на фискальную функцию аренды. В 2009 г. доходы бюджета города Москвы от аренды нежилых помещений составили 12,0 млрд руб., что на 42,9 % ниже, чем планировалось до кризиса [2]. Вместе с тем размер имущественной поддержки (выпадающие доходы бюджета) организаций, арендующих нежилые помещений у города, составил 24,1 млрд руб., в том числе организаций малого бизнеса — 15,8 млрд руб. Рост в сравнении с 2008 г. составил 31,0 и 62,9 % соответственно. Однако в условиях падения цен на рынке аренды в 2008—2009 гг. (в среднем на 35 %) имущественная поддержка фактически оказалась значительно ниже: 12,4 и 8,1 млрд руб. соответственно, что ниже уровня 2008 г. на 32,6 и 16,5 %. В целом дополнительные меры имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства в 2009 г. оцениваются в 6,1 млрд руб. (в ценах 2008 г.) [1].
Меры, направленные на предотвращение финансового кризиса, в итоге существенно повлияли и на структуру арендованного фонда города Москвы. Если на начало 2009 г. в структуре арендованного фонда 48,6 % площадей были сданы организациям по рыночным ставкам, то на конец года этот показатель снизился до 33,9 %. Средневзвешенная ставка арендной платы по всем договорам аренды при этом снизилась на 37,2 %, что привело к снижению начислений. Данный фактор в сумме с неопределенностью в части снижения деловой активности хозяйствующих субъектов, а также сокращением арендной базы значительно затруднил планирование поступлений арендной платы. Об этом говорят и корректировки задания, установленного Департаменту имущества города Москвы, по сбору арендной платы в 2009 г. Так, законом города Москвы от 10.12.2008 № 65 «О бюджете города Москвы на 2009 год и плановый период 2010—2011 годов» задание было установлено в размере 18,7 млрд руб [2]. Затем были внесены предложения по корректировке плановых показателей до 15,6 млрд руб. в связи с выходом постановления правительства Москвы от 30.12.2008 № 1218-ПП [3]. А при внесении изменений в бюджет города Москвы летом 2009 г. задание было снижено до 13,7 млрд руб.
В условиях финансовой нестабильности дала сбой и разработанная в Департаменте имущества города Москвы [5] в июле 2007 г. и стабильно работавшая адаптивная математическая модель прогнозирования поступлений арендной платы. Данная модель
- 53
основывалась на том, что экономическое прогнозирование характеризует будущее развитие (исходя из гипотезы, что основные факторы и тенденции прошлого периода сохранятся на период прогноза или что можно обосновать и учесть направление их изменений в рассматриваемой перспективе). На протяжении 2007—2008 гг. отклонение прогнозных показателей, полученных с применением модели, от фактических составляло не более 0,5—2 %. Но в реалиях 2009 г. (в условиях развивающегося финансового кризиса и с учетом применения политических и административных инструментов регулирования экономики) модель не смогла учесть всех факторов, влияющих на поступление арендной платы. Отклонение составило уже более 40 %.
Однако, несмотря на кризисные явления в экономике, комплекс мер, направленный на повышение стабильности финансовой системы, позволил не допустить значительного роста задолженности арендаторов перед бюджетом города Москвы. На начало 2009 г. задолженность по арендной плате составляла 888,4 млн руб., на конец 3009 г. — 892,0 млн руб. При этом показатель собираемости снизился незначительно, на 1,5 % против прогнозных 5—10 %. Средневзвешенная задолженность на одного должника увеличилась на 20,7 %, что, при сохранении уровня общей задолженности, говорит об уменьшении количества должников [9].
Также наблюдается и снижение доли текущей задолженности в общем долге в сравнении с 2008 г. По состоянию на 31.12.2009 в общей задолженности по арендной плате текущий долг (долг 2009 г.) составил 36,0 % против 67,6 % на аналогичную дату 2008 г.
Таким образом, основными последствиями финансового кризиса 2008—2009 гг. в области аренды городского имущества стали:
1) снижение ставок аренды как в коммерческом, так и в государственном секторе;
2) усиление имущественной поддержки со стороны государства наиболее незащищенной категории арендаторов — малого бизнеса;
3) появление на рынке аренды городского имущества категории арендаторов, не заинтересованных в развитии реального сектора экономики, а целью деятельности которых является получение спекулятивного дохода;
4) снижение начислений и, как следствие, доходов бюджета города Москвы от аренды нежилых помещений;
5) появление объективных проблем при прогнозировании доходов бюджета города Москвы от аренды нежилого фонда.
54 -
По мере выхода российской экономики из кризиса основные направления деятельности государственных органов в области арендных отношений видятся следующими.
1. Постепенное уменьшение имущественной поддержки организаций малого бизнеса. В частности — приведение ставок арендной платы в зависимость от рыночных ставок. Данная мера путем применения корректирующих коэффициентов к рыночной ставке позволит:
а) сохранить имущественную поддержку малого предпринимательства, но при этом будет привязывать ставку арендной платы всех помещений, занимаемых малым бизнесом, не к одному строго определенному размеру, а к размеру, определяемому рынком для каждого конкретного помещения;
б) увеличить начисления, а следовательно, и поступления арендной платы в бюджет города. Так, при установлении корректирующего коэффициента на помещения, предоставленные субъектам малого предпринимательства, равного 0,5 (показатель 2008 г.), начисления вырастут на 3,5—4,0 млрд руб., что при уровне собираемости 95 % позволит дополнительно привлечь арендных платежей в бюджет города порядка 3,3—3,8 млрд руб.
2. Переоценка объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, в целях выявления реальной стоимости аренды, складывающейся в городе Москве после финансового кризиса в целом, и в частности после падения цен на рынке недвижимости. Многие организации, в особенности не являющиеся субъектами малого предпринимательства и получившие помещения по результатам торгов, в 2010 г. стали расторгать договоры аренды в связи с завышенной стоимостью аренды даже в сравнении с коммерческим (частным, корпоративным) сегментом рынка. У арендаторов городского имущества встает логичный вопрос — зачем платить больше за худшие помещения? Частный рынок аренды быстрее среагировал на падение цен на недвижимость в Москве и скорректировал ставки. Переоценка объектов городского фонда позволит не допустить ухода арендаторов, которые приносили основной доход бюджету (не пользовались имущественной поддержкой), в другой сегмент рынка аренды. С другой стороны, данная мера позволит объективно подходить и к установлению начальной ставки на торгах по определению ставки арендной платы, ведь она рассчитывается исходя из оценочной стоимости объекта. Так, за период январь—апрель 2010 г. на аукционы выставлялись помещения, начальная ставка по которым значительно превышала
реально сложившуюся в городе за аналогичные по основным характеристикам помещения.
3. Приведение процесса проведения торгов по определению ставки арендной платы к докризисному: отказ от практики применения мер имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, получающих помещения по итогам торгов, в части установления им минимальной ставки арендной платы (указанная мера принята постановлением правительства Москвы от 29.12.2009 № 1479-ПП «О реализации дополнительных мер государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период 2010—2012 гг.» [6]). Данная мера позволит отсечь участников торгов, заинтересованных только в получении спекулятивного дохода, и сократит выпадающие доходы бюджета города Москвы от аренды нежилых помещений.
Список литературы
1. Материалы хозяйственно-экономического актива Комплекса имущественно-земельных отношений города Москвы за 2009 г.
2. О бюджете города Москвы на 2009 год и плановый период 2010—2011 годов: закон города Москвы от 10.12.2008 № 65.
3. О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арен-
дующих объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы, на период стабилизации финансовой системы: постановление правительства Москвы от 30.12.2008 № 1218-ПП.
4. О практике проведения торгов по передаче в аренду нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы: постановление правительства Москвы от 02.02.2010 № 87-ПП.
5. О проведении эксперимента по применению математической модели прогнозирования поступлений арендной платы: распоряжение Департамента имущества города Москвы от 27.07.2007 № 2471-р.
6. О реализации дополнительных мер государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период 2010 — 2012 гг.: постановление правительства Москвы от 29.12.2009 № 1479-ПП.
7. Об утверждении Отчетного баланса нежилых зданий и помещений города Москвы по состоянию на 1 января 2005 г.: постановление правительства Москвы от 09.08.2005 № 598-ПП.
8. Об утверждении Отчетного баланса нежилых зданий и помещений города Москвы по состоянию на 1 января 2009 г. : постановление правительства Москвы от 26.05.2009 № 497-ПП.
9. СГУП в зеркале прессы — 2009. Сборник. М.: Пресс-центр СГУП. 2009.
Нужны статьи
в электронном виде?
На сайте Электронной библиотеки «dilib.ru» собран архив электронных версий журналов Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» с 2006 года и регулярно пополняется свежими номерами.
Доступ к ресурсам библиотеки осуществляется на платной основе: моментальная оплата электронными деньгами, банковской картой, отправкой SMS на короткий номер. Возможны и другие способы оплаты.
Подробности на сайте библиотеки: www.dilib.ru
ДЕНЫ"И@ГТ1СИ1.ГиL II Masffl
V/SA
ilndex
money-yandex-ru
