Влияние изменений законодательства на инвестиционную привлекательность недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Влияние изменений законодательства на инвестиционную привлекательность недвижимости

Н.Е. Вопиловский

руководитель юридической службы Управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии). Сейчас, по прошествии более полугода, можно проанализировать ситуацию на рынке недвижимости, сложившуюся после введения закона в действие и подвести некоторые итоги.

Закон и его инновации

Целью Закона о долевом участии является упорядочение взаимоотношений в сфере жилищного строительства и защита интересов покупателей квартир. Этот закон регулирует взаимоотношения, возникающие между компаниями-застройщиками и частными инвесторами (то есть обычными гражданами, приобретающими квартиру «на котловане»).

В частности, новым законом вводится понятие «проектная декларация» (ПД) - документ, без которого привлечение средств частных инвесторов невозможно. Застройщик обязан составить ПД, зарегистрировать ее в уполномоченных государственных органах и опубликовать в средствах массовой информации. Декларация - подробнейший документ, содержащий следующие сведения:

• о самом застройщике (его учредители, уже реализованные им проекты, величина собственных денежных средств, отчеты за прошлые годы и аудиторское заключение за последний год);

• об объекте (цель проекта, права на земельный участок и его обременения, границы этого участка и элементы благоустройства, технические характеристики дома, его жилые и нежилые помещения, срок ввода в эксплуатацию и ряд иных сведений).

Чтобы указать в декларации право на земельный участок, им нужно обладать. Реалии же сегодняшнего рынка (во всяком случае, в Москве и Подмосковье) таковы, что с момента начала проекта до оформления полного пакета документов проходит не меньше года. Прежде застройщики привлекали средства покупателей на самой ранней стадии, теперь же это стало невозможным. Таким образом, застройщикам приходится либо вкладывать в строительство собственные средства, либо брать банковские кредиты. И еще один очень важный момент - получение застройщиками разрешения на строительство. Дело в том, что после 1 апреля 2005 года в соответствии с требованиями нового закона застройщики имеют право привлекать денежные средства частных инвесторов только по одному виду договора - договору участия в долевом строительстве. Заключение каких-либо других договоров Законом о долевом участии не предусмотрено. Все перечисленные ограничения и запреты относятся и к рекламе - она также запрещена без оформления полного пакета документов и ПД. Помимо этого, в каждом рекламном объявлении необходимо указать, где можно ознакомиться с проектной декларацией.

Заметно усилился и государственный контроль за застройщиками, который будет осуществлять некий федеральный «полномочный орган» (его должно создать своим

распоряжением Правительство Российской Федерации), в который застройщики обязаны сдавать ежеквартальные отчеты. При любых нарушениях требований Закона о долевом участии деятельность по привлечению средств частных инвесторов может быть приостановлена. Например, «неоднократным нарушением» является размещение двух рекламных объявлений без ссылки на то, где можно ознакомиться с ПД.

Еще одной формой контроля стала обязательная государственная регистрация инвестиционных договоров. Мера сама по себе неплохая. Еще не утихли скандалы 2005 года по поводу продажи застройщиком одной квартиры сразу нескольким покупателям. Проблема в том, что функция регистрации возложена на Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (бывшая Мосрегистрация). После очередного реформирования с 1 января 2005 года этот орган не успевает справляться с обычным потоком дел - сделками на вторичном и первичном рынках. «Повесить» на него еще и регистрацию договоров долевого участия -значит окончательно парализовать работу.

И, наконец, в Законе о долевом участии детально прописаны все вопросы, связанные со всевозможными неустойками и штрафами. За просрочку, ненадлежащее качество строительства, существенное изменение документации - за все налагаются штрафы в размере от 1/75 до 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день взыскания. Стоит отметить, что обычно в подобных случаях применялся штраф в размере 1/300 ставки, так что штрафы стали жестче в 2-4 раза.

Рыночная ситуация сегодня

Как следствие вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ, в 2005 году произошло резкое сокращение объема строящегося жилья и предложения квартир в новостройках, реализация которых является законной. Это серьезно отразилось на спросе: в последние полгода активность покупателей значительно возросла. Соответственно, цены на квартиры в новостройках просто не могли не «взлететь» вверх. В те-

чение 2005 года средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках Москвы выросла на 14,8 процента и к концу года составила 2 330 долларов.

Рост стоимости жилья продолжается и сейчас. По прогнозам аналитиков «МИЭЛЬ-Недвижимость», в 2006 году он может составить 25-30 процентов как на первичном, так и на вторичном рынках.

Ситуация с позиции частного инвестора

Если посмотреть на ситуацию глазами частного инвестора, то можно согласиться с тем, что покупатель хорошо защищен. При приобретении квартиры для собственного проживания на инвестора распространяется закон «О защите прав потребителя», кроме того, покупатель квартиры получает право в любой момент расторгнуть инвестиционный договор. Прежде этот вопрос законодательно не регулировался, а реальная практика сводилась к тому, что деньги возвращали только после того, как на квартиру находились желающие. Согласно новому закону частный инвестор должен получить деньги немедленно. Однако это означает, что частные инвесторы могут разорить застройщиков точно так же, как и частные вкладчики, вдруг решившие забрать свои деньги из банка. Реальна ли такая ситуация? Вполне. Но при условии, что начнется снижение цен или хотя бы подтвердятся слухи об этом из достоверного источника.

В соответствии с новым законом вместо двух лет гарантия застройщика на построенное жилье должна быть не менее пяти лет.

Еще одна мера, в принципе оправданная, однако не совсем понятно, как она будет реализована. Теперь частные инвесторы обладают правом залога - не только на еще не построенный объект, но и на земельный участок под ним. Это значит, что покупатели квартир оказываются залогодержателями и всего участка, и будущего дома, но в случае, если денежных средств соинвесто-ров не будет хватать на завершение строительства, застройщик не сможет получить под это кредит в банке (как было раньше). В обеспечение такого кредита застройщику нечего дать банку, поскольку весь дом и

земля под ним уже находятся в залоге граждан. Вследствие этого возникает угроза «недостроя», что не может не волновать частных инвесторов.

Таким образом, очевиден сильный крен в пользу частных инвесторов - их стараются уберечь от всех возможных рисков, а застройщики оказываются опутанными сетью многочисленных запретов и ограничений.

Уже понятно, что накладные расходы застройщиков возрастают, и они попытаются компенсировать траты за счет покупателей. Так что, на фоне уже произошедшего повышения цен на московские новостройки аналитики рынка недвижимости, как уже отмечалось прогнозируют их рост в 2006 году еще на 25-30 процентов.

Есть ли выход?

Однако не все так безнадежно. Банки, застройщики пытаются найти выход из создавшейся ситуации - каждый по-своему. Разрабатываются новые программы финансирования строительства, а к середине 2006 года на рынке можно ожидать появление новостроек, отвечающих всем требованиям законодательства. Это позволит в ка-

кой-то мере снизить напряженность, создавшуюся на рынке недвижимости.

В Сберегательном банке Российской Федерации (Сбербанк России) разработана новая схема финансирования строительства жилья, позволяющая, по мнению участников рынка, легально обойти требования Закона о долевом участии. Согласно этой схеме дольщику предлагается открыть в банке специальный беспроцентный вклад на приобретение жилья в доме, в финансировании строительства которого участвует Сбербанк России. При этом сам застройщик уже не будет участвовать в привлечении средств дольщиков, он будет кредитоваться Сбербанком России за счет депозитов и собственных средств банка.

Однако такая схема может быть интересна далеко не каждому застройщику, ведь если можно самостоятельно обеспечить финансирование, какой смысл дополнительно платить банку 5 процентов за кредит? Но все же найдутся компании, которых подобный вариант заинтересует. А поскольку степень доверия граждан к Сбербанку России, безусловно, высокая, мы полагаем, что созданная им схема будет работать и обеспечивать граждан жильем.

I—ісАіді і-ж-і Іллі—іг її Компания основана в1990голу

БРОКЕРСКИЕ УСЛУГИ

ДЕВЕЛОПМЕНТ

ИНВЕСТИЦИИ

УПРАВЛЕНИЕ

НЕДВИЖИМОСТЬЮ

КОНСАЛТИНГ

Тел.: (485) 777-33-77 факс: (495) 777-33-77 lnfoOmlel.ru www.mlel.ru