CC BY
79
TERRA ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 2 Часть 3
ВЛИЯНИЕ ГЛОБАЛЬНОГО ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА НА ИЗМЕНЕНИЕ ИНСТРУМЕНТОВ И МЕХАНИЗМОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ
БУРЯКОВ В.Г.,
аспирант кафедры «Экономика и финансы», Ростовский государственный университет путей сообщения (РГУПС),
РАГОВИК Л.В.,
аспирант кафедры «Экономика и финансы», Ростовский государственный университет путей сообщения (РГУПС),
СИМОНЯН А.С.,
аспирант кафедры «Экономика», Институт сферы обслуживания и предпринимательства, Донской государственный технический университет (филиал),
В статье рассматриваются инструменты и механизмы ипотечного кредитования, а также технологии, обеспечивающие модернизацию систем кредитования и продвижения ипотечных продуктов российских банков к потребителям. Сложившаяся на российском рынке стандартная модель предоставления ипотечных услуг себя исчерпала, поэтому для поддержания платежеспособного спроса банковских клиентов и развития конкурентного рынка ипотечного кредитования необходимы новые продукты и технологии, обеспечивающие потребности клиентов и доходность коммерческих банков. Новые кредитные продукты и финансовые инновации банков расширяют границы рынка ипотечного кредитования и обеспечивают устойчивое функционирование российского финансово-кредитного сектора.
Ключевые слова: ипотечное кредитование; рынок ипотечного кредитования; новые кредитные продукты; корпоративная ипотека; новые технологии управления рисками.
THE IMPACT OF GLOBAL FINANCIAL CRISIS ON CHANGES OF INSTRUMENTS AND MECHANISMS ON THE RUSSIAN MORTGAGE LENDING MARKET
BURYAKOV V.G.,
graduate student of the department «Economy and Finance», Rostov State University of Railway Transport, [email protected];
RAGOVIK L.V.,
graduate student of the department «Economy and Finance», Rostov State University of Railway Transport, [email protected];
SIMONYAN A.S.,
graduate student of the department «Economics» Institute of the service and entrepreneurship, Don State Technical University (branch), [email protected]
© В.Г. Буряков, Л.В. Раговик, А.С. Симонян, 2013
The article considers instruments and mechanisms of mortgage lending as well as some technologies providing modernization of lending systems and promotion of mortgage lending products of the Russian banks to customers. The long-established standard pattern of mortgage lending servicing is no longer effective, thus there is a need in new lending products and technologies which are serving customers needs and commercial banks return in order to support effective demand from banks clients and development of competitive mortgage lending market. New lending products and financial innovations of banks helps to widen the boundaries of mortgage lending market and provide sustainable development of the Russian finance and credit sector.
Keywords: mortgage lending; market of mortgage lending; new lending products; corporate mortgage; new technologies of risk management.
JEL classification: E42, E44, E66.
Глобальный экономический кризис, который начался на американском рынке ипотечного кредитования в 2007 г., определил необходимость ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов и предоставление заемщикам страховых продуктов, которые сопровождают ипотечные сделки, не только в России, но и за рубежом. На посткризисном кредитном рынке ипотечные банки повысили размер первоначального взноса для получения кредита и усложнили процедуру предоставления кредита. В настоящее время во всех странах с развитыми рынками ипотечных услуг ужесточились требования к заемщикам, понизились ставки, но при этом повысился первоначальный взнос по кредиту на ипотеку.
Рынок ипотечного кредитования после негативных событий, связанных с кризисом, возобновил свой рост. В настоящее время ипотечный рынок представляет собой, скорее, рынок клиента, а не рынок банков. Вместе с тем, ипотечным заемщикам получить кредит достаточно сложно.
Для получения ипотечного кредита заемщик должен накопить определенную сумму на первоначальный взнос. Это связано с тем, что коммерческие банки хотят убедиться в платежеспособности заемщика как клиента. Стандартная сумма первоначального взноса после кризиса увеличилась и составляет теперь 25-30% от общей суммы кредита.
Размер первоначального взноса может быть снижен, если заемщик имеет возможность предоставить дополнительный залог под недвижимость, дополнительные документы и поручительства, однако, без первоначального взноса кредит не предоставляется, а ставка по кредитам с небольшим первоначальным взносам все равно будет более высокой. Риски коммерческих банков при таком варианте кредитования могут регулироваться с помощью страховых инструментов и специальных программ кредитных организаций.
Условия выдачи ипотечного кредита изменились для клиентов банка, которые ранее могли получить его для приобретения жилья в строящемся доме. До финансового кризиса российские кредитные организации предоставляли ссуды заемщикам. если в доме было построено 3-4 этажа, а в настоящее время решение о выдаче кредита утверждается банком, если в доме уже возведено 6-7 этажей. Систему управления кредитными рисками изменил финансовый кризис, который не позволил достроить большинство начатых жилых объектов, потому что строительные организации и девелоперы просто разорились.
В связи с тем, что недвижимость на российском рынке считается инвестиционным активом, а доходы населения растут медленнее цен на недвижимость, по нашему мнению, на российском рынке ипотечного кредитования сложились определенные дисбалансы. Заемщики вынуждены выбирать квартиры худшего качества, потому что первоначальный взнос на приобретение такого жилья значительно ниже, чем элитного.
На мировом рынке существует определенный стандарт расходов домохозяйств, который заключается в следующем распределении ресурсов: 30% годового дохода домохозяйств должно сберегаться, 30% - уходить на обслуживание полученных банковских кредитов, а остальное могут быть израсходованы на потребление. К такой пропорции должны стремиться домохозяйства, банки и регуляторы рынка банковских услуг.
Исследование условий привлечения ипотечных кредитов показывает, что идеальные стандарты расходов домохозяйств соблюдаются не везде и не всегда. Кризис показал, что на выплату ипотечных кредитов в некоторых странах уходило до 90% дохода заемщика. Это и привело к возникновению кризиса. Ипотечный кризис по модели ипотечного кризиса в США на формирующихся рынках финансовых услуг, к которым относится и российский рынок ипотечного кредитования, возникнуть не может, так как доля просроченной задолженности растет медленно.
К проблемным кредитам, которые сегодня «портят» банковские балансы, относятся в основном те кредиты, которые были получены до финансового кризиса, прежде всего, валютные кредиты, а также те займы, которые коммерческие банки не успели реструктуризировать или списать.
Банковские ставки могут быть значительно снижены при уменьшении срока кредитования, а также в случае привлечения страховых программ управления рисками. Рынок ипотечного кредитования строительства жилья зависит от стоимости привлечения долгосрочных финансовых ресурсов, ситуации на фондовом рынке, национальных ставок рефинансирования, государственных гарантий по ипотечным кредитам и многих других влияющих факторов, поэтому ставки по ипотеке могут изменяться.
Стоимость ипотечных кредитов на развитых рынках банковских услуг сравнительно ниже, чем, например, на российском рынке. В странах Европейского союза стоимость ипотечных займов составляет в среднем от 3 до 5% годовых, а на отечественном рынке ипотечного кредитования она выше приблизительно в 3 раза.
TERRA ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 2 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 2 Часть 3
Эксперты международного агентства недвижимости Gordon Rock и ипотечного брокера Lowell Finance сравнили условия предоставления россиянам ипотечных кредитов в 20 странах, наиболее популярных среди покупателей зарубежной недвижимости. Специалисты сравнили условия предоставления ипотечных займов российским заемщикам с условиями ипотечных кредитов в 20 странах по следующим факторам: минимальная фиксированная ставка кредитования, минимальная плавающая ставка, максимальный размер кредита, доступность кредита для россиянина, изменение доступности кредитования за определенный период времени (Скороходов, 2011).
Согласно результатам проведенного исследования, наиболее благоприятные условия для получения ипотеки отмечаются в странах с развитыми рынками ипотечного кредитования, прежде всего, во Франции, Великобритании и Германии, которые вошли в первую группу рейтинга
Эксперты международного агентства недвижимости Gordon Rock отмечают, что проще всего оформить ипотеку на рынке банковских услуг Франции, где заемщику предоставляется ипотечный кредит в размере до 80% от стоимости объекта недвижимости по относительно невысокой ставке.
На этом рынке современные значения фиксированной ставки составляют около от 2,9%, а значения плавающей ставки - от 2,3%. После глобального кризиса ставки по ипотечным кредитам на рынке ипотечного кредитования в этой стране достигли минимальных значений за 50 лет. Для французских заемщиков, имеющих благоприятную кредитную историю, значение этих ставок может быть снижено.
Правительство Франции разработало стимулирующие механизмы, направленные на оживление потребительского спроса на рынке ипотечного кредитования. Снижение процентных ставок увеличило интерес со стороны клиентов банка к ипотечным программам и продуктам. Динамично растущий спрос и недорогие банковские кредиты повысили цены на недвижимость именно в дешевом сегменте рынка. В сегменте новых жилых проектов французские банки предлагают своим клиентам 108% финансирования для осуществления ипотечных займов, предоставление которых предусматривает, что 100% суммы кредита будет направлено на покрытие стоимости недвижимости, а 8% от суммы кредитных ресурсов предоставляется для компенсации стоимости сопровождающих мероприятий по кредиту, например, нотариальных и страховых услуг.
Банки Великобритании также занимают ведущее место в рейтинге по ипотечным кредитам. Стоимость ресурсов, предоставляемых кредитными организациями, составляет от 3,2% годовых. Иностранным заемщикам английские банки предоставляют кредит, обеспечивающий до 70% от стоимости недвижимости. В Великобритании как и в других странах Евросоюза страхование приобретаемого имущества, а также страхование жизни являются обязательным условием выдачи ипотеки.
Несмотря на то, что условия ипотечного кредитования усложнились в связи с кризисом, банки Германия кредитуют заемщиков, приобретающих в кредит жилую недвижимость в строящихся домах, под 3,3% годовых. Зарубежным клиентам банков получить ипотеку в этих странах не так сложно, если они подтверждают там свое проживание, высокий уровень доходов за последние шесть месяцев, имеют декларацию о доходах за последние два года, вид на жительство или приглашение от работодателя.
Во вторую группу рейтинга вошли страны, банки которых достаточно быстро предоставляют ипотечные кредиты иностранным заемщикам, но условия получение финансовых ресурсов на приобретение строящегося жилья менее привлекательны для потенциальных клиентов банка. Например, банки Кипра, Испании, Израиля, Португалии и Финляндии предлагают кредиты заемщикам по ставкам от 3,5 до 4,1%, годовых, а максимальный размер предоставляемых кредитных ресурсов составляет примерно 60-70% от стоимости объекта жилой недвижимости.
К особенностям ипотечных сделок стран из второй группы рейтинга можно отнести тот факт, что кредитные организации этих стран стремятся сопровождать сделки не только по приобретению жилья в новых домах, но и на вторичном рынке. Достаточно выгодными сделками для банков этой группы выступает кредитование залоговой недвижимости, которая находится в собственности у кредитной организации. В этом случае банк осуществляет двойную сделку: продает недвижимость и выдает кредит на ее приобретение.
Кредитные организации из второй группы рейтинга также пытаются стимулировать ипотечные сделки. Это означает, что кредитные организации предоставляют ресурсы не только для приобретения самого объекта недвижимости, но и на погашение расходов по оформлению сделки. Размер заемных ресурсов, которые согласен предоставить коммерческий банк, находится в зависимости от типа приобретаемого объекта недвижимости. Например, кредит, составляющий 60% от стоимости объекта можно получить на покупку коммерческой недвижимости, 70% ресурсов от стоимости приобретаемого объекта банк предоставит своему заемщику для покупки жилья, а 80% от стоимости приобретаемого жилья можно получить на покупку заложенных в банке объектов.
Ипотечные кредиты предоставляются по плавающим ставкам, составляющим от 2,85 до 3% годовых. Фиксированные ставки имеют нижнюю границу, которая составляет примерно 4,15% годовых. Временные сроки, на которые предоставляются займы, составляют от 5 до 40 лет.
К третьей группе рейтинга относятся коммерческие банки тех стран, в которых иностранным заемщикам получить ипотечный кредит сложно, среди кредитных организаций этих стран эксперты выделяют следующие: коммерческие банки Швейцарии (фиксированная ставка от 2,0%), банки Италии (от 4,2%), банки Греции, Чехии и Латвии (от 4,5%), а также частные банки США (от 5,5%) и банки Турции (от 6,9%).
Новый посткризисный формат развития системы ипотечного кредитования на российском рынке связан с ипотечными центрами. Особенность организации работы таких структур связана с новыми инструментами и технологиями информационно-консультационного, страхового и кредитного обслуживания клиентов.
Посткризисная модель ипотечного кредитования связана с комплексной оценкой рисков заемщика на этапе предоставления необходимых кредитных ресурсов, а также оформление страховых полисов. Оценка кредитных рисков и перечисление денег контрагентам осуществляются в определенном офисе, что позволяет сделать более эффективными взаимодействующие мероприятия связанных между собой контрагентов: коммерческих банков, страховых компаний, брокеров, заемщиков, агентств недвижимости, застройщиков и юристов.
Согласованное взаимодействие партнерских организаций в рамках ипотечного центра обеспечивает быстрое получения ипотечного кредита. Например, страховщик ОАО «ГСК «Югория» является лидером рынка страхования ипотечных рисков. Партнерами этого страховщика выступают более 150 кредитных организаций, работающих на российском рынке, строительные фирмы, юридические организации, а также агентства недвижимости расположенные на территории всей Российской Федерации: Западно-Сибирский ипотечный центр, Балтийская ипотечная корпорация, «Абис» ипотечный центр Санкт-Петербург, Центр ипотечных кредитов (СПб), Алтайская ипотечная корпорация, Кировская региональная ипотечная корпорация, Магаданская ипотечная компания, ОАО «Саха ипотечное агентство», Омская региональная ипотечная корпорация, Межрегиональное ипотечное агентство в Астрахани, Донская ипотечная компания, Ижевское ипотечное сервисное агентство, Волго-Вятская ипотечная корпорация, Нижегородское ипотечное корпоративное агентство, ООО «СИАМ» (Сервисное ипотечное агентство Магнитогорска).
В рамках ипотечных центров заключаются ипотечные сделки, взаимодействуют менеджеры финансовых организаций с целью выявления потребностей клиента в приобретении определенных банковских и страховых услуг. Профессионализм консультантов увеличивает скорость оформления ипотечного кредита и всей сделки в целом, сокращаются издержки финансовых операторов рынка ипотечного кредитования.
Определяя функциональную роль ипотечных центров, эксперты содержательно определяют их как структурные подразделения коммерческого банка, где работают специалисты, основной задачей которых является совершение и сопровождение ипотечных сделок. Как правило, под ипотечными центрами в период их формирования понимали отдельные структурные подразделения в составе компаний, специалисты которых призваны повысить технологичность решения задач в этой области (Мальцева, 2007).
Ипотечный центр можно рассматривать как сервисный формат банковского бизнеса, так как в нем все предусмотрено для удобства клиента. Следует также отметить, что на отечественном рынке формат ипотечного центра становится столь же необходимым условием ведения ипотечного бизнеса, сколь и специальный формат private banking для обслуживания самых состоятельных клиентов.
Согласно клиентоориентированной концепции развития бизнеса, если клиент принес в банк 100-500 тыс. долл. или собирается их занять он все равно является крупным клиентом. От лояльного к себе банка клиент ожидает индивидуального обслуживания, доверительного общения и высокого профессионализма. Банкам, которые проводят клиентоориентированную политику, важно соответствовать этому формату.
Развитие ипотечного центра основывается на информационно-сервисных технологиях взаимодействия банка, страховой компании и клиента. Согласно исследованиям ученых, создание ипотечных центров при банках и страховых компаниях является особенностью развития отечественного рынка финансовых услуг (Новые продукты, технологии и сервисы..., 2012. С. 364).
На развитых зарубежных рынках банки и брокеры уже более 20 лет предлагают комплексный ипотечный продукт, реализуя потребности клиента и действуя как делегированные экономические агенты от третьих сторон.
В пределах специализированного центра ипотечного кредитования заемщики получают консультацию не только финансистов, но и юристов, брокеров, девелоперов и страховщиков. Дополнительная информация о существующих организационно-экономических инструментах и продуктах позволяет потребителям финансовых услуг решить вопросы, связанные с выбором конкретного продукта и получением доступного кредита.
Сети ипотечных центров развивают Банк Москвы, Альфа-Банк, «Возрождение», БСЖВ, и «ДельтаКредит», ВТБ 24, Инвестрастбанк, Райффайзенбанк, Сбербанк, ЮниКредит Банк. Для обеспечения лояльности клиентов коммерческие банки проводят дни открытых дверей, комплексные занятия и консультации. В настоящее время у кредитных организаций появились новые продуктовые линейки и большое количество работающих программ. Помимо типовых программ кредитования на приобретение жилья на вторичном и первичном рынке под залог приобретаемой недвижимости, кредитов под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости появились целевые программы кредитования на ремонт жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение коммерческой недвижимости. Ипотечные кредиты на приобретение гаражей или машиномест предоставляют ВТБ 24, Сбербанк, Собинбанк и Банк Москвы.
После кризисной ситуации постепенно сокращаются программы, направленные на реструктуризацию просроченной задолженности по ипотечному финансированию неплатежеспособных заемщиков. В настоящее время коммерческие банки сегментируют рынок по потребителям, среди которых можно выделить: работников бюджетных организаций и крупных компаний, использующих программы софинансирования строительства жилья, молодые семьи, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей и молодых специалистов. Крупные кредитные организации, взаимодействуя со страховыми компаниями, выводят на российский рынок социально-ориентированные программы.
На российском рынке банковских услуг по состоянию на 1 сентября 2013 г. кредитными организациями было выдано почти 0,5 млн ипотечных кредитов на общую сумму около 775 млрд руб., что в 1,16 раза превышает аналогичный показатель 1 сентября 2012 г. в количественном и в 1,28 раза в денежном выражении. После финансового кризиса активность российских банков в этом сегменте кредитования стала увеличиваться.
TERRA ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 2 Часть 3
TERRA ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 2 Часть 3
ЛИТЕРАТУРА
Мальцева О. (2007). Ипотечные центры - передовой опыт ипотечного рынка // Банковское обозрение, от 1 октября. Доступно на: http://www.bosfera.ru/bo/2007/10/ipotechnye-tsentry.
Новые продукты, технологии и сервисы на посткризисном рынке финансовых услуг (2012). / Под ред. проф. Л.Ю. Андреевой, проф. О.Ю. Свиридова. М.: Вузовская книга.
Скороходов Ю. (2011). Заграница дает добро / Коммерсантъ «Дом». Приложение. № 9 (64). 24.03. Доступно на: http://www.kommersant.ru/doc/1601962?themeid=493.
REFERENCES
Maltseva 0. (2007). Mortgage Center - the best practices of mortgage market. Banking Review, October 1. Available at: http://www.bosfera.ru/bo/2007/10/ipotechnye-tsentry.
New products, technologies and services for the post-crisis financial services market (2012). Ed. by prof. L.Y. Andreeva, prof. O. Sviridov. Moscow. Vuzivska kniga.
Skorohodov Y. (2011). Foreign gives Ok. Kommersant "House." Application. No. 9 (64). 24.03. Available at: http:// www.kommersant.ru/doc/1601962?themeid=493.
