CC BY
29Компетентность / Competency (Russia) 3/2020 DOI: 10.24411/1993-8780-2020-10302
Цифровые инструменты оценки потребительской стоимости жилой недвижимости в Москве
Потребительская стоимость квартиры отражает степень удовлетворенности конкретного покупателя совокупностью ее качественных характеристик. Сформирован рейтинг цифровых инструментов оценки потребительской стоимости жилой недвижимости в Москве. Указывается, что действенным инструментом инвестирования физическими лицами в жилую недвижимость столицы может стать краудинвестинг при условии доработки правового регулирования данного вопроса
А.Н. Шмелева1
Российский экономический
университет
имени Г.В. Плеханова,
д-р экон. наук, доцент,
С.А. Безделов2
Российский экономический
университет
имени Г.В. Плеханова,
канд. экон. наук,
1 профессор кафедры, Москва, Россия
2 директор Центра компетенций цифровой экономики
Для цитирования: Шмелева АН., Безделов С.А. Цифровые инструменты оценки потребительской стоимости жилой недвижимости в Москве // Компетентность / Competency (Russia). — 2020 — № 3. DOI: 10.24411/1993-8780-2020-10302
ключевые слова
цифровые инструменты, потребительская стоимость, инвестиционная стоимость, жилая недвижимость, краудфандинг, краудинвестинг
сложившихся экономических условиях обострилась проблема эффективной оценки потребительной стоимости жилья, представленного на рынке Москвы. В июле 2017 года Национальное агентство финансовых исследований в ходе опроса выявило предпочтения потенциальных покупателей жилой недвижимости в России. Для Москвы рейтинг выглядел следующим образом: 1 место — адрес будущего жилья (в отличие от других регионов с приоритетом в цене квартиры); 2 место — цена объекта; 3 место — инфраструктура района; 4 место — качество постройки дома; далее — безопасность, экология района и готовность к заселению [1]. Мы помним 2018 год как рекордный по продажам квартир в Москве, за 11 месяцев 2019 года Росреестр зарегистрировал 129 849 переходов прав собственности, что на 5,6 % меньше, чем за аналогичный период 2018 года. Существенный рост сделок на вторичном рынке отмечается 4 года. На первичном рынке за 11 месяцев 2019-го было заключено на 5,1 % больше договоров долевого участия (ДДУ), чем за аналогичный период 2018 года. По сравнению с более ранним периодом 2019-й оказался лучше по продажам в полтора-два раза.
Рейтинг предпочтений московских покупателей
Однако рейтинг предпочтений при покупке квартир в Москве, выявленный в 2017 году, уже изменил направление в сторону общероссийского тренда главенства цены. По данным сайта «Индикаторы рынка недвижимости», в 2019 году на первичном рынке были востребованы в основном недорогие проекты, на вторичном
рынке активно покупались примерно 10 % самых дешевых квартир, а жилье стоимостью более 10 млн рублей сталкивалось со сложностями продажи [2]. В условиях снижения бюджета покупки жилья потенциальные покупатели по-прежнему стараются найти вариант, наиболее соответствующий их предпочтениям, отвечая для себя на ряд вопросов:
1. В каком районе должна располагаться квартира (либо перечень приоритетных районов)?
2. Устраивает ли не только район размещения дома, но и микрорайон?
3. Дом какой этажности и из каких материалов является предпочтительным?
4. Какой этаж дома наиболее комфортен для проживания?
5. Какие объекты инфраструктуры (в том числе транспортной) являются приоритетными, а какими можно «пожертвовать»?
6. Готов ли покупатель и его семья провести ремонтные работы в квартире, возможно с перепланировкой помещений?
7. Имеет ли значение экология микрорайона и степень его озелененности?
8. Как будет изменяться данный район в ближайшем будущем (возможное строительство, снос домов, реконструкция, транспортные изменения и т.д.)?
9. Каковы темпы изменения рыночных цен на жилую недвижимость в районе?
10. Какова цена аренды объекта недвижимости, аналогичного приобретаемому?
11. Каковы исторические характеристики развития района?
Ответы на эти вопросы формируют качественные характеристики квартиры, а способность качества предмета удовлетворять потребности называется
Компетентность / Competency (Russia) 3/2020 DOl: 10.24411/1993-8780-2020-10302
уже не качеством, а полезностью. В этом понятии выражаются не собственно качественные характеристики квартиры, а отношение к ним людей. То есть в сложившихся экономических условиях обострилась проблема эффективной оценки потребительской стоимости жилья, представленного на рынке.
На наш взгляд, потребительская стоимость квартиры отражает степень удовлетворенности конкретного покупателя совокупностью ее качественных характеристик, то есть каждую квартиру на рынке он сопоставляет с идеальной моделью, которая сформировалась в его представлении.
Следующий наиболее проблемный этап — соотношение потребительской стоимости квартир, представленных на рынке, с ценами на них, установившимися к началу поиска квартиры. По логике вещей, чем выше цена квартиры, тем лучшими качественными характеристиками она должна обладать. На практике мы сталкиваемся с проблемой: как от модели нашей идеальной квартиры перейти к ее рыночной цене, или сколько мы должны заплатить за свою мечту, как найти оптимальный баланс потребительской стоимости и рыночной цены? Как отмечает урбанист П. Иванов, «традиционные образы Москвы исходят из отсутствия реальных контактов со столицей. Описаний изменений практически не появляется, современные образы черпать неоткуда, поэтому люди и живут старыми картинами, не понимая настоящей структуры Москвы» [3].
Стоит указать на еще одну значимую перемену в предпочтениях покупателей жилья в столице. Как мы уже отмечали, в опросе 2017 года Национального агентства финансовых исследований фактор экологии при выборе
жилья не являлся приоритетным. Кроме того, по статистике потребительского выбора, выявленного в ходе онлайн-конференции «Квартира рядом с метро и видом на лес: останутся ли в Москве зеленые жилые островки?» 21 марта 2017 года, при выборе варианта жилого комплекса комфорт-класса фактор «экологическая составляющая» находился лишь на 4 месте [4] при том, что в 2018 году Москва вошла в 20 самых загрязненных городов мира, в год в столице выбрасывается до 99,5 мегатонны углекислого газа [5]. Однако в феврале 2018 года издание «Московский Комсомолец» опубликовало материал, посвященный иерархии столичных районов. Комментарии читателей, полученные редакцией по почте и в социальных сетях, доказали: «Главное, что подразумевает большинство людей, говоря о престиже и комфорте района, — экология» [6]. Кроме того, усиливается влияние других требований к жилью и общественным зонам домов. По данным онлайн-голосования на IRN.RU, самыми востребованными решениями общественной зоны двора являются:
► двор без машин с закрытой охраняемой территорией (35,2 %);
► интересный ландшафтный дизайн (19 %);
► безбарьерная среда и входы в подъезды без ступенек (12,9 %);
► продуманное освещение территории (11 %);
► площадки для выгула собак (9,6 %);
► грамотное зонирование по возрастам, интересам, характеру использования
(9 %) [7].
В настоящее время покупатель жилья в Москве все в большей степени сталкивается с необходимостью самостоятельного поиска, тщательного анализа и перепроверки информации о по-
справка
Краудфандинг — коллективное сотрудничество людей (доноров), добровольно объединивших свои деньги или другие ресурсы, как правило, через интернет, чтобы поддержать усилия других людей или организаций (реципиентов)
Приведем некоторые рассуждения по вопросу «инвестиционной стоимости» приобретаемой Инвестиционная
квартиры. Выбираемая квартира должна не только обеспечивать большую часть стоимость
качественных предпочтений покупателя, но и обеспечивать минимальный (хотя бы в рамках
инфляции) прирост цены, а если речь идет о покупке жилья в ипотеку, то желательно, чтобы
размер ежемесячного ипотечного платежа покрывался арендной платой, то есть суммарно
речь идет об индексе доходности жилья (экономической целесообразности инвестиций
в жилье).
Компетентность / Competency (Russia) 3/2020 DOI: 10.2441 1/1993-8780-2020-10302
Правовое регулирование краудинвестинга в жилую недвижимость позволит физическим лицам дистанционно инвестировать средства в жилую недвижимость, в том числе в столице
тенциальной покупке. Можно, конечно, прибегнуть к услугам риелторов в поиске объектов, но данная оценка будет отражать их субъективную потребительскую стоимость конкретной квартиры.
Цифровые показатели оценки стоимости
Сформируем рейтинг цифровых инструментов оценки потребительской стоимости жилой недвижимости в Москве, позволяющий, на наш взгляд, дистанционно собрать достаточно полную информацию о квартире.
► 1 место — известные сайты объявлений о продаже недвижимости: «Ави-то», «Циан», «Яндекс-недвижимость». Данные сайты позволяют провести поиск квартир не только в нужном районе и в рамках запланированного бюджета, оценить состояние квартиры по фотографиям (с последующей перепроверкой при осмотре), получить информацию об этажности дома, метраже квартиры, наличии балкона и т.д. Кроме того, достаточно часто приводятся сведения о правоустанавливающих документах на квартиру. Также в параметрах объявления отмечается статистика просмотров и дата публикации, таким образом, объект, продаваемый, например, не первый год, должен насторожить покупателя [8].
► 2 место — Яндекс-карты. Это незаменимый инструмент оценки инфраструктуры района, транспортной удаленности от необходимых объектов, наличия отзывов об имеющихся магазинах, кафе, поликлиниках, школах и т.д.
► 3 место — сайт Гринпис «Чем дышит Москва?». С его помощью можно узнать о содержании в воздухе вред-
ных веществ (диоксид азота, монооксид азота, взвешенные частицы 10 мкм, взвешенные частицы 2,5 мкм, монооксид углерода, озон, диоксид серы, сероводород, аммиак, метан, толуол, бензол, стирол, формальдегид, фенол) в различных районах столицы и отследить динамику их загрязнения [9]. Весьма любопытный экологический рейтинг районов Москвы опубликовала компания EcoStandard group, который охватил 125 районов столицы и 21 поселение в Троицком и Новомосковском административных округах [10].
► 4 место — «карта реновации» Москвы. Если покупатель хочет узнать, вошел ли дом, в котором его заинтересовала квартира (или соседние дома), в программу реновации, можно прибегнуть к «карте реновации», на которой представлены не только дома, включенные в программу (за исключением снесенных), но и стартовые площадки возводимых домов [11].
► 5 место — сайт Росреестра. Данным инструментом полезно воспользоваться после осмотра квартиры, если покупатель принимает решение внести аванс за нее. В разделе данного сайта «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» [12] по адресу квартиры (и номеру квартиры, разумеется, который советуем запомнить при осмотре) можно мгновенно получить сведения о типе объекта (убеждаемся, что это жилое помещение), зарегистрированных правах и ограничениях (что особенно важно).
Таким образом, бесплатно, без чьей-либо помощи и субъективной оценки мы получаем комплексную систему качественных характеристик конкретного объекта недвижимости, то есть покупатель самостоятельно формирует информацию для оценки потребительской стоимости квартиры и дальнейшего соотнесения к ее заявленной рыночной стоимости.
Инвестиционные платформы
Перечисленные цифровые инструменты оценки потребительской стоимости жилой недвижимости в Москве являются
Компетентность / Competency (Russia) 3/2020 ^
DOI: 10.2441 1/1993-8780-2020-10302 ИССЛЕДОВАНИЯ 13
эффективными при наличии у покупателя всей необходимой суммы либо при покупке с привлечением ипотечных средств. Но как быть физическому лицу, если оно обладает лишь частью необходимой суммы, а принятие на себя обязательств по ипотечному договору не входит в его планы? Какие варианты инвестирования физическими лицами в недвижимость Москвы, прежде всего жилую, возможны в подобной ситуации? Конечно, несколько лиц могут объединиться для покупки квартиры, но при этом возникает проблема координации и конечно же безопасности такой сделки.
C 1 января 2020 года в России вступил в силу Федеральный закон от 2.08.2019 № 259-ФЗ «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», получивший название «Закона о краудфан-динге». В соответствии с этим документом движение безналичных денежных средств в виде инвестиций происходит в рамках специальных инвестиционных платформ в интернете на основе соответствующих договоров [13].
Сегодня в России действует несколько инвестиционных платформ, одна из наиболее известных — «Наци-
Список литературы
1. Цена — не главный вопрос для москвичей при покупке квартиры; https://www.cian.ru/novosti-tsena-ne-glavnyj-vopros-dlja-moskvichej-pri-pokupke-kvartiry-233824/.
2. Рынок недвижимости в 2020 году: что будет с ценами и когда лучше решать свой жилищный вопрос?; https://www.irn.ru/conf/125/.
3. Москва престижная и непрестижная: элитные районы поистрепались; https://www.mk.ru/ moscow/ 2018/02/02/moskva-prestizhnaya-i-neprestizhnaya-elitnye-rayony-poistrepalis.html.
4. Онлайн-конференция «Квартира рядом с метро и видом на лес: останутся ли в Москве зеленые жилые островки?» 21.03.2017; https://www.irn.ru/conf/101/.
5. Москва — 15-й по загрязненности город в мире; https://www.infox.ru/news/29/204726-moskva-15-j-po-zagraznennosti-vozduha-gorod-v-mire.
6. Эксперты рассказали об экологии Москвы: где покупать квартиру; https://www.mk.ru/ moscow/2018/02/25/eksperty-rasskazali-ob-ekologii-moskvy-gde-pokupat-kvartiru.html.
7. Общественная среда для людей, а не для «галочки»; https://www.irn.ru/conf/113/.
8. Циан.ру. Узнайте рыночную стоимость и арендную ставку квартиры; https://www.cian.ru/.
9. Сайт «Чем дышит Москва?»; https://arcgis.greenpeace.org/air/.
10. Экологический рейтинг регионов Москвы за 2017 год; https://ecostandardgroup.ru/center/ release/ekologicheskiy-reyting-rayonov-moskvy-za-2017-god/.
11. Карта реновации; https://www.mos.ru/city/projects/renovation/.
12. Росреестр. Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online; https://rosreestr.ru/.
13. Национальные инвестиционные платформы способны привлечь в экономику страны триллионы рублей; https:// rg.ru/2020/01/16/nacionalnye-investicionnye-platformy-sposobny-privlech -v-ekonomiku-strany-trilliony-rublej.html.
14. Официальный сайт «Национальная инвестиционная платформа»; https://xn--h1ajh.xn--p1ai/.
15. АНО «Рейтинговое агентство оценки проектов цифровой экономики»; https://racib.com/ano-rejtingovoe-agenstvo-oczenki-proektov-czifrovoj-ekonomiki.
ональная инвестиционная платформа» (НИП), чей опыт в краудфинансиро-вании составляет более двух лет [14]. Ключевыми преимуществами НИП являются:
► многоуровневая проверка проектов, в том числе оценка независимыми экспертами по собственной методологии, написанной совместно с Рейтинговым агентством оценки проектов цифровой экономики1 [15];
► полная верификация и обеспечение конфиденциальности пользователей;
► юридические механизмы защиты вложенных средств;
► широкий набор способов финансирования (инвестирования) проектов.
К сожалению, в нашей стране кра-удинвестинг сосредоточился лишь в коммерческом секторе недвижимости, тогда как правовое регулирование кра-удинвестинга в жилую недвижимость требует серьезной доработки. Это позволит физическим лицам дистанционно, на основе инвестиционных платформ, инвестировать средства в жилую недвижимость, в том числе в столице, то есть речь может идти о создании так называемых доходных домов, построенных по принципу «народного финансирования».
Будем надеяться, что это вопрос ближайшего будущего. ■
1 создано в 2017 году при поддержке РЭУ имени Г.В. Плеханова, Фонда попечителей РЭУ им. Г.В. Плеханова
Статья поступила в редакцию 3.03.2020
Kompetentnost / Competency (Russia) 3/2020 ISSN 1993-8780. DOI: 10.24411/1993-8780-2020-10302
Digital Tools for the Residential Property User Value Assessment in Moscow
A.N. Shmeleva1, Plekhanov Russian University of Economics, Assoc. Prof. Dr., [email protected] S.A. Bezdelov2, Plekhanov Russian University of Economics, Dr., [email protected]
1 Professor of Department, Moscow, Russia
2 Director of the Digital Economy Competency Center, Moscow, Russia
Citation: Shmeleva A.N., Bezdelov S.A. Digital Tools for the Residential Property User Value Assessment in Moscow, Kompetentnost / Competency (Russia), 2020, no. 3, pp. 10-14. DOI: 10.24411/1993-8780-2020-10302
1. Price is not the main issue for Muscovites when buying an apartment; https://www.cian.ru/novosti-tsena-ne-glavnyj-vopros-dlja-moskvichej-pri-pokupke-kvartiry-233824/.
2. Real estate market in 2020: what will happen to prices and when is it best to solve your housing problem?; https://www.irn.ru/conf/125/.
3. Moscow is prestigious and not prestigious: elite districts have faded; https://www.mk.ru/ moscow/ 2018/02/02/moskva-prestizhnaya-i-neprestizhnaya-elitnye-rayony-poistrepalis.html.
4. Online conference An apartment near the metro and with a view of the forest: will green residential islands remain in Moscow? 21.03.2017; https://www.irn.ru/conf/101/.
5. Moscow is the 15th most polluted city in the world; https://www.infox.ru/news/29/204726-moskva-15-j-po-zagraznennosti-vozduha-gorod-v-mire.
6. Experts talked about the ecology of Moscow: where to buy an apartment; https://www.mk.ru/ moscow/2018/02/25/eksperty-rasskazali-ob-ekologii-moskvy-gde-pokupat-kvartiru.html.
7. Social environment for people, not for box-ticking; https://www.irn.ru/conf/113/.
8. Cian.ru. Find out the market value and rental rate of the apartment; https://www.cian.ru/.
9. Website What breathes Moscow?; https://arcgis.greenpeace.org/air/.
10. Environmental rating of Moscow regions for 2017; https://ecostandardgroup.ru/center/release/ ekologicheskiy-reyting-rayonov-moskvy-za-2017-god/.
11. Renovation Map; https://www.mos.ru/city/projects/renovation/.
12. Rosreestr. Online Property Reference; https://rosreestr.ru/.
13. National investment platforms can attract trillions of rubles to the country's economy; https://rg.ru/2020/01/16/nacionalnye-investicionnye-platformy-sposobny-privlech-v-ekonomiku-strany -trilliony-rublej.html.
14. Official site National Investment Platform; https://xn--h1ajh.xn--p1ai/.
15. ANO Rating Agency for the Assessment of Digital Economy Projects; https://racib.com/ano-rejtingovoe-agenstvo-oczenki-proektov-czifrovoj-ekonomiki.
digital tools, user value, investment value, residential property, crowdfunding, crowdinvesting
In the current economic conditions, the problem of the effective assessment of residential property user value, represented on the Moscow market, has become more and more acute. In the given article we have noted, that the user value of the apartment reflects the degree of satisfaction of a particular buyer with a complex of qualitative characteristics of a particular apartment. There was formed a rating of digital tools to assess the user value of residential property in Moscow. We have indicated that crowdinvesting may become an effective instrument for the investments of individuals in residential property of the capital, provided that the legal regulation of this issue is finalized.
References
Как подготовить рекламу для журнал
омпетентность»
