CC BY
15УДК 338.2
doi:10.52210/2224669X_2023_2_51
ЦИФРОВИЗАЦИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ПРЕИМУЩЕСТВА И РИСКИ
А.Н. Мосин
Аннотация. В статье анализируются основные направления цифровизации рынка недвижимости. Рассматриваются конкретные цифровые решения, используемые в настоящее время участниками рынка, для управления различными этапами жизненного цикла объектов недвижимости. Определяются возможности и преимущества использования цифровых технологий в различных процессах и сделках, совершаемых на рынке жилья. Выявляются потенциальные риски использования цифровых технологий при совершении операций с недвижимостью.
Ключевые слова: цифровизация, рынок недвижимости, цифровые технологии, базы данных недвижимости, токенизация недвижимости.
DIGITALIZATION OF THE REAL ESTATE MARKET: ADVANTAGES AND RISKS
A.N. Mosin
Abstract. The article analyzes the main directions of digitalization of the real estate market. Specific digital solutions currently used by market participants are considered to manage various stages of the life cycle of real estate objects. The possibilities and advantages of using digital technologies in various processes and transactions in the housing market are determined. The potential risks of using digital technologies in real estate transactions are identified.
Keywords: digitalization, real estate market, digital technologies, real estate databases, real estate tokenization.
Глобальный тренд на цифровизацию затронул без преувеличения все сферы общественной жизни, в том числе и рынок недвижимости. При этом цифровая трансформация, под которой понимается качественное преобразование всех аспектов деятельности посредством использования цифровых технологий, нашла свое отражение во всех бизнес-процессах цикла реализации недвижимости от проектирования до старта продаж [4].
Это обусловлено тем, что в сфере недвижимости имеется большое количество операций в цепочке создания стоимости, которые можно оптимизировать за счет использования цифровых технологий.
Угрозы пандемии С0УГО-19 способствовали ускорению их внедрения для обеспечения поддержки информационно-телекоммуникационной инфраструктуры и эффективных коммуникаций между всеми заинтересованными сторонами сделки. Так, прежде всего, цифровые технологии начали внедряться в процессы онлайн-взаимодействия с клиентами для обеспечения гибкого взаимодействия с ними с этапа строительства объекта недвижимости до самого старта продаж.
Вместе с оптимизацией различных процессов цифровая трансформация способствовала появлению новых секторов рынка недвижимости (совместное использование в рамках долевой экономики) и методов ведения бизнеса.
Всю совокупность изменений, произошедших в результате внедрения инновационных технологий, можно условно поделить на четыре направления, представленных в таблице 1.
Таблица 1
Основные направления цифровизации рынка недвижимости
Направление Описание
Оптимизация поиска и автоматизация сбора данных об объектах недвижимости Перевод информационной базы в электронный вид, упрощающий хранение, использование и поиск данных об объектах недвижимости
Виртуализация сделок с недвижимостью Финансовые технологии, использующиеся для перенесения сделок купли-продажи в цифровое пространство, позволяющие заключать их дистанционно
Совместное использование недвижимости Новая парадигма пользования собственностью
Менеджмент Повышение качества управления всеми аспектами земельно-имущественных отношений за счет использования цифровых технологий
Источник: составлено автором
Оптимизация поиска и автоматизация сбора данных об объектах недвижимости. Краеугольным камнем цифровизации рынка недвижимости выступают потоки данных, собираемых, аккумулируемых и обрабатываемых в процессе всего цикла строительства и реализации объектов недвижимости.
Прежде всего, стоит отметить, что цифровизация привела к переводу информационной базы в электронный вид, позволившему оптимизировать процесс хранения сведений, проверки предоставляемых данных об объектах недвижимости и их поиска. За счет выгрузки всех данных в сеть Интернет было создано единое информационное пространство, доступ к которому могут получить все субъекты рынка недвижимости и участники сделок по купле-продаже. Так, у граждан отпала необходимость обращаться в территориальные органы, поскольку теперь всю информацию они могут получить, сделав запрос на официальном сайте Росреестра, управляющего всеми земельными ресурсами России через регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости [3].
Цифровой сервис для поиска объявлений об аренде и продаже жилой недвижимости ЦИАН активно использует возможности машинного интеллекта при анализе украденных фотографий объектов недвижимости, а также для выявления в реальности несуществующих квартир.
На основе технологий больших данных (big data) и Искусственного интеллекта была запущена платформа Savills.Expert 2.0, ставшая первой в России системой моментальной online оценки стоимости квартир. Также система предоставляет всю информацию об интересующих квартирах: история сделок, базовые характеристики квартиры, а также сопоставимые варианты. В настоящее время система позволяет оценивать только московский рынок элитной недвижимости, но это уже серьёзный шаг вперед, поскольку этот рынок очень разрозненный и для получения комплексной информации ее приходилось долго собирать и перепроверять [6].
Именно с базами данных и связан один из главных рисков цифровизации рынка недвижимости, а именно - риск сохранения баз данных и защиты персональных данных от злоупотреблений. Появление этого риска определено ростом мошеннических операций на рынке.
Виртуализация сделок с недвижимостью. Из-за вспышки пандемии COVID-19 и введения карантинных ограничений значительным образом увеличилось количество дистанционных покупок. Существующие Интернет-порталы позволяют пройти весь процесс от выбора квартиры до подачи документации и получения выписки
из ЕГРН удаленно. На этапе подбора квартиры для покупки (аренды) застройщики предлагают покупателям ознакомиться с онлайн-ката-логами квартир, а также с помощью видеооборудования проводят дистанционный 3D показ помещения. Установленные на площадке видеокамеры позволяют даже приобретателям жилья удаленно следить за ходом постройки. Все консультации также проводятся по видеосвязи, а документы подписываются электронной цифровой подписью. Сам перечень документов для приобретения остается без изменений. Для проведения оплаты по сделке приобретателю необходимо открыть эксроу-счет, что также можно сделать в Интернете.
Но пока полный цикл онлайн-продаж реализуется только по сделкам, где объектом недвижимости выступают новостройки. В свою очередь на вторичном рынке при проведении сделок по купле-продаже недвижимости сохраняются высокие риски и серьезные технологические ограничения. В целом технологические сбои на различных этапах сделки могут привести не только к ее торможению, но и фактическому «обнулению».
Таким образом, использование цифровых технологий при совершении сделок купли-продажи и других операций на рынке недвижимости позволило упростить взаимодействие между всеми его участниками. Обратной стороной цифровизации рынка недвижимости становится снижение роли риэлторов. Если раньше покупатели и арендодатели получали большую часть информации от агентов по недвижимости, а также проводили через них сделки, то сейчас с появлением специализированных цифровых сервисов необходимость в таких оффлайн-посредниках отпала. При снижении объема оказываемых услуг закономерным образом падает и их стоимость.
Существующие цифровые платформы по поиску недвижимости способны самостоятельно принимать и обрабатывать заявки, а также обеспечивать коммуникацию между сторонами сделки за комиссионное вознаграждение, стоимость которого в несколько раз меньше стоимости услуг риэлтора.
Поэтому сейчас для обоснования своей значимости риэлторы используют инструменты цифрового маркетинга и предполагают услуги с использованием прогнозной аналитики для разработки сценариев потребительского поведения и идентификации потребностей клиентов.
Однако, удобство удаленного взаимодействия все еще конкурирует с доверием пользователей из-за длительности цикла продаж и высокого чека, поэтому многие граждане склонны продолжать обращаться к риэлторам и осматривать объекты недвижимости вживую [5]. Поэтому скорость цифровизации рынка недвижимости в немалой степени зависит от готовности покупателей к совершению удаленных сделок. Для повышения доверия к дистанционным покупкам также используются цифровые технологии, а именно различные экосистемы сервисов, позволяющие полностью проверить всю информацию об объекте недвижимости и продавце, а также провести всех этапы сделки.
Российские власти в 2022 г. начали разрабатывать собственный суперсервис «Мое жилье», на котором любой желающий сможет разместить объявление о продаже жилья с подтверждением своих прав на объект недвижимости посредством автоматической синхронизации с ЕГРН. Цифровая платформа сможет самостоятельно составить электронный договор для заключения сделки (купли-продажи, участия в долевом строительстве) и обеспечить его подписание в мобильном приложении «Госключ». Предполагается, что функционирование данного сервиса, разработанного Минцифрами России, обеспечит прозрачность и простоту сделок на рынке недвижимости [8].
Совместное использование недвижимости. Сообразно идеям долевой экономики, у некоторых участников рынка недвижимости сформировалось мнение, что иногда удобнее платить за временный доступ к недвижимости, чем владеть ею. Поэтому благодаря различным цифровым сервисам, увеличилось количество сделок по краткосрочной аренде (Airbnb, Циан), а также использования жилых помещений для организации коворкинг-пространств (LiquidSpace, PivotDesk, Flexioffices, Spacious).
В гостиничной сфере руководство ищет и апробирует новые способы использования недвижимости путем совмещения онлайн и оффлайн мероприятий.
На принципе совместного использования в краткосрочной перспективе будет реализована токенизация недвижимости, смысл которой состоит во владении долями объекта недвижимости в целях получения дивидендов от аренды. В результате рынок недвижимо-
сти начинает функционировать по принципам рынка ценных бумаг. Ограничением на пути токенизации недвижимости в настоящее время является законодательство многих стран, а также установление процедуры верификации данных. Необходимость последней определяется тем фактом, что инвесторам в недвижимость не нужно будет оформлять права собственности, достаточно лишь совершить транзакцию с помощью токенов. В свою очередь это потенциально может привести к появлению имущественных споров и отсутствием механизмов контроля за совершаемыми сделками [9].
Менеджмент. Цифровые технологии также используются компаниями-застройщиками для оптимизации различных управленческих процессов. По данным Сводного отчета об уровне использования технологий информационного моделирования в России, составленного аналитиками Дом.РФ, наиболее часто такие технологии применяются при принятии архитектурных (35 %), конструктивных (25 %) и инженерных решений (16 %). В то время как меньше всего, они используются для обоснования инвестиций (1 %) и составления исполнительной документации (3 %) [7].
Первыми компаниями, внедрившими решения на основе BigData, стали системные застройщики (ГК «ПИК», ФСК «Лидер»), остальные компании из-за недостатка массивов данных и свободных денежных средств только начинают использовать такие технологии.
Продавцы недвижимости за счет специальных площадок могут быстрее транслировать информацию для своих покупателей практически бесплатно, а также прогнозировать конверсии от сделок. Предиктивная анализа распространяется даже на определение потребности человека в покупке жилья через анализ его активности в социальных сетях.
Органы государственной власти, благодаря технологии больших данных, могут выявлять факты нелегальной сдачи квартир в аренду.
Ряд компаний внедрил автоматизированные системы управления объектами недвижимости по примеру компаний, управляющих инвестициями. Так, такие компании самостоятельно сдают квартиру в аренду, а квартирную плату и отчет об итогах управления отправляют в личный кабинет владельца жилья.
Одним из последних трендов является проектирование «умных домов» на основе технологии Интернета вещей (IoT), которая
позволяет владельцам осуществлять дистанционное управление системами жизнеобеспечения в жилищи. Так, через управление компьютером (расширенный контроллер), на который поступают и обрабатываются сигналы с датчиков, установленных в доме, можно изменять температуру, освещение и осуществлять постоянный мониторинг здания.
Непосредственно взаимодействие пользователя с умной системой возможно при условии наличия стабильного доступа к Интернету и осуществляется через специально разработанный интерфейс, основой которого является 1оТ. Распространение в экономически развитых странах, концепции «умных» домов обусловлено идеями экологичности и устойчивости, поскольку включает в себя: экономию и эффективное использование ресурсов посредством непрерывного мониторинга и бесперебойного сбора данных, минимизацию негативного воздействия на природу и вовлечение граждан в процессы управления городской жизнью [2].
Таким образом, в настоящее цифровые технологии используются на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости, создавая новую экосистему сервисов на рынке жилья. Неоспоримыми преимуществами цифровизации сферы недвижимости являются следующие моменты:
- повышение эффективности всех бизнес-процессов, связанных с проектированием и реализацией объектов недвижимости;
- улучшение взаимодействия между участниками сделки;
- обеспечение доступа к полной информации об объектах недвижимости;
- оптимизация хранения информации и ведения единого реестра недвижимости;
- повышение эффективности использования объектов недвижимости.
Однако, существует и ряд рисков цифровизации недвижимости, связанных с защитой персональных данных, с контролем за совершением сделок по купле-продаж и с передачей прав собственности.
Тем не менее текущий уровень развития цифровых технологий определяет тот факт, что они еще не способны заменить личные качества, необходимые для человеческого взаимодействия [1]. Поэтому
стоит помнить о том, что цифровые технологии должны дополнять, а не подменять персональные отношения между субъектами рынка недвижимости, обеспечивая прозрачность и безопасность сделок.
Библиографический список
1. ГареевИ.Ф., МухаметоваН.Н. Внедрение цифровых технологий на этапах жизненного цикла объектов жилой недвижимости // Жилищные стратегии. 2018. № 3.
2. Невмержицкий В.Л. Умные дома // Управление инновациями: теория, методология, практика. 2016. № 15.
3. Тихонова К.В., Жиленко В.Н., Чикатуев М.А. Оптимизация системы управления объектами недвижимости на основе формирования и корректировки данных информационного ресурса ЕГРН // Экономика и экология территориальных образований. 2019. № 4.
4. Чурилова В.Р. Сервис и цифровизация в сфере недвижимости // Вестник ассоциации вузов туризма и сервиса. 2020. № 2-2.
5. Гуров О. Цифровизация недвижимости: как PropTech изменит рынок после коронакризиса // РБК. 2020. URL: https://realty.rbc.ru/ news/5ecf45e09a79471cae40f3f7 (дата обращения: 13.12.2022).
6. Мамаева О. Изменения на рынке элитной недвижимости носят поколенче-ский характер. URL: https://realty.rbc.ru/news/5c0502699a7947bab4d961b4 (дата обращения: 15.12.2022).
7. Сводный отчет об уровне использований технологий информационного моделирования в России // Дом.РФ. URL: https://disk.yandex.ru/i/ eZ8NZZ1WU4nVfw (дата обращения: 12.12.2022).
8. Суперсервис «Мое жилье» снимет все риски, связанные с куплей-продажей недвижимости // Единый ресурс застройщиков. URL: https://erzrf. ru/news/superservis-moye-zhilye-snimet-vse-riski-svyazannyye-s-kupley-prodazhey-nedvizhimosti?tag=Цифровизация %20в %20девелопменте (дата обращения: 13.12.2022).
9. Токенизация недвижимости: будущий тренд в инвестициях? // Портал о цифровизации недвижимости. URL: https://digitaldeveloper.ru/blog/ tpost/a8ifhd4y71-tokenizatsiya-nedvizhimosti-buduschii-tr (дата обращения: 13.12.2022).
А.Н. Мосин
кафедра экономики и менеджмента
Московский финансово-юридический университет МФЮА
Е-mail: [email protected]
