CC BY
45Жас галым Mm6epi
УДК 368.12 (574)
ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ КАК ГАРАНТИЯ ЗАЩИТЫ ИНТЕРЕСОВ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ
Асель Арыстан
Старший научный сотрудник отдела гражданского, гражданско-процессуального законодательства и исполнительного производства Института законодательства Республики Казахстан, магистр юридических наук; г. Астана, Республика Казахстан; e-mail: [email protected]
Ключевые слова: титульное страхование; право собственности; добросовестный приобретатель; добровольное страхование; договор титульного страхования; недвижимое имущество.
Аннотация. Рынок недвижимости характеризуется как сфера деятельности повышенного риска. Этот сегмент рынка имеет социально-экономическое значение. С одной стороны, недвижимость является объектом инвестиционной деятельности, с другой стороны, имеет большое социальное значение, в особенности, когда затрагиваются вопросы жилищной сферы.
Приобретение недвижимости в Казахстане сопряжено с риском финансовых потерь, среди которых отдельно стоит выделить юридические риски, связанные с возможностью утраты права собственности. Основными причинами можно выделить несовершенство системы регистрации оборота недвижимого имущества и отсутствие эффективной защиты интересов добросовестных приобретателей.
Титульное страхование является частью механизма защиты имущественных интересов добросовестных приобретателей недвижимого имущества. Однако данный вид страхования в сфере недвижимости без надлежащего обеспечения интересов участников оборота недвижимости, в том числе на законодательном уровне, превращается в дорогостоящий и неэффективный финансовый инструмент.
Целью исследования является выявление причин, препятствующих развитию титульного страхования в Казахстане, и недостатков правового регулирования титульного страхования. В центре внимания исследования находятся сделки в отношении недвижимого имущества, которые имеют особое социальное и экономическое значение. Проведенный анализ показал, что титульное страхование находится в тесной взаимосвязи с моделью системы регистрации оборота недвижимого имущества и гарантиями защиты прав добросовестных приобретателей. В связи с этим для достижения цели работы были определены задачи по анализу указанных вопросов во взаимосвязи. На основании полученных результатов сформулированы выводы и предложения.
ТИТУЛДЫЦ САЦТАНДЫРУ АДАЛ НИЕТТ1 САТЫП АЛУШЫЛАРДЬЩ МУДДЕС1Н ЦОРГАУ РЕТ1НДЕ
Эсел Арыстан
Казацстан Республикасы Зацнама институтыныц азаматтыц, азаматтыц 1с жYргiзу зацнамасы жэне атцарушылыц iс ЖYргiзу бвлiмiнiц ага зылыми цызметкерг, зац зылымдарыныц магистрi, Астана ц., Казахстан Республикасы; e-mail: [email protected]
ТYйiн свздер: титулдыц сацтандыру; меншт цуцыгы; адал ниетт1 сатып алушы; ертт1 сацтандыру; титулдыц сацтандыру шарты; жылжымайтын мYлiк.
Аннотация. Жылжымайтын мYлiк нарыгы жогары тэуекелдi цызмет саласы реттде сипатталады. Нарыцтыц бул сегментШц элеуметтж-экономикалыц мацызы зор. Бiр жагынан, жылжымайтын мYлiк инвестициялыц цызмет нысаны болып табылса, екiншi жагынан, эЫресе, тургын Yй саласы мэселелерi цозгалган сэтте жогары элеуметтж мэнге ие.
Казацстанда жылжымайтын мYлiктi сатып алу царжылай шыгындар тэуекелiмен тYйiседi, олардыц цатарында меншiк цуцыгын жогалту ыцтималдыгымен байланысты зацды тэуекелдердi белт корсету цажет. Негiзгi себептерреттде жылжымайтын мYлiк
айналымын тгркеу ЖYйесiнiц жет1лмегенд1г1н жэне адал ниетт1 сатып алушылардыц мудделерш тшмдг цоргаудыц болмауын ерекше кврсетуге болады.
Титулдыц сацтандыру жылжымайтын мул\кт\ адал ниеттг сатып алушылардыц мулжтж мудделерш цорзау тет1г1н1ц б1р бвл1г1 болып табылады. Алайда жылжымайтын мYлiк саласындагы осы сацтандыру тYрi жылжымайтын мYлiк айналы-мы цатысушыларыныц мYдделерiн тиiстi тYрде, соныц штде зацнамалыц децгейде цамтамасыз етуыз цымбат туратын эрг тшмЫз царжылыц цуралга айналдырады.
Зерттеу мацсаты Цазацстанда титулдыц сацтандыруды дамытуга кедергг келтгретгн себептердг жэне титулдыц сацтандыруды цуцыцтыц реттеу кемшшктергн аныцтау болып келедг. Зерттеу нысаныныц назарында ерекше элеуметтж жэне экономикалыц мацызга ие жылжымайтын мулжке цатысты мэмглелер орналасцан. Журггзтген талдау кврсеткендей, титулдыц сацтандыру жылжымайтын мулж айналымын реттеу жуйесшц улгшмен жэне адал ниеттг сатып алушылар цуцыцтарыныц цоргалуына кетлджтер бе-румен взара тыгыз байланысты. Осыган байланысты жумыстыц мацсатына жетг Yшiн аталган взара байланыс мэселелерт талдау бойынша мтдеттер айцындалды. Алынган нэтижелердщ негiзiнде цорытындылар мен усынымдар тужырымдалды.
TITLE INSURANCE AS THE ASSURANCE OF GOOD FAITH PURCHASER INTERESTS PROTECTION
Assel Arystan
Senior Researcher of the Department of civil, civil procedurаl legislаtion und executive
proceedings of the Legislation Institute of the Republic of Kazakhstan, Master of legal sciences;
Astana, Republic of Kazakhstan; e-mail: [email protected]
Keywords: title insurance; property right; good faith purchaser; voluntary insurance; title insurance agreement; real estate.
Abstract. The real estate market is characterized as the higher risk activity. This market segment has a social and economic meaning. On the one hand the real estate is a subject of investment activity, and on the other hand it has a high social meaning in particular when the housing sector issues are touched.
Purchase of a real estate in Kazakhstan is subjected to the risk of financial loss among which a special place should be given to legal risks related to the possibility ofproperty right forfeit. As the key factors may be the imperfection of real estate turnover registration system and the absence of effective protection of good faith purchasers' interests.
The title insurance is a part of good faith real estate purchasers' property right protection mechanism. However this type of insurance in the sphere of real estate without a proper serving the interests of real estate turnover participants including legislatively changes to an expensive and ineffective financial instrument.
The purpose of study is to identify the causes hampering the development of title insurance in Kazakhstan, and the disadvantages of title insurance legal control. Primaryfocus is on transactions related to real estate which have a special social and economic meaning. The conducted analysis showed that the title insurance has a strong correlation with the real estate turnover registration system model and the protection guarantee of the good faith purchasers' rights. In this connection to achieve the purpose of the work the tasks on analysis of the specified interrelated issues were determined. Based on the results obtained the conclusions and suggestions have been defined.
Введение
В 2016 году в Казахстане было зарегистрировано свыше 2 млн. сделок о переходе права собственности1. За тот же год был выявлен существенный рост инвестиций в операции с недвижимым имуществом, а объем строительных работ увеличился на 7,9%
за счет увеличения жилищного строитель-ства2. Приведенные данные свидетельствуют о динамичном развитии казахстанского рынка недвижимости. В связи с этим особое значение приобретают вопросы безопасности сделок, правовых аспектов истории объектов недвижимости и страхования рисков.
1 Статистические данные о количестве зарегистрированных прав за период 2016 года и за 1 квартал 2017 года. [Электронныйресурс] // Официальный сайт Министерства юстиции Республики Казахстан. URL: http://www.adilet.gov.kz/ru/articles/statisticheskie-dannye-o-kolichestve-zaregistrirovannyh-prav-za-period-2016-goda-i-za-1 (дата обращения: 20.09.2017).
2 Справка об итогах социально-экономического развития Республики Казахстан за 2016 год. [Электронный ресурс] // Официальный сайт Министерства национальной экономики Республики Казахстан. URL: http://economy.gov.kz/ru/pages/itogi-ser-za-2016-god (дата обращения: 20.09.2017).
Жас голым мтберг
Одним из эффективных инструментов, позволяющих обеспечить защиту прав участников сделок с недвижимым имуществом, является титульное страхование [1, с. 21].
Место титульного страхования в механизме защиты интересов добросовестного приобретателя
Термин «титульное страхование» заимствован из общего права. Понятие «титул» в общем праве распространяется на право собственности и ограниченные вещные права, схожие по признакам с континентальным правом аренды [2, с. 69-70].
Титульное страхование защищает добросовестного приобретателя недвижимого имущества от возможных правовых дефектов вещного права (нарушение прав предыдущих владельцев, неучтенные наследники, иждивенцы, незаконность предыдущих сделок, ошибки государственного регистратора права на недвижимое имущество, неблагоприятное решение суда и т.д.) [3, с. 12].
В США титульное страхование сопровождает 90-95% сделок о возмездном отчуждении недвижимости. В государстве действует специальный закон, по которому титульное страхование возведено в статус обязательного [4, с. 93]. Страховое покрытие включает риски, связанные с утратой титула и снижением стоимости имущества из-за выявленных сервитутов, обременений, ограничений, судебных издержек, вероятность появления которых в момент заключения сделки определить невозможно (залоговое право, не обнаруженное во время покупки, непригодность для продажи, отсутствие разрешения на землю и др.) [4, с. 98].
В Великобритании титульное страхование защищает покупателей недвижимого имущества от известных и неизвестных дефектов титула. Страхование покрывает любую претензию со стороны других лиц по отношению к застрахованной недвижимости, которая привела к потере титула [4, с. 102-103].
В странах, где государственная система регистрации оборота недвижимого имущества не гарантирует защиту прав, титульное страхование является неотъемлемой частью
механизма защиты интересов добросовестных приобретателей недвижимого имущества [4, с. 93].
В мире существуют две разные системы регистрации оборота недвижимого имущества: регистрация сделок (США) и регистрация прав на недвижимое имущество (Германия, Швеция). Система регистрации прав гарантирует государственную защиту интересов приобретателя недвижимого имущества. В случае последующей недействительности сделки государство возмещает пострадавшей стороне убытки [5, с. 14-15]. При системе регистрации сделок регистрирующий орган не несет ответственности перед правообладателями за регистрацию незаконной сделки. Все риски, связанные с заключением сделок с недвижимым имуществом, несут участники сделки. В связи с этим в странах, где система регистрации носит характер регистрации сделок, особое значение имеет система страхования [6].
В Казахстане система регистрации является смешанной [6]. Заимствование элементов из двух разных систем регистрации без учета принципов привело к выпадению важного элемента для обеих систем - гарантии прав участников сделок с недвижимым имуществом3.
Российское законодательство в отличие от казахстанского предусматривает гарантию в виде государственной компенсации за утрату права, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, в связи с истребованием недвижимого имущества у добросовестного приобрета-теля4. Тем не менее, право на компенсацию ограничено суммой в размере 1 млн. рублей и сделками с жилой недвижимостью [7].
В Казахстане в связи с отсутствием государственной гарантии прав на недвижимое имущество сложились предпосылки для развития титульного страхования.
Титульное страхование как самостоятельный вид страхования
Титульное страхование отнесено п. 2 ст. 6 Закона РК «О страховой деятельности»5 к классам общего страхования и осуществляется в добровольной форме. В соответствии с п. 17 ст. 7 указанного Закона объектом ти-
3 Несмотря на то, что положения ст. 20 Закона РК от 26 июля 2007 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» предусматривает обязанность регистрирующих органов по проверке законности сделки на соответствие действующему законодательству, сама государственная регистрация не гарантирует защиту зарегистрированных прав.
4 ст. 31 старого Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 68 нового Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
5 Закон Республики Казахстан от 18 декабря 2000 года № 126. «О страховой деятельности» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 01.07.2017) [Электронныйресурс]//Информационно-правовая система нормативных правовых актов Республики Казахстан «Эдтет». URL: http://adilet.zan.kz/rus/docs/Z000000126_ (дата обращения: 20.09.2017).
тульного страхования признаются имущественные интересы страхователя, связанные с прекращением права собственности на имущество.
По итогам 2016 года в структуре добровольного имущественного страхования доля страховых премий, полученных по договорам титульного страхования, составила 0,07%. В 2015 году этот показатель был равен 0,22%6. Таким образом, доход страховых организаций в сфере титульного страхования является незначительным.
Можно выделить две основные проблемы, препятствующие развитию титульного страхования на страховом рынке Казахстана: невыгодные условия титульного страхования и недостаточное правовое регулирование.
Условия титульного страхования в Казахстане
В казахстанской практике договор титульного страхования имеет срочный характер и заключается на срок от года до трех лет. Страховая сумма - фиксированная, рассчитывается от реальной стоимости имущества. Страховой тариф составляет до 10% от стоимости. Для сравнения стоимость страховой услуги в США составляет 0,4% от страховой суммы [8, с. 28-29]. В Канаде страховой полис для здания стоимостью до 250 000 долларов стоит 200 долларов [9].
Одна из причин высоких страховых тарифов кроется в специфике титульного страхования. Оценка титульных рисков представляет собой сложную процедуру по причине отсутствия статистики. Административные расходы титульного страхования в отличие от других видов составляют от 60 до 90% из-за необходимости получения информации регистрационных агентств, проведения экспертизы и оплаты независимых и/или собственных агентов [9]. Отсутствие у страховых организаций доступа к информации о предыдущих сделках с недвижимым имуществом затрудняет обслуживание, что приводит к удорожанию страховых услуг [4, с. 115-117].
Высокие страховые тарифы также связаны с высокими рисками титульного страхования в Казахстане. Из анализа судебной практики следует, что количество дел об истребовании имущества из чужого незаконно-
го владения, в том числе у добросовестных приобретателей, из года в год увеличивается [10]. Показательным примером является широко освещенное в СМИ судебное дело АО «Нурбанк» против собственников помещений бизнес-центра и жилого комплекса «Седьмой континент» в 2016 году. Данное дело продемонстрировало несовершенство казахстанского законодательства в области защиты интересов добросовестных приобретателей, влияющее на стабильность правоприменительной практики.
Несмотря на то, что сумма выплаченных страховых премий за 2015-2016 гг. по Казахстану была приближена к нулю7, это нельзя рассматривать в качестве показателя стабильности и безопасности оборота недвижимого имущества. Данные статистики обусловлены развитием титульного страхования преимущественно на рынке ипотеки. Почти все банковские программы ипотечного кредитования предусматривают три вида страхования: страхование имущества, страхование жизни заемщика от несчастного случая и титульное страхование. Эти виды страхования добровольные, но банки требуют от заемщика для получения кредита приобретение комплекса страховых услуг на первые три года действия ипотеки. Кроме того, выгодоприобретателем по заключенным договорам страхования является банк8.
Банки, используя конструкцию титульного страхования, стремятся обеспечить свои имущественные интересы, как залогодержателя недвижимого имущества. Фактически титульное страхование в ипотечном кредитовании предусматривает защиту не права собственности, а защиту права залога (права требования) кредитора.
Можно привести в пример положительный опыт США. В США существует два типа полисов титульного страхования: полис для собственника и полис для кредитора. Полис собственника гарантирует страхователю, что его право собственности свободно от различных дефектов и обременений. Он также гарантирует, что страхователь имеет разрешение на землю, право на продажу собственности и передачу чистого титула новому владельцу. При этом лимит по такому полису обычно равен рыночной цене дома на момент его покупки. Полис креди-
6 Сводные отчеты Национального Банка РК о страховых премиях по страховым (перестраховочным) организациям РК [Электронныйресурс] // Официальный интернет-ресурс Национального банка Казахстана. URL: http://www.nationalbank.kz/?docid=1069&switch=russian (дата обращения: 20.09.2017).
7 Сводные отчеты Национального Банка РК о страховых премиях по страховым (перестраховочным) организациям РК [Электронныйресурс] // Официальный интернет-ресурс Национального банка Казахстана. URL: http://www.nationalbank.kz/?docid=1069&switch=russian (дата обращения: 20.09.2017).
8 Страхование недвижимости: лишние хлопоты или необходимость? [Электронныйресурс] //Портал о недвижимости Казахстана «Kn.kz». URL: https://www.kn.kz/article/6986/ (дата обращения: 20.09.2017).
тора защищает кредитора в пределах суммы выданной ссуды и выпускается специально для банков и других кредитных учреждений. Покрытие по полису кредитора включает риск возникновения убытков у кредитора. Полис кредитора выдается, как правило, на сумму залога [4, с. 91-101].
В целях повышения прозрачности на рынке недвижимости требуется правовое регулирование риэлтерской деятельности. Это позволит повысить стабильность отношений на рынке недвижимости и уменьшить юридические риски, связанные с приобретением имущества.
На развитие титульного страхования влияют общие проблемы рынка страхова-ния9. Титульное страхование по казахстанскому законодательству отнесено к добровольной форме страхования, поэтому его развитие находится в зависимости от текущего состояния рынка добровольного страхования. Учитывая сложившуюся практику на рынке страхования, дальнейшее развитие титульного страхования необходимо связывать, с одной стороны, с комплексным совершенствованием законодательства о добровольных видах страхования и, с другой стороны, с развитием инфраструктуры рынка добровольного страхования.
Таким образом, повышению доступности и эффективности титульного страхования в Казахстане должно способствовать совершенствование норм в области защиты интересов добросовестного приобретателя, развитие полноценной инфраструктуры добровольного страхования и организация рынка риэлторских услуг.
Правовое регулирование титульного страхования в Казахстане
Другие проблемы, препятствующие развитию титульного страхования в Казахстане, связаны с недостаточным правовым регулированием титульного страхования и деятельности титульных страховщиков.
Титульное страхование имеет следующие отличительные особенности от других видов имущественного страхования.
1. Объект и предмет титульного страхования
Титульное страхование в Казахстане применяется в ограниченном виде и подразумевает под собой страхование права собственности. Титульное страхование для
упрощения понимания на практике можно было бы переименовать в страхование права собственности. Но ввиду того, что вещно-правовые отношения в Казахстане развиваются и усложняются, титульное страхование может найти свое применение в отношении иных вещных прав.
Законодательное закрепление объектом титульного страхования только права собственности препятствует использованию всех возможностей титульного страхования. Исходя из зарубежной практики, объектом титульного страхования могут быть имущественные интересы, связанные с утратой ограниченных вещных прав (например, права залога).
Титульное страхование осуществляется на основе сведений о юридической истории сделок с имуществом. Сделки с недвижимостью подлежат государственному учету, поэтому восстановление информации о предыдущих сделках не требует больших организационных затрат.
Предметом титульного страхования в зарубежных странах служит недвижимое имущество. Титульное страхование в отношении движимого имущества затруднительно из-за отсутствия возможности получить полную информацию по предыдущим сделкам. С учетом вышеизложенного полагаем, что под предметом титульного страхования следует понимать недвижимое имущество.
2. Страховой случай
По законодательству Казахстана страховой случай титульного страхования связывается с прекращением права собственности. В соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса РК10 (далее - ГК РК) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожения имущества и утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законодательными актами. Страхование носит вероятностный характер, поэтому титульное страхование необходимо ограничивать основанием утраты права собственности против воли правообладателя.
Титульные риски являются юридическими рисками. В юридической литературе к юридическим рискам утраты имущества относят: 1) виндикационные риски; 2) ре-
9Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 августа 2014 года №954 «Обутверждении Концепции развития финансового сектора Республики Казахстан до 2030» [Электронный ресурс] //Информационно-правовая система нормативных правовых актов Республики Казахстан «Эдшет». ПКЬ: http:// adilet.zan.kz/rus/docs/P1400000954 (дата обращения: 20.09.2017).
10 Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года № 268-ХШ. (с изменениями и дополнениями по состоянию на 11.07.2017) [Электронный ресурс] //Информационно-правовая система нормативных правовых актов Республики Казахстан «Эдшет». ПЕЬ: http://adilet.zan.kz/rus/docs/K940001000_ (дата обращения: 20.09.2017).
ституционные риски; 3) ипотечные риски; 4) риски обременений и ограничений пользования, о которых приобретатель не знал и не должен был знать; 5) риски специально-регулируемого порядка предоставления права собственности[4, с. 59; 5, с. 9].
В отечественной практике к страховому случаю обычно относят два события: признание в судебном порядке возмездной сделки о приобретении имущества недействительной и истребование имущества из чужого незаконного владения (только в отношении добросовестного приобретателя согласно принципу вероятности и случайности наступления страхового случая) [4, с. 48-49]. Титульное страхование должно учитывать и иные титульные риски, с которыми связывается наступление страхового случая.
3. Срок договора титульного страхования
Срок договора является существенным условием договора страхования, так как влияет на степень риска, принимаемого на себя страховщиком. Чем выше срок, тем больше вероятность наступления страхового случая. В казахстанской и российской практике сроки договора титульного страхования привязываются к срокам исковой давности, установленным гражданским законодательством. Кроме того, срок договора влияет на базовый страховой тариф: чем больше срок
договора, тем выше страховой тариф. Такой подход не учитывает специфические черты титульного страхования:
1. Страхование права собственности - это страхование «юридической чистоты» сделки. В отличие от страхования имущества, титульное страхование защищает не от будущих, а от произошедших событий, неблагоприятные последствия которых могут отразиться в будущем [4, с. 3-4]. Страховщик может определить обстоятельства, влияющие на вероятность наступления такого страхового случая при предварительной проверке, предшествующей заключению договора страхования.
2. Титульные риски максимальны в первые три года после заключения сделки о приобретении имущества, а затем они снижаются, а не увеличиваются, как при других видах страхования. Это связано с общим сроком исковой давности (п. 1 ст. 178 ГК РК).
3. Титульное страхование является гарантией защиты права собственности, которая имеет бессрочный характер [5, с. 17].
На основании вышеизложенного предлагаем предусмотреть правило о бессрочности договора титульного страхования либо утвердить обязательную методику расчета базового страхового тарифа, учитывающую уменьшение вероятности наступления стра-
хового случая после истечения общего срока исковой давности. При этом следует учитывать, что по договору титульного страхования невозможна замена страхователя (ст. 836 ГК РК), так как срок титульного страхования ограничен сроком права собственности конкретного лица [5, с. 21-22]. Переход прав и обязанностей на недвижимое имущество от страхователя к другому лицу является основанием прекращения договора титульного страхования.
1. Стороны договора
Страхователем (выгодоприобретателем) по договору титульного страхования выступает добросовестный приобретатель
[5, с. 8].
Страховщиком по договору титульного страхования является юридическое лицо, зарегистрированное в качестве страховой организации и имеющее лицензию на право осуществления страховой деятельности, либо общество взаимного страхования в соответствии с законодательным актом Республики Казахстан о взаимном страховании (ст. 804 ГК РК).
Для осуществления титульного страхования в Казахстане не предусмотрено специальных требований. В Канаде и США, напротив, существуют условия лицензирования титульного страхования, отличные от условий лицензирования имущественного страхования [9]. Кроме того, в США для получения лицензии на осуществление титульного страхования страховая организация обязана представить документ, регламентирующий механизм получения и анализа информации об истории прав на недвижимость. Этот документ является важным условием для подтверждения платежеспособности страховой организации [4, с. 78].
В Великобритании и США титульное страхование осуществляют компании, специализирующиеся на титульном страховании. В США титульные страховщики
объединены в группы, участники которой придерживаются одинаковых условий страхования. С одной стороны, расчет сложного риска проще делать специализированному страховщику, с другой стороны, недостаточная сбалансированность страхового портфеля повышает риск банкротства (в 80-90-х годах в Великобритании обанкротились 3 профильные компании) [4, с. 104].
В Казахстане рано говорить о титульных страховщиках в частном секторе предпринимательства. Функции титульного страховщика может взять на себя государство в форме государственной страховой компании, но при этом фактически произойдет переход к системе регистрации Торренса (системе регистрации прав). В таком случае рациональным решением является полноценный переход к системе Торренса, а не создание сложных и запутанных механизмов по развитию титульного страхования через государственное страхование. Заключение
По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы и предложения:
1. Для создания стабильности и определенности оборота недвижимого имущества необходимо создать систему гарантий прав участников сделок с недвижимостью. Это можно сделать двумя разными способами. Первый способ заключается в переходе к системе регистрации прав: введение государственной компенсации за утрату права собственности, зарегистрированного в едином государственном реестре, и развитие обязательного страхования гражданско-правовой ответственности лиц, осуществляющих профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью (нотариусов, риелторов, государственных регистраторов и т.д.). Вторым способом является переход к системе регистрации сделок, предполагающей развитие обязательной формы титульного стра-
!хования.
2. Необходимо законодательно расширить перечень оснований наступления страхового случая по договорам титульного страхования. Рекомендуется распространить титульное страхование не только на случаи утраты права собственности, но и на появившиеся ограничения и обременения в отношении права собственности, уменьшающие стоимость имущества,
^^ о которых страхователь не знал и не А должен был знать. Также рекомендует-I ся включить в страховое покрытие рас-I ходы, связанные с защитой страховате-I ля своего права собственности в суде.
3. Предлагается предусмотреть
обязательное правило о бессрочности титульного страхования на недвижимое имущество, но вместе с тем установить запрет
в отношении замены страхователя при переходе его прав и обязанностей на недвижимое имущество к другому лицу.
ЛИТЕРАТУРА
1. Ведерников М.А. Правовой статус добросовестного приобретателя: теоретический и практический аспект: Автореф. дисс... канд. юрид. наук. - Москва, 2009. - 26 с.
2. Гречко Д.П. Tenancy at sufferance в системе правоотношений владения недвижимостью: опыт США [Текст] //Вестник РУДН, серия Юридические науки, 2011, №2 - с. 69-70.
3. Купреишвили Б.Ю. Титульное страхование в условиях реформирования экономики: Автореф. дисс... канд. экон. наук. - Москва, 2006. - 22 с.
4. Купреишвили Б.Ю. Титульное страхование в условиях реформирования экономики: Дисс... канд. экон. наук. - Москва, 2006. - 145 с.
5. Петров Н.В. Гражданско-правовое регулирование титульного страхования: Автореф. дисс... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2011 - 32 с.
6. Ильясова К.М. Регистрация прав на недвижимость по законодательству Республики Казахстан: основные концептуальные положения [Электронный ресурс] // Алматы, 2000. URL: https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=30178795 (дата обращения: 20.09.2017).
7. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный). [Электронный ресурс] // URL: https://www.lawmix.ru/commlaw/5?page=19 (дата обращения: 20.09.2017).
8. Ус В.В. Титульное страхование - действенный механизм защиты прав участников рынка недвижимости [Текст] // Имущественные отношения, 2010, № 4. - с. 24-38.
9. Тарасов В.М. Титульное страхование и защита прав собственности на недвижимое имущество [Электронныйресурс] // Финансы. - 1997. - N12. - С. . 43-45. URL: http://www. insur-info.ru/press/22730/ (дата обращения: 20.09.2017).
10. Алимбеков М.Т., ТумабековД.А. О некоторых вопросах недействительности сделок, об истребовании имущества из чужого незаконного владения [Электронный ресурс] // Сетевое издание «Zakon.kz». URL: https://www.zakon.kz/4524757-o-nekotorykh-voprosakh.html (дата обращения: 20.09.2017).
REFERENCES
1. Vedernikov M.A. Pravovoj status dobrosovestnogo priobretatelja: teoreticheskij i prakticheskij aspekt: Avtoref. Diss... kand. Jurid. nauk. - Moskva, 2009. - 26 s.
2. Grechko D.P. Tenancy at sufferance v sisteme pravootnoshenij vladenija nedvizhimost'ju: opyt SShA [Tekst] // VestnikRUDN, serija Juridicheskie nauki, 2011, №2 - s. 69-70
3. Kupreishvili B.Ju. Titul'noe strahovanie v uslovijah reformirovanija jekonomiki: Avtoref. Diss... kand. Jekon. nauk. - Moskva, 2006. - 22 s.
4. Kupreishvili B.Ju. Titul'noe strahovanie v uslovijah reformirovanija jekonomiki: Diss... kand. Jekon. nauk. - Moskva, 2006. - 145 s.
5. Petrov N.V. Grazhdansko-pravovoe regulirovanie titul'nogo strahovanija: Avtoref. Diss... kand. Jurid. nauk. - Volgograd, 2011 - 32 s.
6. Iljasova K.M. Registracija prav na nedvizhimost' po zakonodatel'stvu Respubliki Kazahstan: osnovnye konceptual'nye polozhenija [Jelektronnyj resurs] // Almaty, 2000. URL: https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=30178795 (data obrashhenija: 20.09.2017).
7. Grishaev S.P. Kommentarij k Federal'nomu zakonu ot 21.07.1997 «O gosudarstvennoj registracii prav na nedvizhimoe imushhestvo i sdelok s nim» (postatejnyj). [Jelektronnyj resurs] // URL: https://www.lawmix.ru/commlaw/5?page=19 (data obrashhenija: 20.09.2017).
8. Us V.V. Titul'noe strahovanie - dejstvennyj mehanizm zashhity prav uchastnikov rynka nedvizhimosti [Tekst] //Imushhestvennye otnoshenija, 2010, № 4. - s. 24-38.
9. Tarasov V.M. Titul'noe strahovanie i zashhita prav sobstvennosti na nedvizhimoe imushhestvo [Jelektronnyj resurs]//Finansy. - 1997. - N12. - S. . 43-45. URL: http://www.imur-info.ru/press/22730/ (data obrashhenija: 20.09.2017).
10. Alimbekov M.T., Tumabekov D.A. O nekotoryh voprosah nedejstvitel'nosti sdelok, ob istrebovanii imushhestva iz chuzhogo nezakonnogo vladenija [Jelektronnyj resurs] // Setevoe izdanie «Zakon.kz». URL: https://www.zakon.kz/4524757-o-nekotorykh-voprosakh.html (data obrashhenija: 20.09.2017).
