CC BY
95
Титульное страхование - действенный механизм защиты прав участников рынка недвижимости
В.В. Ус
заместитель директора Центра страхования финансовых рисков открытого акционерного общества «Страховая компания «РОСНО» (г. Москва)
Виталий Валентинович Ус, Us@rosno.ru
«Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть лишен произвольно жилища». Пункт 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации
История появления проблемы защиты права собственности на недвижимость
Во все времена наличие в собственности недвижимого имущества, в частности собственного жилища, было основным мерилом качества жизни, ее благополучия и безопасности. С возникновением права собственности как феномена, определяющего направления существования имущественных отношений между всеми слоями и субъектами общества, а также между обществом и государством, неприкосновенность права собственности и исключительное право собственника распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности имуществом стали базисными понятиями. Именно из права собственности вытекают все иные вещные права. В связи с этим права собственности граждан и юридических лиц - важнейшая составляющая комплекса вещных прав.
В новейшей истории России право негосударственной и немуниципальной собственности на недвижимое имущество и сам пласт недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, а также самих этих собственников, начали формироваться сразу же после возникновения российского государства - в первой половине 90-х годов прошлого века. Таким образом, запущенный механизм приватизации недвижимого имущества, находящегося в государствен-
ной и муниципальной собственности, в России отметил свое совершеннолетие - закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» вступил в силу летом 1991 года. За это время как сам процесс приватизации, так и судьбы приватизированного недвижимого имущества, а заодно и судьбы его собственников неоднократно проверялись на прочность разного рода веяниями в законотворчестве, в правоприменительной и судоприменительной практике, в процедуре установления и прекращения права собственности на недвижимое имущество и задействованных в ней государственных и муниципальных институтах. Какими последствиями это обернулось для существования права собственности граждан и юридических лиц, а для простоты понимания - права частной собственности на недвижимое имущество, какие угрозы для такого частного права существуют, какой имеется механизмы защиты права частной собственности на недвижимое имущество и в каком направлении должен развиваться рынок недвижимости в России, мы и постараемся показать в настоящей статье.
Свое исследование начнем, приведя некоторые данные. Например, еще в 2007 году, когда в столице ежегодно совершалось по 80 тысяч сделок купли-продажи жилья в год, 50 тысяч приходилось на вторичный рынок, 2 процента от сделок, совер-
шенных за год на вторичном рынке, то есть операции с 1 000 квартир, в дальнейшем расторгались1. Относительно сделок с жилой недвижимостью, заключаемым на первичном рынке, устойчивой статистики нет, но и в этом сегменте рынка также имели и имеют место случаи расторжения сделок. В 2008 году число заключаемых с жилой недвижимостью сделок существенно увеличилось, снизившись лишь в 2009 году. Но, как и ран ее, п робл емой н ом ер один было и есть отслеживание юридической чистоты права собственности на квартиру, если с ней совершалось более двух сделок. Риск покупки юридически «проблемной» квартиры увеличивается, если она была получена в результате наследства по завещанию, договора ренты, дарения или же если в отношении квартиры уже были судебные разбирательства, а также если есть решение суда об ограничении или лишении дееспособности кого-нибудь из предыдущих собственников недвижимости.
Насколько же в настоящее время велик риск расторжения сделок? По официальным данным Департамента муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы, ежегодно более 1,5 процента сделок купли-продажи и ренты жилых помещений, ранее совершенных на территории Москвы, расторгаются судами, в нескольких сотнях случаев в отношении них возбуждаются уголовные дела. Объекты коммерческой недвижимости регулярно становятся мишенями рейдерских атак. Профессионалы рынка недвижимости утверждают: практически любая сделка с недвижимостью на вторичном рынке может быть оспорена и во многих случаях признана недействительной решением суда. По статистике ведущих страховых компаний, в результате проведения экспертизы юридической чистоты права собственности на недвижимое имущество в 40 процентах случаев обнаруживаются очевидные обстоятельства, способные повлечь утрату права собственности на недвижимость. В 5 процентах случаев вероятность реализации страхового риска настолько велика, что страховая компания вынужде-
на отказываться от принятия риска утраты права собственности на страхование.
Под давлением фактов на эту проблему вынуждены были обратить внимание и сами риелторы. Так, некоторое время назад по инициативе одной крупной корпорации, оказывающей услуги на рынке недвижимости, был проведен тематический круглый стол, на котором была озвучена любопытная цифра: только за один месяц в Москве было вынесено 27 судебных решений, в результате которых добросовестные приобретатели жилья лишились своих квартир. Причем это были именно добросовестные приобретатели - сделки, в результате которых они получали квартиры, были безупречны. Сложность ситуации заключается в том, что рынку недвижимости в нашей стране уже почти 20 лет и многие квартиры переходили из рук в руки уже по несколько раз. И если в этой цепочке сделок недействительной признают хотя бы одну, этого зачастую оказывается вполне достаточно, чтобы текущий собственник лишился квартиры.
Благодатной почвой для возникновения юридически «проблемных» квартир является купля-продажа невыделяемых долей в столичных квартирах. Скандалы, регулярно возникающие на этой почве, докатились и до Московской городской думы, послужив одной из тем прошедшего в ней круглого стола «Рейдерские захваты квартир москвичей. Социальные последствия». В заседании круглого стола приняли участие как представители мэрии и правоохранительных органов, так и москвичи, в частности, пострадавшие от деятельности специализирующихся на перепродаже долей риелторских агентств. Между тем в Интернете действуют целые сайты, где сотнями предлагаются малые доли московских квартир. Финал рассказанных москвичами историй практически один - меньшая доля квартиры оказывалась в собственности определенной группы лиц, тут же начинавших терроризировать собственников. Новые совладельцы предлагали человеку продать за бесценок его часть квартиры, а
1 По неофициальным данным источников, близких к риелторским кругам.
в случае отказа угрожали, уничтожали имущество, просто выбрасывали собственника на улицу. Милиция вмешивалась, удаляла из квартиры посторонних лиц. Но, как правило, уже на следующий день все возвращалось на круги своя. В возбуждении уголовных дела о самоуправстве, незаконном проникновении в жилище и порче имущества потерпевшим отказывалось. Ничем не мог помочь им и суд. Представители Главного управления внутренних дел, давая комментарии, указывают, что вселение может быть произведено только при наличии определения суда, в присутствии судебного пристава и участкового милиционера. Зачастую же те, кто взламывает чужие двери, апеллируют к свидетельству о покупке, регистрации, иногда обманом приглашают представителей МЧС или милицию, показывают паспорт.
С юридической точки зрения проблема возникла еще в 1994 году с принятием Г раж-данского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), часть 1 статьи 247 которого содержала положения о долевой собственности. Это и послужило своеобразным стартом для приобретения долей в массовом порядке, потом они перепродавались и отнимались. В 2006 году проблема приобрела настолько большой масштаб, что Правительство Москвы приняло постановление № 859-ПП, в котором были утверждены правила регистрации граждан по месту пребывания и жительства. В конце 2007 года Верховный Суд Российской Федерации отменил это постановление, признав его незаконным. Экономическая суть проблемы сводилась к тому, что доли приобретались не только для того, чтобы захватить квартиры, но и для торговли пропиской. В итоге на малой доле московской квартиры могли оказаться зарегистрированными десятки человек. И за все это расплачивался ничего не подозревающий ответственный квартиросъемщик. При этом преимущественное право покупки для сособственника квартиры, установленное ГК РФ, рейдеры обходили легко, приобретая доли по договорам дарения.
Суды по этому вопросу заняли неоднозначную позицию, столичные же власти изначально пытались минимизировать ко-
личество сделок, в результате которых пропадали люди. Была выделена группа риска, и все связанные с ней сделки рассматривались в комиссиях при префектурах. Предпринимались попытки вместе с Управлением Федеральной миграционной службы (УФМС) ужесточить правила регистрации и вселения (в случае когда сособственни-ки не были членами одной семьи или помещение не являлось изолированным). Но прокуратура незамедлительно отменяла такие решения, мотивируя это защитой прав граждан. УФМС, несмотря на «нарушение прав граждан», решило не регистрировать посторонних граждан на долях в несколько квадратных метров. Такая позиция нашла поддержку в Московском городском суде, но на законодательном уровне вопрос остается неурегулированным, что порождает риск возникновения все новых и новых юридически «проблемных» квартир.
По состоянию на начало 2009 года количество юридически «проблемных» квартир увеличилось настолько, что этот факт стал достоянием гласности. Начиная с того времени как мировой финансовый кризис стал проявляться в России, среди квартир, выставленных на продажу в Москве на вторичном рынке жилья, количество таких, юридическая чистота права собственности на которые находится под сомнением, увеличилось. В частности, увеличение количества таких квартир на 40 процентов произошло за период с осени 2008 по январь 2009 года, как отметил руководитель Департамента вторичного рынка одной из крупнейших риелторских компаний Москвы.
Большую долю «проблемных» квартир составляет жилье, одним из собственников которого является лицо, состоящее на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, жилье, права на которое могут быть оспорены наследниками первой очереди, а также жилье, в котором при приватизации не были учтены интересы несовершеннолетних членов семьи.
Среди юридически «проблемных» квартир могут оказаться такие, в которых были прописаны осужденные впоследствии лица и лица, имевшие право пользования этой квартирой, а также квартиры, которые были
обременены залоговыми правами и на которые наложено ограничение в виде ареста.
«Проблемной» может оказаться и квартира, с которой проводилась так называемая альтернативная сделка и в числе предыдущих собственников которой значились лица с ограниченной дееспособностью. Сделка с такой квартирой требовала одобрения органами опеки и попечительства, но проверить, насколько требования этих органов были соблюдены и насколько были в дальнейшем учтены интересы указанных лиц, зачастую оказывается затруднительно.
На фоне кризиса резко возросли шансы попасть на юридически «проблемную» квартиру.
Бедственное положение на вторичном рынке жилья с юридической чистотой права собственности на квартиры в столице и факт существенного увеличения числа юридически «проблемных» квартир подтвердило и руководство Московской ассоциации риелторов (МАР). По данным МАР, проблема резко обозначилась к середине осени 2008 года. На рынке жилой недвижимости столицы вновь стало увеличиваться количество объектов с юридическими проблемами в отношении права собственности, и сделки с большинством из таких объектов не могли быть совершены без огромного риска их расторжения.
Резко выросло предложение подобных квартир посредниками, работающими без образования юридического лица и не представляющими какую-либо риелторскую компанию, - так называемыми маклерами. Отмечено, что кризис вызвал рост числа мошенничеств на рынке жилой недвижимости и профессиональные участники рынка вынуждены искать способы минимизации риска совершения сделки с юридически «проблемной» квартирой, зачастую безуспешно.
Не вносят позитива в перспективу снижения числа юридически «проблемных» квартир и отдельные законодательные инициативы. В начале 2009 года депутаты Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации (Госдума) решили найти возможность экономии времени и денег граждан и юридических лиц при ре-
гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На рассмотрении Госдумы находятся поправки в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, которые предполагают исключение требования о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и договоров ренты. Если законопроект будет принят, требование о государственной регистрации будет распространяться только на факт перехода права собственности на объект недвижимости, в том числе на объекты жилой недвижимости.
Ранее требование о государственной регистрации как договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, так и факта перехода права собственности по такому договору купли-продажи было введено специально. В период становления законодательства России и формирования правовых условий для гражданского оборота недвижимого имущества граждане при совершении сделок с жилыми помещениями сталкивались с многочисленными проявлениями мошенничества при заключении сделок с недвижимостью. Государство, вводя такой порядок регистрации, преследовало цель создания механизма защиты.
В настоящее время часть депутатского корпуса и некоторые эксперты уверены, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним полностью обеспечивает защиту прав граждан при продаже или покупке ими жилых помещений. Так, в Комитете Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству бытует мнение, что требование о регистрации договоров купли-продажи жилых помещений приводит к неопределенности правового положения участников сделки в период после подписания соответствующего договора и до его государственной регистрации. По мнению депутатов, это требование влечет за собой дополнительные финансовые расходы для граждан и юридических лиц, а также является еще одним административным барьером, препятствующим развитию гражданского оборота жилой недвижимости.
Но зададимся вопросом: а как же при отсутствии требования о регистрации договоров купли-продажи и договоров ренты обеспечить надлежащее содержание этих договоров и соответствие их требованиям существующего законодательства? И как обеспечить доступность текстов этих самых договоров для исследования юридической чистоты права собственности на недвижимое имущество? Указанная законодательная инициатива не дает ответа на этот вопрос. Снятие такого требования фактически обезоружит систему государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая система регистрации будет нести для участников рынка недвижимости, в первую очередь для ее собственников, немалые риски в условиях, когда за дефекты в праве собственности на недвижимость и за дефекты в самих сделках с ним сама система государственной регистрации фактически не несет никакой ответственности (за более чем десятилетнюю историю существования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ни один государственный регистратор не был признан виновным и ни одному пострадавшему собственнику недвижимости не был выплачен пресловутый миллион рублей государственной компенсации).
В то же время представители риелторских кругов, прежде всего крупнейших столичных риелторских компаний, не усматривают большой необходимости в государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости. По мнению риелторов, раз регистрация договора не влечет возникновения прав на недвижимость, то она не дает дополнительной защиты участникам сделки.
Но в такой позици и ри елторов можно усмотреть преследование в первую очередь собственных интересов. Ведь отмена государственной регистрации договора облегчит их работу и сэкономит время. Действительно, оформление пакета документов и ожидание государственной регистрации занимает не один день. При этом имеются факты отказа государственных регистраторов в регистрации договора из-за непра-
вильного заполнения документов, обнаружения неточностей и так далее, что конечно же влечет за собой необходимость устранения замечаний. Заботясь о сокращении времени государственной регистрации и, как может показаться, об устранении хотя бы части бюрократических хлопот, риелторы упускают из виду то, что за последствия такой быстроты придется расплачиваться собственникам недвижимого имущества, когда окажется, что документы, по которым была проведена регистрация, составлены с нарушением законодательства либо вовсе были поддельными или подложными, а участники такой сделки - мошенниками (к слову сказать, в Европе проверка объекта недвижимости перед сделкой может занимать до двух месяцев - и это на таком «старом» и законодательно устоявшемся рынке). И череда таких сделок сделает совершенно невозможным исследование юридической чистоты права собственности на недвижимое имущество в интересах очередного собственника.
Российский рынок жилой недвижимости по-прежнему остается нестабильным. Несмотря на то, что растет общая культура совершения сделок купли-продажи с жильем, сохраняется риск в одночасье потерять собственное жилье, причем даже прожив в нем нескольких лет. И такой взгляд на сложившуюся в России ситуацию разделяют ведущие юристы специализирующихся на работе с объектами жилой недвижимости юридических компаний, при этом отмечая, что в общей массе сделок на вторичном рынке недвижимости только мизерное количество покупателей осознает возникающие угрозы и ищет пути защиты от них. По мнению юристов, это обусловлено прежде всего так называемой «уверенностью» в проверке на «юридическую чистоту» квартиры риелторами, их призывами довериться опыту риелторов и заверениями в том, что все будет хорошо. В качестве «гарантии» своих обещаний некоторые риелторские компании даже предлагали сертификаты, по которым, как указывалось в таких сертификатах, они брали на себя обязательства возмещать убытки клиентов в случае утраты ими права собственности. Специфику таких сертифи-
катов и вопрос, насколько они могут в действительности защитить интересы собственника недвижимости, мы рассмотрим далее.
Казалось бы, чего опасаться, если по закону в случае признания сделки недействительной одна сторона по сделке возвращает другой приобретенную недвижимость, а другая - деньги, которые были получены за нее. Все остаются при своем интересе, правда, есть неприятный осадок, но катастрофы не происходит. На самом деле все значительно сложнее. Никто не будет компенсировать затраты на сделанный ремонт, да и сам переезд - процедура весьма непростая и затратная. Но дело даже не в этих потерях. Они могут оказаться несущественными по сравнению с главным.
Указание в договоре купли-продажи полной и реальной стоимости приобретаемого объекта - насущная необходимость. Ведь, например, в случае оспаривания сделки продавцом или, скажем, его родственниками или иными заинтересованными лицами суд обяжет продавца возвратить все деньги, полученные по договору купли-продажи, а это и есть именно та сумма, которая фигурировала в договоре купли-продажи. Но зачастую возникает ситуация, когда у продавца уже нет денег, и он не может вернуть сумму сделки покупателю, а обратить взыскание на недвижимость, возвратившуюся к нему по решению суда, еще нужно суметь, что далеко не всегда бывает возможным. Особенно проблемной является ситуация, когда суд усматривает в действиях продавца или его представителя преступный умысел и все деньги, полученные продавцом по сделке, обращаются в доход государства (так называемая односторонняя реституция). В этом случае у покупателя отсутствует даже возможность претендовать на получение обратно денег, уплаченных им по сделке. И вот тогда во весь рост встает извечный вопрос: «Кто виноват и что делать?».
По каким же основаниям суд может признать сделку недействительной и обязать стороны возвратить друг другу все полученное по сделке? Эти основания следующие:
• жилье приобретено не у истинного владельца;
• на купленное жилье наложен арест из-за неуплаченных бывшим владельцем налогов или иных обязательств;
• продавец не достиг совершеннолетнего возраста, страдает психическими расстройствами, ограничен судом в дееспособности;
• на приобретенную недвижимость имеют право наследники ее бывшего владельца;
• у представителя продавца истекли или были недействительны полномочия поверенного лица;
• документы, сопровождающие сделку, были составлены неправильно;
• продавец не сообщил о несогласии супруги на сделку;
• в оформлении сделки были использованы подложные документы;
• сделка совершена под влиянием насилия, обмана, угрозы;
• в некоторых других случаях.
Сделка признается недействительной
в следующих случаях:
• совершение недееспособным гражданином или ограниченным в дееспособности судом (ст. 171, 176 ГК РФ);
• совершение неправоспособным юридическим лицом (ст. 172 ГК РФ);
• совершение лицом, имеющим недостаточные полномочия на совершение сделки (ст. 173 ГК РФ);
• совершение лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
• совершение лицом, находящимся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178, 179 ГК РФ);
• совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них (ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации);
• появление не указанных в договоре лиц, прописанных в квартире, или имеющих право собственности на нее. Порядок проведения проверки прав на недвижимость (ст. 13 Федерального
закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») не предусматривает обязанности сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц;
• появление неучтенных наследников по закону или завещанию. По закону - первой (дети, супруг и родители умершего) и второй (братья и сестры умершего, его дедушка и бабушка) очередей (гл. 63 ГК РФ). По завещанию -граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также зачатые при его жизни и родившиеся после его смерти (гл. 62 ГК РФ);
• появление иждивенцев, престарелых и несовершеннолетних граждан (гл. 3 ГК РФ);
• появление лиц, проходящих действительную службу в рядах российской армии;
• появление лиц, отбывающих наказания в местах лишения свободы;
• если квартира была приватизирована с нарушениями (основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по статье 252 ГК РФ).
Обзор норм законодательства Российской Федерации, регулирующих отношения при оспаривании права собственности на недвижимость
Для полноты восприятия материала настоящей статьи не лишними будет совершить небольшой экскурс в нормы российского законодательства, применяемые при решении вопроса о расторжении сделок с недвижимым имуществом, а также проиллюстрировать примерами их применение на практике.
Под ничтожной сделкой понимается сделка, недействительность которой вытекает из самого факта нарушения законодательства при ее осуществлении и, следовательно, не нуждается в обязательном судебном признании.
Под оспоримой сделкой понимается сделка, недействительность которой может быть установлена только судом после ее совершения.
Ничтожной является сделка, противоречащая интересам государства и общества (незаконное отчуждение государственного имущества), не соответствующая требованиям закона (отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества), мнимая или притворная сделка (отчуждение недвижимого имущества в пользу аффилированного лица или заключение договора дарения вместо договора купли-продажи).
При этом под мнимой сделкой понимается сделка, совершенная без намерения создать правовые последствия (что-либо изменить в положении сторон), а под притворной сделкой - сделка, которую совершают для того, чтобы прикрыть другую сделку, которую стороны имели в виду.
Также к ничтожным сделкам относятся сделки, совершенные лицами, признанными недееспособными вследствие психического расстройства, и несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет (малолетними).
Пример из судебной практики
Банк обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) и открытому акционерному обществу (ОАО) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между ответчиками.
При этом судом было установлено, что договор купли-продажи был заключен в то время, когда лимит кредитования, определенный банком-истцом для ОАО, был полностью исчерпан, а строительство объекта, прокредитованного банком, было остановлено и ОАО прекратило уплату процентов по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии. То есть сложилась ситуация, когда банк был вправе требовать обращения взыскания на принадлежащее должникам имущество.
Материалы дела, по мнению суда, свидетельствуют о том, что подлинное наме-
рение ОАО при заключении оспариваемого договора состояло именно в воспрепятствовании истцу в обращении взыскания на имущество, являвшееся предметом оспариваемого договора. Вывод суда основан на следующих, установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельствах:
• учредителями ООО и ОАО являлись одни и те же лица, что подтверждено уставами этих обществ;
• местонахождение обоих участников сделки идентично, что также подтверждено уставами обществ и фактическими обстоятельствами;
• руководителями ООО и ОАО являлось одно и то же лицо.
Таким образом, суд пришел к заключению, что договор купли-продажи фактически не повлек для заключивших его лиц никаких соответствующих для данного вида договора последствий, реального перехода прав собственности от одного собственника к другому не произошло.
Установленные судом фактические обстоятельства свидетельствуют о притворности и, следовательно, ничтожности указанной сделки и наличии оснований для удовлетворения заявленного банком иска.
К оспоримым относятся сделки, совершенные без права на осуществление (сделка, запрещенная уставом юридического лица), совершенные с превышением полномочий (сделка по неправомочной доверенности), совершенные с участием несовершеннолетних (сделка с 15-летним продавцом), совершенные ее участниками, находящимися в невменяемом состоянии (сделка, совершенная лицом, страдающим алкогольной или наркотической зависимостью), совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (покупателю не сообщили об ограничениях, наложенных на операции с земельным участком), совершенные под угрозой, обманом, насилием, а также кабальные сделки.
Существенным признается заблуждение относительно природы сделки или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
В частях 3 и 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены виды информации о земельном участке, предполагаемом к продаже, которые могут ввести покупателя в существенное заблуждение относительно предмета сделки.
А вот заблуждение одного из участников относительно мотивов другого участника сделки существенного значения не имеет.
Теперь потребуется уточнить некоторые используемые нами понятия (это мы будем делать и далее).
Обман - намеренное введение другого лица в заблуждение. Обман обычно состоит в ложном заявлении, распространении ложных сведений или умолчании о существенных элементах сделки.
Насилие - противоправное воздействие на другую сторону сделки, в силу которого она вступает в сделку под страхом причинения ей имущественного или личного вреда самой стороне или ее близким.
Угроза - психическое насилие, которое характеризуется серьезностью, значительностью и вероятностью осуществления. В качестве основания для признания сделки недействительной угроза должна быть реальной, исполнимой.
Стечение тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) - болезнь близкого человека, отсутствие источников для материального содержания семьи и т. п.
Основанием для признания недействительности оспоримой сделки, к которой применимы приведенные понятия, служат два взаимосвязанных факта: нахождение субъекта, совершающего сделку, в тяжелых обстоятельствах и крайне невыгодные условия сделки. Для признания такой сделки недействительной необходимо доказать наличие виновного поведения контрагента, например, использующего сделку в своих интересах.
Примером оспоримой сделки является сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью.
Оспоримой также является сделка, по которой директор филиала компании совершает сделку по продаже недвижимости от имени всей компании, предъявив доверенность. При этом в уставе компании зафиксировано, что любые сделки с недвижимостью от имени компании совершаются только руководителем и (или) с предварительного одобрения совета директоров. То есть доверенность не имела силы.
Оспоримыми являются сделки, совершенные лицами, ограниченно дееспособными по возрасту (то есть несовершеннолетними в возрасте от 15 до 18 лет), без согласия родителей, усыновителей, попечителей.
Оспорима сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия п опечител ей лицом, призн анн ым по суду ограниченно дееспособным в силу злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами.
К оспоримым законодательство относит сделки, совершенные дееспособным лицом, находившимся в момент совершения сделки в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий и руководить ими, в том числе впоследствии признанным судом недееспособным. В то же время для того чтобы такие сделки были признаны недействительными, требуется доказать, что другая сторона должна была знать (или знала) о незаконности совершаемой ею сделки. В противном случае признание этой сделки оспоримой никаких юридических последствий для этой, другой, стороны иметь не будет.
Пример из судебной практики
ОАО обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО о признании недействительным заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости.
Судом было установлено, что подписание спорного договора с ответчиком являлось вынужденной мерой для истца. Ответчик воспользовался сложным финансовым положением истца и условиями договора займа, позволявшего заимодавцу в любой момент потребовать возврата займа, и навязал истцу крайне невыгодные условия
сделки по отчуждению спорных зданий. Продажа зданий была совершена с целью предотвращения еще больших потерь - угрозы продажи с торгов всей недвижимости, оцененной в рамках сводного исполнительного производства с целью ускоренной реализации по цене гораздо ниже рыночной. Суд усмотрел основания для признания недействительным оспариваемого договора, квалифицировав его как кабальную сделку, выгодную лишь ответчику и совершенную истцом вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для истца условиях, чем воспользовался ответчик.
Недействительными могут быть признаны сделки, дефектные по субъекту, по волеизъявлению, по форме, по содержанию.
Сделки, дефектные по субъекту:
• сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным (ничтожны в силу статьи 171 ГК РФ);
• сделки, совершенные несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ничтожны в силу статьи 172 ГК РФ);
• сделки, при совершении которых юридическое лицо вышло за пределы своей правоспособности (оспоримы в силу статьи 173 ГК РФ);
• сделки, совершенные органами юридического лица с превышением их полномочий (оспоримы в силу статьи 174 ГК РФ);
• сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (оспоримы в силу статьи 175 ГК РФ);
• сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности (оспоримы в силу статьи 176 ГК РФ).
Сделки, дефектные по волеизъявлению:
• сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (оспоримы в силу статьи 179 ГК РФ);
• сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (оспоримы в силу статьи 177 ГК РФ);
• сделки, совершенные под влиянием заблуждения (оспоримы в силу статьи 178 ГК РФ).
Сделки, дефектные по форме:
• сделки, форма заключения которых не соответствует требованиям существующего законодательства или соглашению сторон.
Сделки, дефектные по содержанию:
• сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и (или) нравственности (ничтожны в силу статьи 169 ГК РФ);
• мнимые сделки, то есть сделки, совершаемые лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (ничтожны в силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ);
• притворные сделки, то есть сделки, совершаемые с целью прикрытия других сделок (ничтожны в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ).
Разобравшись с классификацией недействительных сделок, рассмотрим последствия признания сделки недействительной.
Во-первых, признание недействительности сделки не влечет никаких юридических последствий для ее сторон, за исключением последствий, связанных с самой недействительностью. Иначе говоря, права, которые должны были возникнуть и (или) прекратиться по такой сделке, не возникают и (или) не прекращаются - не более того. Просто все остается так же, как было до совершения сделки.
Во-вторых, согласно положению пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке (двусторонняя реституция).
Двусторонняя реституция - обязанность каждой из сторон сделки возвратить другой все полученное по сделке.
Пример из судебной практики
В двухкомнатной квартире площадью 26,1 квадратных метра в городе Москве проживали двое граждан - отец и сын. В 1975 году решением народного суда отец
признан недееспособным. На основании договора от 1 декабря 1 992 года, зарегистрированного в Департаменте муниципального жилья, квартира в порядке приватизации передана в собственность сыну, с ущемлением прав недееспособного отца, который в число собственников включен не был. После получения квартиры в собственность сын заключил договор купли-продажи квартиры с ОАО, а по договору мены квартира перешла в собственность другой семьи.
Прокурор просил признать эти договоры недействительными, выселить приобретшую квартиру семью. Решением Головинского межмуниципального суда Москвы признаны недействительными:
• договор купли-продажи квартиры с указанием о возврате сторон в первоначальное положение;
• договор мены квартир с приведением сторон в первоначальное положение.
Тем же решением семья в составе матери и совместно проживающего с нею ребенка была выселена из двухкомнатной квартиры, полученной по договору мены, без предоставления другого жилого помещения. Определением судебной коллегии Московского городского суда решение оставлено без изменения.
Надо отметить, что возможность принятия решений такого рода благотворно сказывается на рынке недвижимости. Эти решения являются юридическим заслоном обороту квартир и иного недвижимого имущества, права на которые были получены криминальным путем. Независимо от количества сменившихся владельцев, лицо, свободное волеизъявление которого на распоряжение принадлежащим ему имуществом было нарушено, остается вправе истребовать восстановления своих прав.
Применение двусторонней реституции исключено в следующих случаях:
• при односторонней сделке (например сделка дарения);
• когда закон предусматривает иные конкретные последствия недействительности сделки (например, для сделки, совершенной с целью, противной
основам правопорядка и нравственности, статья 169 ГК РФ предусматривает взыскание всего полученного по сделке в доход государства);
• при прекращении существования одной из сторон к моменту признания сделки недействительной;
• в случае объективной невозможности для одной из сторон возвратить все полученное по сделке ни в деньгах, ни в натуре.
По-разному в законодательстве определен круг лиц, которые могут заявлять требования о признании недействительности сделки:
• в отношении ничтожной сделки требование о признании ее недействительной может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, включая суд;
• для оспоримой сделки круг заявителей ограничен лицами, непосредственно указанными в ГК РФ. Это ограничение введено в целях обеспечения надежности имущественного оборота и устойчивости совершаемых сделок.
Что же касается срока исковой давности для недействительных сделок, то сначала рассмотрим само понятие исковой давности.
Обращение в суд возможно и по истечении этого срока, установленного законодательством. При этом суд может не принять дело к рассмотрению, если этот срок уже истек. Причем для этого должны быть выполнены два условия:
• об истечении срока исковой давности должен заявить ответчик;
• заявление должно поступить до начала судебных слушаний, а не тогда, когда ответчик поймет, что суд пошел по нежелательному для него пути.
Смысл института исковой давности состоит в том, что по истечении разумного срока доказывание становится затруднительно для защищающейся стороны, которая не была готова к иску и вряд ли будет в состоянии собрать доказательства, например, через 15 лет после совершения сделки.
Исковая давность - устанавливаемый законодательством предельный срок, в те-
чение которого суд обязан принимать к рассмотрению иски от лиц, права которых были нарушены при проведении сделки.
Истечение срока исковой давности, если об этом заявила заинтересованная сторона, является основанием для вынесения судом решения об отказе в рассмотрении иска.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает общий и специальные сроки исковой давности. Общий срок исковой давности составляет 3 года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Исключения из этого правила установлены для ничтожной сделки. В соответствии со статьей 181 ГК РФ иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 3-х лет со дня, когда началось ее фактическое исполнение.
Для оспоримых сделок предусмотрен специальный (сокращенный) срок исковой давности - 1 год. Исчисление этого срока начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, или с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для оспаривания сделки.
Течение срока исковой давности также может прерываться в связи с предъявлением иска в установленном порядке. Основанием для приостановки также является совершение обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании им долга.
Еще одна предусмотренная законом возможность удлинения сроков исковой давности - это восстановление срока исковой давности. В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т. п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности.
Срок давности для виндикационных исков, то есть исков об истребовании имущес-
тва из чужого незаконного владения, исчисляется не с момента совершения сделки, а с того момента, как истец (или его законный представитель) узнал о нарушении своих прав.
Особо следует уделить внимание такому важному для сделок с недвижимым имуществом юридическому понятию, как «добросовестный приобретатель».
Добросовестным приобретателем недвижимости является лицо, которое не знало и не могло знать о законных притязаниях третьих лиц в отношении приобретаемого им объекта, уже заявленных в момент проведения сделки, приобрело объект недвижимости возмездно и полностью за него рассчиталось, не имело умысла на заключение незаконной сделки и не проявило грубой неосторожности при совершении сделки.
У такого приобретателя забрать приобретенное им имущество можно только в одном случае: если это имущество выбыло из владения законного собственника либо лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли. То есть было каким-либо образом похищено. Причем бремя доказывания наличия указанных обстоятельств при подаче иска ложится на заявителя - бывшего собственника. Добросовестный приобретатель ничего доказывать не должен.
В соответствии с постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П для указанных выше целей к добросовестному приобретателю (титульному владельцу) может быть предъявлен только виндикационный иск на основании статьи 302 ГК РФ.
Виндикация - истребование имущества из чужого незаконного владения. Соответственно, под виндикационным иском понимается требование не владеющего собственника к фактическому владельцу имущества о возврате последнего в натуре.
Таким образом, при ответе на вопрос о возврате имущества, приобретенного в результате совершения сделки, признанной недействительной, необходимо в первую очередь определить, подпадает ли в соответствии с существующим законодательством покупатель недвижимости под опре-
деление добросовестного приобретателя. Надо сказать, что проблемы с этим могут возникнуть.
Пример из судебной практики
Комитет по управлению государственным имуществом обратился в арбитражный суд с иском к банку и войсковой части об истребовании из чужого незаконного владения банка здания.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи банк приобрел у войсковой части здание штаба.
Названное здание как имущество железнодорожных войск было отнесено к федеральной собственности. Войсковая часть без согласия собственника и без каких-либо на то полномочий распорядилась федеральным имуществом. Следовательно, договор купли-продажи недвижимости, по мнению суда, является ничтожной сделкой. Банк владеет названным имуществом незаконно. Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Судом было установлено следующее:
• банк не является добросовестным приобретателем, поскольку должен был знать, что войсковая часть не имеет права отчуждать спорное имущество;
• индивидуально определенное имущество сохранилось до настоящего времени, новая вещь создана не была;
• срок исковой давности не пропущен.
Следовательно, по мнению суда, имущество подлежит истребованию из чужого незаконного владения банка.
В принципе и в отношении квартиры, приобретенной частным лицом, судья может вынести решение, основанное на том, что приобретатель действительно не знал о нарушении прав третьих лиц продавцом такой квартиры, но мог и должен был поинтересоваться этим.
В завершение обзора норм существующего законодательства рассмотрим одно любопытное решение суда о восстановлении срока принятия наследства.
Пример из судебной практики
15 марта 2006 года Тушинский районный суд города Москвы, рассмотрев в открытом судебном заседании иск дочери умершего в апреле 2004 года бывшего собственника однокомнатной квартиры, расположенной в городе Москве, к родным сестрам умершего, о признании за истицей права собственности на указанную квартиру в порядке наследования по закону и признании выданного в ноябре 2004 года свидетельства
о праве наследования по закону на имя ответчиц недействительным. Суд установил, что истица со своим отцом не виделась около двадцати шести лет, общалась с ним только по телефону. Ответчицы о смерти отца истицы ее не известили, при открытии наследственного дела в связи со смертью истицы и в своем заявлении от июня 2006 года ответчицы утаили факт наличия другой наследницы - дочери умершего. Судом было установлено, что факт наличия у наследодателя родной дочери, являющейся наследницей первой очереди, был скрыт от нотариуса умышленно. Исследовав обстоятельства дела, суд счел возможным удовлетворить требования истицы, о чем вынес решение, также данным решением суда был восстановлен срок принятия наследства истицей, а свидетельство о праве на наследство по закону, выданное в ноябре 2004 года ответчицам, признано недействительным. Решение суда вступило в законную силу.
Анализ существующих систем регистрации
Отвлечемся на некоторое время от проблем, возникающих в России в отношении права собственности на недвижимое имущество, сделок с ним, и от норм законодательства, применяемых при решении вопроса о недействительности сделок, и уделим внимание не менее важному для понимания сути проблемы обзору существующих в мире основных систем регистрации в области недвижимости.
В мировой практике используются две принципиально различные системы регистрации - регистрация сделок (актовая ре-
гистрация) и регистрация прав на недвижимое имущество (титульная регистрация по системе Торренса). Титульная система регистрации распространена и хорошо развита в Западной Европе, актовая регистрация - в США.
При титульной системе орган государственной регистрации производит тщательное изучение истории имущества и устанавливает законность приобретаемых прав. Государство отвечает за правильность записей, и такая государственная регистрация прав на недвижимость по закону полностью гарантирует их защиту самим государством.
В США принята система регистрации сделок (актовая система регистрации), при которой орган государственной регистрации не рассматривает существо сделки и не выносит суждение о юридической значимости приобретаемых прав, а лишь регистрирует сами документы, придавая им таким образом публичность, то есть известность и доступность для любого заинтересованного лица. Сама по себе регистрация не обеспечивает законность сделки, а лишь делает незарегистрированные документы менее значимыми, чем зарегистрированные. Такая система регистрации не предоставляет собственникам гарантии их прав, так как регистрируемые сделки не гарантируются государством. По этой причине система государственной регистрации логично дополняется институтом специализированных титульных страховых компаний, тщательно изучающих при совершении сделки с недвижимостью ее законность и отсутствие неучтенных прав других лиц. В случае заявления кем-либо обоснованных претензий на недвижимость, после соответствующей судебной процедуры страховая компания выплачивает страховое возмещение.
Законодательно введенная в России система регистрации предусматривает регистрацию не только сделок с недвижимым имуществом, но и прав на него. Тем не менее государство не принимает на себя обязательства возмещать возможные убытки пострадавшим. Этим российская система регистрации прав близка к американской актовой системе регистрации сделок.
Указанные две различные системы регистрации недвижимого имущества отличаются и принципами, согласно которым определяется судьба добросовестного приобретателя. Напомним, что страны, в которых регистрация прав осуществляется по системе Торренса, - это Австралия, Канада, Германия, Швеция, Франция и другие страны Западной Европы, а к странам, в которых действует система регистрации сделок, относятся США и другие. В Латинской Америке, Азии, Африке, Восточной Европе и СНГ государственная регистрация или отсутствует вовсе или развивается по одной из этих двух схем.
Добросовестным приобретателем в обеих системах регистрации будет считаться тот, кто приобрел недвижимость за деньги (на возмездной основе), действовал в рамках закона, располагал об этой недвижимости определенной информацией. Системы отличаются принципами, на которых они базируются, а именно:
• принцип неоспоримости зарегистрированного права (система Торренса);
• принцип добросовестности покупателя, полагающегося на записи в реестре.
Система Торренса является системой регистрации сделок с недвижимостью, по которой государство гарантирует точность титула, находящегося в процессе оформления (страхует против ошибок). При этом незарегистрированные сделки обычно абсолютно не сказываются на людях, не участвующих в них. Система Торренса не требует от правоприобретателя заниматься поисками информации о предыдущих владельцах недвижимости, тем самым обеспечивая защищенность и юридическую чистоту сделки. В основе системы Торренса лежит принцип «неоспоримости прав», в соответствии с которым предыдущий владелец не может заявить свои права на недвижимость после того, как новый приобретатель зарегистрировал сделку, даже если права были утрачены в результате мошенничества при регистрации или подделки документов. Система Торренса заменяет возможность получить недвижимость обратно на право денежного возмещения убытка.
В большинстве американских штатов используется система регистрации сделок. Американская система защищает фактическое владение добросовестного приобретателя недвижимости. В большинстве судебных случаев собственность остается во владении добросовестного приобретателя, даже когда обладатель преимущественного права тоже добросовестен. Добросовестность приобретателя отменяется, если выясняется, что он знал об имущественном споре, касающемся этой недвижимости. Если во всем виноват регистратор, пострадавшие получат компенсацию. В других случаях денежное возмещение не предусматривается. Риск дефекта правового титула и перерыва ряда передачи права - одна из основных проблем системы регистрации в США, поэтому широкое распространение в «американской системе» получило страхование дефектов титула.
Таким образом, гарантии прав собственника на недвижимость и прав третьих лиц обеспечиваются либо государством (при системе регистрации прав), либо титульным страхованием (при системе регистрации сделок).
В России образовался гибрид двух систем регистрации, в котором регистрируются как права на недвижимость, так и сами сделки (например договоры купли-продажи квартир). При этом недостаточно развитая информационная база и пробелы в законодательстве практически не позволяют покупателю досконально проверить юридическую чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью. Увеличение количества сделок, незавершенность процесса приватизации, недостатки законодательства позволяют считать рынок недвижимости высоко рискованным.
В нашей стране все отношения, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, регулирует Федеральный закон от 21 июня 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Законодатель сделал шаг в сторону обеспечения защиты имущественных интересов собственников недвижимого имущества, но шаг
этот оказался робким и, по сути, никаких последствий для рынка недвижимости не имел (речь идет об установленной законодательно ответственности государства за ошибки, совершенные государственными регистраторами при совершении ими регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, имеющей денежное выражение в 1 миллион рублей). Здесь следует сделать одну, но весьма существенную оговорку: даже опуская тот факт, что доказать ошибочность действий государственного регистратора затруднительно, всерьез рассчитывать на получение такой выплаты не приходится, так как в государственном бюджете на очередной год регулярно не оказывается строки, защищающей и гарантирующей наличие денежных средств на такие выплаты (что не удивительно - обязательства государства по предоставлению жилья перед одними только инвалидами исчисляются суммой в 600 миллиардов рублей). Отдельного комментария заслуживает и установленный законодательно размер такой выплаты - ведь в Москве, Санкт-Петербурге и других городах-милли-онниках стоимость среднестатистической двухкомнатной квартиры (а в обеих столицах - и однокомнатной) существенно выше
1 миллиона рублей.
ЛИТЕРАТУРА
1. Конституция Российской Федерации : принята 12 декабря 1993 года по результа-
там всенародного голосования, проведенного в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15 октября 1993 года № 1633 «О проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Часть вторая от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Часть третья от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ. Часть четвертая от 18 декабря 2006 года № 230-ФЗ.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 года № 223-ФЗ.
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.
6. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации : Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1.
7. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П.
8. Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве : постановление правительства Москвы от 31 октября 2006 года № 859-ПП.
Продолжение следует
