Тезисы о передаче вещи (продолжение). Передача недвижимости Текст научной статьи по специальности «Право»

Научная специальность

12.00.03 «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право»

УДК 347.214.2:347.133.742

ТЕЗИСЫ О ПЕРЕДАЧЕ ВЕЩИ (ПРОДОЛЖЕНИЕ). ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ

© Ровный В. В., 2019

Иркутский государственный университет, Иркутск, Россия

Продолжается исследование вопросов передачи вещи. После того подробного анализа, которому ранее были подвергнуты правила ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК), предпринята попытка отдельно рассмотреть вопросы передачи недвижимости. В этих целях через обращение к кругу недвижимых вещей осмысливается современное понятие и сущность недвижимости, после чего - некоторые правила закона, посвященные передаче объектов недвижимости, а также связь между правилами ст. 224 ГК и случаями передачи недвижимости. В результате проведенного анализа рассмотрены все группы объектов недвижимости, как предусмотренные в ст. 130 ГК, так и находящиеся за ее пределами (стационарные объекты недвижимости, вещи, приравненные к недвижимости, обособленные части стационарных объектов недвижимости, имущественные комплексы). Вопросы передачи объектов недвижимости осмыслены на базе норм, сформулированных законодателем в рамках консенсуальных договоров продажи недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК) и предприятия (§ 8 гл. 30 ГК), аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК) и предприятий (§ 5 гл. 34 ГК). Отдельные вопросы передачи обсуждаются в рамках двух реальных договоров - ренты и доверительного управления имуществом (напр., вопрос о слабой защищенности интересов плательщиков ренты и доверительных управляющих). Обозначается или рассматривается по существу широкий круг общих и специальных вопросов отечественного гражданского законодательства (например, причины приравнивания законодателем к недвижимости нестационарных объектов, причины изменения круга объектов недвижимости). Показаны различия в правовом регулировании передачи простых объектов недвижимости и имущественных комплексов, а также их передачи в рамках договора купли-продажи и аренды. Сделан ряд выводов, например, о двойственной сущности передачи объектов недвижимости, состоящей из фактической и юридической стороны, о возможности применения правил ст. 224 ГК для регулирования фактической стороны передачи недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, объект недвижимости, передача объекта недвижимости, фактическая сторона передачи недвижимости, юридическая сторона передачи недвижимости, вручение объекта недвижимости, предоставление объекта недвижимости, договор продажи недвижимости, договор продажи предприятия, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия, договор ренты, договор доверительного управления имуществом.

Рассмотренные мною ранее правила ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК)1 [11; 12] касаются движимых вещей, если связывать их с правилом п. 1 ст. 223 ГК, но за его рамками они могут иметь более широкое значение. Сейчас

при рассмотрении вопроса о передаче недвижимости предстоит решить две задачи: обратиться к понятию недвижимости, затем - к ряду правил закона, посвященных ее передаче, в том числе установить связь между последней и правилами ст. 224 ГК2.

1 Здесь и далее: Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (с изм.) // Собр. законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ (с изм.) // Там же. 1996. № 5. Ст. 410; Гражданский кодекс Российской Федерации часть третья от 26 нояб. 2001 г. № 146-ФЗ (с изм.) // Там же. 2001. № 49. Ст. 4552. Другие используемые кодексы: ВК - Воздушный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ (с изм.) // Собр. законодательства РФ. 1997. № 12. Ст. 1383; КТМ - Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апр. 1999 г. № 81-ФЗ (с изм.) // Там же. 1999. № 18. Ст. 2207; КВВТ - Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта г. 2001 № 24-ФЗ (с изм.) // Там же. 2001. № 11. Ст. 1001; ЗК - Земельный кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ (с изм.) // Там же. 2001. № 44. Ст. 4147; ЖК - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ (с изм.) // Там же. 2005. № 1. Ч. I. Ст. 14; Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (с изм.) // Там же. 2006. № 23. Ст. 2381; ЛК - Лесной кодекс Российской Федерации от 4 дек. 2006 г. № 200-ФЗ (с изм.) // Там же. 2006. № 50. Ст. 5278.

2 Другие используемые законы: Закон о недрах (см.: О недрах: закон РФ от 21 фев.1992 г. № 2395-1 (с изм.) // Собр. законодательства РФ. 1995. № 10. Ст. 823); Закон об ипотеке (см.: Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (с изм.) // Там же. 1998. № 29. Ст. 3400); Закон о лизинге (см.: О финансовой аренде (лизинге): федер. закон от 29 окт. 1998 г. № 164-ФЗ (с изм.) // Там же. 1998. № 44. Ст. 5394); Закон о СЭБН (см.: О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения: федер. закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ (с изм.) // Там же. 1999. № 14. Ст. 1650); Закон о ГР-ПВС (см.: О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними: федер. закон от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ (с изм.) // Там же. 2009. № 11. Ст. 1260); Закон об ИЗУ (см.: Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ (с изм.) // Там же. 2011. № 30. Ч. I. Ст. 4594); Закон о ГРН (см.: О государственной регистрации недвижимости: федер. закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (с изм.) // Там же. 2015. № 29. Ч. I. Ст. 4344).

1

1. Законодатель, разделяя вещи на недвижимые и движимые, очерчивает круг недвижимых вещей и говорит о движимом имуществе как об остальном, т. е. исходит из «остаточного принципа» (см. п. 1 и 2 ст. 130 ГК)1. Иной подход (т. е. первоочередное обращение к движимым вещам и упоминание в контексте «остального» о недвижимости) был бы весьма сомнительным и непродуктивным ввиду многообразия движимых вещей. К тому же особое внимание законодателя к объектам недвижимости связано с требованиями особого учета этих объектов, а также государственной регистрации прав на них и некоторых сделок с ними (см. ст. 131, 164 ГК, п. 1-7 ст. 1 Закона о ГРН). Собирательная категория «недвижимость» обнимает четыре группы объектов, три из которых названы в п. 1 ст. 130 ГК.

1.1. В абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК ключевое место занимают земельные участки - индивидуально-определенные части земной поверхности естественного или искусственного происхождения (п. 3 ст. 6 ЗК). Искусственные земельные участки - инженерные сооружения, после ввода в эксплуатацию они признаются земельными участками (п. 1 ст. 3 Закона об ИЗУ2, ст. 45 Закона о ГРН). К недвижимости относятся и участки недр - расположенные в пределах территории Российской Федерации и ее континентального шельфа геометризованные блоки части земной коры, расположенной ниже почвенного слоя (а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков), простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения (см. ч. 1 преамбулы и ч. 1 ст. 2 Закона о недрах). К недвижимости относится

1В п. 1 ст. 130 ГК законодатель явно предпочитает термин вещь, тогда как в п. 2 говорит об имуществе. Эти различия в словоупотреблении едва ли принципиальны, если исходить из синонимичности терминов «вещь» и «имущество» (в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК три термина - «недвижимая вещь», «недвижимое имущество» и «недвижимость» - употребляются через скобку). Но если предположить, что у термина «имущество» все же более широкий смысл в сравнении с термином «вещь», то придется признать, что используемый законодателем в п. 2 ст. 130 ГК «остаточный принцип» распространяется не только на вещи, но и на иное имущество. В таком случае упомянутые в п. 2 ст. 130 ГК деньги придется понимать с точки зрения как наличных денег, так и безналичных денежных средств, а ценные бумаги - с точки зрения ценных бумаг как документарных, так и бездокументарных, последние, кстати, в абз. 2 п. 1 ст. 142 ГК определяются как обязательственные права (т. е. требования) и иные права.

2 Согласно ст. 1, 3, 6, 13 этого Закона такие участки могут прилегать к естественным или быть изолированными, создаются человеком на водных объектах путем использования специальных технологий (намыв или отсыпка грунта и др.); работам по их созданию предшествуют подготовка документации по планировке территории, инженерные изыскания, подготовка проектной документации. Такие участки предназначены для создания на них объектов капитального строительства (зданий и сооружений) и(или) их комплексного освоения в целях строительства, после ввода в эксплуатацию являются самостоятельным объектом права собственности.

вообще все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Данный признак (прочная связь с землей), хотя и раскрывается посредством критерия (неперемещаемость объектов без несоразмерного ущерба их назначению) и иллюстрируется примерами (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), не лишен неопределенности. На эту неопределенность указывали давно3, сегодня с развитием науки и техники она лишь усилилась. Поэтому отнюдь небеспочвенны предложения исходить при определении объектов недвижимости только из признака и отказаться от раскрывающего его смысл критерия. Так, В. П. Мозолин и Ю. В. Петровичева указывают на то, что критерий неперемещаемости объекта без несоразмерного ущерба его назначению неприменим к зданиям и сооружениям: эти объекты могут выполнять свое назначение только в соединении с земельным участком, при этом факт возможного перемещения для большинства из них не имеет решающего значения [1, с. 226; 8, с. 305]. Объекты, указанные в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК, стационарны (неподвижны, неспособны к перемещению в пространстве), одни из них являются нерукотворными, другие - рукотворными4.

1.2. В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК законодатель приравнивает к недвижимости подлежащие государственной регистрации суда (воздушные -ст. 32, 33 ВК, морские - ст. 7, гл. II, III КТМ,

3 «...Вопрос о прочности и связи строения с землею, - писал Г. Ф. Шершеневич, - не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности. Сомнение может представить, например, крестьянская изба, которая нередко ставится за деревнею, а потом переносится по частям в назначенное место, без укрепления фундамента. или, например, некоторые купальни, прочно установленные в озере на столбах, а не на бочках, и не снимаемые на зиму. Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости» [16, с. 96-97].

4 В германском праве недвижимость - только земельные участки, тогда как вещи, прочно связанные с землей (строения и продукты земельного участка до тех пор, пока они соединены с почвой), - существенные составные части земельного участка. Так, согласно § 94 BGB (Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes): "(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks", т. е. согласно § 94 Гражданского уложения Германии (Существенные составные части земельного участка или строения): «(1) К существенным составным частям земельного участка принадлежат вещи, прочно связанные с землей, в частности, строения, а также продукты земельного участка, пока они соединены с почвой. Семя становится существенной составной частью земельного участка с момента посева, растение - с момента высадки» (https://www.gesetze-im-internet.de, дата обращения - 17.03.2019). Здесь и далее BGB - Bürgerliches Gesetzbuch Deutschlands.

внутреннего плавания - гл. III, IV КВВТ), т. е. нестационарные рукотворные вещи [10, с. 35-36]. Такие вещи являются движимыми de facto, но de iure отнесены к недвижимости. Причина их приравнивания к недвижимости спорна. Так, А. П. Сергеев пишет о высокой их стоимости, требующей повышенной надежности правил их оборота [2, с. 377]. С. А. Степанов указывает на экономическую значимость таких вещей и, что более важно, на их функциональный признак, учитывая назначение и особую сферу их применения, требующие повышенного публичного внимания [13, с. 293]. Ю. В. Петровичева связывает такое приравнивание с необходимостью осуществления за указанными объектами постоянного контроля со стороны наземных служб и, как следствие, применения в отношении них государственной регистрации [8, с. 305]. Н. Д. Егоров полагает, что всякий объект недвижимости (в том числе перемещающийся относительно земли) признается недвижимым из-за его неподвижности в отношении участников гражданского оборота, т. е. неспособности перемещаться физически из хозяйственной сферы одного лица в хозяйственную сферу другого (проданное строение остается на том же земельном участке, проданное морское судно продолжает ходить по морям). Поэтому всякая недвижимость перемещается не физически, а экономически, при этом хозяйственная сфера сокращается у продавца недвижимости и расширяется у покупателя [5, с. 45-46].

1.3. В абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК упомянуты помещения (жилые и нежилые) и машино-места (части зданий и сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств). Эти стационарные рукотворные объекты относятся к недвижимости, если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Они представляют собой части объекта недвижимости (здания или сооружения), а потому сами могут быть недвижимой вещью только при должном их обособлении от этого объекта (целого) и соблюдении специальных требований1.

1 Так, жилое помещение (к жилым помещениям помимо жилых домов относятся также части дома, квартиры и части квартир, комнаты) должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания граждан, т. е. отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15, 16 ЖК). Жилые помещения должны отвечать санитарно-эпидемиологическим требованиям по ряду критериев: площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений (п. 1 ст. 23 Закона о СЭБН). См. также: Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом: постановление Правительства РФ от 28 янв. 2006 г. № 47 (с изм.) // Собр. законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

Из того, что в п. 1 ст. 130 ГК одни стационарные объекты недвижимости оказались в абз. 1, а другие - в абз. 3, а также из содержания соответствующих правил не следует, что первые в отличие от вторых признаются недвижимостью независимо от описания их границ в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Кадастровый учет объектов недвижимости ведется в рамках ЕГРН2 и означает внесение сведений о конкретных недвижимых вещах или недвижимых комплексах, которые подтверждают существование соответствующего объекта и индивидуализируют его как объект права или, напротив, подтверждают прекращение его существования (см. п. 7 ст. 1 и ст. 8 Закона о ГРН). Не случайно, что недвижимость - участок земли, но не земля вообще. К тому же в Законе о ГРН одинаково упоминаются объекты обеих групп, что исключает их различие помимо того, которое проходит по линии целое/часть. Итак, из упомянутых в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК зданий и сооружений с учетом внутренней их организации (технической, технологической, функциональной) могут обособляться части, способные к выполнению самостоятельных функций. Закон позволяет объективировать их как жилые или нежилые помещения, машино-места и признает недвижимостью. Разумеется, в п. 1 ст. 130 ГК правило абз. 3 правильным было бы изложить сразу за правилом абз. 1, а не в конце пункта3.

1.4. За рамками п. 1 ст. 130 ГК признаны недвижимостью два имущественных комплекса: предприятие и ЕНК4. Предприятие (ст. 132 ГК) - комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (абз. 1 п. 1), он может состоять из вещей (движимых и недвижимых предметов материального мира) и иного имущества в виде требований, долгов, прав на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение5, товарные знаки,

2 Здесь - Единый государственный реестр недвижимости. ЕГРН - свод достоверных систематизированных сведений об:

а) учтенном недвижимом имуществе (кадастр недвижимости);

б) зарегистрированных правах на него (реестр прав на недвижимость); иных сведений (см. п. 2 ст. 1, ст. 7 Закона о ГРН).

3 Претензии к редакции п. 1 ст. 130 ГК высказывались и прежде. Так, в прежней редакции его абз. 1 обособленные водные объекты упоминались наряду с земельными участками и участками недр, тогда как леса - в контексте объектов, неперемещаемых без несоразмерного ущерба их назначению; между тем с точки зрения невозможности перемещения обособленные водные объекты и леса были в одинаковом положении [1, с. 226; 8, с. 305].

4 Здесь и далее - Единый недвижимый комплекс.

5 Первоначально в состав предприятия входило право на фирменное наименование, с принятием части четвертой ГК РФ его заменили на право на коммерческое обозначение (см.: О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации: федер. закон от 18 дек. 2006 г. № 2Э1-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2006. № 52. Ч. I. Ст. 5497).

знаки обслуживания) и других исключительных прав за изъятиями, предусмотренными законом или договором (абз. 2 п. 2). В состав ЕНК (ст. 133.1 ГК1) могут входить только совокупные вещи (здания, сооружения, иные вещи, в том числе линейные объекты - железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), они должны иметь единое назначение и либо быть неразрывно связаны физически (технологически), либо располагаться на одном земельном участке, при этом в реестре прав на недвижимость должно быть зарегистрировано право собственности на совокупные вещи как на одну недвижимую вещь. Недвижимые комплексы возможны и за рамками ГК: у ГК нет монополии на их закрепление, одновременно потребности практики могут предпослать появление новых комплексов, отличающихся и от предприятий, и от ЕНК2.

2. Отношение законодателя к категории «недвижимость» и к кругу объектов недвижимости не было однозначным. Дореволюционный законодатель признавал недвижимостью «земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» (ст. 384 СЗГРИ3), «земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины» (ст. 32 ПГУ4). В СССР отмена частной собственности на землю упразднила деление имуществ на движимые и недвижимые (прим. к ст. 21 ГК 1922 г.5), поэтому это ключевое для романо-германских правовых систем деление имущества для советских юристов интереса не представляло: они предпочитали делить вещи на средства производства и

1 См.: О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: федер. закон от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2013. № 27. Ст. 3434.

2 Пример тому - кондоминиум - единый комплекс недвижимости, включавший земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или нежилых целей (помещения), находились в собственности домовладельцев, а остальные части (общее имущество) - в их общей долевой собственности (см.: О товариществах собственников жилья: федер. закон от 15 июля 1996 г. № 72-ФЗ (с изм.) // Собр. законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963). Данный закон утратил силу с 1 марта 2005 г. (см.: О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: федер. закон от 29 дек. 2004 г. № 189-ФЗ (с изм.) // Собр. законодательства РФ. 2005. № 1. Ч. I. Ст. 15).

3 Здесь - Свод законов гражданских Российской империи. См.: Свод законов Российской империи. Т. X, ч. 1. Свод законов гражданских (изд. 1914 г.) // Кодификация российского гражданского права. Екатеринбург, 2003. С. 31-320.

4 Здесь - Гражданское уложение: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения / под ред. И. М. Тютрюмова; составил А. Л. Саатчиан. Том первый. СПб., 1910. // Кодификация российского гражданского права. Екатеринбург, 2003. С. 321-606.

5 См.: Гражданский кодекс РСФСР: принят на IV сессии ВЦИК IX

созыва 31 окт. 1922 г. (с изм.) // Кодификация российского граж-

данского права. Екатеринбург, 2003. С. 607-772.

предметы потребления [4, с. 198]. Такое разделение опиралось на действовавший тогда закон (см. гл. 8-11 ГК 1964 г.6). Термин «недвижимый» в то время использовался только в специальных целях7. Категория «недвижимость» вернулась в отечественное законодательство в 90-е гг. XX в. (см. п. 3 ст. 7 Закона о собственности в РСФСР, п. 2 ст. 4 Основ 1991 г.8). В п. 2 ст. 4 Основ 1991 г. недвижимость - «земельные участки и все, что прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения». В п. 1 ст. 130 принятого ГК РФ недвижимость - «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей... в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения», а также «воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Сегодня в п. 1 ст. 130 ГК недвижимость - «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» (абз. 1), «воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания» (абз. 2), «жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий и сооружений (машино-места)... » (абз. 3)9.

Отказ законодателя от упоминания в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК об обособленных водных объектах, лесах и многолетних насаждениях не связан с их переходом из категории недвижимости в категорию движимых вещей: они не утратили ни свойства стационарности, ни способности к индивидуализации для формализации права. Причина состоит не в том, что в рамках деления

6 См.: Гражданский кодекс РСФСР: утвержден Законом РСФСР от 11 июня 1964 г. (с изм.) // Кодификация российского гражданского права. Екатеринбург, 2003. С. 773-924.

7 См., напр.: Об охране и использовании памятников истории и культуры: закон СССР от 29 окт. 1976 г. № 4692-К // Ведомости Верховного Совета СССР. 1976. № 44. Ст. 628. В этом законе говорилось о недвижимых памятниках, которые могли перемещаться только в особом случае (ст. 10, 23).

8 Соотв.: О собственности в РСФСР: закон РСФСР от 24 дек. 1990 г. № 443-1 (с изм.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416; Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. № 2212-1 // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 733.

9 См.: О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 213-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2005. № 1. Ч. I. Ст. 39; О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации: федер. закон от 3 июня 2006 г. № 73-ФЗ // Там же. 2006. № 23. Ст. 2380; О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации: федер. закон от 4 дек. 2006 г. № 201-ФЗ // Там же. № 50. Ст. 5279; О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием федерального закона «О государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос"»: федер. закон от 13 июля 2015 г. № 216-ФЗ // Там же. 2015. № 29. Ч. I. Ст. 4342; О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ // Там же. 2016. № 27. Ч. II. Ст. 4248.

вещей на движимые и недвижимые эти объекты поменяли классификационную рубрику, а в том, что в системе объектов гражданских прав (и предметов оборота) они утратили объектную самостоятельность и, будучи «привязанными» к земельному участку физически, теперь позиционируются не сами по себе, а лишь как существенный его элемент (неотъемлемая часть)1. Напротив, отказ законодателя от упоминания в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК о космических объектах означает отпадение необходимости в дальнейшем их приравнивании к недвижимости. Поэтому космические объекты в рамках деления вещей на движимые и недвижимые поменяли классификационную рубрику и перешли из категории недвижимости в категорию движимых вещей. По словам статс-секретаря, зам. руководителя Федерального космического агентства (Роскосмоса) Д. В. Лыскова, причина такого перехода - необходимость раскрепощения правового режима космических объектов и упрощения их оборота, создания благоприятных условий для инвестиций в ракетно-космическую отрасль2. Таким образом, сужение круга объектов недвижимости достигается за счет утраты самостоятельности одними объектами и перевода других объектов в категорию движимого имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК расширение круга объектов недвижимости возможно благодаря тому, что закон оставлял и оставляет за собой право отнести к недвижимости и иное имущество, т. е. при помощи использования приема приравнивания за счет нестационарных объектов3.

1 Кстати, в ст. 261 ГК прямо говорится о физической и юридической связи земельного участка с находящимися в его границах поверхностным (почвенным) слоем, водными объектами, растениями (п. 2), о праве собственника использовать все, что находится над и под поверхностью земельного участка (п. 3). Водные объекты находятся в федеральной собственности, и только пруды и обводненные карьеры могут быть в собственности любого субъекта гражданского права, при этом: а) право собственности на пруды и обводненные карьеры прекращается одновременно с прекращением права собственности на земельный участок, в границах которого они расположены; б) пруды и обводненные карьеры не могут отчуждаться без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены; в) земельные участки не подлежат разделу, если в результате потребуется раздел пруда и обводненного карьера (см. ст. 5, п. 1-4 ст. 8 Водного кодекса). В ст. 7 ЛК лесной участок - земельный участок, расположенный в границах лесничеств, лесопарков и образованный в соответствии с требованиями земельного законодательства и ЛК. Согласно подп. 2 п. 5 ст. 8 Закона о ГРН сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, - дополнительные сведения о земельном участке как объекте недвижимости.

2 См.: Космические аппараты и ракеты сделают «движимым имуществом»: интервью от 17 нояб. 2014 г. // Вестн. ГЛОНАСС: межотраслевой журнал навигационных технологий [Электронный ресурс vestnik-glonass.ru/~ZMRyT] (дата обращения 13.03.2019).

3 В германском праве составными частями земельного участка

как единственного объекта недвижимости являются права. В § 96

BGB (Rechte als Bestandteile eines Grundstücks) говорится следующее: "Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, gelten als Bestandteile des Grundstücks", т. е. согласно § 96 BGB (Права как составные части земельного участка) «права, связанные с правом собственности на земельный участок, признаются его составными частями» (https://www.gesetze-im-internet.de, дата обращения - 17.03.2019).

3. Права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Таковы права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты и др. (см. п. 1 ст. 131 ГК). В п. 6 ст. 1 Закона о ГРН в числе подлежащих регистрации ограничений прав и обреме-нений недвижимости упоминаются также доверительное управление, аренда и наем жилого помещения. Государственная регистрация прав на недвижимость - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права на недвижимость или его ограничения и обременения недвижимости. Акт регистрации права имеет право-подтверждающее и доказательственное значение - является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое можно оспорить только в судебном порядке (п. 3, 5 ст. 1 Закона о ГРН)4. Впрочем, законодатель не связан идеей «единого объекта» государственной регистрации, устанавливая, что в разных случаях регистрации подлежат: а) юридический факт (напр., договор аренды недвижимого имущества, договор аренды зданий (сооружений) на срок не менее года, договор аренды предприятия - см. соотв. п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК5); б) правовое последствие юридического факта (напр., переход права собственности на проданный объект недвижимости и проданное предприятие - п. 1 ст. 551

4 Исходя из правила п. 2 ст. 8.1 ГК, можно было бы сделать вывод и о конститутивном значении государственной регистрации права на недвижимость. Однако данное правило действует только тогда, когда иное не установлено законом, т. е. знает исключения. Такие исключения оговариваются в п. 1 и 2 ст. 69 Закона о ГРН.

5 С принятием ГК законодатель установил требование государственной регистрации в отношении целого ряда договоров, предусматривающих передачу объектов недвижимости - продажи жилых помещений и предприятий (см. соотв. п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК), дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК), передачи недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК), а также аренды недвижимости, зданий и сооружений на срок не менее года и предприятия (см. соотв. п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК). С последующим внесением в ГК изменений с 1 марта 2013 г. законодатель отказался от требования государственной регистрации всех этих договоров, однако уже с 4 марта 2013 г. восстановил это требование во всех трех случаях договора аренды. См.: О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: федер. закон от 30 дек. 2012 г. № 302-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2012. № 53. Ч. I. Ст. 7627 (см. его п. 8 ст. 2); О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации: федер. закон от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ // Там же. 2013. № 9. Ст. 873 (см. его ст. 3). Поэтому в п. 1 ст. 51 Закона о ГРН однозначно говорится о том, что государственная регистрация аренды недвижимости осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимости.

и п. 1 ст. 564 ГК, ипотечное обременение1); в) наконец, другое (напр., в договоре доверительного управления объектом недвижимости государственной регистрации подлежит стадия его заключения - передача объекта - см. п. 2 ст. 1017 ГК)2. У двух упомянутых в п. 1 ст. 130 ГК объектов - участков недр и судов (один из абз. 1, другой - из абз. 2) - особый учетный и регистрационный режим. Положения Закона о ГРН на них не распространяются (см. п. 3, 5-8 ст. 1 Закона о ГРН). Информация о недрах содержится в системе ЕФГИН3, ее оператор - Федеральное агентство по недропользованию (см. ст. 27.1 Закона о недрах, Положение о ЕФГИН4). Вопросы государственной регистрации и учета судов регулируют ст. 33 ВК и Закон о ГРПВС, ст. 33 КТМ, ст. 16 КВВТ и подзаконные акты. Принципиальная особенность государственной регистрации объектов, названных в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК, состоит в том, что здесь она выступает той «границей», до которой эти объекты -еще движимые вещи, после - уже недвижимость [14, с. 43-45].

4. Недвижимая вещь всегда является индивидуально-определенной [14, с. 36-46], простой или сложной (см. ст. 133.1, 134 ГК), делимой или неделимой (см. ст. 133 ГК, 11.4 и 11.5 ЗК, п. 3 ст. 1168 ГК). Так, раздел земельных участ-

1 До 1 июля 2014 г. государственной регистрации подлежал договор об ипотеке, после этой даты объектом государственной регистрации названо ипотечное обременение, т. е. последствие, порождаемое договором об ипотеке (см.: О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации: фе-дер. закон от 21 дек. 2013 г. № 367-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2013. № 51. Ст. 6687 (см. его п. 1 и 5 ст. 3). Подробнее см. также ст. 53 Закона о ГРН.

2 На фоне такого «регистрационного плюрализма» регистрацию договора аренды как юридического факта можно объяснить тем, что данный договор - консенсуальная сделка, не направленная на переход права собственности, в свою очередь, регистрацию передачи как стадии заключения договора доверительного управления можно связать с реальным характером данного договора. Смещение «регистрационного акцента» в плоскость правового последствия в случае с регистрацией ипотечного обременения могут предпослать два обстоятельства: а) договор об ипотеке - сделка не обязательственная, а распорядительная, следовательно, она порождает правовое последствие в виде ипотечного обременения непосредственно (которое и подлежит регистрации); б) правовое последствие в виде ипотечного обременения может возникать не только в силу договора об ипотеке, но и в силу закона (см. п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке). Так, если объект недвижимости передается под выплату ренты, получатель ренты (бывший собственник объекта) становится его залогодержателем, а плательщик ренты (новый собственник объекта) - его залогодателем (п. 1 ст. 587 ГК). С 1 марта 2013 г. договор ренты, в котором под выплату ренты передается недвижимое имущество, государственной регистрации не подлежит, однако потребуется государственная регистрация последствия в виде ипотечного обременения (см. п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке).

3 Единый фонд геологической информации о недрах.

4 См.: О федеральной государственной информационной системе

«Единый фонд геологической информации о недрах»: постановление Правительства РФ от 30 января 2016 г. № 48 // Собр. законодательства РФ. 2016. № 6. Ст. 844.

ков возможен с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения (п. 1 ст. 1182 ГК) [6, с. 190-191, 252-258], раздел машино-мест - с соблюдением требования минимально допустимого их размера (п. 1.1 ст. 41 Закона о ГРН).

2

Обращение к нормам закона, посвященным передаче недвижимости, позволяет сделать следующие выводы.

1. Передача объекта недвижимости обычно имеет две стороны - фактическую и юридическую: первая связывается с актом вручения объекта (см. абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК), вторая - с актом формализации (документирования) передачи. Вручение переносит от традента к акципиенту правомочие владения объектом и другие правомочия. Так, покупатель, уже получивший объект от продавца (п. 1 ст. 556 ГК), но еще не ставший его собственником (п. 1 ст. 551 ГК), является законным его владельцем. Законность его владения опирается на совершённый и исполненный (в части передачи) договор. Покупатель как законный владелец объекта может пользоваться им, а также совершить в отношении него сделку, ее предмет - будущая вещь, регистрации права на которую покупатель вправе добиваться в судебном порядке (см. п. 2 ст. 455 и п. 3 ст. 551 ГК)5. В связи с необходимостью формализации (документирования) передачи объекта недвижимости в ст. 556 и в п. 1 ст. 655 ГК говорится о передаточном акте или ином документе о передаче, в п. 1 ст. 563 и в ст. 659 ГК - только о передаточном акте, в п. 4 ст. 753 ГК - о подписываемом сторонами акте сдачи и приемки результата работ, а при отказе от подписания одной из сторон - об одностороннем акте сдачи (приемки) результата работ. Вряд ли, однако, для цели документирования передачи принципиально название документа. Важно соблюдение требований закона к его содержанию (напр., при про-

5 Исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Отсюда В. С. Ем делает вывод, будто бы ни уже передавший объект недвижимости продавец, ни еще не ставший его собственником покупатель не вправе распоряжаться данным объектом [3, с. 372-374]. Прежде такой вывод уже подвергался критике [14, с. 195-203]. Позднее о возможности заключения договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи (невозможности признания договоров продажи недвижимости недействительными на основании отсутствия у продавца зарегистрированного права собственности на объект недвижимости) было подчеркнуто в абз. 3 п. 1 ППВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 (см.: О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 // Вестн. ВАС РФ. 2011. № 9).

даже предприятия передаточный акт должен содержать данные о его составе, об уведомлении кредиторов, сведения о выявленных недостатках переданного имущества, перечень непе-реданного имущества ввиду его утраты - абз. 1 п. 1 ст. 563 ГК), а также соблюдение технических формальностей (напр., при отказе от подписания акта приемки-передачи результатов работы должна делаться отметка - абз. 1 п. 4 ст. 753 ГК, при этом, следуя правилу абз. 2, целесообразно обоснование мотивов отказа).

Если ни закон, ни договор не требуют формализации (документирования) передачи объекта недвижимости, его передача может состоять только из одной - фактической - стороны. Так, при продаже недвижимости правилами ст. 556, 563 ГК, предусматривающими документирование передачи, охватывается передача всякого объекта недвижимости, поэтому здесь передача всегда двухактна (состоит из акта вручения объекта и акта документирования передачи). Напротив, при аренде недвижимости правила ст. 655, 659 ГК предусматривают документирование передачи только для случаев аренды зданий, сооружений и предприятий. Отсюда при двух условиях - а) если аренда объекта недвижимости не регулируется правилами § 4 и 5 гл. 34 ГК и б) если какой-либо специальный закон (договор) не требуют документировать передачу такого объекта - передача объекта недвижимости может быть одноактной (состоять только из акта его вручения). Разумеется, документирование передачи возможно и здесь при вручении объекта, но здесь документирование уже не будет связано с требованиями закона (условиями договора), а потому будет не обязательным, а добровольным. Итак, передача объекта недвижимости, исходя из требований закона (условий договора), может быть двухактной или одноактной, соответственно вручение - один из двух актов, образующих передачу недвижимости, а иногда и вовсе единственный акт, образующий такую передачу.

2. Если в условиях необходимости совершения двухактной передачи объекта недвижимости совершается только один акт - т. е. объект вручается без документирования его передачи или без вручения объекта документируется его передача - владение акципиента будет «голым» за отсутствием документа и corpus possessionis соответственно. Дело в том, что владение в условиях отсутствия у него легальных признаков доктринально трактуется как фактическое господство лица над вещью. Такой подход, нивелирующий владение (possessio) и держание (detentio), воспринимается толерантно в отношении владения движимой вещью, но владение

объектом недвижимости не может и не должно пониматься столь же примитивно. Поэтому владение объектом недвижимости в условиях необходимости совершения двухактной его передачи может быть трех видов: а) владение, основанное на двух актах (вручение и документирование); б) владение, основанное только на акте вручения; в) владение, основанное только на акте документирования. В первом случае владение объектом недвижимости является «одетым» (полноценным), в двух других - «голым» (неполноценным). В связи с таким противопоставлением иллюстративен следующий пример. При так называемой двойной продаже из двух покупателей объекта недвижимости преимущество имеет тот покупатель, который принял от продавца объект недвижимости и документировал его передачу: в этом случае требование другого покупателя к продавцу отпадает (ч. 1 ст. 398 ГК)1. Если же покупатель получил от продавца объект без документирования его передачи или документировал передачу объекта без его получения, за отсутствием полноценной (двухактной) передачи объект недвижимости нельзя признать переданным, а соответствующего покупателя - получившим на этом основании преимущество перед другим покупателем. Здесь совершенный акт (будь то вручение объекта или документирование передачи) значения не имеет, а преимущество получит тот покупатель, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить -тот, кто раньше предъявил иск. Ничего не изменится и тогда, если вдруг один покупатель получит от продавца объект недвижимости без документирования его передачи, а другой покупатель документирует передачу без получения объекта (в этом случае оба покупателя окажутся «голыми» владельцами объекта недвижимости). Дело в том, что: а) полноценной (двухактной) передачи объекта здесь не произошло; б) de lege lata у акта вручения нет приоритета над актом документирования (равно как и наоборот). В условиях, когда объект недвижимости опять-таки нельзя признать переданным, преимущество получит тот покупатель, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить - тот, кто раньше предъявил иск (ч. 1 ст. 398 ГК).

1 Следуя ч. 1 ст. 398 ГК, о преимуществе покупателя, получившего вещь от продавца, можно говорить при условии, что он имеет право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на эту вещь. Это значит, что претендующий на преимущество покупатель объекта недвижимости должен не только получить объект от продавца и документировать его передачу, но и зарегистрировать в отношении него соответствующее право.

3. Наряду с вручением законодатель говорит о предоставлении объекта недвижимости во владение или пользование (абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК). Термин «предоставление» имеет более широкий смысл.

а) Вручение всегда переносит от традента к акципиенту правомочие владения. Предоставление de lege lata способно переносить два правомочия (владение и пользование) или одно (пользование), т. е. может переносить правомочие пользования без правомочия владения (см. п. 1 ст. 650 ГК). Предоставление, переносящее владение, является вручением, соответственно, те случаи предоставления, которые не переносят владение, вручением не являются. Предоставление объекта недвижимости также может переносить и другие правомочия, причем в отношении самого объекта (см. п. 2 ст. 615 ГК) и иного имущества, связанного с объектом физически (см. ст. 652 ГК)1.

б) Законодатель противопоставляет предоставление не только вручению, но и самой передаче. Так, в определении договора аренды здания (сооружения) говорится «обязуется передать», а в определении договора аренды предприятия - «обязуется предоставить» (ср. п. 1 ст. 650 и п. 1 ст. 656 ГК).

в) Предоставление отличается от вручения тем, что способно порождать правовые последствия при сохранении правомочий владения и пользования за субъектом, совершающим предоставление (не переносить их на его контрагента). Так, предоставление объекта недвижимости в залог обременяет объект, но поскольку сам он при этом всегда остается во владении и пользовании залогодателя (абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке), такое предоставление с передачей никак не связано (исключает ее).

4. Предприятие как имущественный комплекс из-за разнородности образующего его

1 Так, при переходе от традента-арендодателя к акципиенту-арен-датору правомочий владения и пользования арендованным зданием (сооружением) одновременно переходит и право на земельный участок, который занят зданием (сооружением) и необходим для его использования. Если арендодатель является собственником данного земельного участка, к арендатору здания (сооружения) переходит: а) право аренды участка (общее правило);

б) иное право (согласно договору аренды здания, сооружения);

в) право пользования участком (если договор аренды здания, сооружения не определяет передаваемое право на участок). Если арендодатель не является собственником данного земельного участка, заключение договора аренды здания (сооружения) потребует согласия собственника участка, исключая случаи, когда такая аренда не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником участка (ст. 652 ГК). При переходе от традента-арендодателя к акципиенту-арендатору одного лишь правомочия пользования арендованным зданием (сооружением) вопроса о переходе права на земельный участок не возникает. Учитывая возвратную сущность договора аренды, аналогичный объем правомочий переходит при обратной передаче предмета договора, совершаемой арендатором в пользу арендодателя (п. 2 ст. 655 ГК).

имущества нельзя передать целиком. Юридическая и фактическая стороны передачи предприятия-комплекса предопределены его составом и состоят из нескольких (многих) актов. Так, входящие в состав предприятия объекты недвижимости требуют формальной передачи, для движимых вещей достаточна передача неформальная, имущественные права передаются с соблюдением специальных правил (напр., требования уступаются - см. § 1 гл. 24 ГК), долги переводятся (см. § 2 гл. 24 ГК). Эту присущую передаче предприятия особенность отмечает Е. А. Крашенинников [7, с. 27-28]. Поэтому в многоактном процессе передачи предприятия составленный и подписанный сторонами передаточный акт - лишь сводный итоговый документ (см. ст. 563 и 659 ГК).

5. Закон по-разному решает вопрос о моменте исполнения обязательства по передаче объекта недвижимости.

5.1. В договоре продажи недвижимости обязательство продавца передать объект недвижимости считается исполненным после его вручения покупателю и документирования передачи (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Последовательность совершения этих актов значения не имеет. Вероятно, более распространены случаи, когда вручение объекта недвижимости предшествует документированию передачи, однако, исходя из практических соображений и личных предпочтений контрагентов, нельзя исключать и другого. Так, документ о передаче объекта недвижимости, составленный и подписанный сторонами до его вручения, при необходимости можно использовать как письменное доказательство (см. ст. 64, 75 АПК, ст. 55, 71-72 ГПК2), а также при решении публично-правовых вопросов (напр., в связи с ведением бухучета и налогообложением). Правило абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК может изменить закон или договор. Так, стороны могут предусмотреть дополнительные акты к двум указанным, а также сократить их число с двух до одного. Для решения такого специального вопроса, каким является определение момента исполнения обязательства по передаче объекта недвижимости, под «сокращение» может попасть только вручение объекта, но не документирование передачи, так как: а) иначе будет нарушено императивное правило абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК (и требование п. 1 ст. 422 ГК); б) уклонение от документирования передачи на условиях, предусмотренных договором, одно-

2 Соотв.: Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (с изм.) // Собр. законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3012; Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 нояб. 2002 г. № 1Э8-ФЗ (с изм.) // Там же. 2002. № 46. Ст. 4532.

значно означает отказ уклоняющейся стороны от исполнения обязанности передать или принять объект (абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК). Переход к покупателю риска случайной гибели (повреждения) проданного объекта недвижимости за отсутствием в § 7 гл. 30 ГК специальных правил регулирует правило п. 1 ст. 459 ГК, согласно которому риск случайной гибели (повреждения) проданного товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим обязанность по передаче товара покупателю. Поэтому риск случайной гибели (повреждения) проданного объекта недвижимости переходит на покупателя после вручения объекта и документирования передачи (общее правило) или в другой момент (согласно закону или договору).

5.2. В договоре продажи предприятия имущество предприятия считается переданным покупателю (а обязанность продавца по его передаче исполненной) в день документирования передачи. С таким особенным определением законом момента исполнения продавцом обязанности по передаче предприятия (ср. абз. 1 п. 2 ст. 563 с абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК) связан переход к покупателю риска случайной гибели (повреждения) имущества предприятия (абз. 2 п. 2 ст. 563 ГК). Поэтому фактическая передача имущества предприятия, принципиальная для исполнения консенсуального договора продажи предпри-ятия1, не имеет значения при определении дня исполнения продавцом обязанности передать имущество предприятия и момента перехода на покупателя риска его случайной гибели (повреждения). Так, если стороны документировали передачу, но покупатель еще не получил от продавца имущество предприятия, на него уже в момент документирования передачи ложится бремя неблагоприятных последствий случайной его гибели (повреждения). Это значит, что при двух условиях - если имущество предприятия погибло (повреждено) и продавец за это не отвечает - покупатель не вправе требовать от продавца восстановления или замены иму-

1 Несмотря на то что о фактической стороне передачи имущества предприятия закон не упоминает, для покупателя предприятия представляет интерес именно фактическое получение имущественного комплекса для ведения бизнеса. За покупателем, подписавшим передаточный акт, но фактически не получившим от продавца имущество предприятия, следует признать право доказывать, что имущество в действительности им не получено или получено в меньшем объеме (ср. со ст. 812 ГК). А поскольку договор продажи предприятия является консенсуальным (считается заключенным до и независимо от передачи), покупатель имеет к продавцу иск об исполнении договора в соответствии с его условиями и подписанным актом или иск о причиненных нарушением договора убытках. К сказанному следует добавить, что покупатель, уже получивший имущество предприятия, но еще не ставший его собственником, вправе распоряжаться этим имуществом в той мере, в какой это необходимо для целей приобретения предприятия (п. 3 ст. 564 ГК).

щества, но сам сохраняет обязанность уплатить покупную цену (поэтому уплаченная цена не возвращается, а неуплаченная - подлежит уплате). Это стимулирует покупателя принимать имущество предприятия раньше документирования передачи и как можно быстрее делать это, если документирование передачи уже со-стоялось2.

5.3. В договоре аренды здания (сооружения), как и в договоре продажи недвижимости, обязательство арендодателя передать здание (сооружение) считается исполненным, по общему правилу (если иное не предусмотрено договором), после предоставления объекта согласно условиям договора и документирования передачи (ср. абз. 2 и 3 п. 1 ст. 655 с абз. 2 и 3 п. 1 ст. 556 ГК)3. Аналогично определяется момент исполнения арендодателем обязательства передать в аренду предприятие за отсутствием на этот счет специальных правил в § 5 гл. 34 ГК (см. п. 2 ст. 650, ст. 659 ГК). Поскольку § 4 и 5, а также § 1 гл. 34 ГК не регулируют вопрос о риске случайной гибели (повреждения) арендованного имущества, его несет арендодатель как собственник (ст. 211 ГК). Правило ст. 211 ГК может изменить закон или договор. Так, согласно ст. 669 ГК риск случайной гибели (порчи) предмета лизинга, по общему правилу (если иное не предусмотрено договором), переходит на лизингополучателя в момент передачи ему этого имущества. Предметом лизинга может быть широкий круг непотребляемых вещей, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК, ст. 3 Закона о лизинге).

6. Передача объекта недвижимости лишена транслятивного эффекта. В одних случаях это объясняется тем, что сам договор, в связи с которым передается объект недвижимости, не направлен на переход права собственности, в других - в договоре, направленном на переход права, транслятивный эффект порождает не передача, а государственная регистрация перехода права.

2 Правило о переходе риска случайной гибели (повреждения) имущества предприятия соответствует общему правилу о переходе риска случайной гибели (повреждения) проданного товара (ср. абз. 2 п. 2 ст. 563 и п. 1 ст. 459 ГК). В том и в другом случае его определяет момент, когда продавец считается исполнившим обязанность передать имущество покупателю, но в договоре продажи предприятия это правило императивно (следовательно, стороны не могут его изменить), а в общих положениях о купле-продаже -диспозитивно.

3 Необходимость документирования передачи арендованного здания (сооружения) одинаково касается всех арендаторов, включая не владеющих арендованным объектом (в абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК говорится «после предоставления его арендатору во владение или пользование»).

6.1. Договор купли-продажи направлен на переход права собственности от продавца к покупателю. В договоре продажи недвижимости такой переход подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Закон, предусматривая необходимость регистрации перехода права, не говорит прямо, что право переходит от продавца к покупателю в этот момент (ср. с п. 1 ст. 564 ГК), впрочем, это следует из п. 2 ст. 8.1 и п. 2 ст. 223 ГК. Закон также не определяет последовательность между передачей объекта недвижимости (его вручением и документированием передачи) и регистрацией перехода права на данный объект (ср. с п. 2 ст. 564 ГК). Поэтому передача объекта недвижимости может состояться до или после регистрации перехода права, но с практической точки зрения, как уже приходилось отмечать, покупателю предпочтительнее принять объект прежде, чем состоится переход права [14, с. 189-192]. Исполнение договора продажи недвижимости вплоть до момента регистрации перехода права не меняет отношения продавца и покупателя с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Поэтому на всем промежутке от момента передачи объекта недвижимости и вплоть до регистрации перехода к покупателю права на данный объект, собственником объекта остается продавец, а покупатель - законный его владелец, титул которого покоится на заключенном и исполненном (в части передачи) договоре продажи недвижимости.

6.2. По договору продажи предприятия переход права собственности от продавца к покупателю также подлежит государственной регистрации. Право собственности на предприятие переходит с момента его регистрации (п. 1 ст. 564 ГК). Впрочем, здесь есть две особенности:

а) Закон устанавливает последовательность между передачей предприятия (которая определяется по дню подписания обеими сторонами передаточного акта - абз. 1 п. 2 ст. 563 ГК) и регистрацией перехода права на данный объект. По общему правилу, переход права подлежит регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 2 ст. 564 ГК), т. е. передача должна предшествовать регистрации перехода права при минимальном временном разрыве между двумя этими юридическими фактами. Договор продажи предприятия может предусматривать иное, напр., что: а) между передачей и регистрацией перехода права нет непосредственной близости во времени (передача опережает акт регистрации значительно); б) регистрация перехода права предваряет передачу; в) имущество предприятия передается по частям, при этом одна часть передается до, а другая - после регистрации перехода права.

Свободу договора в регулировании этих вопросов обеспечивает закон, предусматривая, что, если по условиям договора продавец сохраняет право на уже переданное покупателю предприятие вплоть до его оплаты покупателем (до наступления иных обстоятельств), покупатель (законный владелец предприятия) вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами из состава предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей приобретения предприятия (п. 3 ст. 564 ГК).

б) В условиях нескольких (многих) актов передачи имущества предприятия, совершаемых продавцом и покупателем, государственная регистрация переносит от первого ко второму право собственности на имущественный комплекс в целом (п. 1 ст. 559 ГК). Однако прежде чем право собственности на предприятие как комплекс будет зарегистрировано, каждый объект недвижимости из его состава подлежит государственному кадастровому учету, а право на него - государственной регистрации. Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как комплекса происходит одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости из его состава (п. 2 и 3 ст. 46 Закона о ГРН).

6.3. Договор аренды в отличие от договора купли-продажи не направлен на переход права собственности от арендодателя к арендатору, а потому отсутствие у передачи транслятивного эффекта здесь производно от отсутствия такой направленности у обязательственной сделки, во исполнение которой совершается передача (сделка распорядительная) [9]. Передача арендованных объектов недвижимости требует двух уточнений.

а) В отличие от правил ст. 556 ГК, регулирующих передачу любого проданного объекта недвижимости (включая предприятие, если правила ст. 563 ГК не устанавливают иного - см. п. 2 ст. 549 ГК), передача арендованных объектов недвижимости регулируется в § 4 и 5 гл. 34 ГК (при этом правила ст. 659 ГК, посвященные передаче арендованного предприятия, здесь также могут дополняться правилами ст. 655 ГК, посвященными передаче зданий и сооружений - см. п. 2 ст. 650 ГК). Однако за рамками § 4 и 5 гл. 34 ГК передача арендованных объектов недвижимости не регулируется: имеются в виду все случаи, когда договор аренды недвижимости не подлежит квалификации по § 4 гл. 34 ГК как договор аренды здания (сооружения) или по § 5 гл. 34 ГК как договор аренды предприятия. Понят-

но, что такое возможно, если в аренду сдается не здание, не сооружение и не предприятие (а, напр., судно - см. абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК или ЕНК -см. ст. 133.1 ГК), а также в силу других причин (напр., если арендатор предприятия получает его только в пользование и не становится его владельцем). Во всех этих случаях неурегулированность передачи объекта недвижимости законом: а) благоприятствует ее договорному регулированию; б) может предпослать пробел в правовом регулировании и потребность в аналогии как средстве его преодоления (ст. 6 ГК).

б) Особенности передачи арендованного здания (сооружения) и арендованного предприятия состоят в следующем. Согласно п. 1 ст. 650 ГК передача в договоре аренды здания (сооружения) может переносить два правомочия (владение и пользование) или одно (пользование). Поэтому для квалификации договора по § 4 гл. 34 ГК неважно, становится ли арендатор владельцем здания (сооружения). Напротив, согласно п. 1 ст. 656 ГК передача в договоре аренды предприятия всегда переносит два правомочия (владение и пользование). Поэтому квалификация договора по § 5 гл. 34 ГК невозможна без достаточных оснований считать арендатора владельцем предприятия (такое возможно, напр., при одновременном использовании имущества предприятия арендодателем и арендатором или несколькими арендаторами). Передача здания (сооружения) - процесс одноактный, передача предприятия - многоактный как с юридической, так и с фактической стороны, предопределенный составом имущества предприятия (п. 1 ст. 656 ГК). Наконец, перешедшее к арендатору предприятия правомочие пользования гораздо шире по объему аналогичного правомочия, перешедшего к арендатору здания (сооружения), с чем связан и более широкий круг обязанностей арендатора предприятия (см. ст. 660, 661 ГК).

7. О передаче объекта недвижимости в договорах ренты и доверительного управления имуществом следует сказать особо.

7.1. Согласно п. 2 ст. 585 ГК к отношениям по договору ренты, в котором получатель ренты передает имущество плательщику за плату, могут применяться правила гл. 30 ГК (Купля-продажа), если иное не установлено правилами гл. 33 ГК и такое применение не противоречит существу договора ренты. В консенсуальном и взаимном договоре купли-продажи передача продавцом имущества покупателю связана с его исполнением и входит в круг обязанностей сторон. Напротив, в реальном и одностороннем договоре ренты передача имущества связана с его заключением, а у сторон нет обязанности передать (принять) это имущество. Поэтому

существу договора ренты противоречат (и не подлежат применению) все правила о договоре купли-продажи, связанные с его консенсу-альностью и взаимностью. Так, из всех правил ст. 556 ГК существу договора ренты не противоречит только правило абз. 1 п. 1. В условиях явного дефицита внимания законодателя к регулированию передачи объекта недвижимости под выплату ренты нельзя исключать того, что реальный договор ренты могут признать заключенным после согласования получателем и плательщиком всех существенных его условий и соблюдения ими лишь юридической стороны передачи (т. е. ее документирования) без учета фактической ее стороны (т. е. состоялось ли вручение объекта недвижимости получателем, и поступил ли он во владение плательщи-ка1). Поскольку правила гл. 33 ГК не защищают плательщика от возможных недобросовестных действий со стороны получателя (ср. со ст. 812 ГК), плательщику целесообразно сначала получить объект недвижимости, а затем уже документировать его передачу2.

1 Недооценку роли и значения акта вручения объекта недвижимости нельзя исключать тогда, когда получатель ренты остается в «переданном» плательщику ренты объекте и продолжает пользоваться им (напр., домом, квартирой для проживания - см. п. 1 ст. 601, п. 1 ст. 602 ГК). Такую ситуацию можно рассматривать с точки зрения constitutum possessorium traditio. Возможность использовать этот непоименованный способ передачи при заключении договора ренты прежде уже приходилось отмечать [15, с. 95]. Примечательно, что constitutum possessorium t. не исключает необходимость вручения объекта, а, скорее, предполагает ее. Как опять-таки уже приходилось указывать прежде, за constitu-tum possessorium t. логически подразумевается эффект двойной традиции: а) транслятивной (совершаемой на основании акта с транслятивным действием) и нетранслятивной (совершаемой на основании акта без транслятивного действия) [11, с. 64]. Особенность constitutum possessorium t. в договоре ренты состоит в том, что здесь в рамках одного и того же реального договора трансля-тивная традиция связывается с его заключением, а нетранслятив-ная - с его исполнением.

2 Не лучшим образом обстоит дело и за рамками гл. 33 ГК. Дело в том, что договор ренты имеет две особенности: он является реальным и одностороннеобязывающим. Это значит, что передача объекта недвижимости под выплату ренты связывается с его заключением и не относится к обязанности получателя ренты, исполнение которой плательщик ренты мог бы от него требовать, более того, обязанной стороной здесь вообще является только плательщик ренты. Учитывая сказанное, плательщик ренты не может защищаться против недобросовестного получателя ренты иском, основанным на ст. 398 ГК, которая посвящена последствию неисполнения обязательства (передать индивидуально-определенную вещь). Поэтому плательщику ренты, столкнувшемуся с проблемой получения объекта недвижимости, остается: а) зарегистрировать за собой право собственности на объект на основании двух документов (договора ренты и документа о передаче объекта); б) как собственнику объекта предъявить виндикацион-ный иск к недобросовестному получателю ренты и истребовать у него данный объект (ст. 301 ГК); в) предоставить получателю ренты согласно условиям договора ренты объект в целом или определенную его часть (напр., часть дома или комнату в квартире для проживания).

7.2. Согласно п. 2 ст. 1017 ГК договор доверительного управления недвижимостью должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимости (т. е. в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами - ч. 1 ст. 550 ГК). Передача недвижимости в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество по договору продажи недвижимости (см. ст. 551 ГК). Поскольку никаких более предписаний насчет передачи недвижимости закон не содержит, опять-таки нельзя исключать того, что реальный договор доверительного управления недвижимостью могут признать заключенным после согласования учредителем управления и управляющим всех существенных его условий и соблюдения ими одной лишь юридической стороны передачи (т. е. ее регистрации) без учета фактической ее стороны (т. е. состоялось ли вручение объекта недвижимости учредителем и поступил ли он во владение управляющего). Поскольку правила гл. 53 ГК также не защищают управляющего от возможных недобросовестных действий со стороны учредителя управления, управляющему целесообразно сначала получить объект недвижимости, а затем уже регистрировать его передачу1. И еще. Договор доверительного управления имуществом, будучи реальным (см. абз. 1 п. 1 ст. 1012 ГК), заключается в две стадии - согласование существенных условий и передача имущества (см. п. 1 ст. 432, п. 2 ст. 433 ГК). Поскольку в договоре доверительного управления недвижимостью передача подлежит государственной регистрации, процесс его заключения образуют три стадии: а) согласование существенных условий; б) передача объекта; в) регистрация передачи. Вообще говоря, пороки в стадиях заключения договора должны влечь последствия, связанные с его незаключенностью, но в п. 3 ст. 1017 ГК законодатель явно приравнял два разных порока (порок стадии заключения договора и порок его

1 В отличие от договора ренты договор доверительного управления имуществом - договор об оказании услуг по управлению имуществом, право на которое сохраняется за учредителем управления (не переходит к управляющему). Поэтому в отличие от плательщика ренты управляющий не может прибегнуть к виндика-ционному иску. Управляющий способен управлять имуществом только при условии его получения от учредителя. Управляющий, не получивший имущество от учредителя, не может считаться просрочившим должником (п. 3 ст. 405 ГК) ввиду просрочки кредитора (см. абз. 1 п. 1 ст. 406 ГК). Однако такая защита управляющего (должника) ограничивается случаем, когда учредитель (кредитор) ставит вопрос о просрочке должника в осуществлении управления (см. п. 1 ст. 405 ГК). Если же учредитель требует от управляющего иного (напр., вернуть то, что в действительности им не передавалось), оценка его поведения должна переходить в плоскость охранительных обязательств (гл. 59, 60 ГК).

формы), установив единое последствие в виде недействительности договора доверительного управления объектом недвижимости2.

8. Правила ст. 224 ГК раскрывают смысл передачи, с которой предыдущая ст. 223 ГК связывает переход права собственности по договору. Такой переход возможен в отношении движимых вещей. В отношении недвижимости переход права собственности по договору с передачей не связан и от нее не зависит ввиду императивной его связи с актом государственной регистрации. Поэтому возможная связь между ст. 224 ГК и передачей недвижимости, по крайней мере, лежит за рамками транслятивного эффекта. Есть и другое обстоятельство, ограничивающее эту связь. Дело в том, что в ст. 224 ГК говорится лишь о фактической стороне передачи вещи: о вручении вещи приобретателю либо ее сдаче перевозчику или в организацию связи (п. 1), о нахождении вещи во владении приобретателя к моменту заключения договора о ее отчуждении (п. 2), о передаче символа вещи (п. 3). Между тем передача объекта недвижимости имеет не только фактическую сторону (вручение, предоставление объекта), но и юридическую (документирование передачи), а это уже лежит за рамками ст. 224 ГК. Так, если к моменту заключения договора об отчуждении объекта недвижимости данный объект уже находится во владении приобретателя (см. гипотезу нормы п. 2 ст. 224 ГК), он вопреки диспозиции этой нормы не может признаваться переданным приобретателю с момента заключения договора о его отчуждении. Для признания объекта недвижимости переданным недостаточно фактического его нахождения во владении приобретателя и заключения договора о его отчуждении: передача недвижимости подлежит документированию. Поэтому специальные правила ст. 556, 563, 655, 659 ГК должны всякий раз исключать последствие, указанное в п. 2 ст. 224 ГК. Данный тезис не вызывает сомнений, так как: а) иначе не будут соблюдены императивные предписания абз. 1 п. 1 ст. 556, абз. 1 п. 1 ст. 563, абз. 1 п. 1 ст. 655, ч. 1 ст. 659 ГК (на которые не может влиять не только договор, но и закон);

2 Поскольку в данном случае имеет место порок, связанный с государственной регистрацией передачи, которая сама является сделкой (договором), можно было бы вспомнить о правиле п. 3 ст. 433 ГК (согласно которому подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным для его участников независимо от регистрации, а для третьих лиц - с момента регистрации), тем более, что в конце оно имеет оговорку («если иное не установлено законом»), с которой можно было бы как-то связать и такое последствие, как недействительность договора (упоминаемое в п. 3 ст. 1017 ГК). Однако проблема здесь состоит в том, что правило п. 3 ст. 433 ГК ориентировано на обычные (обязательственные) договоры, тогда как передача имущества - договор особый (распорядительный).

б) именно с актом документирования передачи закон связывает момент исполнения обязанности по передаче, причем делает это не только диспозитивно (абз. 2 п. 1 ст. 556, абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК), но и императивно (абз. 1 п. 2 ст. 563 ГК). Поэтому если предположить, что в отношении предприятия, сданного в аренду и находящегося у арендатора, стороны договора аренды заключили договор купли-продажи, надежда продавца и покупателя на правило п. 2 ст. 224 ГК и связанный с этим отказ от составления и подписания передаточного акта в соответствии с п. 1 ст. 563 ГК1 приведет к тому, что в результате будет парализовано правило абз. 2 п. 2 ст. 563 ГК. Не спасет ситуацию и попытка «предъявить» вместо одного передаточного акта другой - тот, что составлялся и подписывался сторонами прежде при сдаче предприятия в аренду: в договоре купли-продажи передаточный акт должен иметь особое содержание (см. абз. 1 п. 1 ст. 563 ГК). Наконец, в попытке найти возможную связь между ст. 224 ГК и передачей недвижимости не могут остаться незамеченными и другие обстоятельства, затрудняющие ее установление. Так, объекты недвижимости, указанные в абз. 1 и 3 п. 1 ст. 130 ГК, нельзя сдать перевозчику или в организацию связи для отправки или пересылки, по поводу них нельзя заключить договор перевозки или хранения с выдачей товарораспорядительного документа.

И все же нельзя сказать, что правила ст. 224 ГК в отношении передачи недвижимости совсем уж бесполезны. Прежде всего, законодатель, формулируя нормы о передаче недвижимости, использует в них термин «вручение» (см. абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Поскольку эти нормы не разъясняют, что же следует понимать под «вручением объекта недвижимости», обращаться следует к абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК. Одновременно нельзя не признать, что вручение объекта недвижимости, как и само фактическое владение им, отличается от вручения движимой вещи и последующего владения ею. Так, вручение объекта недвижимости может состояться путем совершения тра-дентом в пользу акципиента конклюдентных действий (напр., передача ключей, пропуска, легитимационного знака, документа(ов) на объект, снятие с него охраны). Последующее фактическое владение объектом недвижимости может быть связано с самим фактом присутствия

1 Передача предприятия всегда обременительна и затратна. Закон, по общему правилу, возлагает обязанность по подготовке предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, а также несение расходов на траден-та - продавца и арендодателя (ср. абз. 2 п. 1 ст. 563 и ст. 659 ГК). Аналогичную обязанность и расходы при возврате арендованного предприятия закон, по общему правилу, возлагает на арендатора (ст. 664 ГК).

акципиента на объекте, которое может быть не только постоянным, но и временным (периодическим). С учетом сказанного сейчас и выше акт вручения объекта недвижимости может участвовать в заключении реальных договоров и в исполнении договоров консенсуальных. Поэтому, судя по тому, состоялось или нет наряду с документированием передачи вручение траден-том объекта недвижимости (поступил ли он в фактическое владение акципиента), следует делать вывод о том, состоялась ли полноценная передача объекта, т. е. заключен или нет реальный договор, а также был или нет исполнен договор консенсуальный. Акципиент может требовать от традента исполнения последнего, неисполненного или исполненного ненадлежащим образом в части вручения объекта недвижимости. Акт вручения объекта недвижимости может учитываться при решении вопроса о моменте исполнения обязательства по передаче объекта, о переходе контрактного риска на акципиента (абз. 2 п. 1 ст. 556, абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК) и других вопросов. Так, согласно п. 4 ст. 562 и п. 4 ст. 657 ГК покупатель и арендатор предприятия после его передачи становятся солидарными ответчиками по долгам из его состава, переведенным на них продавцом (арендодателем) без согласия кредитора. Однако законодатель по-разному подходит к определению момента исполнения обязательства по передаче предприятия: проданное предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта (абз. 1 п. 2 ст. 563 ГК), тогда как арендованное предприятие ввиду неурегулированности этого вопроса в § 5 гл. 34 ГК следует считать переданным после предоставления его арендатору и подписания передаточного акта (см. п. 2 ст. 650 и абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК). Отсюда можно предположить, что в спорах с соответствующей категорией кредиторов покупатель предприятия не вправе ссылаться на то, что в действительности он еще не получил его от продавца, напротив, арендатор предприятия вправе ссылаться на то, что в действительности он еще не получил его от арендодателя. Таким образом, правила ст. 224 ГК могут оказаться отнюдь небесполезными при регулировании передачи объектов недвижимости в части фактической стороны этого процесса. Ш

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая : научно-практический комментарий / Т. Е. Абова [и др.] ; ред. Т. Е. Абова, А. Ю. Кабалкин, В. П. Мозолин. М. : БЕК, 1996. 714 с.

2. Гражданское право : учебник. В 3 т. Т. 1 / Е. Н. Абрамова [и др.] ; ред. А. П. Сергеев. М. : ТК Велби, 2008. 1008 с.

3. Гражданское право : учебник. В 4 т. Т. 3 / В. В. Ви-трянский [и др.] ; ред. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М. : Волтерс Клувер, 2006. 800 с.

4. Давид Р., Жоффре-Спинози К. Основные правовые системы современности. По 10-му изд. 1992 г. ; пер. с фр. В. А. Туманова. М. : Междунар. отношения, 1999. 400 с.

5. Егоров Н. Д. К вопросу о понятии обязательства // Сборник статей к 55-летию Е. А. Крашенинникова : сб. науч. тр. ; ред. П. А. Варул. Ярославль : ЯрГУ, 2006. С. 36-49.

6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть третья : учеб.-практ. коммент. / Е. Н. Абрамова [и др.] ; ред. А. П. Сергеев. М. : Проспект, 2011. 392 с.

7. Крашенинников Е. А. Распорядительные сделки // Сборник статей памяти М. М. Агаркова : сб. науч. тр. ; ред. Е. А. Крашенинников. Ярославль : ЯрГУ, 2007. С. 22-32.

8. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Н. Н. Агафонова [и др.] ; ред. В. П. Мозолин, М. Н. Малеина. М. : Норма, 2004. 848 с.

9. Ровный В. В. Заметки об обязательственных сделках и связанных с ними распорядительных сделках (сделках-распоряжениях) // Цивилистические исследования. Вып. 5: Centesimus annus : сб. науч. тр. памяти Б. Л. Хаскельберга (1918-2011), к столетию со дня рождения / под ред. Е. С. Бол-тановой, Д. О. Тузова. М. : Infotropic Media, 2018. С. 114-139.

10. Ровный В. В. Прием приравнивания в частном праве (понятие и особенности реализации) : монография. Иркутск : Изд-во ИГУ, 2014. 133 с.

11. Ровный В. В. Тезисы о передаче вещи // Сиб. юрид. вестн. 2018. № 2. С. 56-71.

12. Ровный В. В. Тезисы о передаче вещи (продолжение). Передача юридического символа вещи // Сиб. юрид. вестн. 2018. № 4. С. 83-95.

13. Степанов С. А. Недвижимые вещи: опыт системного исследования // Цивилистические записки : межвуз. сб. науч. тр. Вып. 3. К 80-летию С. С. Алексеева. М. ; Екатеринбург : Статут : Ин-т частн. права, 2004. С. 291-317.

14. Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. 2-е изд., перераб. и доп. М. : Статут, 2004. 236 с.

15. Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. 2-е. изд., испр. М. : Статут, 2004. 124 с.

16. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М. : Спарк, 1995. 556 с.

REFERENCES

Abova T.E. [i dr.]. Abova T.E., Kabalkin A.J., Mozolin V.P. (red.). Grazh-danskij kodeks Rossijskoj Federatzii. Chast pervaja. Nauchno-prakticheskij kommentarij. Moscow, BEK Publ., 1996, 714 p. (in Russian)

Abramova E.N. [i dr.]. Sergeev A.P. (red.). Grazhdanskoje pravo. Uchebnik. V 3 t. Moscow, Velbi Publ., 2008, vol. 1, 1008 p. (in Russian)

Vitrjanskij V.V. [i dr.]. Sukhanov E. A. (red.). Grazhdanskoje pravo. Uchebnik. V 4 t. 3 izd., pererab. i dop. Moscow, Volters Kluver Publ., 2006, vol. 3, 800 p. (in Russian)

David R., Joffre-Spinozi K. Osnovnije pravovije sistemi sovremennosti. Po 10-mu izd. 1992 g. Per. s fr. V.A. Tumanova. Moscow, Mezhdunar. Otnos-henija Publ., 1999, 400 p. (in Russian)

Egorov N.D. K voprosu o ponjatii objazatelstva. Sbornik statej k 55-le-tiju E.A. Krasheninnikova. Sb. nauch. tr. Red. P.A. Varul. Jaroslavl, JarGU Publ., 2006, pp. 36-49. (in Russian)

Abramova E.N. [i dr.]. Sergeev A.P. (red.). Kommentarij k Grazhdans-komu kodeksu Rossijskoj Federatzii. Chast tretja. Uchebno-prakticheskij kommentarij. Moscow, Prospekt Publ., 2011, 392 p. (in Russian)

Krasheninnikov E.A. Rasporjaditelnije sdelki. Sbornik statej pamjati M.M. Agarkova : sb. nauch. tr. Red. E.A. Krasheninnikov. Jaroslavl, JarGU Publ., 2007, pp. 22-32. (in Russian)

Agafonova N.N. [i dr.]. Mozolin V.P., Maleina M.N. (red.). Nauch-no-prakticheskij kommentarij k Grazhdanskomu kodeksu Rossijskoj Feder-atzii, chasti pervoj. Moscow, Norma Publ., 2004, 848 p. (in Russian)

Rovnij V.V. Zametki ob objazatelstvennih sdelkah i svjazannih s nimi rasporjaditelnih sdelkah (sdelkah-rasporjazhenijah). Tzivilisticheskije issle-dovanija. Vipusk pjatij. Centesimus annus. Sb. nauch. trudov pamjati B. L.

Khaskelberga (1918-20H), k stoletiju so dnja rozhdenija. Red. E.S. Boltanovoj, D.O. Tuzova.Moscow, Infotropic Media Publ., 2018, pp. 114-139. (in Russian) Rovnij V.V. Prijem priravnivanija v chastnom prave (ponjatije i osoben-nosti realizatzii). Monograpfija. Irkutsk, IGU Publ., 2014, 133 p. (in Russian) Rovnij V.V. Tezisi o peredache veshi. Sib. jurid. vestn., 2018, no 2, pp. 56-71. (in Russian)

Rovnij V.V. Tezisi o peredache veshi (prodolzhenije). Peredacha juridi-cheskogo simvola veshi. Sib. jurid. vestn., 2018, no 4, pp. 83-95. (in Russian) Stepanov S.A. Nedvizhimije veshi: opit sistemnogo issledovanija. Tzivilisticheskije zapiski. Mezhvuz. sb. nauch. tr. Vip. 3. K80-letiju S.S. Alekseeva. Moscow, Ekaterinburg, Statut Publ., In-t chastn. prava, 2004, pp. 291-317. (in Russian)

Khaskelberg B.L., Rovnij V.V. Individualnoje i rodovoje v grazhdans-kom prave. 2-je izd., pererab. i dop. Moscow, Statut Publ., 2004, 236 p. (in Russian)

Khaskelberg B.L., Rovnij V.V. Konsensualnije i realnije dogovori v grazhdanskom prave. 2-je izd., ispr. Moscow, Statut Publ., 2004, 124 p. (in Russian)

Shershenevich G.F. Uchebnik russkogo grazhdanskogo prava. Po izd. 1907 g. Moscow, Spark Publ., 1995, 556 p. (in Russian)

Thesises of the Delivering Thing (Continuation). The Delivering of the Immovable Property Object

© Rovniy V. V., 2019

In this article the investigatiIn this article the investigation of the delivering thing questions is being continuing. After that detailed analysis, which the rules of art. 224 Civil Code were subjected before, in the frames of this article the attempt to consider separately the questions of the delivering immovable property objects was undertaken. For this purposes through the addressing to the circle of immovable property objects the contemporary idea and essence of the immovable property, later - some rules of the law, dedicated to the delivering of the immovable property objects, and connection between rules of art. 224 CC and cases of the delivering immovable property objects are being comprehending. In the result of the conducted analysis all groups of the immovable property objects (located in the art. 130 CC and out of it's frames: fixed objects of the immovable property, equated with the immovable property objects, isolated parts of immovable property objects, property complexes) were scrutinized. Questions of the delivering immovable property objects are comprehended on the base of the rules, formulated by the legislator in the frames of consensual contracts - purchase and sale immovable property object (§ 7 ch. 30 CC) and enterprise (§ 8 ch. 30 CC), lease of buildings and constructions (§ 4 ch. 34 CC) and enterprises (§ 5 ch. 34 CC). Some questions of the delivering are being discussing in the frames of two real contracts -rent and confidential operation property (for example, question about the weak protectability the interests of rent-payers and confidential operators). Through the text of the article wide circle of general and special questions of the native civil legislation (for example, reasons of the legal equating nonfixed objects with the immovable property objects, reasons of the changes in the circle of immovable property objects) are emphasized or considered. The distinctions in the legal regulating of delivering simple immovable property objects and property complexes, and also their delivering in the frames of purchase and sale and lease contracts are demonstrated. Number of conclusions (for example, about the double essence of the delivering immovable property objects, consisting of factual and juridical sides, about the possibility to use the rules of art. 224 CC for regulating factual side of the delivering immovable property objects) was made.

Keywords: immovable property, immovable property object, delivering of the immovable property object, factual side of the immovable property delivering, juridical side of the immovable property delivering, entrusting the immovable property object, granting the immovable property object, purchase and sale immovable property contract, purchase and sale enterprise contract, lease of the buildings and constructions contract, lease of the enterprises contract, rent contract, confidential operation property contract.