CC BY
46
НА ПУТИ К МЕЖДУНАРОДНЫМ
СТАНДАРТАМ
УДК 336.67
ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ПОСЛЕДУЮЩЕГО ИЗМЕРЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА БАЗЕ ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ
М. А. ВАХРУШИНА,
доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой бухгалтерского учета и анализа хозяйственной деятельности E-mail: vakhrushina@mail. ru
О. А. БОРОДИН,
аспирант кафедры бухгалтерского учета и анализа хозяйственной деятельности E-mail: legalcons@hotmail. com Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, Заочный финансово-экономический институт
В России продолжается активное становление рынка доходной недвижимости, т. е. недвижимости как объекта инвестирования с целью получения устойчивых доходов в виде арендной платы и/или увеличения стоимости в течение длительного времени. В этой связи инвесторы заинтересованы в получении достоверной и полной отчетной информации об эффективности вложений в недвижимость. Ключевая роль в формировании денежных величин, соответствующих цели подготовки финансовой отчетности, принадлежит применяемому методу последующей оценки.
В статье рассматриваются теоретико-методологические проблемы учета инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости.
Ключевые слова: оценка, бухгалтерский учет, финансовая отчетность, инвестиционная недвижимость.
Последующая оценка (переоценка) доходной недвижимости играет ключевую роль в формировании на отчетную дату достоверной и полной информации об эффективности инвестиций в нее, в связи с чем проблема выбора метода проведения этой оценки приобретает особую научную и практическую значимость.
Проект Международного стандарта финансовой отчетности (МСФО) (IAS) 40 «Инвестиционная
недвижимость» предусматривал для инвестиционной недвижимости в качестве единственно допустимой модели оценку по справедливой стоимости. Трудности реализации такого подхода были связаны с тем, что в некоторых странах рынки недвижимости не являлись достаточно ликвидными (а именно это обстоятельство является необходимым условием для проведения оценки по справедливой стоимости). Принимая это во внимание, в МСФО (IAS) 40 предусмотрена возможность учета инвестиционной недвижимости как по справедливой, так и по первоначальной стоимости.
Выпуск стандарта сопровождался следующим пояснением: «Совет впервые предложил ввести требование учета нефинансовых активов по справедливой стоимости. Комментарии показали, что хотя многие и придерживаются этой точки зрения, делаются существенные оговорки с точки зрения концепции и практического применения в отношении возможности учета некоторых активов по справедливой стоимости, в частности для компаний, основной деятельностью которых не является распоряжение недвижимостью для получения доходов от прироста стоимости. Некоторые компании указывают на тот факт, что определенные рынки недвижимости еще недостаточно развиты для успешного внедрения модели учета по справедливой стоимости» [8, с. 1165].
Для последующего измерения инвестиционной недвижимости МСФО (IAS) 40 в качестве общего подхода предлагает организациям выбрать одну из моделей учета:
- по справедливой стоимости;
- по первоначальной стоимости.
Единственное исключение из приведенного
правила содержится в § 34 МСФО (IAS) 40, который для отражения объектов инвестиционной недвижимости, арендуемых на условиях операционной аренды, предписывает применение модели оценки по справедливой стоимости. При наличии таких объектов справедливую стоимость следует применять при последующем измерении всех объектов инвестиционной недвижимости, признанных в балансе. Использовать обе модели могут только страховые и аналогичные им компании.
Избранный организацией метод учета должен быть единым для всех объектов инвестиционной недвижимости. Указанный подход отличается
от правил последующего измерения основных средств: МСФО (IAS) 16 «Основные средства» предлагает составителям отчетности выбирать модель учета после первоначального признания для каждой группы основных средств с одинаковыми характеристиками (класса основных средств).
Тем не менее организациям приходится измерять справедливую стоимость инвестиционной недвижимости при любой учетной политике. В соответствии с МСФО (IAS) 40 в случае учета инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости в примечаниях к финансовой отчетности необходимо отразить информацию о ее справедливой стоимости.
Оценим преимущества и недостатки последующего измерения инвестиционной недвижимости, квалифицируемой в соответствии с принципами МСФО, на базе фактических затрат.
Первоначальная стоимость на протяжении многих столетий являлась фундаментом счетоводства: «...купленный актив учитывался по уплаченной за него цене, за вычетом накопленной амортизации, когда это было применимо. Тот же принцип использовался для всех активов и обязательств, традиционно отражавшихся по номиналу (первоначальной стоимости)» [4, с. 22].
Еще в 1990-е гг. оценка по себестоимости была одним из принципов общепринятой на Западе бухгалтерской практики [1]. Сегодня же, как констатирует известный американский специалист по оценке Альфред Кинг, «мы становимся свидетелями величайшей революции в бухгалтерском учете и финансовой отчетности с 1494 г., когда Л. Пачоли написал свой трактат о принципе двойной записи в бухгалтерии. В течение последних 30 лет Совет по стандартам финансового учета (FASB) США и Совет по Международным стандартам финансовой отчетности (IASB) переходят от учета по первоначальной стоимости приобретения к учету по справедливой стоимости» [6].
Следует согласиться с приведенным выше мнением Альфреда Кинга: современные МСФО уже не основываются на принципе исторической стоимости (себестоимости) и все большее предпочтение отдают другой модели оценки - оценке по справедливой стоимости.
Эта «величайшая революция в бухгалтерском учете в финансовой отчетности» [6] неизбежно ста-
вит вопрос о пределах расширения сферы применения метода оценки по справедливой стоимости при последующем измерении активов, в том числе при проведении переоценки инвестиционной недвижимости. Прогноз А. Кинга содержится в следующем его высказывании: «Пока мы не перешли полностью на данный вид учета (по справедливой стоимости -прим. авт.), однако последние тенденции свидетельствуют о том, что все движется в этом направлении. Это лишь вопрос времени, и в будущем придется обращаться к книгам по истории, чтобы прочитать об учете по первоначальной стоимости, так как его больше не будут преподавать студентам» [6]. Можем ли мы присоединиться к данному прогнозу? Попытаемся оценить его состоятельность.
В условиях концептуального доминирования оценки по справедливой стоимости первоначальная стоимость, тем не менее, продолжает оставаться в современном бухгалтерском учете одним из основных базисов учета. Следует отметить, что в Международном стандарте финансовой отчетности для малого и среднего бизнеса (International Financial Reporting Standard for Small and Medium-sized Entities (IFRS for SMEs)), опубликованном в 2009 г., первоначальная стоимость (наряду со справедливой) причислена к двум распространенным базам оценки.
Пункт 56 МСФО (IAS) 40 предписывает организациям, избравшим после первоначального признания модель учета по фактическим затратам, оценивать все объекты инвестиционной недвижимости в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 «Основные средства» к этой модели. Это значит, что инвестиционная недвижимость после первоначального признания должна учитываться по первоначальной стоимости и амортизироваться в течение срока ее полезного использования. Амортизация начисляется по правилам МСФО (IAS) 16. При этом необходимо заметить, что земельные участки имеют неограниченный срок полезного использования, в связи с чем и не амортизируются. Если в первоначальную стоимость участка включались затраты на демонтаж, удаление объектов основных средств и восстановление природных ресурсов на этом участке, то в соответствии с указанием МСФО (IAS) 16 (п. 59) эта часть стоимости земельного актива подлежит амортизации на протяжении периода получения выгод от таких затрат.
Остаточную стоимость и срок полезного использования каждого объекта инвестиционной недвижимости следует пересматривать не реже чем на конец каждого отчетного года.
Модель учета по переоцененной стоимости, также предусмотренная МСФО (IAS) 16, к измерению инвестиционной недвижимости не применяется в соответствии с п. 5 данного стандарта.
Инвестиционная недвижимость, учитываемая на базе первоначальной стоимости, должна тестироваться на обесценение согласно МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов». Процедуры проверки активов с длительным сроком полезного использования, предусмотренные МСФО (IAS) 36, позволяют реализовать один из основных принципов МСФО - принцип осмотрительности, согласно которому балансовая стоимость активов не должна завышаться, а обязательств, соответственно, занижаться.
Применительно к последующему измерению инвестиционной недвижимости главное требование МСФО (IAS) 36 заключается в том, что она должна проверяться на обесценение и отражаться в балансе в величине, не превышающей возмещаемой стоимости, «...т. е. не выше стоимости будущих экономических выгод, которые можно ожидать от использования актива» [3, с. 238]. Это предписание не распространяется на инвестиционную недвижимость, которая оценивается по справедливой стоимости.
Согласно МСФО (IAS) 36 признаки возможного обесценения инвестиционной недвижимости выявляются на каждую отчетную дату в результате рассмотрения факторов, отраженных во внешних и внутренних источниках информации. Эти факторы могут свидетельствовать об изменении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, размеров и стабильности генерируемых этим активом денежных потоков либо ставки капитализации.
Внешними источниками информации, свидетельствующей о наличии признаков обесценения инвестиционной недвижимости, могут стать произошедшие в течение периода или ожидающиеся в ближайшем будущем:
1) ухудшение макроэкономической ситуации, финансовая нестабильность. В 2009 г. компанией KPMG было проведено исследование «Обесцене-
ние активов в условиях экономического кризиса: итоги 2008 г.» [11], основанное на анализе финансовой отчетности более чем 90 крупнейших компаний России, опубликовавших отчетность в соответствии с МСФО и ОПБУ США (Общепринятыми принципами бухгалтерского учета США). Его результаты свидетельствуют о том, что начавшийся в 2008 г. финансовый кризис привел к обесценению активов практически во всех секторах российской экономики. Одновременно в исследовании обращено внимание на то, что «в предыдущие годы компании признавали обесценение только в редких случаях или не проводили теста на обесценение вообще вследствие отсутствия индикаторов [11]»;
2) снижение рыночной капитализации организации ниже величины ее чистых активов.
В исследовании было установлено, что «за
2008 г. существенно выросло значение отношения чистых активов компаний к их рыночной капитализации. Если на 31.12.2007 указанный показатель составлял в среднем 42 % (от 22 до 47 %), то на 31. 12.2008 в большинстве секторов экономики стоимость чистых активов компаний существенно превышала значение рыночной капитализации» [11].
В анализируемый период акции российских девелоперских компаний, например, торговались с существенным дисконтом к стоимости их чистых активов. Отношение рыночной капитализации к стоимости чистых активов у следующих компаний составляло:
- AFI Development - 0,34 %;
- Mirland Development - 0,36 %;
- RDI Development - 0,33 %;
- Группа компаний «ПИК» - 0,5 %;
- ОАО «Система-Галс» - 0,22 %.
По данным компании Knight frank, в течение
2009 г. по мере стабилизации мировой финансовой системы «котировки акций российских девелоперских компаний выросли в несколько раз» [10].
В 2010 г. капитализация большинства российских публичных компаний возросла. Тем не менее, согласно результатам исследования «Обесценение активов в финансовой отчетности публичных компаний: итоги 2010 г.» компании KPMG, предприятия по-прежнему продолжали признавать обесценение: «за 2010 г. это сделали 40 из 58 (или 69 %) организаций из различных секторов экономики. Похожие
тенденции наблюдались и в 2009 г., когда 27 из 51 компании признали обесценение активов при значительном росте капитализации. Общее обесценение активов исследуемых компаний за 2010 г. составило 494 млрд руб., или 11 % от общей суммы операционной прибыли до вычета убытка от обесценения (для сравнения - за 2009 г. эта сумма составила 950 млрд руб., или 24 % от операционной прибыли)» [11];
3) отрицательное воздействие институциональной среды на рынке, на котором расположена инвестиционная недвижимость;
4) повышение рыночных процентных ставок или других показателей прибыльности инвестиций, которые с высокой степенью вероятности могут повлиять на ставку дисконтирования, применяемую при расчете ценности использования инвестиционной недвижимости.
Согласно данным компании KPMG, содержащимся в исследовании «Обесценение активов в условиях восстановления экономики: итоги 2009 г.», средняя стоимость капитала в 2008 г. составляла 17,8 %, в то время как в 2009 г. она сократилась до 16,4 % [11].
Анализируя информацию о повышении рыночных процентных ставок, следует учитывать применимое к инвестиционной недвижимости замечание § 16 МСФО (IAS) 36 о том, что продолжительный срок полезного использования актива способен нивелировать повышение краткосрочных ставок.
Внутренними источниками информации о признаках обесценения инвестиционной недвижимости могут являться:
1) появление свидетельств устаревания или физического повреждения зданий, ухудшение характеристик земельных участков;
2) увеличение вакантных площадей на объектах, предназначенных для получения арендных платежей;
3) появление в управленческой отчетности организации данных о том, что текущие или будущие результаты поступления арендных платежей хуже прогнозируемых;
4) значительное превышение текущих расходов, связанных с дальнейшей эксплуатацией и обслуживанием инвестиционной недвижимости, над расходами, предусмотренными бюджетом организации;
5) чистые денежные потоки или операционная прибыль, генерируемые инвестиционной недвижимостью, значительно меньше, чем предусмотренные бизнес-планом;
6) появление иных свидетельств того, что инвестиционная недвижимость будет генерировать экономические выгоды в объеме меньшем, чем предполагалось.
При обнаружении любого из признаков обесценения организации обязаны определять возмещаемую стоимость инвестиционной недвижимости для проведения теста на обесценение. При этом необходимо соблюдать принцип существенности: например, если предыдущие расчеты показывают, что возмещаемая стоимость инвестиционной недвижимости значительно выше ее балансовой стоимости, то переоценивать возмещаемую стоимость актива не нужно (при условии отсутствия событий, нивелирующих данную разницу).
В случае выявления признаков обесценения объекта инвестиционной недвижимости организации должны пересмотреть остаточный срок его полезной службы, метод амортизации и величину ликвидационной стоимости, даже если убыток от обесценения в отношении такого актива и не признается.
Возмещаемая стоимость согласно МСФО (IAS) 36 представляет собой наибольшую величину из справедливой стоимости за вычетом расходов на продажу или ценности использования. Определение возмещаемой стоимости инвестиционной недвижимости предполагает выполнение нескольких условий:
- использование в расчетах денежных потоков, характерных для организации.
Для доходной недвижимости характерна эквивалентность потоков, как ожидаемых рыночными участниками, так и присущих компании. Компания Ernst & Young отмечает: «для инвестиционной недвижимости, приносящей арендный доход «.. .будущие денежные потоки, которые должны учитываться при прогнозировании, будут (i) потоками от аренды по существующему соглашению об аренде, (ii) оценкой потоков от аренды впоследствии. Денежные потоки, генерируемые по действующему договору аренды, будут одинаковыми вне зависимости от основы, на которой они определялись: на основании денежных потоков, характерных для
компании или ожидаемых рыночными участниками. Оценка потоков по аренде впоследствии также будет одинаковой, за исключением случаев, когда согласно прогнозам компании она превзойдет рыночные показатели и получит большие денежные потоки. Маловероятно, что это будет подходящей основой для прогнозирования, поскольку ни одна компания не может реально ожидать, что она превзойдет рыночные показатели в отношении всего инвестиционного портфеля или превзойдет их за короткий срок. Следовательно, к прогнозам относительно того, что денежные потоки по определенным объектам недвижимости превзойдут рыночные показатели, следует относиться скептически. Таким образом, ценность от использования отдельного объекта инвестиционной недвижимости редко когда может превысить справедливую стоимость этого объекта» [8, с. 1190-1191];
- применение в качестве ставки дисконтирования рыночной ставки до налогообложения, отражающей текущие оценки временной стоимости денег и рисков, специфически присущих данному объекту инвестиционной недвижимости.
Итак, алгоритм расчета ценности использования инвестиционной недвижимости в соответствии с предписаниями МСФО (IAS) 36 может быть представлен следующим образом:
- отражаются оценки руководства организацией будущих потоков денежных средств, которые компания ожидает получить от объекта инвестиционной недвижимости, включая суммы от его выбытии в конце срока полезного использования;
- оцениваются потенциальные вариации в размерах и сроках поступления этих потоков;
- определяется временная стоимость денег, представляющая собой текущую рыночную безрисковую ставку процента;
- определяются надбавки за неопределенность, присущие объекту;
- учитываются риск страны, валютный риск, ценовой риск и риск потока денежных средств.
Как мы видим, в МСФО (IAS) 36 принят подход, определяющий ставку дисконтирования посредством корректировки текущей рыночной оценки временной стоимости денег на рисковые поправки. Полученная кумулятивная ставка должна, как указывает § 56 МСФО (IAS) 36, равняться
норме прибыли, которую инвесторы потребовали, если бы предпочли инвестиции, генерирующие потоки денежных средств, величина, временная и рисковая структура которых эквивалента тем, которые организация предполагает получить от данного объекта [7, с. 423];
- выявляются другие факторы, отражаемые участниками рынка при установлении величины будущих денежных потоков, ожидаемых организацией от объекта инвестиционной недвижимости.
Если определенная возмещаемая сумма объекта инвестиционной недвижимости ниже его балансовой стоимости, то последняя должна быть снижена до уровня возмещаемой суммы. Разница между возмещаемой суммой и балансовой стоимостью является убытком от обесценения, который немедленно признается в отчете о совокупном доходе (отчете о прибылях и убытках).
После первоначального признания убытка от обесценения объекта инвестиционной недвижимости организации обязаны проводить его оценку в дальнейшем, если существует вероятность его дальнейшего обесценения или вероятность уменьшения величины убытка от обесценения.
Если выявлено восстановление стоимости инвестиционной недвижимости, то организации предстоит пересмотреть остаточный срок полезной службы, метод амортизации и величину ликвидационной стоимости объекта. Восстановление убытка от обесценения инвестиционной недвижимости должно немедленно признаваться в отчете о совокупном доходе (отчете о прибылях и убытках) в качестве прибыли. В свою очередь реверсирование убытка от обесценения влечет за собой перерасчет амортизации на будущие периоды для равномерного списания новой балансовой стоимости инвестиционной недвижимости в течение оставшегося срока полезной службы.
Как мы видим, изложенная выше методология тестирования на обесценение способствует недопущению завышения балансовой стоимости инвестиционной недвижимости, учитываемой по первоначальной стоимости.
Включение в МСФО предписаний о проведении оперативных ревизий долгосрочных активов свидетельствует о серьезной эволюции концепции учета по фактическим затратам, произошедшей под воздействием общей ориентации МСФО на оценку
элементов финансовой отчетности по текущим рыночным ценам. Современная концепция последующего измерения на базе первоначальной стоимости, содержащая правила тестирования активов на обесценение, по мнению авторов, в значительной степени утратила общеизвестные преимущества метода учета, основанного на принципе себестоимости (простота и экономичность процедуры измерения, документальное подтверждение денежных сумм и, следовательно, высокая надежность полученных оценок). Этот метод оценки, по меньшей мере в периоды финансовых и экономических кризисов, макроэкономической нестабильности и послекри-зисного восстановления, является не менее затратным и трудоемким, чем метод учета по текущей (справедливой) стоимости.
По мнению авторов, метод оценки по первоначальной стоимости с последующим тестированием на обесценение в наибольшей степени подходит для последующего измерения операционной недвижимости (и других основных средств), так как:
- пользователей финансовой отчетности в большей степени интересует денежный поток, генерируемый таким активом, а не его текущая рыночная стоимость;
- рынки многих подобных активов малоактивны;
- практическое применение правил тестирования на обесценение МСФО при составлении финансовой отчетности позволяет не допускать завышения их балансовой стоимости, что соответствует интересам пользователей.
Согласно предписаниям российских правил бухгалтерского учета (РПБУ) инвестиционная недвижимость наряду с другими активами учитывается по первоначальной стоимости, сформированной при принятии к учету.
Приоритет учета имущества организации на базе первоначальной стоимости является одним из ведущих отечественных принципов ведения бухгалтерского учета. Концепцией бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобренной Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом Института профессиональных бухгалтеров и аудиторов России 29.12.1997, установлено, что оценка активов, обязательств, доходов и расхо-
дов производится, как правило, по фактической (первоначальной) стоимости (себестоимости), т. е. в сумме денежных средств, уплаченной или начисленной при приобретении или производстве объекта.
Положения российских нормативных актов по бухгалтерскому учету, регулирующие последующую оценку активов, в том числе недвижимость, составлены в полном соответствии с затратным принципом.
Учитываемые в составе вложений во внеоборотные активы затраты на строительство зданий, земельные участки, удерживаемые для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, земельные участки, дальнейшее использование которых на данный момент не определено, квалифицируемые по правилам МСФО в качестве инвестиционной недвижимости, согласно п. 42 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (приказ Минфина России от 29.07.1998 № 34н) отражаются в бухгалтерском балансе по фактическим затратам, понесенным организацией. Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина России от 30.12.1993 № 160, также не предусмотрено изменения первоначальной стоимости таких объектов.
Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций недвижимость, полученная по договору операционной аренды, учитывается в оценке, указанной в договоре на аренду.
Стоимость недвижимости, учитываемой в составе основных средств и доходных вложений в материальные ценности, в соответствии с п. 14 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 изменению не подлежит, кроме случаев, установленных ПБУ 6/01 и иными положениями (стандартами) по бухгалтерскому учету.
В вышеуказанной норме приведен перечень случаев, влекущих за собой изменение первоначальной стоимости объектов основных средств:
- достройка;
- дооборудование;
- реконструкция;
- модернизация;
- частичная ликвидация;
- переоценка.
Классификация приведенных случаев образовывает две группы:
- по признаку изменения физических свойств объекта в результате осуществления соответствующих работ: достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация, частичная ликвидация;
- по признаку изменения величины оценки учетного объекта в результате осуществления процедуры последующего денежного измерения: переоценки.
Первая группа случаев изменения первоначальной стоимости основных средств не рассматривается в настоящей статье, так как является перечнем оснований оценки фактически новых объектов.
Общепризнанные преимущества модели последующей оценки, основанной на затратном принципе (исторической стоимости, учете по фактическим затратам), были отмечены выше. Приведем также менее известную причину длительного доминирования исторических оценок в бухгалтерском учете: одной из профессиональных психологических черт бухгалтеров является консерватизм, и поэтому представители этой профессии предпочитают более надежные оценки.
Однако с течением времени первоначальная стоимость активов все больше расходится с текущими рыночными ценами. Это влечет за собой занижение балансовой стоимости внеоборотных активов, прежде всего объектов недвижимости как наиболее долгосрочных. Кроме того, как справедливо отмечает В. В. Карпова, «... даже если цены не меняются, то обязательно уменьшается потенциал актива, сокращается срок его службы, он морально и физически устаревает. Оценки, полученные в учете по принципу первоначальной стоимости, в условиях неустойчивости денежной единицы теряют свойство сопоставимости. Разрушается соотношение между стоимостью основных средств и запасов (первые становятся слишком дешевыми, вторые - дорогими). Кроме того, аналогичные по своим качествам объекты вследствие поступления в организацию в разные периоды времени получают разную оценку в силу изменения цен приобретения. Такие явления ведут
к искажению финансовых результатов и показателей эффективности хозяйственной деятельности, к разной оценке одинаковых объектов, несовпадению балансовой и реальной стоимости активов при продаже, страховании имущества, его залоге и др. Более того, основываясь на величине ресурсов, определенной по первоначальной стоимости, нельзя установить реальные потребности предприятия в финансировании его текущей деятельности и расширении объемов продаж» [5, с. 73].
Таким образом, «исторические оценки под влиянием комбинации временного, инфляционного факторов, а также фактора волатильности курсов валют (нестабильности самого денежного измерителя) стремятся к неуместности, затрудняя или делая невозможным определение ожидаемых экономических выгод, т. е. денежные суммы в финансовой отчетности на дату I, эквивалентные величинам, полученным на дату 1-п, где п - срок, исчисляемый с даты признания объекта учета до даты I, в результате формирования первоначальной стоимости объектов учета при их признании могут с высокой степенью вероятности оказаться непригодными для прогнозирования» [2] и принятия пользователями экономических решений, что противоречит общим требованиям к финансовой отчетности, установленным Федеральным законом от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (вступает в силу с 01.01.2013).
Ревизию долгосрочных активов на обесценение РПБУ не предусматривают.
Как было упомянуто выше, изменение первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости, учитываемой в составе основных средств, допускается РПБУ в случае переоценки. Целью переоценки согласно Методическим указаниям по учету основных средств (приказ Минфина России от 13.10.2003 № 91н) является определение реальной стоимости объектов основных средств путем приведения первоначальной стоимости объектов основных средств в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.
Переоценка не является обязательной: в соответствии с п. 15 ПБУ 6/01 коммерческие организации вправе не чаще одного раза в год (на конец отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по теку-
щей (восстановительной) стоимости. Но в случае принятия решения о переоценке в дальнейшем эти основные средства следует переоценивать регулярно, чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.
В РПБУ применение текущей (восстановительной) стоимости предусмотрено только для переоценки основных средств. Понятие этого вида оценки определяется в Методических указаниях по учету основных средств как сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта. В Принципах МСФО дано аналогичное указание на раскрытие понятия текущей (восстановительной) стоимости (стоимости замещения): для активов - сумма денежных средств или их эквивалентов, которая должна быть уплачена в том случае, если бы такой же или аналогичный актив приобретался в настоящее время; для обязательств - недисконтированная сумма денежных средств или их эквивалентов, которая потребовалась бы для погашения обязательства в настоящее время. В МСФО эта база оценки не получила широкого распространения. Применение стоимости замещения допускается МСФО (IAS) 16 (п. 33) для последующего измерения объектов, учитываемых по модели переоцененной стоимости, при отсутствии рыночных данных о справедливой стоимости, обусловленных специфическим характером объекта основных средств и тем, что подобные объекты, являясь частью имущественного комплекса предприятия, редко продаются отдельно. В остальных МСФО использование текущей (восстановительной) стоимости (стоимости замещения) для оценки после признания активов и обязательств прямо не предусмотрено.
Переоценка основных средств по правилам РПБУ (ПБУ 6/01 (абз. 3 п. 15), п. 48 Методических указаний по учету основных средств) производится путем пересчета их первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости, если эти объекты переоценивались ранее, и сумм амортизации, начисленных за все время использования объектов. Следовательно, определенная текущая восстановительная стоимость будет отличаться от соответствующей балансовой, так как
в бухгалтерской отчетности основные средства отражаются по первоначальной стоимости (текущей (восстановительной) стоимости), скорректированной на суммы начисленной амортизации.
Согласно методике, содержащейся в Положении по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (п. 49), восстановительная стоимость определяется путем индексации первоначальной стоимости или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам. Вероятность же того, что индексированная первоначальная стоимость по РПБУ может соответствовать текущей рыночной стоимости, крайне невелика. Рассмотрим возможность достижения цели переоценки, предусмотренной Методическими указаниями по учету основных средств, с использованием другого способа определения восстановительной стоимости - прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.
Для определении текущей (восстановительной) стоимости путем прямого пересчета могут быть использованы:
- данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей;
- сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций;
- сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе;
- оценка бюро технической инвентаризации;
- экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.
Среди типичных недостатков работ профессиональных оценщиков по оценке активов, как свидетельствуют материалы исследования «Вопросы оценки при переходе на МСФО», проведенного в 2012 г. партнером компании Deloitte А. Ворон-киным, отмечены: «.оценка сложных объектов только на основе инвентарной ведомости, без учета фактического состава активов;.. .массовое применение устаревших ценовых сборников, отсутствие анализа и отказ от использования рыночной информации о строительных затратах и ценах на оборудование...» [9]. Нереалистично ожидать, что прямой пересчет первоначальной стоимости,
осуществленный непосредственно организациями, может быть в среднем лучшего качества.
Таким образом, восстановительная стоимость, полученная с использованием прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам, также далеко не всегда соответствует рыночным ценам на дату переоценки, так как помимо вышеизложенного не предусматривает учета рыночной ситуации на дату оценки.
Методика переоценки основных средств РПБУ отличается от правил последующего измерения МСФО (IAS) 16, которые «предусматривают два подхода к проведению переоценки основных средств: основной и допустимый альтернативный. Суть основного подхода состоит в том, что основные средства отражаются в отчетности по их первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения. Переоценка осуществляется лишь в том случае, когда возмещаемая сумма (чистая цена продаж) данного объекта основных средств становится ниже его балансовой стоимости. Допустимый альтернативный подход состоит в том, что основные средства должны переоцениваться по справедливой стоимости. Частота проведения переоценок в этом случае зависит от изменений справедливой стоимости объектов основных средств. В балансе объекты основных средств признаются по справедливой стоимости на дату переоценки за вычетом амортизации и убытков от обесценения, накопленных впоследствии» [3, с. 79-80].
Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 16 исходит из того, что справедливая стоимость объектов основных средств обычно соответствует их рыночной стоимости, определяемой путем экономической оценки. По мнению авторов, применение текущей (восстановительной) стоимости в большей мере обосновано для оценки активов, предназначенных для применения в операционной деятельности компаний, а не владения с целью получения дохода от аренды и/или увеличения рыночной стоимости.
Этот метод оценки для определения текущей рыночной стоимости инвестиционной недвижимости малопригоден по следующим причинам:
- взгляд рынка на текущую стоимость объекта инвестиционной недвижимости детерминирован в первую очередь субъективными оценками учас-
Основные различия правил учета инвестиционной недвижимости РПБУ от требований МСФО к ее последующему измерению на базе первоначальной стоимости
№ п/п Международные стандарты финансовой отчетности Российские правила бухгалтерского учета
1 Инвестиционная недвижимость (за исключением земельных участков) должна амортизироваться в течение срока ее полезного использования Амортизация предусмотрена только для инвестиционной недвижимости, учитываемой в составе основных средств и доходных вложений в материальные ценности (за исключением земельных участков)
2 Инвестиционная недвижимость должна тестироваться на обесценение Не предусмотрено
3 Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости должна быть уменьшена в случае, если тест на обесценение выявил превышение балансовой стоимости над возмещаемой суммой. Возмещаемая стоимость определяется как наибольшая величина из справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу или ценности использования Переоценка не предусмотрена для инвестиционной недвижимости, учитываемой за балансом и в качестве вложений во внеоборотные активы. Переоценка инвестиционной недвижимости, учитываемой в составе основных средств и доходных вложений в материальные ценности, не является обязательной. Переоцененная стоимость определяется на базе текущей (восстановительной) и корректируется на пересчитанные суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта
тников рынка денежного потока, генерируемого этим объектом, а не затратами на его создание;
- субъективные оценки участников рынка объекта инвестиционной недвижимости зависят от факторов, не имеющих функциональной зависимости от затрат на этот объект, например престижности местоположения, состава арендаторов и т. п.
Таким образом, действующее в Российской Федерации регулирование учета инвестиционной недвижимости по фактическим затратам не соответствует современным подходам к последующему измерению по первоначальной стоимости. Наиболее существенные отличия российских правил оценки этого объекта после признания от предписаний МСФО представлены в таблице.
Такое положение дел не соответствует интересам пользователей бухгалтерской отчетности, так как учет инвестиционной недвижимости по правилам РПБУ не позволяет формировать информацию об эффективности вложений в недвижимость.
При этом следует особо отметить, что правила оценки после признания инвестиционной недвижимости на основе первоначальной стоимости МСФО не в полной мере отвечают интересам внешних пользователей, так как не позволяют отражать в финансовой отчетности увеличения рыночной стоимости инвестиций в недвижимость на отчетную дату.
Список литературы
1. Антони Р. Н. Основы бухгалтерского учета. М.: Триада НТТ, 1992. 320 с.
2. Бородин О. А. Эволюция концепции справедливой стоимости // Международный бухгалтерский учет. 2011. № 23.
3. Вахрушина М. А., Мельникова Л. А., Плас-кова Н. С. Международные стандарты учета и финансовой отчетности: учеб. пособие / под ред. М. А. Вахрушиной. М.: Вузовский учебник, 2010. 320 с.
4. ЗакДжерардМ. Справедливая стоимость -соблазны манипулирования отчетностью. Новые глобальные риски и методы их выявления: пер. с англ. М.: Маросейка, 2011. 230 с.
5. Карпова В. В. Концепция оценки объектов бухгалтерского учета: монография. М.: ВЗФЭИ, 2008. 208 с.
6. Кинг А. Оценка справедливой стоимости для финансовой отчетности: новые требования FASB: пер. с англ. М.: Альпина Паблишерз, 2011. 383 с.
7. Международные стандарты финансовой отчетности 2010: издание на русском языке. М.: Аскери-АССА, 2010.
8. Применение МСФО: в 3 ч. / пер. с англ. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Юнайтед Пресс, 2010.
9. http//www. deloitte. ги.
10. http//www. knightfгank. ги.
11. http//www. kpmg. ги.
