CC BY
45УДК 347.25
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ВЕЩНОГО ПРАВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: АНАЛИЗ ДОГОВОРА ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ПРАВА ЗАСТРОЙКИ
В.А. Белов,
Московский финансово-юридический университет МФЮА E-mail: [email protected]
Аннотация. В статье уделяется внимание положению, которое собираются включить в институт ограниченного вещного права, - праву застройки (суперфиций).
Ключевые слова: договор об установлении права застройки, право застройки, суперфициарное право, суперфиций.
Abstract. The article focuses on the law building (superficies) which is the provision intended to be included in the Institute of limited real rights.
Keywords: the right to build up, superficies right, superficies, treaty establishing the right to build up.
В соответствии с законопроектом «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предлагается внести новое для российского законодательства вещное право - право застройки (суперфиций).
Положения о суперфиции (праве застройки) в рамках вещного права берут свое начало из римского права, где оно имело название суперфици-арного права. В настоящее время невозможно с определенной точностью установить время происхождения суперфициарного права в Риме. Однако, если в 178 г. н.э. Гай говорил уже об окончательно сложившемся правовом институте суперфиция, то, следовательно, время его образования должно быть отнесено еще к более ранней эпохе. Основная причина возникновения вещного суперфиция в Древнем Риме заключилась в том, что городские массы сильно обеднели и поэтому были не в состоянии приобретать в собственность землю для постройки себе жилища, в то время как государственные власти стремились побудить граждан к эксплуатации пригодную для застройки землю без ее отчуждения, т.е. продажи.
Под суперфицием в римском праве подразумевалось вещное, полное, наследственное и отчуждаемое право пользования с извлечением полезных свойств (плодов) из здания, принадлежащего продолжительное время тому, кто возвел это здание на чужом участке с согласия собственника земельного участка.
Правовой природой и основанием для выделения данного института в отдельное вещное право, как в римском, так и в действующем российском праве, является факт необходимости наделения застройщика земельного участка самостоятельными средствами по осуществлению своего права по владению и пользованию чужим земельным участком в целях возведения на нем здания и его последующей эксплуатации, а также защиты возведенного здания от нарушений со стороны третьих лиц, без посредничества со стороны собственника земельного участка.
Актуальность введения данного подинститута в раздел о вещном праве также вызвана тем, что до настоящего момента отношения по застройке чужого земельного участка и эксплуатации возводимого здания складывались в результате заключения договора аренды земельного участка. При закреплении в законодательстве РФ суперфиция следует изменить подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведенные на таком участке здания и сооружения. Для отсутствия предпосылок возникновения парадоксальной ситуации, складывающейся в связи с заключением договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендатор получает право аренды на земельный участок (владения и пользования) и право собственности (более «сильное» право) на возведенные на нем здания и сооружения. Данный подход объясняется при использовании установленного мирового принципа «единого объекта» - земли и имущества, прочно связанного с ней, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ). Введение института суперфиция или права застройки является весьма актуальным. Хотелось бы обратить внимание на то, что в силу абз. 2 п.29 ст. 8 Проекта ГК РФ [5] «с момента введения настоящего Федерального закона в действие заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке зданий иным лицом,
чем собственник земельного участка, не допускается». Иными словами, данные положения будут целиком и полностью регулировать отношения, возникающие между собственником и застройщиком земельного участка, в результате которых, последний будет получать в собственность на определенное время возводимое здание и неограниченное право по его владению, пользованию и распоряжению.
В проекте ГК право застройки выделяется в статьях 300 - 300.7. Примечательным выглядит тот факт, что на данный момент в этих нормах сконцентрированы не только положения регламентирующие право застройки как вещного права, но и факт его возникновения в процессе заключения договора об установлении права застройки.
На наш взгляд, необходимо осуществить дифференциацию данных статей, а именно перенести положения, касающиеся договора об установлении права застройки в систему договорных обязательств, а именно во вторую часть Гражданского кодекса. Для этого необходимо определить место договора об установлении права застройки в системе договорных обязательств. При определении места того или иного договора в системе договорных обязательств следует взять за основу определенную классификацию договоров. В настоящей работе в качестве такой основы используется многоступенчатая классификация договоров, предложенная М.И. Брагинским. Последовательно используя принцип «направленности результата», ученый разделяет гражданско-правовые договоры на четыре группы [1, с. 399], которые направлены:
■ на выполнение работ;
■ на оказание услуг;
■ на ведение совместной деятельности;
■ на передачу имущества.
К сожалению, в настоящем проекте к ГК не дается определения понятия договора об установлении права застройки, а лишь приводится определение самого вещного права застройки земельного участка, которое может возникнуть на основании указанного договора. Таким образом, в связи с отсутствием понятия договора представляется затруднительным выделить предмет данного договора. Но на основании анализа статей, регламентирующих понятие суперфиция, а также существенных условий данного договора, закрепленных в статье 300.2 проекта ГК, можно сделать вывод, что предмет договора об установлении права застройки состоит из двух элементов:
■ Материальный объект - земельный участок
■ Юридические действия - по передаче собственником земельного участка во владение и пользование застройщику в целях возведения здания или сооружения и его последующей эксплуатации последним на праве собственности, т.е. без ограничений со стороны собственника земельного участка, в течение определенного времени.
Разумеется, из предложенной классификации наиболее подходящей является группа договоров о передаче имущества, поскольку передача имущества составляет элемент предмета договора об установлении права застройки.
Таким образом, для определения места договора об установлении права застройки в системе договорных обязательств, в первую очередь, необходимо внести в законопроект понятие о договоре об установлении права застройки. Нам представляется, что данное понятие может выглядеть следующим образом: по договору об установлении права застройки одна сторона (собственник земельного участка) обязуется передать во владение и пользование земельный участок другой стороне (застройщику или суперфициару) на определенный срок, за плату, для возведения на нем здания или сооружения с последующей его эксплуатацией на праве собственности иным лицом, чем собственник, в течение действия данного договора, если иное не предусмотрено законом.
Предложенное понятие договора об установлении права застройки включает в себя все заявленные в законопроекте к ГК существенные условия данного договора:
1.Срок права застройки.
2. Размер платы за право застройки.
3. Сведения о земельном участке, передаваемом под застройку, и месте возводимого здания на земельном участке.
Условие о необходимости идентификации земельного участка имеет схожую систему с такими договорами, как: договор купли-продажи недвижимости и договор аренды зданий и сооружений, т.к. неполное или неясное изложение данного пункта может свидетельствовать о недействительности договора.
В проекте к ГК в ст. 300.4 устанавливается исчерпывающий перечень, каким образом может осуществляться плата за предоставление права застройки, а именно: в форме твердой суммы платежей, вносимых ежемесячно или единовременно, либо при предоставлении во
владение и пользование помещений в возведенных зданиях собственнику земельного участка. Если рассматривать первый вариант оплаты за право застройки, а именно: единовременное или ежемесячное внесение твердой суммы, можно сделать предположение, что данный договор строится по модели договора купли-продажи, т.к. застройщик осуществляет единовременную выплату либо осуществляет выплату в рассрочку. Иными словами, можно было бы прийти к выводу, что договор об установлении права на застройку необходимо было бы поместить в раздел, посвященный договорам, строящимся по модели договора купли-продажи, где существенным отличием был бы тот факт, что объект сделки переходит не на праве собственности, а на основании иного вещного права, т.е. права застройки или суперфиция.
На наш взгляд, более схожим и близким по правовой природе к договору об установлении права застройки является договор аренды зданий и сооружений. Поэтому разместить договор об установлении прав застройки в системе договорного права необходимо как можно ближе к институту договора аренды, а возможно, и в самой главе, посвященной «договору аренды», с пометкой, что для урегулирования процесса передачи во владение и пользование земельного участка, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые здания иным лицом, чем собственник, следует руководствоваться специальными нормами - договором об установлении права застройки.
Относительно платы за право застройки в проект к ГК вносится положение, которое имеет обеспечительный характер по отношению к застройщику, а именно устанавливает, что плата за право застройки должна быть зафиксирована в твердой сумме. Данная норма должна обрадовать в первую очередь застройщиков, т.к. в настоящее время при заключении договора аренды земельного участка, где арендодателем выступал орган государственной власти, арендатор подпадает в «кабалу», т.к. определение размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления. Поэтому на практике органы государственной власти, руководствуясь этим правилом [3, ст. 65], в одностороннем порядке изменяют размер платы по договорам аренды либо отказываются от исполнения договоры аренды в одностороннем порядке в связи с нарушением порядка осуществления платежей арендатором. Данное
правило, на наш взгляд, не должно будет действовать в отношении прав, вытекающих из договора об установлении права застройки.
Интересный вопрос возникает относительно формы договора об установлении права застройки. Статьи, расположенные в главе 20.1., не содержат положения относительно формы данного договора. Но в статье 300.2. содержится положение о том, что необходимо внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о здании или сооружении, которое подлежит возведению на земельном участке, о праве сносить здание или сооружение и т.д. В соответствии с вступившими в силу изменениями от 01.03.2013 [2] сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Таким образом, договор об установлении права застройки должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен. В противном случае данный договор будет считаться незаключенным, т.к. несоблюдение нотариальной формы договора влечет его недействительность. Однако, если мы соглашаемся со сделанным нами выводом, что положения, регулирующие договор об установлении права застройки, необходимо перенести в главу, посвященную договору аренды, то в таком случае в соответствии с Федеральным законом от 04.03.13 № 21-ФЗ такая сделка будет подлежать государственной регистрации [6, ст. 3].
Положительную динамику данный договор несет также для третьих лиц. В случае, если при строительстве застройщиком многоквартирного жилого дома, жилые помещения или нежилые помещения в возведенном здании будут реализованы третьим лицам, собственники таких помещений будут приобретать право собственности на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации права собственности на помещение. Таким образом, по окончании срока действия договора об установлении права застройки правило, в соответствии с которым застройщик должен вернуть земельный участок, переданный под строительство, не будет применяться на собственников, которые приобрели жилые или нежилые помещения в возведенном многоквартирном доме. Однако данное правило не будет распространяться, если земля находилась в частной собственности при заключении договора об установлении прав застройки.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Суперфиций, или право застройки, является ограниченным вещным правом, которое отождествляет право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения здания и сооружения и его последующую эксплуатацию. Введение в российское гражданское законодательство системы ограниченных вещных прав предусмотрено проектом ГК РФ. Среди этой системы целесообразно выделить право застройки, которое в случае принятия проекта в качестве Федерального закона заменит собой широко распространенную аренду земельного участка в целях строительства.
Наше действующее законодательство в сфере гражданского права в настоящее время переходит в новую фазу, которая принесет много новых изменений в жизнь субъектов гражданских правоотношений. На наш взгляд, внедрение иных вещных прав будет иметь положительную динамику для развития российского законодательства, которое в настоящее время ограничено рамками права собственности и права аренды. Однако для сокращения будущих разногласий в практической деятельности субъектов гражданских правоотношений следует более детально изучить правовую роль и место такого понятия, как «суперфиций» или право застройки. Необходимо уделить внимание правовому регулированию по отдельным вопросам применения права застройки в сфере водного права, применительно к водным объектам, а также в сфере законодательства о недрах [4]. Водные объекты могут подпадать под регулирования суперфция при предоставлении их для строительства гидротехнических и иных сооружений. Включение модели права застройки в законодательство о недрах может предусматривать предоставление участка для целей, не связанных с добычей полезных ископаемых. Таким образом, суперфиций уместен при предоставлении участка недр для строительства долговременных подземных сооружений, например, тоннелей метро.
Иными словами, внедрение нового вещного права вызовет еще много дискуссий разного уровня, в том числе среди теоретиков и практиков, но все эти дебаты будут иметь исключительно положительную динамику для развития гражданского права в Российской Федерации.
ЛИТЕРАТУРА
1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 2-е изд. - М., 2005.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. ст. 3301.
3. Земельный кодекс от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 04.03.2013) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. ст. 4147.
4. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. № 11. Ноябрь. 2009.
5. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс».
6. Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 04.03.2013. № 9. Ст. 873.
