CC BY
125Тенденции развития девелопмента в России Development trends in Russia
Ь Л московский
■р ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ
Арисов Леонид Геннадьевич, Калиниченко Ольга Сергеевна, Новокрещенова Юлия Алексеевна, Минаева Марина Валерьевна,
студенты Московского Государственного Национального Строительного Университета Aristov, Leonid G., Kalinichenko Olga, Novokreschenov Julia A., Minaeva Marina Valeryevna,
National students of Moscow State Construction University
Аннотация. В статье показана современная ситуация на рынке жилой недвижимости. Рассмотрены этапы развития девелопмента в России. Затронуты основные проблемы в долевом строительстве в наши дни. Продемонстрированы изменения в 214 ФЗ, отражены основные особенности современного развития отрасли. Показаны изменения, которые произойдут в ближайшее время в девелопменте.
Summary. The modern situation in the market of a residential real estate is shown in this article. Stages of development of development in Russia are considered. The main problems in shareequity construction are touched today. Changes in 214 Federal Laws are shown, the main features of modern development of branch are reflected. Changes which will happen in development in the nearest future are shown.
Ключевые слова: девелопмент, застройщик, долевое строительство, договор долевого участия, обманутый дольщик, кредитное финансирование, счет эскроу, компенсационный фонд.
Key words: development, builder, shared equity construction, contract of individual share, defrauded investor, credit financing, escrow account, indemnification fund.
Строительство жилой недвижимости у многих людей воспринимается как одна из самых прибыльных отраслей экономики в России. Основные причины появления такого распространенного мнения - низкая, на первый взгляд, себестоимость строительства и высокая цена на готовое жилье. И так, действительно, было несколько лет назад, когда спрос был не меньше предложения, у населения имелись средства для приобретения
недвижимости, а девелоперы массово застраивали любые свободные участки, а затем продавали квартиры по высоким ценам.
Сейчас же ситуация на рынке обстоит не лучшим образом. Все поменялось с точностью до наоборот - высокая себестоимость строительства, низкая цена на готовое жилье, увеличение доли застройщиков банкротов, низкая рентабельность, которая составляет от 10 до 15 %, - все это характеризует отрасль сегодня.
Главным регулятором жилищного девелопмента в стране являются Конституция Российской Федерации, ГК РФ, УК РФ, КоАП РФ, а также Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214ФЗ (далее - ФЗ № 214).
ФЗ № 214 регулирует порядок и правила привлечения денежных средств дольщиков, права и обязанности застройщика, а также разъясняющий само понятие «застройщик» и требования к нему. ФЗ № 214 был принят 30 декабря 2004 года и направлен на регулирование взаимоотношений между строительными организациями и гражданами, желающими приобрести недвижимость у застройщика.
С каждым годом в него вносились поправки, которые, с одной стороны, были нацелены на минимизацию рисков граждан и сокращение числа «обманутых дольщиков», а, с другой, ужесточали требования к застройщикам, ограничивали его в правах и заставляли действовать открыто. Закон прошел долгий путь за эти годы и стал гарантом защиты дольщиков, и казалось, суровее времен для застройщиков уже не будет, Президент Российской Федерации В.В. Путин поручил Правительству РФ разработать план, предусматривающий поэтапный отказ от привлечения средств граждан для строительства жилья.
Другими словами, в течение трех лет полностью исчезнет долевое строительство. И, по мнению многих экспертов, в связи с этим распоряжением Президента с годами ситуация для застройщиков будет только ухудшаться, и в итоге «из 2461 застройщика "выживут" только 132» [6].
Можно выделить 4 этапа развития девелопмента в России:
1. Период до вступления в силу ФЗ № 214 (до 30 декабря 2004 года);
2. Период «текущего» действия ФЗ № 214 (1 июля 2018 года);
3. Период после вступления поправок в ФЗ № 214 (после 1 июля 2018 года);
4. Через 3 года, в случае отмены долевого строительства.
Первый этап представляет собой ситуацию, сложившуюся на рынке до 30 декабря 2004 года, т.е., как уже было сказано ранее, до принятия ФЗ № 214.
Прекращение бюджетного финансирования строительства жилья и отсутствие доступного привлечения денег поставили строительную отрасль перед выбором: остановка строительства или поиск новых вариантов финансирования.
Выходом из сложившихся условий стало привлечение средств граждан. Но поскольку в то время еще не существовало основного закона, который бы регулировал правовые отношения между застройщиком и гражданами, нередко происходили такие прецеденты как «двойные продажи», когда на одну квартиру могло заключаться несколько договоров, а продажа квартир начиналась еще до получения разрешительной документации на строительство, что существенно увеличивало риски и процент обманутых дольщиков, а также вероятность того, что конечный объект строительства будет отличаться от заявленного в договоре.
Чтобы решить эти и другие проблемы на рынке строительства жилой недвижимости, потребовалось решить задачу оформления договорных отношений между гражданами, финансирующими строительство, и застройщиками. И такое решение было найдено в разработке договоров инвестирования или договоров долевого участия в строительстве.
Однако, в условиях отсутствия в законодательстве четкого понимания того, чем являются объекты правоотношений в договоре долевого участия, суды неоднозначно оценивали правовую основу сделок, и не было понимания, каким НПА руководствоваться при вынесении решения по тому или иному делу.
С одной стороны, дольщика можно считать покупателем, потребителем, «гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести, либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» [2].
Следовательно, его отношения с застройщиком должны регулироваться Законом № 23001 «О защите прав потребителей», и он должен рассматриваться в качестве покупателя. А, с другой стороны, дольщик является инвестором, который вкладывает деньги в строительство объекта недвижимости, имея право распоряжаться им в дальнейшем по собственному желанию, в том числе и для получения прибыли, а, значит, в этом случае его взаимоотношения с застройщиком регулируются уже Законом № 39 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Все вышеперечисленные споры и недопонимания требовали решения на законодательном уровне. После принятия закона ФЗ № 214 застройщики стали действовать согласно правилам, прописанным в этом НПА. Однако закон лишь унифицировал те основы, которые сложились в отрасли, официально закрепив то, что и так уже существовало довольно долгое время.
С каждым годом Закон претерпевал изменения, снижая риски дольщиков и ужесточая требования к застройщикам. В этот период времени установилась следующая процедура привлечения денежных средств с граждан, которая основывалась на том, что вначале застройщик должен оформить разрешительную документацию и получить разрешение на строительство объекта, а далее - можно начинать продажи по договору долевого участия (далее - ДДУ).
Существенным плюсом такого вида финансирования для застройщика является то, что деньги на строительство объекта поступают на протяжении всего срока строительства, позволяя не пользоваться иными источниками получения денег, и снижая риск остановки хода строительства.
Всего в период 2014 - 2016 гг. в стране было построено 220 млн кв.м. жилья. В 2017 году - еще около 65 млн кв.м. Объем строительства с участием дольщиков на 2017 год составил 80% от всего объема строительства жилья [1].
Для дольщиков же это позволяет приобрести недвижимость по более низкой цене. Однако, в то же время существует много рисков, связанных с тем, что в последние годы все чаще стало появляться такое понятие, как «обманутый дольщик», т.е. дольщик, в отношении которого застройщик не выполнил взятые на себя обязательства по строительству объекта недвижимого имущества и передаче в установленный договором срок доли построенного объекта для оформления права собственности [1].
Согласно планам-графикам по решению проблем обманутых дольщиков, подготовленным регионами, в октябре 2017 года в 72 субъектах РФ насчитывалось 830 проблемных объектов. Число граждан, заключивших договоры долевого участия в этих объектах, составляет 86 тыс. человек [1].
Следует заметить, что в число «обманутых дольщиков» входят и те, чьи договоры были выполнены частично, то есть дольщикам пришлось доплачивать, но вложенных денег они не лишились, и те, кто потерял деньги по причине банкротства застройщика (наступившем не по вине его самого) и желал приобрести недвижимость по заведомо нереальной (сильно заниженной) цене[1].
Таким образом, под понятие «обманутые дольщики» попадают и те люди, обязательства перед которыми застройщиком были выполнены не полностью или с задержкой, но даже и при такой расширительной трактовке их не более 2,5 %.
Такая ужасающая статистика и митинги обманутых дольщиков не могли пройти стороной мимо высокопоставленных чиновников, которые всерьез заинтересовались этой проблемой. Первым делом стали достраивать самые проблемные объекты за счет бюджетных средств и денег инвесторов. Далее были внесены изменения в ФЗ № 214, которые вступили в силу с 1 июля 2018 года. И это третий этап развития девелопмента.
Нововведения вступят в силу уже в этом году и обяжут застройщиков повышать уставный капитал, отчислять определенный процент в специальный фонд дольщиков, привлекать денежные средства граждан только по разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года.
Кроме того, вводится новый механизм работы с деньгами дольщика - счета эскроу. При открытии счета эскроу для размещения средств дольщиков застройщик не сможет ими воспользоваться до окончания строительства [1].
Все эти меры исключают возможность исчезновения застройщика с деньгами дольщиков, однако порождают другие проблемы. Строительство будет осуществляться за счет кредитных средств, в случае нехватки собственных.
Многие застройщики негативно воспринимают данные изменения и без оптимизма смотрят в будущее. «Взять кредит на жилое строительство и сейчас сложно. Еще сложнее будет, когда банкам придется увеличить объем выдачи кредитов в несколько раз, чтобы финансировать проекты строительства. А заморозка средств на эскроу счете - это фактически вынужденное кредитование. Это резко увеличит себестоимость строительства - процентов на 30», - говорит генеральный директор СК «Дионис» Сергей Скоробогатов
[4].
Также ужесточатся требования к застройщикам. После вступления поправок «застройщиком» будут являться те компании, которые удовлетворяют следующим основным требованиям:
1. опыт в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10000 кв.м (в качестве застройщика и/или технического заказчика, и/или генерального подрядчика) не менее 3-х лет;
2. застройщик не вправе одновременно строить многоквартирные дома по нескольким разрешениям на строительство;
3. собственные средства застройщика должны быть более 10 % от проектной стоимости проекта;
4. отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов;
5. застройщик обладает правом иметь только один расчетный счет;
6. обязательные перечисления в компенсационный фонд до регистрации ДДУ;
7. ограничение в размере 10% от проектной стоимости строительства на косвенные расходы, в т.ч. оплата труда, маркетинговые расходы, аренда помещений, банковские услуги и т.д.;
8. запрет на участие в капитале/имуществе коммерческих и некоммерческих организаций.
Нововведения повлекут за собой сокращение предложения на рынке, которое произойдет не только из-за роста цен, но и из-за уменьшения количества компаний застройщиков, поскольку не все компании удовлетворяют новым требованиям ФЗ № 214. «При новом законодательстве на рынке могут остаться 25 - 30 процентов от сегодняшнего числа застройщиков» [4], - прогнозирует вице-президент строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко. Снижение объемов ввода жилья и рост цен, по его мнению, неизбежны.
При этом с января 2014 года было введено обязательное страхование ответственности застройщика. Страховые выплаты составляли от 1,5 % до 2 %, притом, что список разрешенных страховых компаний утверждает ЦБ РФ.
«Застройщик покупает страховку, как гарантию исполнения обязательств или того, что в случае форс-мажора дольщик получит выплату в соответствии с договором.
Однако на деле этот механизм оказался бесполезным: затяжные судебные разбирательства могут тянуться дольше действия договора, и дольщики в итоге так и не получат свои выплаты», - говорит Николай Николаев[5].
В итоге общий объем страховых премий, собранных страховщиками по ДДУ с 2014 года, составил порядка 27,5 млрд руб., однако, несмотря на наличие страховых случаев по застройщикам, находящимся в банкротстве, до сих пор не произведено ни одной выплаты [5]. Иными словами, риски банкротства легко компенсируются отчислениями в компенсационный фонд при правильной и четкой системе реализации этих мер.
Кроме того, спустя три года долевое строительство может вообще исчезнуть. И это четвертый этап развития девелопмента. Как показывает исследование, проведенное Центральным экономико-математическим институтом РАН, «в новых условиях из 3832 существующих сейчас застройщиков, выживут, то есть смогут работать в новых условиях
132 или 3,4 % от существующих к настоящему времени в реестре застройщиков. В настоящее время реально работают и имеют движение по счетам 2461 застройщика из реестра.
Из них останутся и смогут работать в условиях нового закона ФЗ № 214 только 132 застройщика или 5,3 % от работающих сейчас. Остальные либо будут переходить на "серые" схемы привлечения средств, либо станут банкротами» [1].
Помимо того, что отмена «долевки» негативно скажется на застройщиках, пострадают и покупатели. Поскольку единственным легальным источником финансирования останется целевой кредит, цены на ранних стадиях строительства не будут такими низкими, как прежде, а, значит, снизится спрос.
Причем не только у граждан, приобретающих недвижимость в личных целях, но и у инвесторов, покупающих жилье для последующей перепродажи или сдачи в аренду. «А это порядка 30 процентов сделок», - утверждает генеральный директор ООО Краснодар Сити» Андрей Сигидин [1, с.109].
Также нововведения коснутся и экономики страны в целом. От предложенных мер могут пострадать и такие смежные с жилищным строительством отрасли экономики, как производство стройматериалов, добыча ресурсов, энергетическая сфера, машиностроение, коммунальные услуги и т.д., поскольку мультипликативный эффект (изменение дохода в большем размере, чем инициирующее его изменение в планируемых расходах) даст сокращение ВВП на 1,5 % [1].
В сложившейся ситуации можно предположить, что многие застройщики будут пытаться получить как можно больше разрешений на строительство до 1 июля 2018 года, чтобы сделать это по «старым» требованиям. Однако, крупные вложения при получении разрешений, последующие долги по кредитам приведут к тому, что застройщики будут не в силах достроить все объекты, и вследствие этого снизятся темпы строительства.
Подводя итог всему вышесказанному, можно выделить несколько основных тенденций развития отрасли девелопмента.
Во-первых, ужесточение правил в отношении застройщиков. Баланс соотношения двух сторон долевого участия, застройщиков и дольщиков, был нарушен несколько лет назад, и с каждым годом стремительно сдвигается в сторону покупателей.
Без сомнения, дольщики менее защищенная сторона в этих отношениях, поэтому она больше нуждается в правовой защите. Но при этом, ограничение деятельности застройщиков приводит и к негативным последствиям для дольщиков. Из-за высоких цен
на жилье падает спрос на рынке, и покупатели уже не могут позволить себе приобрести недвижимость по низким ценам.
Во-вторых, в течение трех лет долевое строительство исчезнет, и единственный законный способ привлечения денежных средств будет использование кредитного финансирования. Даже при сокращении процентной ставки по кредиту не все компании смогут выплачивать его, а значит велика вероятность банкротства и недостроев.
Таким образом, современные тенденции развития отрасли строительства жилой недвижимости нельзя назвать положительными, поскольку все вышеизложенные тезисы в большей степени негативным образом будут влиять на отрасль.
Намерения чиновников понятны - все меры направлены на улучшение защищенности граждан, однако, соблюсти баланс в удовлетворении интересов всех сторон невозможно. Созданные меры приведут скорее к консолидации рынка, т.е. к увеличению доли крупных девелоперов, как следствие, увеличению себестоимости строительства. Сделки будут более прозрачными, люди не будут рисковать, приобретая недвижимость у застройщика, ставки по ипотеке будут снижены, но цены возрастут, и как следствие, уменьшится спрос. И тогда придется снова применять какието меры.
Список литературы
1. Козырев А.Н., Тевелева О.В., Козырь Ю.В., Неволин И.В., Макаров С.В., Бушанский С.П. Научноисследовательская работа по теме: «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований»: Москва, 2017.
2. Закон РФ от 07.02.1992 N 23001 (ред. от 05.04.2019) «О защите прав потребителей» // URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_305/ (дата обращения: 05.04.2019).
3. Всероссийский митинг обманутых дольщиков прошел в Сокольниках / / URL: https://www.m24.ru/videos/Sokolniki/26072017/150713 (дата обращения: 05.04.2019).
4. Бездолевое жилье доступным не останется // URL: http://expert.ru/south/2017/11/bezdolevoezhilyodostupnyimneostanetsya/ (дата обращения: 05.04.2019).
5. Страхование застройщиков: что изменит реформа системы защиты дольщиков // URL: https://www.rbc.ru/finances/21/07/2017/596f65399a7947263eb749b6 (дата обращения: 05.04.2019).
6. Долевое строительство жилья убивают без должной аналитики и вместе со стройотраслью // URL: http://ancb.ru/publication/read/5877 (дата обращения: 05.04.2019).
References
1. Kozyrev A. N., Teveleva O. V., Kozyr Yu. V., Nevolin I. V., Makarov S. V., Bushansky S. P. Research work on the topic: "Destruction of value as a predicted consequence of unsuccessful institutional transformations": Moscow, 2017.
2. The law of the Russian Federation from 07.02.1992 N 2300 1 (ed. by 05.04.2019) "On protection of consumer rights" // the URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_305/ (accessed: 05.04.2019).
3. All-Russian rally deceived shareholders held in Sokolniki / / URL: https://www.m24.ru/videos/Sokolniki/26072017/150713 (date of application: 05.04.2009).
4. Bezdeleva affordable housing will remain // URL: http://expert.ru/ south/2017/11/bezdolevoe zhilyo dostupnyim ne ostanetsya/ (accessed: 05.04.2019).
5. Insurance for builders: what will change the reform of the system of protection of shareholders // URL: https://www.rbc.ru/finances/21/07/2017/ 596f65399a7947263eb749b6 (date accessed: 05.04.2019).
6. Cooperative housing projects are killed without proper Analytics and together with the stroyotrasl // URL: http://ancb.ru/publication/read/5877 (date accessed: 05.04.2019).
