CC BY
449
244
ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА
2009. Вып. 2 ЭКОНОМИКА И ПРАВО
УДК 37.013(045)
Н.А. Балашова
СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определил существенные условия договора участия в долевом строительстве. Новым витком, послужившим основанием для возникновения гражданско-правовых споров в данной сфере, явилось неправильное формирование участниками существенных условий договора, что в соответствии с п. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ является основанием для признания договора незаключенным.
Ключевые слова: существенные условия договора, предмет договора, объект договора, цена договора, гарантийный срок.
Введение в действие Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ «О долевом участии в строительстве»), с одной стороны, внесло определенную упорядоченность в регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, с другой стороны, явилось основанием для появления новых гражданско-правовых споров в данной сфере. Одной из причин возникновения гражданско-правовых споров является то, что стороны договора участия в долевом строительстве уделяют недостаточно внимания формированию существенных условий договора, а существенные условия договора, как писал Д.И. Мейер, - «необходимые части сделки (е88епйаНа negotii)
- это такие части, которые, так сказать, создают сделку, без которых она не-удобомыслима».
Заключение договора согласно ст.432 ГК РФ непосредственно зависит от достижения соглашения между сторонами по всем его существенным условиям. Таким образом, существенными в данном случае становятся условия договора о предмете договора, условия которые названы существенными для договоров данного вида, условия которые необходимы для договоров данного вида, условия, на включении которых при его заключении настаивает хотя бы одна из сторон.
Предмет договора участия в долевом строительстве. По мнению некоторых авторов, понятие «предмет договора участия в долевом строительстве» полностью совпадает с понятием «объект договора участия в долевом строительстве», так согласно п.2 ст. 2 ФЗ «О долевом строительстве» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие
передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. В связи с тем, что на момент заключения договора объект долевого строительства еще не создан и индивидуализировать его, как любой другой объект недвижимости при помощи кадастрового и инвентарного номера не представляется возможным, среди сторонников данной точки зрения идет спор о том, возможно ли вообще говорить о согласованности одного из существенных условий договора при его неопределимости. Некоторые авторы считают, что на момент заключения договора объект участия в долевом строительстве не может быть индивидуализирован, поскольку не построен и не прошел процедуру кадастрового и технического учета, и «будучи объектом участия в долевом строительстве, не является объектом недвижимого имущества, а следовательно, и не может считаться объектом гражданских прав. Таким образом, определение понятия объекта долевого строительства, данное в Законе об участии в долевом строительстве, противоречит действующим нормативным актам и, в сущности, является юридической фикцией» [1]. Другие авторы, например
Е.Е. Шевченко, проанализировав судебную практику, приходят к другой точке зрения, а именно, что «на основании договора участия в долевом строительстве возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность ... объект недвижимости до момента окончания его строительства «не представляется возможным конкретно определить». Между тем при таком подходе не учитывается, собственно, такое свойство условий договоров, как определимость. В договоре участия в долевом строительстве предмет (квартира, нежилое помещение, здание, сооружение) не обязательно следует определять конкретным образом, допустимо лишь указать отдельные признаки условия о предмете, позволяющие отнести созданную в будущем недвижимость (например, квартиру) к предмету заключенного договора» [2]. Подобные выводы можно найти как в практике арбитражных судов (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 октября 2005 г. №А38-6201-2/37-2005), так и в практике судов общей юрисдикции (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. №2).
Если рассматривать понятие «предмет договора участия в долевом строительстве» с точки зрения отождествления понятия «предмет договора с объектом долевого строительства», то не следует забывать о том, что согласно гражданскому законодательству объектом договора может быть как уже созданная вещь, так и вещь, которая еще будет создана в будущем. В данном случае необходимо на момент заключения договора правильно определить эту вещь, чтобы при исполнении обязательств по договору не возникло споров о том, что именно эта вещь должна быть создана и подлежит передаче другой стороне согласно условиям данного договора. Если вспомнить судебную практику до введения в действие ФЗ «О долевом участии в строительстве» и способы классификации договоров участия в долевом строительстве, то
можно встретить такие названия договора, как договор купли-продажи недвижимости в будущем, договор купли-продажи с условием об отсрочке исполнения обязательства, предварительный договор с условием о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости. Подобные договоры в большинстве своем описывали объект участия в долевом строительстве таким же способом, который на сегодняшний день используется в практике по индивидуализации объекта участия в долевом строительстве. По моему мнению, сейчас возникает вопрос о способе описания объекта участия в долевом строительстве в договоре таким образом, чтобы договор считался заключенным. Именно данное положение требует регулирования на законодательном уровне.
Д.И. Мейер считал, что «предметом договора всегда представляется право на чужое действие» [3]. Последователи Д.И. Мейера и оппоненты вышеуказанной точки зрения считают, что «если в качестве предмета договора участия в долевом строительстве рассматривать объект долевого строительства, тогда происходит некоторое отождествление с договором купли-продажи недвижимости: так же одной стороной передается объект недвижимости в собственность. Учитывая при этом, что если речь идет о жилых помещениях, то оба договора также подлежат государственной регистрации» [4].
Среди теоретиков обсуждаются вопросы о структурных составляющих предмета договора, а именно: возникают вопросы о том, как разграничить предмет договора строительного подряда и договора участия в долевом строительстве. Ответ на данный вопрос может быть получен лишь путем комплексного анализа понятия договора участия в долевом строительстве. По ФЗ «О долевом участии в строительстве» договор участия в долевом строительстве - это соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением иных лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть этого объекта участнику долевого строительства за обусловленную договором цену. Таким образом, «предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первую составляющую образует материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания (сооружения), а лишь его части. Вторая составляющая предмета договора участия в долевом строительстве должна быть представлена действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам. При этом действия застройщика связаны с проведением работ, а также оказанием всевозможных услуг при организации строительства» [4].
В данном случае возникает уже обозначенная ранее проблема индивидуализации объекта долевого строительства, так как параметры объекта недвижимости, которые должны быть обязательно включены в договор, ни Законом №214-ФЗ, ни Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строи-
тельством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 09.06.2005 №82, не конкретизированы. Таким образом, индивидуализировать материальный объект - жилое или нежилое помещение согласно требованиям кадастрового и технического учета до момента его создания не представляется возможным. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения». Существует такая точка зрения, что на момент заключения договора объект участия в долевом строительстве не может быть индивидуализирован, поскольку не построен и не прошел процедуру кадастрового и технического учета и «будучи объектом участия в долевом строительстве, не является объектом недвижимого имущества, а следовательно, и не может считаться объектом гражданских прав. Таким образом, определение понятия объекта долевого строительства, данное в Законе об участии в долевом строительстве, противоречит действующим нормативным актам и, в сущности, является юридической фикцией» [1]. «На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей и секций, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. В качестве приложений к договору выступают копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений» [5]. Подобные рекомендации и способы индивидуализации объекта долевого строительства были описаны еще С.Веселовым в статье «Договоры участия в долевом строительстве: вопросы государственной регистрации прав».
Актуальным является вопрос - распространяется ли действие Закона «О долевом строительстве» на участие в долевом строительстве коттеджных поселков, так как привлечение средств граждан на строительство дома в коттеджном поселке осуществляется застройщиками по аналогичным договорам, а также в процессе строительства коттеджного поселка также создается общее имущество, такое как коммуникации, инженерно-технологическое и иное оборудование и т.п. Более того, в ранее действовавшей редакции Закона устанавливалось, что «к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения». В настоящее время такие нормы в Законе об участии в долевом строительстве отсутствуют. Однако Закон предусматривает, что к иным объектам недвижимого имущества, на строительство которых застройщик в соответствии с Законом вправе привлекать денежные средства физических и юридических лиц, не относятся только объекты производственного назначения. Данная проблема проанализирована Л. Зуйковой, которая отмечает, что, «по-видимому, определять, какой из объектов может, а какой не может подпадать под сферу действия Закона, придется в каждом конкретном случае» [6].
Также обсуждаемым вопросом среди теоретиков является вопрос об общем имуществе в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости.
Согласно п. 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Отсюда возникает много вопросов. Во-первых, если у лиц, обладающих правом долевой собственности, отсутствует право совместного распоряжения объектом права долевой собственности или право каждого из долевых собственников требовать выдела своей доли, или право преимущественной покупки доли другими сособственниками, то как такую собственность можно назвать общей долевой. Во-вторых, для того чтобы у лица возникла доля в праве общей собственности на какое-либо имущество, необходимо, чтобы существовал объект, право собственности на который подлежит государственной регистрации: нельзя зарегистрировать долю в праве собственности на объект, который не внесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, права на общее долевое имущество неразрывно связаны с правом лица на жилое или нежилое помещение, переданное ему застройщиком. Как такое имущество можно назвать самостоятельным объектом правоотношений? В-третьих, не существует единообразного понимания состава жилого помещения. Согласно одному подходу жилые помещения относятся к сложным вещам, состоящим из главной вещи - самого помещения и принадлежности - доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Другой поход основан на том, что право не является вещью, а следовательно, не может являться составной частью сложной вещи» [1]. С практической точки зрения решается, что жилые помещения относятся к сложным вещам, а доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью.
Одним из самых сложных вопросов остается вопрос о праве общей собственности на земельный участок, так как порядок оформления права собственности на земельный участок законодательно в настоящее время не урегулирован. И именно здесь дольщики не защищены от ущемления своих прав со стороны застройщиков. Так, «застройщик возводит несколько жилых домов (в том числе так называемых многофункциональных жилых комплексов) на одном земельном участке. Следовательно, после того как объект будет сдан в эксплуатацию, собственники могут требовать выдела земельного участка, расположенного под их домом. Если единый земельный участок, который является предметом договора аренды, будет размежеван, это будет означать юридическую гибель самого объекта недвижимого имущества (земельного участка), что приведет к прекращению договора аренды и невозможности осуществления строительства других объектов недвижимости» [1].
Цена договора. В соответствии со ст. 4, 5 Закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является цена договора.
Цена договора - это размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплата услуг застройщика. Цена может быть выражена в твердой сумме (наиболее часто встречаемый вариант) за весь комплекс работ или за отдельный вид работ, либо приведен ее расчет, либо указан процент от сумм затрат застройщика. При этом такой расчет должен позволять однозначно определить цену договора. Иначе условие о цене будет считаться несогласованным и, как следствие, договор будет незаключенным.
До введения Закона № 214-ФЗ судебная практика уже шла по пути введения условия о цене договора в качестве существенного и не признавала возможности определения цены согласно ст. 424 ГК РФ, то есть по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы, в пример можно привести постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.02.2004 № Ф04/594-36/А75-2004. Таким образом, еще до закрепления существенных условий договора участия в долевом строительстве в специальном законе судебная практика уже выработала свои постулаты, которые в дальнейшем нашли свое закрепление на законодательном уровне.
Согласно п. 2 ст. 5 ФЗ «О долевом участии в строительстве» цена договора может быть изменена после его заключения только в случае, если данное условие было закреплено в договоре. До введения Закона в действие вышеуказанные особенности изменения цены договора рассматривались и в судебной практике, например, «если договор допускает возможность корректировки цены при определенных условиях, то в случае спора заинтересованная сторона должна доказать факт наступления этих условий (Постановление ФАС Уральского округа от 30.10.2003 № Ф09-3104/03-ГК)» [5].
Порядок оплаты цены договора определяется условиями договора. Следовательно, оплата может быть произведена либо единовременным платежом, либо долями в течение определенного периода времени. Основная проблема, с которой на сегодняшний момент сталкиваются практики, состоит в том, что на момент начала строительства застройщик не всегда объективно рассчитывает будущие затраты, поэтому в итоге цена договора не покрывает всех расходов, определяемых на момент сдачи дома в эксплуатацию. Дольщики вносят установленные договором платежи, исполняют должным образом свои обязательства по договору, однако данных средств не хватает, чтобы покрыть все произведенные затраты.
Для покрытия произведенных затрат застройщик необоснованно увеличивает стоимость объекта строительства. К таким непредвидимым затратами можно отнести не полностью контролируемую со стороны государства инфляцию, значительные административные «барьеры», которые обусловле-
ны императивными требованиями, предъявляемыми к фигуре застройщика, и другие.
Данные обстоятельства вынуждают застройщика при формировании цены договора участия в долевом строительстве предусматривать не фиксированную денежную сумму, а ориентировочную, привязываемую к стоимости квадратных метров объекта долевого строительства. «В договоре предусматривается, что окончательная цена будет установлена по данным технической инвентаризации, то есть после получения технического паспорта на объект долевого строительства» [4].
При формулировании условий о цене договора таким образом происходит нарушение ст. 5 Закона №214-ФЗ, так как четко определить цену договора не представляется возможным, следовательно, договор является незаключенным.
Достаточно часто определение цены, как до введения Закона №214-ФЗ, так и после его введения, привязывают к стоимости квадратного метра. Однако сторонами в договоре не указывается, какая часть этих денег идет на возмещение затрат по строительству объекта, а какая - за оказание услуг застройщика. Если оплата услуг застройщика не будет выделена в договоре отдельно и одновременно в проектно-сметной документации затраты застройщика не будут выделены отдельной строкой, то застройщик не сможет возместить затраты на свое содержание в силу прямого указания на данное условие в ст. 18 Закона №214-ФЗ.
Строительство объектов недвижимости осуществляется в соответствии с проектной документацией, которая предполагает обязательное составление сметы - документа, который отражает затраты на строительство в целом. Однако для анализирования всех затрат строительства в большинстве случаев применяются локальные и объектные сметы, а также сводный сметный расчет. Каждая из указанных смет содержит определенную стоимость трудозатрат и материалов. Локальная смета является первичным сметным документом. В ее основу входит определение объемов и отдельных видов работ (земляные, отделочные, малярные, штукатурные и др.), входящих в состав рабочего проекта и рабочей документации. Объектная смета составляется на определенный объект строительства в целом и включает в себя стоимость всех строительно-монтажных работ. Однако объектная смета не определяет конечную цену строительства. Объектная смета является основой для составления сводного сметного расчета стоимости зданий и сооружений. Данный расчет является документом, определяющим совокупный лимит денежных средств на строительство. В сводный сметный расчет включается вся совокупность затрат, а именно: «затраты на подготовку территории строительства, устройство временных обслуживающих зданий и сооружений, инженерных коммуникаций, благоустройство и озеленение территории, затраты на зимнее удорожание и т.д.» [4]. В сводный сметный расчет не только закладывается показатель прибыли организации, но и включаются дополнительные услуги, связанные с организацией строительства, которые в свою очередь являются немаловажной составляющей конечной цены договора. Следователь-
но, сводный сметный расчет включает в себя полную стоимость строительства, и именно данный расчет, а не локальная или объектная смета, является документом, на основании которого можно определить цену договора участия в долевом строительстве.
За нарушение порядка исполнения договора в части оплаты предусмотрены строгие санкции: если цена договора должна быть внесена единовременно, просрочка платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. В случае если цена договора должна оплачиваться периодическими платежами, систематическое нарушение участником сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Гарантийный срок на объект долевого строительства. В первоначальной редакции Закона о долевом участии в строительстве, действовавшей до 1 января 2007 г., застройщик был обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствовало условиям договора, и только если такие условия в договоре отсутствовали или были прописаны не полностью, они должны были соответствовать требованиям технических регламентов. Новая редакция Закона внесла определенные изменения в данные условия договора, тем самым предоставив дополнительные гарантии защиты прав дольщиков, согласно новой редакции закона, действующей с 1 января 2007 г., застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Таким образом, застройщик сегодня уже не сможет отойти от требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иных обязательных требований, сославшись на принцип свободы договора и закрепленные в договоре условия, под которыми подписался «несведущий в строительном деле» дольщик.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства должен составлять не менее чем пять лет. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику (п. 5 ст. 7 ФЗ «О долевом строительстве»).
«Претензии по исполнению договора в части качества и иных недостатков построенного объекта могут предъявляться в определенной последовательности, а именно:
- участник долевого строительства - застройщику;
- застройщик (инвестор) - заказчику;
- заказчик - генподрядчику;
- генподрядчик - субподрядчику» [4].
Если застройщик осуществил строительство с отступлениями от данных требований, что привело к ухудшению качества объекта или появлению иных недостатков, которые делают объект непригодным для использования по его назначению, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
- соразмерно уменьшить цену договора;
- возместить расходы на устранение недостатков.
Если же требования к качеству объекта долевого строительства нарушены существенно или выявленные недостатки не устранены в разумный срок, то в этом случае участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование.
Однако не следует забывать, что это далеко не полный перечень вариантов устранения выявленных недостатков. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей (Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (в редакции от 25.11.2006)) в части, не урегулированной Законом №214-ФЗ.
Аналогично норме по договору подряда риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
В ранее действовавшей редакции в п. 6 ст. 7 Закона №214-ФЗ Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока, на сегодняшний день в ст. 7 Закона № 214-ФЗ внесены изменения, согласно п. 7 ст. 7 Закона №214-ФЗ застройщик освобожден от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за нормального износа объекта, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта или вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Законом №214-ФЗ предусматриваются два срока:
1) срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (п. 1 ст. 6, подп. 2 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ), именуемый далее «срок передачи»;
2) срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения со-
общения о завершении строительства (п. 4 ст. 8 Закона №214-ФЗ), именуемый далее «срок принятия».
Срок передачи является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. Несмотря на то, что сроку передачи посвящена отдельная статья Закона, в нем не определены способы определения срока передачи и не установлены какие-либо ограничения, что дает возможность застройщику самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта. Вопрос выбора приемлемого способа определения условия о сроке передачи на практике актуален. Наиболее часто встречаются варианты с учетом действующих гражданско-правовых норм.
Срок, установленный законом или договором, определяется календарной датой или истечением периода времени, а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ). Для застройщика наиболее удобным будет определение срока передачи объекта долевого строительства путем указания периода времени, в течение которого передача должна состояться. Исчисление срока передачи, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ). Для того чтобы прописать в договоре срок передачи объекта недвижимости, застройщик должен учитывать планируемый срок окончания работ на объекте в соответствии с проектной документацией. Также застройщик должен учитывать срок, в течение которого будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов, так как в п. 1 ст. 6 Закона №214-ФЗ регламентируется, что застройщик может передать объект участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Не следует также забывать, что процесс получения разрешения на практике - достаточно длительная процедура.
«Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) предусмотрен достаточно обширный перечень документов и согласований, необходимых для получения разрешения. Названный перечень документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в отличие от перечня документов, представляемых для получения разрешения на строительство, не носит исчерпывающего характера. Указанный перечень может быть расширен Правительством РФ в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет. Это направлено на создание нового порядка, исключающего повсеместную инвентаризацию объектов, которая для застройщика является процедурой, достаточно затратной и растянутой во времени» [4].
Рассмотрим подписание акта приемки-сдачи построенного объекта по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство. Застройщик заинтересован принять объект строительства, полностью соответствующий условиям договора и обязательным строительным правилам и нормам. В противном же случае впоследствии могут возникнуть препятствия для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а затем и претензий от участников долевого строительства. В любом случае недостатки строительства могут стать для застройщика дополнительной статьей расходов. По-
этому застройщик при утверждении акта приемки тщательно проверяет качество передаваемого объекта строительства, выявляя недостатки. Для их устранения требуется время. В большинстве случаев утверждению акта приемки предшествует длительный период предъявления претензий застройщиком и исправления недостатков подрядной организацией.
Помимо вышеуказанных документов необходимо получить также заключение органа государственного строительного надзора. Предметом государственного строительного надзора является проверка качества выполняемых работ на соответствие требованиям технических регламентов, которые охватывают многие сферы жизнедеятельности (ч. 2 ст. 54 ГрК РФ).
С 1 января 2007 г. вводится запрет на осуществление иных видов государственного надзора при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, кроме государственного строительного надзора (ч. 7 ст. 54 ГрК РФ). До указанной даты при строительстве осуществлялись и иные виды надзора, предусмотренные многочисленными федеральными законами. «До принятия Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 процесс подписания акта государственной приемочной комиссией о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта и его утверждения занимал от шести до восьми месяцев. В период действия нового Градостроительного кодекса РФ ситуация особо не изменилась. Как и ранее, большой перечень документов и согласований не позволяет сократить сроки для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Практически получение разрешения на ввод в эксплуатацию может занять аналогичное вышеуказанному время.
В соответствии с ч. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) орган, выдавший разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, осмотр объекта капитального строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения. На практике установленный 10-дневный срок соблюдается редко. Таким образом, срок передачи объекта участнику долевого строительства в договоре может составлять в лучшем случае три месяца, в худшем
- более длительный период времени» [4].
В данном случае опять возникает противоборство интересов, с одной стороны, дольщик, который хочет получить объект долевого строительства в более короткие сроки, с другой - застройщик, который стремится защитить себя от ответственности, предусмотренной п. 2 ст. 6 Закона №214-ФЗ за несоблюдение срока передачи, но бесправен по отношению к срокам, предусмотренным законодательными актами. Конечно, в данном случае застройщик будет пытаться предусмотреть максимальный срок.
Застройщик в любом случае обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, даже
если не истек установленный договором срок передачи объекта долевого строительства (п. 3 ст. 8 Закона №214-ФЗ).
Согласно ст. 191 ГК РФ определение срока может быть также связано с событием, которое должно неизбежно наступить.
Таким образом, срок передачи объекта может быть привязан к времени получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В данном случае поддерживаю мнение авторов, считающих, что согласно ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, получение же разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является неизбежным событием, так как неизбежность события продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).
Таким образом, определить условие о сроке передачи объекта вышеуказанным способом не представляется возможным, в противном случае договор будет считаться незаключенным.
Не следует также забывать о том, что срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. Чтобы сроки в договоре были приближены к действительности, «целесообразно добавить к ориентировочному сроку ввода объекта в эксплуатацию некоторое время, необходимое для подготовки передаточных актов и уведомления участника долевого строительства о готовности объекта к передаче» [4].
Несмотря на это в практике срок по договору участия в долевом строительстве сторонами предусматривается датой сдачи объекта в эксплуатацию. Основную причину включения в договор таких условий практики видят в том, что «на момент начала строительства не все дольщики полностью внесли денежную сумму, а также в отношении не всех объектов долевого строительства были заключены договоры. Имеются так называемые «свободные площади», которые будут предлагаться гражданам или юридическим лицам в процессе строительства объекта недвижимости. Это обусловлено тем, что существенное увеличение цен на объекты недвижимости уменьшает их инвестиционную привлекательность и, как следствие, ограничивается возможность внести в полном объеме денежную сумму за объект долевого строительства на момент начала выполнения строительных работ. С другой стороны, застройщики, прогнозируя инфляцию, сознательно не заключают в отношении свободных площадей договоры. Следовательно, единственным для застройщиков выходом из сложившейся ситуации, когда становится возможным полностью покрыть затраты на строительство всего объекта недвижимости, является увеличение стоимости предлагаемых в процессе строительства «свободных площадей» [4].
Одним из способов решения данной проблемы является изменение порядка привлечения инвестиций в строительство, а именно: дольщик заключает кредитный договор с банком, который выдает денежную сумму под строительство. А уже после заключения договора будущий дольщик заключает договор участия в долевом строительстве. Либо же застройщик заключает кре-
дитный договор с банком, который также выдает денежную сумму под строительство. Однако привлекательность таких договоров для банка невелика, так как обеспечительным средством под такие обязательства выступает объект строительства. Далеко не каждый незавершенный строительством объект может быть неликвидным. В данном случае практики видят способ решения данной проблемы в введении обязательного страхования риска неисполнения обязательств со стороны застройщика как по отношению к банкам, так и по отношению к дольщикам либо же во введении обязательных требований, предъявляемых к строительной организации до начала привлечения денежных средств.
Несмотря на то, что срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства не отнесен Законом №214-ФЗ к существенному условию договора участия в долевом строительстве, я бы хотела обратить на данный момент отдельное внимание. Согласно ст. 432 ГК РФ данное условие можно признать необходимым условием для договором данного вида.
В п.4 ст. 8 Закона №214-ФЗ установлено: «участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения».
При анализе данной нормы видно, что законодатель предусмотрел только право установления срока принятия объекта в самом договоре, а в случае неурегулирования данных условий договором начинают действовать условия Закона №214-ФЗ. «Однако никаких санкций в отношении заказчиков при нарушении сроков принятия объекта не установлено. Мотивами затягивания срока, в течение которого участник должен приступить к принятию объекта, являются, во-первых, экономия на расходах по содержанию имущества и, во-вторых, экономия на налоге на имущество. Как известно, участник долевого строительства обязан нести упомянутые расходы и уплачивать налог на имущество с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (ст. 210 ГК РФ).
Хотя нормы об ответственности участника долевого строительства при нарушении срока приема объекта в Законе №214-ФЗ отсутствуют, причиненные застройщику убытки могут быть возмещены в судебном порядке в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса РФ об убытках» [4].
Проанализировав теоретические и практические проблемы определения существенных условий договора участия в долевом строительстве, можно сделать несложный вывод, что реализация ФЗ «О долевом участии в строительстве» порождает все новые вопросы, решение которых коренится как в изменении существующих экономических отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строи-
тельства, так и в создании эффективного правового регулирования в данной
сфере правоотношений.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Бунина Н. Объект долевого строительства: правовые проблемы определения понятия // Юрист. 2007. №6.
2. Шевченко Е.Е. Способы определения условий гражданско-правовых договоров: законодательство и судебная практика // Закон. 2007. №3.
3. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. Ч. 2 (по изд. 1902 г.). М., 1997.
С. 161.
4. Ершов О.Г. О существенных условиях договора долевого участия в строительстве // Право и экономика. 2007. №3.
5. Тюрина А.В. Взаимоотношения участников долевого строительства // Экономико-правовой бюллетень. 2007. №5.
6. Зуйкова Л. Старые проблемы нового закона // ЭЖ-Юрист. 2005.
Поступила в редакцию 10.08.09
N.A. Balashova, postgraduate student
The essential terms and conditions of contracts for sharing commitments in construction
The Federal law No 214-FZ on sharing commitments in the construction of apartment houses and other items of estate property and on amendments to some legislative acts of the Russian Federation has defined the essential terms and conditions of contracts for sharing commitments in construction. A new cause that has given rise to civil controversy in this field was a wrong formation of conditions by the litigants, which in accordance with law No 214-FZ, art. 4, item 5 is the basis for declaring the contract null and void.
Балашова Наталья Андреевна, аспирант
ГОУВПО «Удмуртский государственный университет»
426034, Россия, г. Ижевск, ул. Университетская, 1 (корп. 4)
