CC BY
30
Формирование экономического кластера региона должно начинаться с всестороннего анализа социально-экономического развития региона. Отличительной особенностью данного анализа, на наш взгляд, является разделение всех секторов экономики на основные и поддерживающие отрасли. С этой целью был проведён анализ строительной, добывающей и перерабатывающей отраслей.
Анализ генезиса строительного комплекса, его современной структуры особенностей жизненного цикла реализации строительных проектов приводит к выводу о целесообразности создания кластеров в рамках строительного комплекса как прогрессивного и эффективного вида организации структурных взаимоотношений. Это позволит изменить содержание строитель-
ной политики в отдельных субъектах РФ, окажет значительное влияние на рост производительности на предприятиях строительного комплекса и повышение конкурентоспособности продукции.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Ларина, Н.И. Кластеризация как путь повышения международной конкурентоспособности страны и регионов / Н. И. Ларина, А. И. Ма-каева // ЭКО. - 2006. - № 10.
Позмогова Светлана Борисовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Строительное производство и материалы» УлГТУ.
УДК 332.8 Л. Г. КУЧЕПАТОВА
СУДЬБА АВАРИЙНЫХ ДОМОВ
Рассмотрены основные аспекты оценки недвижимости и расходов на её содержание. Ключевые слова: капитальный ремонт, недвижимость, реконструкция, содержание.
Для оценщиков представляет особую важность понятие экономической целесообразности, то есть насколько целесообразно реконструировать (модернизировать) физически, морально и функционально устаревшее жильё. Но, к сожалению, до сих пор автор не встречал ни одного вполне квалифицированного обоснования целесообразности использования земельного участка с такими объектами. А если учесть цену поддержания жизнеспособности тонкостенных «хрущёвок», то, на взгляд оценщика, общественной целью должен быть снос всего этого жилья ради застройки современными высотными зданиями.
Однако реально собственниками объектов,
© Кучепатова Л. Г., 2013
которые не удовлетворяют никаким нормативным показателям, является разрозненная масса лиц с сугубо частными интересами. Но и при согласованности интересов до сих пор не выработана государственная программа расселения этой части жилого фонда. А ведь именно государство, десятилетиями решавшее жилищную проблему населения, было инициатором разработки типовых проектов с использованием временных проектов и экспериментальных материалов (чего стоит качество однослойных панелей, закладных деталей в керамзитобетоне и т. д.). В итоге, при нормативном сроке эксплуатации 100 лет, уже через 30 лет дома начинают разрушаться.
Оценка недвижимости, кроме физического, предполагает расчёт морального и функционального износа. Возьмём хотя бы эти кухоньки площадью 5 кв. метров, такие же прихожие,
санузлы и т. д. Они были крохотными, такими и останутся, тут не подступиться с реконструкцией. Морально устаревшее жильё непригодно, кроме прочего, из-за подвальных бойлерных, поскольку страдает первый этаж, даже в отсутствие подтопления технического подполья. Правда, людям свойственно привыкать и, как следствие, переоценивать свои жилищные условия.
И поэтому мы настойчиво ориентируемся на критерии экономической целесообразности. Говоря проще, решение судьбы застройки 50-70-х годов зависит от её рыночной стоимости после реконструкции. То есть если ценность полученной в результате недвижимости окажется выше расходов на реконструкцию, то средства затрачены эффективно. Конкретные проекты по реконструкции учитывают это общее требование, используя, в частности, более или менее дорогие утеплители стен. Известны примеры эффективной реконструкции с надстройкой мансардным этажом пятиэтажных жилых домов из фонда первых массовых серий с перекрытиями и несущими конструкциями из железобетонных панелей. Кроме надстройки одноуровневой мансарды и утепления фасадов, вне жилого дома устраивался тепловой пункт, модернизировались коммуникации, устанавливались оконные и балконные блоки с уплотнителями и т. д.
Но такие примеры единичны, тогда как жильцы не ставятся в известность о намерениях осуществлять плановые и капитальные ремонты. А поскольку нет системы контроля обслуживания, то остаётся один аварийный режим. Между тем любая управляющая компания обязана формировать свои расходы так, чтобы финансирование аварийных рисков не исключало финансирования текущего ремонта. Нам остаётся верить в возможность реального надзора за такими расходами, начиная с Федерального фонда реконструкции жилья.
Тем временем большая часть жилого фонда, хотя внешне не рушится, однако темпы разрушения нарастают. Точнее, если две трети жизненного цикла недвижимости идёт плавный из-
нос, то последнюю треть износ нарастает галопирующим темпом. Однако этой закономерностью совсем не оправдываются те мизерные вложения в реконструкцию и капремонт, которые до сих пор имеют место быть.
Вообще говоря, для строителей реконструкция зданий и сооружений ничем не отличается от нового строительства. Другое дело изменение среды обитания, здесь к процессу реконструкции объекта приковано внимание общественности. Количество реконструированных жилых домов на территории города за последние полтора десятилетия, скорее всего, не достигнет и двух десятков.
Такие экспериментальные объекты были практически в каждом районе города, и реконструкция всех жилых домов проводилась после их расселения. В настоящее же время реконструкция многоквартирного жилого дома допускается при наличии согласия всех правообладателей объекта капитального строительства (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ; ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Спору нет, реконструкция жилого дома всегда несёт людям временные неудобства.
Однако многие жители, в силу нашей ментальности, готовы терпеть вечный капитальный ремонт (или вечное его отсутствие), чем какое-нибудь хоть маломальское строительство рядом с собой, тем более над своей головой. Если согласие всех жителей многоквартирного дома на его реконструкцию получить не удаётся, то невозможно оформить разрешение на строительство и, как следствие, проводить строительномонтажные работы. И тут никакой национальный проект не может стоять над законом.
Пожалуй, проще всего будет реконструировать здания общежитий, но и в этом случае придётся решать задачу расселения жителей. А так ли уж необходима для нашего города реконструкция домов первых массовых серий? Крупноблочные дома (т. е. «блок» - это комната) у нас не возводились, а они-то в первую очередь не выдержали бы испытания долговременной нагрузкой. Да и дома первых массовых серий в целом находятся далеко не в аварийном состоя-
нии, предполагая, что в эксплуатационный период обошлось без грубых нарушений норм, приведших к критическим дефектам. Во всяком случае, несмотря на возрастающий процент аварийного жилья, «массовая» реконструкция основной части жилого фонда в ближайшее время едва ли возможна.
Тема реконструкции жилого фонда всё чаще сводится к следующей задаче: массовому вводу социального жилья в завершающие десятилетия советского периода сегодня должны соответствовать такие же темпы капитального ремонта. Между прочим, это почти дословно выражает программную задачу начала перестройки 80-х годов - либо за 20 лет новые индустриальные мощности превзойдут всё созданное до сих пор, либо экономический кризис разовьётся в системный коллапс.
Так или иначе, в противном случае из эксплуатации придётся выводить неремонтопригодные здания, в том числе все панельные 1 -го периода застройки (1950-1960 гг.) с исчерпанным ресурсом, большинство домов из 2-го периода застройки (1960-1970 гг.) с износом около 60%, а также многие конструктивные элементы жилых застроек после 1970 г. (здесь в широких масштабах нарушались сроки проведения текущих и капитальных ремонтов, применялись строительные материалы, не отвечающие требованиям СНиПов по многим техническим, эстетическим, санитарно-гигиеническим и экологическим показателям).
Если весь зарегистрированный жилой фонд России приближается к 3 млрд кв. метров, то даже без учёта панельных домов (более половины этого фонда) имеется 90 млн кв. метров ветхого и аварийного жилья. При нормативе 4-5% для планового капитального ремонта реально имеют место 0,3%. Несколько более оптимистичен взгляд на будущее состояние инженерных сетей, поскольку в муниципальных программах реконструкции жилья они фигурируют как таковые, а жилые дома представлены только аварийными крышами. Тем не менее речь идёт о час-
тичном (если не минимальном) продлении жизненного цикла строительных конструкций.
Начальное представление здесь даёт перечисление работ, содействующих изменению технико-экономических показателей объектов в сторону их повышения: изменение первоначального функционального назначения; изменение габаритов и технических показателей; строительство пристройки, надстройки; разборка и усиление несущих конструкций; переоборудование чердачного помещения под мансарду; строительство и реконструкция инженерных систем и коммуникаций здания.
Более обстоятельно перспективность вышеуказанных мероприятий оценивается по мере обследования конструктивных элементов, составления проектной документации и результатов осуществления реконструкции.
На практике обследование конструкций (фундаментов, колонн, плит перекрытий, ригелей) обычно служит выяснению их несущей способности путём идентификации и поверочных расчётов.
Обследование более всего оправдано следующими обстоятельствами:
• очевидна потребность в замене конструкций (особенно деревянных конструкций перекрытий);
• здание повреждено в силу чрезмерного воздействия (например, от пожара, вследствие удара падающим башенным краном);
• планируется увеличение нагрузки на перекрытие при изменении функционального назначения помещения;
• предполагается перенос перегородок (перепланировка помещения);
• обнаружено возрастание деформаций (увеличение прогиба плит перекрытий, трещин в стеновых панелях и т. п.), замечено нарастание деформаций (например, раскрытие трещин в стенах);
• исчерпан срок службы фундамента здания либо стронуты бутовые фундаменты (при работах в подполье или подвале);
• здание страдает от протечек кровли, разгерметизации (промокание, промораживание);
• требуется обследование инженерных сетей здания в связи с их неудовлетворительным функционированием.
Существующие методы контроля строительных конструкций достаточно эффективны, когда ими пользуются зарекомендовавшие себя специализированные организации. Основанием для экспертных заключений служат строительные нормы, главным образом оговоренные СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», распространяющиеся на производство и приёмку работ, выполняемых при строительстве и реконструкции зданий и сооружений.
Результаты обследования выявляют состояние несущих конструкций и возможность дальнейшей эксплуатации здания, техническое состояние других конструктивных элементов сооружения, а также определяют возможность их дальнейшей эксплуатации. Экспертами также разрабатываются рекомендации по устранению обнаруженных дефектов с целью восстановления и повышения эксплуатационных свойств зданий.
Что касается необходимости сноса, к этому крайнему выводу эксперты склоняются чаще всего вследствие не критического состояния несущих конструкций, а ввиду чрезмерной стоимости обеспечения достаточного запаса прочности всего здания. Например, сносу подлежит аварийная «пятиэтажка», где обрушились четыре наружных элемента панелей торцевой стены, в то время как множество объектов более чем 100летнего возраста решено сохранить. В этой связи не покажется чрезмерным требование реконструкции в полном масштабе централизованных инженерных систем городского ЖКХ, а также капитального ремонта панельного фонда первых поколений. Ведь если можно как-нибудь перенести угрозу в лице отдельного аварийного дома, то в 70-процентном износе основных фондов ЖКХ (в отдельных городах и поселках до 90%) отражается ни с чем не сравнимая катастрофа на фоне изобилия сантехники превосходного качества.
С другой стороны, хотя внимание экспертов сосредоточено на региональном уровне и учреждается федеральный Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, наиболее выразителен местный характер развития общего кризиса. К примеру, судя по отчёту Федерального агентства по строительству и ЖКХ: «Мониторинг строительной отрасли» за июль 2012 г., частота аварий в последний осенне-зимний период возросла только в двух из семи федеральных округов (Центральном и Уральском), где прорывам магистральных водоводов предшествовали резкие похолодания. Причём ликвидация чрезвычайных ситуаций, как правило, расстраивает планы модернизации, цена выполнения которых выше аварийных расходов в 20-30 раз (имеется в виду строительство местных котельных, позволяющих снизить давление в центральных трубопроводах).
Модернизация явно противоречит намерениям многих управляющих компаний ограничивать свои обязательства перед собственниками жилья устранением аварий, усиливая тем самым аварийность до общественно нетерпимого уровня.
Словно по ту сторону вышеуказанной реальности действуют строгие нормы обращения со всеми элементами градостроительного комплекса. Согласно Федеральному закону «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», застройщик строит или реконструирует на основе архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.
Без разрешения осуществляются только работы, которые не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не уменьшают надёжности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. (В свете этого требования недопустимо заменять планомерную деятельность готовностью ликвидировать аварии). Как следствие, чем больше реконструируемый объект взаимодействует со своим градостроительным
окружением, тем более трудоёмки операции по согласованию намерений застройщиков.
Отсюда следует естественное влечение последних к местам престижным и одновременно обременённым ветхо-аварийными строениями. Таким образом, указанная трудоёмкость чаще всего даёт о себе знать при перепланировке помещений, когда подавляющая часть элементов здания остаётся без изменений. Прежде чем приступают к работам, подразумевающим тот или иной вид перепланировки помещения, необходимо пройти длительный путь подготовки и согласования проектно-технической документации и получить необходимые разрешения.
В состав проектной документации входят Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и Проект перепланировки. Техническое заключение подтверждает, что перепланировка не влияет на условия проживания жильцов соседних квартир, осуществляется с учётом норм пожарной безопасности, а степень износа здания позволяет её осуществление без угрозы причинения непоправимого ущерба. Проекты перепланировки необходимо согласовывать с Пожнадзором, СЭС, балансодержателем (ТСЖ, Управляющая компания и пр.), жилищной инспекцией, газовой инспекцией, государственной экспертной организацией с правом давать экспертное заключение.
В случае, если объект относится к памятникам истории и культуры, требуется справка об этой принадлежности и решение органов по охране и использованию памятников истории и культуры на проведение реконструкции.
При обнаружении существенных нарушений строительных норм и правил, ведущих к снижению прочности и эксплуатационной надёжности сооружения, необходимостью становятся работы по усилению несущих и иных конструкций.
Наиболее выразительно эта задача обнаруживается, когда реконструируются большие промышленные объекты. В этом случае преобладающим видом работ является демонтаж железобетонных конструкций (колонн, балок, пере-
крытий и фундаментов) и их усиление, в то время как остальные элементы относительно мало заметны. При реконструкции жилых строений застройщики должны осуществлять более широкий спектр работ.
Как правило, при реконструкции отдельных помещений и зданий в целях обеспечения коммерческого бизнеса наибольшая часть работ относится к разряду общестроительных и ремонтных. В этом случае задача усиления несущих конструкций чаще всего ограничивается восстановлением первоначальных характеристик элементов.
Что касается усовершенствования жилой застройки прошлых десятилетий, до сих пор здесь преобладает мнение, что стоимость реконструкции панельных домов первых массовых серий выше стоимости нового строительства. И это несмотря на прохождение ещё в 1995 г. пика эффективности восстановительного ремонта пятиэтажных панельных зданий (т. е. насколько с каждым годом стоимость реконструкции будет возрастать, настолько жизненный цикл зданий будет укорачиваться). Не говоря о потерях тепла (в 2,5-3,5 раза выше нормативных) через ограждающие стеновые конструкции с физическим износом более 60%, а также увеличении вероятности аварийного обрушения зданий, утративших пространственную прочность целиком или в отдельных наиболее важных несущих конструкциях (что ускоряется соразмерно влажности в подвалах с хронически текущими трубами).
Между тем выполнение каждым регионом и областью целевой программы «Жилище» подразумевает и выполнение подпрограммы «Реконструкция жилых домов первых массовых серий», объектами которой являются 25-30% жилого фонда российских городов. Судя по многочисленным уже опытам успешной реконструкции, её целесообразно проводить в районах с ограниченными возможностями для нового строительства.
С финансовой точки зрения реконструкция оказывается в два раза выгоднее сноса и строительства на пустом месте нового жилого дома,
утепление и отделка фасадов, замена кровли и окон позволяют снизить на треть расход тепловой энергии. Полностью санированные дома удовлетворяют основным техническим нормам, предъявляемым к новостройкам, включая требование к ресурсу эксплуатации. Здесь же утверждается опыт производства работ не в разрушительном «аварийном порядке», а обеспечивая порядочное восстановление жизнеспособности жилищного фонда.
Кучепатова Лариса Геннадьевна, старший преподаватель кафедры «Бухгалтерский учёт, анализ и аудит» Ульяновского государственного технического университета.
УДК 347.1 Д. Г. АЙНУЛЛОВА
ПРАВИЛА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ С ХОЗЯЙСТВЕННЫМИ ОБЩЕСТВАМИ (МИП)
Рассматриваются порядок и условия заключения договоров аренды с хозяйственными обществами на примере малого инновационного предприятия (МИП).
Ключевые слова: арендная плата, договор аренды, порядок и условия заключения договоров.
На основании Постановления Правительства РФ №677 от 12.08.2011г. «Об утверждении правил заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений» определены следующий порядок и условия заключения без проведения конкурсов и аукционов договоров аренды с хозяйственными обществами.
Хозяйственное общество направляет в учреждение заявку о необходимости заключения договора , содержащую следующие сведения:
а) потребность хозяйственного общества в имуществе;
б) количество новых технологий, планируемых к получению при применении (внедрении) хозяйственным обществом результатов интеллектуальной деятельности за 5 лет;
© Айнуллова Д. Г., 2013
в) объём научно-технической продукции и количество новых (инновационных) продуктов и высокотехнологичных услуг, которые планируется произвести (оказать) хозяйственным обществом за 5 лет (в стоимостных показателях и единицах соответственно).
К заявке прилагаются следующие документы:
а) заверенные в установленном порядке копии учредительных документов хозяйственного общества;
б) копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц о государственной регистрации хозяйственного общества;
в) сведения, подтверждающие, что деятельность хозяйственного общества заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности.
Если учредителем по результатам рассмотрения обращения и документов принято решение о возможности передачи имущества в аренду хозяйственному обществу, учредитель в письменной форме уведомляет учреждение о направлении его обращения на согласование в органы по управлению имуществом.
