CC BY
24ПРАВОВОЕ ГОСУДАРСТВО: теория и практика
Казахского национального университета им. аль-Фараби. Серия Юридическая. 2013 г. № 2 (66).
5. Закон Республики Казахстан «О медиации» от 28 января 2011 г. (с изменениями и дополнениями по состоянию на 15.01.2014 г.) // Информационная система «Параграф». - 2014.
6. Трудовой кодекс Республики Казахстан: от 15 мая 2007 года (с изменениями и дополнениями по состоянию на 17 февраля 2014 года) // Информационная система «Параграф». 2014.
Ш.А. Саймова
СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ АРЕНДЫ В ГОСУДАРСТВАХ ЕВРОПЫ (НЕ ПРОВЕРЕНА)
Автор данной работы уделил особое внимание историко-политическому, социологическому и правовому анализу развития и становления аренды за землю. Особое внимание автор уделяет изучению действующего законодательства в этой области, выявлению его пробелов и недостатков, разработке рекомендаций и предложений, направленных на совершенствование действующего земельного законодательства в государствах Европы.
Ключевые слова: Республика Казахстан, Российская империя, Конституция, земельное законодательство, земля, аренда земли, арендная плата.
Sh.A. Saimova
PUBLIC CONTROL AND OTHER INSTITUTIONS OF SOCIETY CONTROL OVER THE STATE BODIES ACTIVITIES
Author of this work gave particular attention to historical and political, sociological and legal analysis of development and lease of land formation. Special attention author tend to focus on studying current legislation in this area, identification of its gaps and shortcomings, development of recommendations and the offers directed on improvement of the existing land-law in the States of Europe.
Key words: Republic of Kazakhstan, Russian Empire, Constitution, land-laws, land, lease of land, rental fee.
Исторически сложилось, что первые упоминания о становлении земельных арендных отношений сводятся к кадастровым и регистрационным системам. Исследователи считают1, что первый земельный кадастр (кадаструм, капитаструм), появился в Древнем Риме во времена Октавиана в I в. до н.э. Он описывал разделение земель на участки во время переписи населения, включая размер участка, его ценность и величину взимаемого налога. Некоторые ученые связывают происхождение кадастра с более древним греческим термином «кадастикон» («тетрадь для записей»). Кадастр выступал основой государственной фискальной системы землепользования и управления земельными ресурсами.
По мере роста населения, расширения круга лиц, участвующих в обороте недвижимости, расширения географии торговых отношений возникают новые, более надежные и точные формы укрепления прав - записи. Практика правовой защиты принадлежности земли посредством записей известна
1 Колотинский Н.Д. История римского права: Пособие к лекциям. Казань, 1982. С.211-212.
уже со времени самых ранних сельскохозяйственных поселений вдоль Тигра, Ефрата и Нила.
Аренда земельных участков была известна и в Древнем Шумере, где земельный учет велся на глиняных табличках в виде планов поселений, записей о земельных сборах и судебных разбирательствах. Существовала и регистрация сделок с недвижимостью, в том числе и с землей.
В Судебнике Хаммурапи, принятом между 1775-1750 гг. до н.э., подробно рассматриваются не только аренда недвижимого имущества, но и нормы арендной платы.
К концу IV в. до н.э. в Древней Греции аграрный фонд каждого полиса был измерен и разделен; границы между участками были зафиксированы межевыми столбами, указывающими на принадлежность земли, свидетельствующими об аренде, продаже или иных операциях, связанных с этим участком. Появились и первые случаи мошенничества с землей.
В эпоху господства римского права законодательно был закреплен комплекс имущественных отношений, связанных с владением вещью без пра-
№ 3(37) 2014
ва собственности (договор найма вещей) . Юристы Древнего Рима разработали правовую систему, которая впоследствии была взята за основу во всех современных европейских правовых системах и правовых системах стран, перенявших европейский опыт.
В римском праве вещи «различались преимущественно по механическим свойствам своей при-роды»3. Деление вещей на недвижимые (res mobiles) не имело принципиального практического значения - правовой режим всех категорий вещей регулировался фактически одними и теми же юридическими нормами. К недвижимости римляне относили земельные участки (solum, fundus), в том числе обширные (latifundia, campi) и малые (praedia, loci). В состав данных участков входили земля и все, что с ней естественно или искусственно соединено (junc-tia. implicatio), «что не может быть от них отдельно без ущерба для их сущности или без перемены их формы»4, а также пространство, под и над ними находящееся.
В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением: res soli5. Все то, что было прочно связано с землей путем насаждения, возведения, надстройки или каким-либо иным способом (постройки, посевы и т.п.)6, так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности7. Основополагающим принципом являлся superficies solo cedit (сделанное на поверхности следует за поверхностью), поэтому независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно являлось собственностью собственника земельного участка, на котором оно возведено.
Постепенно в Риме возникают особые права на недвижимость (суперфиций, оброчные земли, эм-фитемвзис). Деление вещей на движимые и недвижимые становятся более четкими: к недвижимости относились земля и все, что с ней тесно связано, а к движимости - то, что можно перенести с места на место без изменения сущности вещи. В эпоху до-мината передача прав на недвижимость регламентировалась специальными правилами, направленными на обеспечение публичности таких сделок8.
2 Дигесты Юстиниана // Памятники римского права. М., 1997. С.464.
3 Победоносцев К. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. 4-е изд. СПб., 1992. С.9.
4 Анненков К. Система русского гражданского права. Т. 1. СПб., 1994. С.270.
5 Азаревич Д. Система римского права. Университетский курс. В 2 т.Т. 1. СПб., 1997. С.129-131.
6 Подопригора А.А. Основы римского гражданского права. Киев, 1990. С.105.
7 Кассо Л. Здание на чужой земле. М., 1995. С .4.
8 Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Пере-
терского. М., 1997. С. 148.
С распространением римской цивилизации культура римских земельных отношений пришла в Европу, где уже в раннем Средневековье была развита самобытная культура оборота недвижимости, характеризуемая использованием ипотечного кредитования9. В отличие от римлян средневековые европейцы видели радикальное различие между вещами движимыми и недвижимыми и правами на них. Были разработаны процедуры укрепления прав на недвижимость, впоследствии превратившиеся в систему регистрации прав на недвижимое имущество. Заметное распространение получили договоры купли-продажи, аренды и залога, носителем которых стала бумага (пергамент). Копии документов хранились в монастырях, заверялись начальниками общин, судьями и нотариусами. В основе средневекового деления имущества на движимое и недвижимое лежал признак прочности вещи, ее способности быть постоянной опорой и источником стабильного дохода10.
В эпоху Возрождения в ходе рецепции римского права вышеперечисленные достижения были закреплены в новых кодексах и законах. В то же время формируется две основные системы укрепления прав на недвижимое имущество: система регистрации актов о сделках с недвижимостью (актовая система) и система регистрации прав на недвижимое имущество (титульная система). Главным центром распространения актовой системы являются практически все штаты США, а титульная система - европейские страны и Австралия.
Таким образом, национальные системы описания недвижимости развивались в целях ее налогообложения, а кадастровые системы значительное время выполняли внешнюю, вторичную информационную функцию. тенденция объединения системы регистрации права на недвижимость, системы ее налогообложения и обслуживающего их кадастра недвижимости наметилась только в XX в11.
Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивные процессы оборота недвижимости и получения кредитов под залог недвижимости, придало актуальность проблемам укрепления прав, надежности сделок и снижения рисков инвестиций. Во всех западноевропейских странах в период развитого феодализма появились две основные формы землевладения.
Во-первых, владение феодалов как представителей господствующего класса, выступающее в форме аллодов королей, князей, герцогов, графов и других и в форме феодов феодалов всех рангов.
Варламов А.А., Петров Н.Е. Земельное право и земельный кадастр. М., 2001. С. 123.
10 Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Т.1. Часть общая. СПб., 1991. С. 596-600.
11 Будченко Л.И. Управление земельной реформой (Правовые проблемы): Дис. ...канд.юрид.наук. М., 1995. С. 172.
ПРАВОВОЕ ГОСУДАРСТВО: теория и практика
Во-вторых, крестьянское владение, выступающее в форме крестьянских аллодов (остатки прежних свободных крестьян) и в многообразных формах зависимого крестьянского владения (чиншевого владения, владения вечно-наследственных арендаторов, полузависимых и крепостных крестьян).
Указанные формы землевладения противопоставлялись друг другу: лишь феодалы обладали правом земельной собственности, существующей в форме аллода (аллодиальная собственность) и в форме феода (феодальная собственность).
Вслед за «Книгой страшного суда» (Domesday Book), созданной в нормандской Англии по приказу Вильгельма Завоевателя в 1085-1086 гг., осмотр всех налогооблагаемых земель был произведен в Швеции в 1540 г., а в XVII в. была создана служба кадастра (Land Survey) для составления карт для налогообложения.
В XV в. в Англии произошло окончательное освобождение крестьянства от крепостной зависимости, была ликвидирована барщинная система и вил-ланское держание было преобразовано в копигольд. В результате кризиса феодально-вотчинной мано-риальной системы основными формами крестьянских держаний становятся копигольд и фригольд.
Феодальная земельная собственность во Франции была основана на положении короля как суверена в своих графствах и основного собственника земли в государстве.
В феодальной Германии, как и во в Франции, классовое деление на барские (Frohnhof) и крестьянские (Bauernhof) владение имело решающее значение в классификации форм феодального землевладения. По юридическому титулу и по характеру распоряжения землей различались право земельной собственности и право «держания» (чиншевое держание, арендное и др.), а также право неограниченной (аллод) и связанной (лен) собственности. Как право собственности, так и право держания встречались в различных формах (помещичья, шеффен-ская, крестьянская свободная собственность, чиншевое наследственное «держание», чиншевое пожизненное «держание» и т.д.).
В XIII в. в Германии завершился процесс образования крестьянского сословия: основную массу крестьянства составляли зависимые и крепостные крестьяне. В связи с этим появились следующие виды зависимого землевладения: 1) наследственное чиншевое владение (Birgeiden); 2) пожизненное чиншевое владение (Pfleghaften); 3) наследственный чиншевой «лен» (вместо ленной службы вносился чинш); 4) служебный надел министериала; 5) вечно-наследственная аренда; 6) срочная аренда (Landsassen). Низшей ступенью крестьянских «держаний» являлся земельный надел крепостного крестьяни-на12. Однако арендные отношения были практически не развиты ввиду специфики законодательства
12 Хойер В. Как держать бизнес в Европе. М., 1992. С. 110.
Пристатейный библиографический список:
1. Азаревич Д. Система римского права. Университетский курс. В 2 т.Т. 1. СПб., 1997.
2. Анненков К. Система русского гражданского права. Т.1. СПб., 1994.
3. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М.: ЮрИнфоР, 2001.
4. Будченко Л.И. Управление земельной реформой (Правовые проблемы): Дисс. ... к.ю.н. - М., 1995.
5. Варламов А.А., Петров Н.Е. Земельное право и земельный кадастр. М., 2001.
6. Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Т.1. Часть общая. СПб., 1991.
7. Дембо Л.И. Земельные правоотношения в классово-антагонистическом обществе. Л.:Изд-во ЛГУ, 1954.
8. Дигесты Юстиниана // Памятники римского права. М., 1997. Кассо Л. Здание на чужой земле. М., 1995.
9. Кирсанов А.Р. Сравнительно - правовой анализ регистрации прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права. М., 2003.
10. Кодификация российского гражданского права.
Екатеринбург, 2003.
11. Кокотов Б.В. Правове регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США: Дисс. ... к.ю.н. - М., 2000.
12. Колотинский Н.Д. История римского права: Пособие к лекциям. Казань, 1982.
13. Никонов П.Н., Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. М., 2006.
14. Павлова Э.И. Государственное регулирование сельского хозяйства во Франции. М., 1988.
15. Победоносцев К. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. 4-е изд. СПб., 1992.
16. Подопригора А.А. Основы римского гражданского права. Киев, 1990.
17. Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 1997.
18. Сейлер К., Паско С. Гласность вещных прав на недвижимость: Особый режим, установленный в Альзасе-Мозеле // Сборник документов франко-российского сотрудничества. 1998. № 2.
19. Французский гражданский кодекс / Науч. ред. и предисл. Д.Г. Лаврова. СПб.: Юрид. Центр Пресс, 2004.
Хойер В. Как держать бизнес в Европе. М., 1992.
