CC BY
396
УДК 336.1.55 Дмитриев Геннадий Иннокентьевич,
доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», НИ Иркутский государственный технический университет,
тел. (3952) 40-56-11 Руш Наталия Александровна, магистрант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», НИ Иркутский государственный технический университет, тел. (3952) 40-50-75; e-mail: [email protected]
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ СИСТЕМ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
G.I. Dmitriev, N.A. Rush
COMPARATIVE ANALYSIS OF WORLD SYSTEMS OF REGISTRATION OF REAL ESTATE RIGHTS
Аннотация. Приведен сравнительный анализ мировых систем регистрации прав на недвижимость. Представлены основные характеристики и отличия институтов титульной и актовой систем, применяемых в мировой практике.
Ключевые слова: недвижимость, регистрация прав, системы управления .
Abstract. Comparative analysis of world systems of registration of real estate rights is carried out. The main characteristics and distiguishing features of Title and Act systems institutions are presented.
Keywords: real estate, registration of rights, systems of management.
Для обоснования возможной и эффективной модели системы регистрации прав на недвижимость в России на современном этапе развития государства необходимо обратиться к опыту, накопленному по этому вопросу в мировой практике. Основным признаком, по которому различаются системы укрепления прав на недвижимое имущество в странах Европы, США, Австралии, является то, какую роль в охране прав на недвижимое имущество играет государство: берет ли оно это право на себя или предоставляет владельцам этих прав самим заботиться об их охране. Именно по этому признаку различаются две основные системы укрепления прав на недвижимое имущество: система регистрации актов о сделках с недвижимостью, или актовая система, и система регистрации прав на недвижимое имущество, или титульная система. Главным центром распространения актовой системы являются практически все штаты США; центром распространения титульной системы - европейские страны и Австралия.
Сущность актовой системы заключается в том, что в сделках с недвижимостью государ-
ство, если и берет на себя какую-либо функцию, сопряженную с возможной ответственностью, то только в регистрации самого факта совершения сделки определенного содержания между определенными лицами. Покупатель недвижимости (а также ипотечный кредитор) сам на себе несет всю тяжесть риска, связанную со сделкой. А риск этот, например, может состоять в том, что продавец не является собственником продаваемой недвижимости и не имеет на ее продажу никаких полномочий. Таким образом, прежде чем купить недвижимость, необходимо тщательно изучить всю историю переходов ее из рук в руки (Title of research), историю залогов и сдачи в аренду, войти в детали семейных историй ее прежних владельцев и прочее, вплоть до самого происхождения недвижимости с тем, чтобы свести к минимуму возможные неожиданности. Естественно, что такое исследование не под силу рядовому покупателю - для него за достаточно высокую плату это делают специализирующиеся на этом юристы [1].
Итак, «конструктивными» институтами, составляющими «Актовую систему», являются:
- правительственное или частное бюро регистрации договоров и иных актов о сделках с недвижимостью;
- нотариальные или адвокатские бюро, специализирующиеся на исследовании «чистоты титула»;
- страховые компании, специализирующиеся на «страховании титула», или титульные страховые компании.
Обратимся к более детальному рассмотрению среднеевропейской системы регистрации прав на недвижимое имущество, или титульной системы.
По литературным данным известен факт о том, что традиции древности, которые чтились в европейских странах, требовали, чтобы о зе-
мельных сделках объявлялось в публичном суде и чтобы они подтверждались свидетелями в присутствии всей земледельческой общины. Эти правила постепенно переросли в традицию официально регистрировать документы о сделках с недвижимостью в суде или у общественного нотариуса. Такие документы подкреплялись словесным описанием продаваемой недвижимости и имели целью устанавливать приоритет претензий в случае, если обнаруживалось, что имела место двойная продажа ее.
Средством, которое служило укреплению права на недвижимость и страхованию от возможного мошенничества, являлись гласность владения, публичность совершения сделки, гласность факта ипотеки [2].
Однако, впоследствии, изменения судебной организации повлекли за собой распад старого порядка.
Система, призванная гарантировать права собственности, начала возрождаться благодаря прогрессу прусского законодательства. В различных источниках эта система именовалась: вотчинная система, ипотечная система, система поземельных книг, Grbudbuchsystem и - наиболее распространенное название - титульная система регистрации прав на недвижимость.
В 1693 году для столичных городов Пруссии заводятся вотчинные (поземельные) книги с внесением в них всех недвижимостей.
Согласно прусскому законодательству:
- право собственности приобретается исключительно внесением соответствующей записи в Поземельную книгу;
- ипотеки вносятся в Поземельную книгу по соглашению сторон, но третьи приобретатели заложенного объекта отвечают только по внесенным ипотекам.
Таким образом, утверждалось положение, при котором старшей по отношению ко всем прочим документам, устанавливающим права на недвижимость, становилась запись о праве лица в Поземельной книге. Сертификат о праве, имеющийся на руках правообладателя, перестает играть роль юридического документа до тех пор, пока в результате какой-нибудь чрезвычайной ситуации (пожара, кражи) не погибнет Поземельная книга.
Тем самым государство снимало с владельца необходимость охранять свое право, беря это на себя. Потеря сертификата или подделка его злоумышленником уже не грозили законному владельцу неприятностями. Основу вотчинной системы XIX века заложили Прусский ипотечный устав 1783 г. и Прусское земское право 1794 г., утвердившие следующие принципы:
- принцип внесения, согласно которому вотчинное право [3] приобретается только посредством факта внесения соответствующей записи в вотчинную (поземельную) книгу;
- принцип публичной веры и гласности Вотчинной книги, согласно которому вотчинное право признается действительным для добросовестного и расплатившегося покупателя. Пострадавший, чья собственность была продана без его на то воли недобросовестным лицом, только к тому, но не к покупателю, может предъявить свой иск.
Принцип публичной веры и гласности Вотчинной книги позволил решить проблему гарантии покупателю бесповоротности приобретенного им права, того, что к нему не может быть обращен виндикационный иск. Согласно указанному принципу, добросовестный приобретатель недвижимости бесповоротно становится ее собственником. Этот принцип является основополагающим принципом всех мировых систем регистрации прав на недвижимость и в настоящее время.
Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не дает определения понятию «добросовестный приобретатель», воспользуемся определением Германского гражданского уложения: «Приобретатель не считается добросовестным, если он знал или мог знать, но не знал лишь вследствие грубой небрежности, что вещь не принадлежит отчуждателю».
К сожалению, Гражданский кодекс РФ в статье 302 «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» утверждает следующее:
«1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях».
Таким образом, описанный принцип, хотя он и является фундаментальным принципом титульной системы регистрации прав на недвижимость, в нашей стране пока реализован быть не может.
Классический вариант титульной системы регистрации предполагает признание государством такой функции, как охрана прав своих подданных и иных лиц, чьи права оно признает, на
Современные технологии. Транспорт. Энергетика. Строительство. _Экономика и управление_
ш
недвижимое имущество, находящее в пределах его юрисдикции. Механизм охраны состоит в том, что определенными административными органами (бюро) или правительственными агентствами регистрируется право лица на недвижимое имущество (регистр в данной системе чаще всего называется «Поземельная книга», реже, например, во Франции, «Ипотечная книга», в нашей стране -ЕГРП - Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество); законодательным порядком установлено, что зарегистрированное право является бесспорным (неоспоримым даже в судебном порядке) за исключением случая, когда оно приобретено недобросовестным приобретателем, что устанавливается в ходе судебного разбирательства. Никакие события далекого и близкого прошлого, связанные с историей владения этой недвижимостью до совершения сделки по ее приобретению настоящим собственником, не имеют влияния на судьбу его права.
В классическом образце титульной системы, в так называемой среднеевропейской титульной системе регистрации», использовано изобретение немецких юристов ХУШ века - ведение особой книги, в которой на каждый земельный участок[4] открыт «лист», на котором регистрируется право на него. Отсюда и название - «Поземельная книга». В XIX веке была разработана возможность открытия листа на собственную квартиру в многоквартирном доме и на здание, находящееся на арендованной земле, в соответствии с договором «О праве застройки». Однако поземельный характер регистрационной системы от этого не изменился, просто круг поземельной собственности расширился до квартиры в кондоминиуме и здания, построенного на арендованном земельном участке.
Принципиально важно, что право возникает и переходит именно посредством регистрации на этом листе, - ни договор о передаче права, ни какие-либо иные свидетельства перехода права не действительны, если права нового владельца не зарегистрированы, и само право возникает именно в момент его регистрации. Юридическая сила записи вне всякого сравнения значительнее любого договора и прочего документа, которые были созданы для совершения сделки; хотя те и служат основанием для изменения регистрационной записи о праве на листе объекта недвижимости, но после регистрации они отправляются в архив.
Важным свойством Поземельной книги является ее публичный характер, то есть то, что ее записи имеют априори публичное признание, а также открытость для ознакомления с их содержанием любому, кто имеет нужду в этом.
Таким образом, приобретателю недвижимости, права на которую зарегистрированы, нет необходимости заниматься исследованием «чистоты титула» продавца - все обстоятельства, способные оказать влияние на полноценность приобретаемого права, известны ему из регистрационных записей, ибо они зарегистрированы, а иные, хотя бы и очень существенные обстоятельства, но не зарегистрированные в Поземельной книге, считаются юридически несуществующими. Покупатель и заимодавец точно знают, что именно приобретается или чем обеспечивается долговое обязательство [5].
Однако и такое приобретение сохраняет известную долю риска: под давлением мошенников, или в сговоре с ними, или по ошибке регистратор может внести изменения в запись о правообладателе без его на то санкции и без других законных оснований. При этом может случиться так, что лицо, в чью пользу будет говорить новая запись, окажется добросовестным приобретателем. По закону теперь оно становится обладателем права, которое не подвергается сомнению и никак не может быть оспорено. Поэтому, как и в случае актовой системы, зарегистрированное право также должно быть застраховано. Но, поскольку государство берет на себя роль охранника права, то в случае ущерба, нанесенного этому праву, оно в любых случаях именно себя признает виноватым перед лицом, которому принадлежало это право. На этом основании оно без препирательств полностью компенсирует причиненный ущерб. Источником для таких компенсаций служит Компенсационный фонд, который накапливается за счет регистрационных отчислений и является неотъемлемой частью системы регистрации. Для того чтобы случаев необходимости прибегать к услугам этого фонда было как можно меньше, государство предпринимает следующие меры:
- регистратором может быть только лицо, имеющее специальную квалификацию и назначенное на эту должность в соответствии с установленной законом процедурой;
- регистратор имеет статус судьи или приравненной к нему персоны, что не только придает соответствующее значение действиям, которые он совершает, но и служит обоснованием для государственной охраны его личности от возможного давления со стороны заинтересованных в этом лиц и структур;
- регистратор является единственным лицом, имеющим доступ к изменению записей в регистре, а сам процесс изменения записи осуществляется в соответствии с процедурой, включающей не-
сколько степеней проверки правильности совершения записи;
- сам регистр является предметом особой охраны. Меры охраны предполагают наивысшую степень охраны не только от несанкционированного доступа к регистру, но и от ущерба, который может быть нанесен ему террористическим актом, стихийным бедствием, войной и т. д. Обязательной дополнительной страхующей мерой является организация архивов резервных копий информации регистра, разбросанных по территории страны так, что даже при массированном ядерном ударе хотя бы один из архивов да остался.
Существенным требованием является то, чтобы сам объект, права на который регистрируются, был в достаточной мере определен, а его описание было выполнено таким образом, чтобы это позволяло однозначно идентифицировать его как объект регистрируемого права. Системой описания объекта недвижимости для целей регистрации прав на недвижимость служит Имущественный, он же - Земельный кадастр.
В логике титульной системы регистрации заложено конструктивное единство Поземельной книги и Кадастра недвижимости. Прежде всего, это обусловлено тем, что Поземельная книга как информационная система в качестве основной информационной ячейки использует земельный участок - основной объект регистрируемых прав. Земельный участок получает уникальный идентификационный (кадастровый) номер, которым идентифицируется каждый лист Поземельной книги, посвященный этому участку, а также любой другой документ, хранимый в делах, заведенных на него, в результате чего возникает полная ясность, в отношении какого именно объекта зарегистрированы права в Поземельной книге. Однако исторически сложилось так, что национальные системы описания недвижимости развивались, прежде всего, с целью ее налогообложения. В полной мере проблема укрепления прав и роль в этом кадастра была осознана только в XIX веке. Поэтому национальные кадастровые системы значительное время для систем регистрации права служили внешней, параллельной и даже вторичной информационной системой. В XX веке наметилась сильная тенденция объединения этих систем (системы регистрации права на недвижимость, системы ее налогообложения и обслуживающего их кадастра недвижимости).
Итак, «конструктивными» институтами, составляющими классическую титульную систему, являются:
- установленный законом порядок, согласно которому признается лишь то право на недвижи-
мость, которое зарегистрировано в Поземельной книге. В числе этих прав:
• право собственности;
• права и интересы третьих лиц (арендаторов, кредиторов, лиц, в пользу которых обременена недвижимость, и прочее). В сделке с недвижимостью в руки нового владельца право переходит именно в момент регистрации этого права. Сделка физически состоит в том, что в строке записи «Правообладатель» одно имя заменяется другим;
- процедура первичной регистрации права, включающая исчерпывающее исследование «чистоты титула» и обеспечение гласности этого процесса, что предоставляет возможность любому лицу заявить свои интересы или претензии на это право в период этой процедуры. Степень тщательности, с которой осуществляется первичная регистрация, позволяет больше никогда не возвращаться к необходимости исследовать чистоту титула;
- установленный законом порядок, согласно которому добросовестному приобретателю не грозит виндикационный иск;
- государственное учреждение, ведущее Поземельную книгу;
- компенсация ущерба обладателю прав на недвижимость из государственного Компенсационного фонда;
- предоставление приобретателю тех или иных прав на недвижимость всей информации о возможных правовых последствиях сделки;
- кадастр недвижимости, обеспечивающий полную определенность объекта права.
Помимо центрально-европейской системы регистрации прав, признанной как классическая Титульная система регистрации прав на недвижимость, в мире имеют распространение и другие системы: система Торренса и французская система регистрации прав.
Роберт Торренс в 1858 году в Южной Австралии ввел систему регистрации прав на недвижимое имущество, которая получила его имя. Эта система - один из основных вариантов титульной системы регистрации прав на недвижимость.
Системой Торренса предусмотрено, что право на недвижимое имущество возникает исключительно в результате появления соответствующей записи в регистре. Регистр системы Торренса [2] несколько отличается от немецкой Поземельной книги. Первый раздел этого регистра называется «Недвижимость» и посвящен идентификации местоположения и границ собственности путем краткого словесного описания ее и ссылки на графический материал. Второй раздел называется «Владение» и посвящен описанию собственника, а
также характеру его прав и обстоятельств, ограничивающих эти права. Третий раздел называется «Отягощающие условия» и посвящен описанию зарегистрированных ипотек, обременений, аренды. Система Торренса имеет и еще ряд отличий, среди них:
- обязательной регистрации подлежат только те права, которые возникли после ее введения;
- документация, которая составляет регистр права на конкретный объект недвижимости, изготавливается в двух экземплярах - подлинник и копия. Первый экземпляр (подлинник) подшивается в регистр (таким образом, регистр представляет собой не книгу регистрационных записей, а «подшивку» правоустанавливающих документов). Копия выдается собственнику, однако силы юридического документа она не имеет до тех пор, пока документы регистра находятся в полноценной сохранности. Право собственности государства на недвижимое имущество не регистрируется. Считается, что если в регистре прав нет регистрации права собственности на какую-либо территорию, это означает, что она находится в собственности государства.
Возвращаясь к опыту Австралии, необходимо добавить, что часть недвижимости, права на которую возникли до введения системы Торренса, продолжает обращаться по старым правилам. Владельцы такой недвижимости могут зарегистрировать свои права в системе Торренса, но на добровольной основе - к этому их никто не принуждает. Таким образом, в Австралии параллельно существуют две системы, отрицая тем самым, что недвижимость, не зарегистрированная в регистре Торренса, обязательно является государственной. В настоящее время в Австралии вводится систематическая регистрация, включающая в себя и кадастровую картографию, и страна находится на пути к завершению введения системы земельной регистрации.
Французская система регистрации права [4] не предусматривает наличия Поземельной книги как таковой, поскольку основной информационной ячейкой в этой системе выступает не земельный участок (поземельная собственность), а правообладатель (наследие тех времен, когда основной, практически единственной, функцией кадастра было налогообложение и вести реестр налогоплательщиков, в отличие от реестра недвижимости, казалось более целесообразным). Регистрационные книги, в которых регистрационные записи о правах на недвижимость группировались на «листе», открытом на правообладателя, получили название «Ипотечные книги».
Во Франции в каждом судебном округе имеется особое бюро, называемое «Conservation des hypothéqués» - «Хранилище ипотек», где совершаются и централизуются все формальности и действия, направленные на укрепление прав поземельной собственности, а также ипотек и привилегий, путем внесения записей о них в публичные реестры данного округа. Таким образом, если какое-либо лицо владеет недвижимостью, находящейся в различных округах, в каждом из них на него открыт «лист» регистрации его прав, а единого реестра прав лица на всю недвижимость, которой он владеет, не существует.
Записи в Ипотечные книги во Франции, вносятся двояким путем.
Акты, посвященные сделкам купли-продажи недвижимости, записываются (переписываются) в книги целиком. Такие записи называются Транскрипции.
Акты, посвященные заключению сделки о залоге, записываются в виде сокращенной выписки. Такие записи именуются Инскрипции.
Инскрипции подлежат: передача собственности по наследству; акты раздела имущества.
Приговоры судов о признании актов, на основании которых зарегистрировано право, недействительными не подлежат ни транскрипции, ни инскрипции - соответствующее право просто отменяется.
Таким образом, в этой системе нет четкой структуры записей, которой характеризуется немецкая Поземельная книга или Поземельная книга системы Торренса, - записи, регистрирующие то или иное право, следуют подряд.
Каждое такое бюро управляется «хранителем ипотек» - простым чиновником администрации Главной дирекции записей в реестры, домен и марок, входящей в структуру Министерства финансов. В отличие от германской модели и системы Торренса, государство здесь не берет на себя материальную ответственность за ущерб, который может быть нанесен владельцу недвижимости ошибкой в записях, делаемых хранителем ипотеки, эта ответственность лежит непосредственно на последнем. Для обеспечения этой ответственности лица, назначаемые на эту должность, закладывают свое недвижимое имущество или вносят в виде залога определенную денежную сумму.
Также существенной особенностью ипотечной системы является то, что сделка с недвижимостью осуществляется посредством договора, составляемого в свободной форме, сила которого не зависит от факта регистрации изменения права. Таким образом, нет никаких гарантий того, что регистр пребывает в актуальном состоянии. Кроме
иркутским государственный университет путей сообщения
того, нет надежной защиты против того, чтобы право на одну и ту же недвижимость не оказалось зарегистрированным одновременно на листах разных лиц. Вследствие этого ипотечная книга не рассматривается как регистр, обеспечивающий юридическую достоверность записей о правах. Поэтому, как и в странах, использующих актовую систему укрепления прав, здесь при совершении сделки также необходимо исследование «чистоты титула» на протяжении последних тридцати лет истории владения им [1].
Необходимо указать на наличие в практике переходных между французской и центрально-европейской системами регистрации прав на недвижимость системы регистрации Испании и Нидерландов.
В Испании, так же как и в Германии, право на недвижимость регистрируется в Поземельном регистре, но переход права, так же как и во Франции, осуществляется посредством договора, а не регистрации права; в случае если покупатель вынужден полную оплату приобретения растянуть во времени, то момент перехода права совпадает с моментом окончания платежа, и нет никаких гарантий против того, что в период между заключением договора и окончанием платежа продавец не продаст эту же недвижимость второй и третий и так далее разы, - дефект системы, который также отличает испанскую систему от немецкой. Кроме того, система не страхует покупателя недвижимости от наличия неизвестного ему обременения покупаемой недвижимости.
До 1992 года нидерландская регистрационная система практически не отличалась от французской, но принятие нового Гражданского свода законов в 1992 году привело к четкому сближению со среднеевропейской системой. Согласно новому законодательству, вводится принцип поземельной регистрации права, однако ведение Поземельной книги продолжает оставаться в ведении «хранителей ипотек», что значительно снижает само значение регистрации, делает ответственность государства не столь однозначной [1].
Тем не менее, невзирая на такое различие в среднеевропейской и французской системах, французскую систему также принято относить к семейству Титульных систем регистрации права не недвижимое имущество.
В соответствии с пониманием, которое распространилось в России, принято считать, что актовая и титульная системы регистрации представляют альтернативу друг другу. Но внимательный анализ исторического развития титульной системы свидетельствует о том, что оба они представляют собой различные этапы общего развития си-
стемы укрепления прав на недвижимость. На сегодня титульная система венчает это развитие, современная актовая система представляет собой всего лишь этап, предшествовавший переходу на систему регистрации права, то есть тот этап, когда в Европе сделки с недвижимостью регистрировались в суде и договоры об этом передавались ему же на хранение.
Проводя сравнительный анализ мировых систем регистрации, следует детально рассмотреть российский опыт реформ укрепления прав на недвижимость.
На Руси первые сведения об актах укрепления прав относятся к 911 году. После принятия христианства проводником этой культуры, как и на Западе, явилось духовенство, стремившееся посредством переписей наладить учет своего хозяйства. Синонимы термина «укрепление прав», употреблявшиеся в русской практике: крепость (например - купчая крепость), кабала, память, запись.
С некоторым запозданием относительно протекавших в Европе процессов в России установился обычай, позже ставший законом, укреплять приобретение и отчуждение важнейших прав, а именно прав собственности на землю и холопов, письменными грамотами.
Со второй половины XVI века появляется особый класс подьячих на Ивановской площади в Москве, занимающихся специально писанием крепостей разного рода. Уложение 1649 года различает акты, писанные на дому и подьячими, т. е. договоры, составленные непосредственно самими участниками, и договоры, составленные при посредничестве подьячих, здесь же устанавливаются правила написания последних и какая именно сделка должна совершаться посредством акта, составленного на дому, какая - при помощи подьячих [1].
Петр I крепостной порядок (при посредстве государственных чиновников) объявил обязательным для всех сделок; порядок явочный и домашний были оставлены как исключения. К времени правления Екатерины II все эти три порядка сравнялись в своей значимости. Петр I ввел централизацию актов укрепления прав. Эта функция была возложена на юстиц-коллегию. Но при Екатерине II в 1775 году обязанность совершать акты укрепления прав была отнесена на учрежденные по губерниям палаты Гражданского суда.
Следующим актом развития института укрепления прав явилось Положение от 14 апреля 1866 года «О нотариальной части», согласно которому всякие права на недвижимость подлежали обязательному укреплению нотариальным или
крепостным порядком. С 1866 года нотариаты стали главным органом укрепления прав.
В институте права этого периода для обеспечения права собственности и правомерности сделок с недвижимостью требовалось совершение актов укрепления в виде записи в Ипотечные или Вотчинные книги. Эта запись - купчая крепость -совершалась по определенной форме у нотариуса и утверждалась старшими нотариусами.
По российскому закону купля-продажа имения, состоящего под запрещением (заложенного), с сохранением закладной, за исключением имений, заложенных в кредитных установлениях, была невозможна.
Момент окончания совершения купчей (утверждение старшего нотариуса) рассматривался как окончательный момент перехода собственности, что сопровождалось отметкой в крепостном реестре и внесением акта в книгу. Купчая, совершенная у младшего нотариуса и не утвержденная у старшего, никакой силы не имела.
Сложившаяся в 60-х годах XIX века, такая практика укрепления прав на недвижимость просуществовала до 1917 года. Современники рассматривали ее как не соответствующую их потребностям, а «Нотариальное положение» - только как временный компромисс между старым отжившим крепостным порядком и новыми условиями правовой жизни, наступившей после отмены крепостного права, промежуточную стадию перехода к Вотчинной системе - российскому варианту системы регистрации прав (титула) на недвижимость.
Недостатки действовавшей системы заключались в следующем.
- момент перехода права собственности не был установлен точно. Сенат считал таковым момент внесения сделки в крепостной реестр, устав гражданского судопроизводства - момент отметки ввода во владение в крепостном реестре;
- сложность и продолжительность процедуры регистрации.
Кроме того, Окружной суд, где следовало совершать купчую, нередко находился настолько далеко от места жительства сторон, что временные и денежные расходы на поездку к нему и прочие необходимые траты превышали саму величину сделки. Поэтому множество сделок, особенно по мелким объектам, совершались лишь по обоюдному договору, хоть и периодические указы центрального правительства объявляли такие сделки недействительными. Необходимость процедуры вызывала сомнение, поскольку ее юридическое значение не давало уверенности в приобретенном праве; гласность владения не была обеспечена.
Действовавшее тогда законодательство стремилось к стеснению распоряжения недвижимостью и не допускало развития культуры более сложных сделок - ипотеки.
Попытки реформы в исследуемом вопросе начинаются с 1850-х годов. С 1867 года работы перешли в ипотечную комиссию при Министерстве юстиции (комиссию, созданную для разработки и внедрения Ипотечной системы регистрации прав собственности, позднее названную Вотчинной системой), которая к 1874 году составила проект «Положения об укреплении прав на недвижимое имение». На основе этого проекта Государственный Совет составил в 1881 году «Высочайше утвержденные главные основания», которые послужили базисом для дальнейших разработок. В 1882 году была учреждена комиссия для составления Гражданского Уложения, и ей было поручено составление проекта Вотчинного Устава - законодательного нормативного акта, вводившего вотчинную систему регистрации прав на недвижимость в России. В 1893 году был составлен и обнародован в двух томах первый проект Вотчинного Устава. В 1895 году был издан свод замечаний на этот проект от юридического факультета Московского университета, судебных установлений, нотариусов, адвокатов и других лиц. В 1896 году был составлен второй проект, на который последовали отзывы ведомств, прежде всего Министерства финансов, защищавшего интересы ипотечных банков. В 1906 году Особая комиссия при Государственном Совете составила третий проект, а в 1907 году министр юстиции внес в Государственную Думу четвертый проект, оставшийся не рассмотренным и внесенным снова в Думу след у-ющего состава. Проект сопровождался тремя сопутствующими законопроектами:
- Положение, содержащее главным образом правила производства публичных торгов;
- Положение об учреждении Вотчинных Установлений, то есть организаций, на которые возлагалось производство процедуры регистрации;
- Правила об обеспечении договоров с казною и кредитными установлениями об ипотеке и иных обременениях.
Возражения, служившие причиной откладывания окончательного принятия варианта Вотчинного Устава, сводились к тому, что за период после отмены крепостного права процесс выравнивания гражданских прав, прежде всего в институте недвижимой собственности, развивался чрезвычайно медленно - общество продолжало оставаться сословным, что выражалось в неравномерности объемов реальных прав на приобретение недвижимости.
После 1905 года Столыпинская реформа поставила своею целью трансформацию общинной земельной собственности крестьян в систему единоличных крестьянских хозяйств. Считалось, что введение Вотчинной системы до завершения этого передела чрезвычайно затруднит его процесс. С другой стороны, введение его сразу после явится актом окончательно закрепляющим права крестьян как полноценных граждан. В частности, одно из возражений против введения системы указывало на отсутствие кадастра как основного элемента системы, что, в свою очередь, было следствием незаконченности межевания.
Вопреки ожиданиям, процесс этой реформы шел очень медленно: Столыпин рассчитывал на практическое его завершение в течение трех лет, но и через шесть лет из общин в самостоятельные хозяйства выделились только около двадцати процентов крестьянства.
Затем наступил 1917 год, и, в результате, Вотчинный Устав - чрезвычайно прогрессивный для России проект в области гражданских прав -остался в истории лишь в виде проекта.
Таким образом, действовавшая в России до революции система укрепления прав на недвижимость не может рассматриваться как готовый образец для создания в нашей стране современной системы регистрации права собственности на недвижимость, поскольку она была неудовлетворительна даже для своих современников, являясь продуктом лишь попытки адаптации правовой культуры крепостнического периода к новой будущей правовой реальности.
Проведенный анализ мировых систем регистрации прав на недвижимость показал, что как такового единого мирового опыта реализации этого процесса не существует - существует пестрое множество национальных практик, как налогообложения недвижимости, так и укрепления прав на нее, множество правовых или организационных конструкций в системе как государственной регистрации таких прав, так и их государственной защите, и каждая со своими достоинствами и весьма существенными недостатками.
Следует особо отметить, что всякая такая конструкция существует в определенной правовой
и политической системе, имеет историю своего происхождения и причины, по которым она остается в арсенале действующих инструментов данной национальной системы.
Разделение систем регистрации прав на недвижимость в современном мире на актовую и титульную, с собственным пакетом законов, подкрепляющих ту или иную систему, национальным законодательством, является общепризнанным фактом, который, при построении российской национальной системы регистрации прав на недвижимое имущество, должен иметь первостепенное значение. В противном случае, цена вопроса -существенные финансовые затраты и неадекватные судебные разбирательства, а главное - недоверие к данной системе как со стороны граждан (физических и юридических лиц) своей страны -будущих и существующих собственников, так и со стороны реальных и потенциальных зарубежных инвесторов, желающих вкладывать деньги в развитие недвижимости в России.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Никонов П. Н., Журавский Н. Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество : аналит. обзор. М. : Эксмо. 2011. 62 с.
2. Наназашвили И. Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости : справ. пособие. М. : Высшая школа. 2009. 430с.
3. Ромм А. П. Кадастровая оценка городских земель: методические основы и инструментальные средства // Вопросы оценки. 1997. №3. С. 16-20.
4. Васильева Л. С. Экономика недвижимости. М. : Эксмо. 2008. 477 с.
5. Нагаев Р. Т. Недвижимость: энциклопедический словарь. Казань : Идеал-пресс, 2005. 1136 с.
6. Никонов П. Н., Журавский Н. Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество : аналит. обзор. М. : Эксмо. 2011. 62 с.
