Способы управления многоквартирными домами Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332.87

МИ- Гаракоев СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ

М.В. Маркина МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Аннотация. В статье рассматриваются три способа управления многоквартирными домами, один из которых должен быть выбран на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Автором даны общие характеристики всех трех способов управления многоквартирными домами. Также кратко описаны достоинства и недостатки представленных способов управления многоквартирными домами.

Ключевые слова: многоквартирный дом, собственник помещений многоквартирного дома, общее собрание собственников многоквартирного дома, непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья, управляющая организация.

Mustafa Garakoev WAYS OF MANAGEMENT OF APARTMENT HOUSES

Marianna Markina Abstract. The article discusses three ways of management of apartment houses, one of which must

be selected on General meeting of owners of premises in tenement-house. The author provides some General characteristics of all three ways of management of apartment houses. Also summarizes the advantages and disadvantages of ways of management of apartment houses.

Keywords. Apartment house, the owner of the premises of an apartment house, a General meeting of owners of apartment houses, direct management of proprietors of premises in an apartment house, the homeowner Association, the management organization.

В статьях раздела II Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее - ЖК РФ) [2] определяются права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) [6]. Согласно ЖК РФ [2] собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Для того чтобы исполнить данную обязанность, собственники помещений МКД на общем собрании собственников помещений в МКД должны проголосовать большинством голосов за тот или иной способ управления МКД. Непосредственное управление МКД считается самым простым, хотя имеет достаточно нюансов [4, с. 231].

На созданном счете надо копить средства для покрытия расходов по ремонту и эксплуатации дома. При таком способе управления оплата коммунальных услуг собственниками производится персонально каждым собственником каждому поставщику. А в случае возникновения претензий к общедомовой собственности со стороны третьих лиц, интересы всех собственников будет отстаивает один из собственников, получивший доверенность от жильцов.

Собственники помещений в МКД могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников. При непосредственном управлении МКД собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового

© Гаракоев М.И., Маркина М.В., 2014

газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление МКД от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников, осуществляющих непосредственное управление МКД, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме [5, с. 134]. Преимущество непосредственного управления домом заключается в экономии на оплате услуг управляющей организации. Эта система выгодна жильцам в тех случаях, когда речь идет о небольшом доме, где квартирами владеют не более 10 человек, причем наиболее эффективной она может стать в домах, где живут люди с приблизительно одинаковым социальным и материальным статусом. К минусам этого способа можно отнести отсутствие единой организации, которая отвечала бы перед собственником за качество коммунальных услуг [3, с. 43].

Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД. Передача функций по управлению МКД ТСЖ предполагает принятие собственниками двух решений: о выборе соответствующего способа управления и о создании ТСЖ. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. В то же время для принятия решения о выборе способа управления МКД достаточно большинства голосов от общего числа голосов, принимающих участие в голосовании. Таким образом, для принятия решения о выборе способа управления МКД требуется меньшее число голосов, нежели для принятия решения о создании ТСЖ, а значит, ситуация, при которой способ управления МКД избран, а товарищество не создано, вполне реальна [4, с. 324].

По смыслу ЖК РФ собственники, несогласные с принятым решением или отсутствовавшие на общем собрании, не участвуют в учреждении ТСЖ и впоследствии вправе не вступать в него. Это, однако, не означает, что интересы собственников, не вступивших в ТСЖ, не должны учитываться ТСЖ при управлении МКД. Ряд решений может быть принят товариществом лишь в том случае, если такие решения не нарушают прав и законных интересов собственников. Кроме того, по смыслу ЖК РФ собственники, не вступившие в ТСЖ, не освобождаются от участия в необходимых расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Чаще всего общее собрание членов товарищества вправе принимать решения по любым вопросам, в том числе входящим в компетенцию общего собрания собственников помещений [3, с. 34]. Передача собственниками помещений в МКД функций по управлению МКД ТСЖ отнюдь не предполагает исполнения данных функций самим товариществом. Согласно ч. 1 Ст. 137 ЖК РФ [2] ТСЖ вправе заключать договор управления МКД, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в МКД, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.

Таким образом, ЖК РФ [2] предоставляет ТСЖ широкие возможности по определению модели своей деятельности: от управления МКД исключительно своими силами до передачи всех функций по управлению третьим лицам. Допустимо использование и промежуточной модели, при которой часть функций по управлению осуществляется непосредственно ТСЖ, а часть - привлекаемыми им лицами. При этом при промежуточной модели товарищество может использовать элементы самостоятельного и несамостоятельного управления МКД в самых различных сочетаниях в зависимости от обстоятельств [7]. Самостоятельное осуществление ТСЖ всех функций по управлению многоквар-

тирным домом требует от домовладельцев наибольших затрат. Выбор данной модели предполагает самостоятельное осуществление ТСЖ как так называемого финансово-хозяйственного, так и технического управления. Финансово-хозяйственное управление включает в себя, в частности: 1) составление бюджета ТСЖ на год, определяемого исходя из предстоящих затрат, в состав которых включаются, например, расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию; 2) заключение ТСЖ сделок, связанных с привлечением кредитов банков, продажей, сдачей в аренду оборудования, инвентаря, других материальных ценностей и т.п. Техническое управление, в свою очередь, тесно связано с эксплуатацией МКД и включает техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД, выполнение работ по его санитарному содержанию, ликвидацию аварии и проведение ремонтно-восстановительных работ, обеспечение охраны МКД и т.п.

Антиподом самостоятельного управления МКД является передача его в управление третьим лицам. В этом случае между ТСЖ и специализированной организацией, оказывающей подобного рода услуги, заключается так называемый договор управления (ст. 162 ЖК РФ) [2]. Описанная модель в значительной мере девальвирует роль ТСЖ, которое в этом случае практически устраняется от управления МКД. Задача товарищества сводится лишь к грамотному выбору организации, которая будет осуществлять управление общим имуществом.

Гораздо более привлекательна так называемая промежуточная модель, при которой функции по непосредственному управлению многоквартирным домом разделены между ТСЖ и третьими лицами. В частности, возможен вариант, при котором за ТСЖ сохраняются функции по финансово-хозяйственному управлению, а функции по техническому управлению отдаются на откуп одному или нескольким сторонним юридическим и физическим лицам. Управлять многоквартирным домом может жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. Можно выделить следующие виды жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов: жилищный кооператив (п. 1 Ст. 110 ЖК РФ [2]); жилищно-строительный кооператив (п. 1 Ст. 110 ЖК РФ [2]); потребительский кооператив (Ст. 116 ГК РФ [1]), созданный в целях управления МКД (далее - жилищный кооператив).

Жилищный кооператив создается для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего управления многоквартирным домом (п. 2 Ст. 110 ЖК РФ [2]). Управление общим имуществом МКД жилищный кооператив осуществляет через свои органы. Для этого жилищный кооператив заключает: договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества МКД с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности; договоры с ресурсоснабжающими организациями по поставке ресурсов, необходимых для общего имущества МКД (отопление и освещение мест общего пользования, водоснабжение мест общего пользования и т.п.). Жилищный кооператив как сторона вышеуказанных договоров несет ответственность перед контрагентами за своевременную оплату выполненных работ (услуг) и поставленных ресурсов. Члены же жилищного кооператива должны, помимо паевых и вступительных взносов, делать взносы на содержание общего имущества МКД. Если в процессе строительства МКД такие взносы еще не слишком актуальны (дом строится за счет паевых взносов), то после ввода дома в эксплуатацию без таких взносов не обойтись. Собственники помещений в МКД, управляемом кооперативом, могут принять решение об изменении способа управления домом. Согласно Ст. 122 ЖК РФ [2] жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в ТСЖ. Тем более управление МКД посредством создания ТСЖ более подробно регламентировано, что призвано в большей степени защищать интересы собственников помещений в МКД и будет способствовать сведению к минимуму количества конфликтов, связанных с управлением.

Третий способ управления МКД, как уже упоминалось, управление управляющей организацией. По договору управления МКД управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД. Договор на коммунальные услуги заключает управляющая организация. Договора на оказание коммунальных услуг могут быть расторгнуты одной из сторон при нарушении принятых обязательств или условий их выполнения. Управляющая организация обеспечивает содержание и ремонт МКД, а также использует имеющиеся возможности для получения прибыли, хотя полученные средства, как и в случае с ТСЖ, направляются на содержание МКД.

Любая управляющая организация должна предоставить гарантии финансового обеспечения своей работы, ведь она может довести дом до разрушения, некачественно выполняя свои обязанности, и тем самым принесет убытки жильцам-собственникам квартир. Перед тем как подписать договор с управляющей организацией, нужно определить степень ее ответственности перед собственниками, то есть в результате каких нарушений собственник имеет право расторгнуть договор. Управляющая организация должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг в конкретном МКД [3, с. 345].

Положительным моментом управления МКД управляющей организацией является то, что ЖК РФ обязывает управляющего ежегодно в течение I квартала текущего года представить собственникам помещений в МКД в устной или письменной форме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а так же и то, что договор управления МКД заключается на срок от одного года до пяти лет. При невыполнении управляющей организацией своих обязательств, с ней можно не заключать договор на следующий период, а выбрать другую организацию, что, несомненно, является преимуществом перед таким способом управления, как создание ТСЖ.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) // СЗ РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14.

3. Лушкин С.А. Способы управления многоквартирным домом // ТСЖ. - М.: Юстицинформ, 2009.

4. Крашенинников П.В. Жилищное право: Учебник / П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2012.

5. Литовкина В.Н. Жилищное право: Учебник / В.Н. Литовкина. - М.: ЭКСМО, 2010.

6. Маркина М.В. Режим пользования жилым помещением // Вестник Университета (Государственный университет управления). - 2013. - № 1. - С. 133-137.

7. Дроздов И. А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление // Закон. - 2007. - № 6.