CC BY
197
СПЕЦИФИКА РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ
Т. Н. ТОЛСТЫХ, О. Н. ЧЕРНЫШОВА
В статье исследуются экономические теории рентных отношений на рынке земли. Раскрыта теоретическая сущность земельных отношений, проведен анализ структуры собственности на землю, обобщены труды ученых по проблематике определения земельной ренты и экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Ключевые слова рентные отношения, структура собственности на землю, земельная рента.
Переход к принципиально новым формам землевладения и землепользования, основанным на частной и коллективной собственности на землю, обязательной платности за использование сельскохозяйственных угодий, привел к возникновению в России специфического земельного рынка и к экономической категории - цены земли, свойственной рыночной экономике. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений [7].
Стратегическая цель государственной политики в сфере земельных отношений - обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.
Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Оценка - это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.
Помимо кадастровой оценки, проводимой в целях налогообложения и определения нормативной цены земли, которая «вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству» [1], на практике наблюдается расширение вовлечения независимых оценщиков в земельный оборот, что обусловлено новыми требованиями законов, соз-
данием новой системы земельных отношений. Так, оценка стоимости сельскохозяйственных угодий требуется при совершении сделок с землей, земельными паями; при получении кредитов; изъятии земельных участков у землепользователей; выделении земельных участков в натуре из земель сельскохозяйственного назначения; приватизации земли; установлении величины арендной платы; наследовании или дарении земли; проведении процедуры банкротства и в других случаях. Таким образом, данный процесс занимает важное место в формировании рыночной экономики страны. Оценка земельных ресурсов выступает в качестве экономической основы для развития земельных отношений.
Однако, несмотря на кажущуюся простоту вопроса и наличие значительного количества методических пособий и литературы по данной теме, задача остается достаточно сложной для практикующих оценщиков.
В настоящее время, как объект частной собственности, земля является предметом купли-продажи. И хотя она не создана трудом человека и поэтому не имеет стоимости, она имеет цену. В отличие от цены обычного товара, являющейся денежным выражением его стоимости, цена земли представляет собой иррациональное (не соответствующее содержанию) выражение. Фактически цена земли становится превращенной формой существования земельной ренты. Цена земли зависит от величины ренты, которую приносит земельный участок, и уровня ссудного процента. Поэтому цена земли равна денежной сумме, которая, будучи вложена в банк, приносит в виде процента доход, равный величине ренты, получаемой с данного участка земли. Таким образом, цена земли ставит частную собственность на землю в один ряд с капиталом, приносящим процен-
ты, или затраченным на приобретение акций. Цена земли повышается с увеличением ренты с данного земельного участка или со снижением банковского процента [2].
Как известно, основные теоретические положения оценки стоимости земли на основе земельной ренты еще были разработаны выдающимися учеными XVIII в. А. Смитом и Д. Рикардо [5].
Очень часто понятие собственности на землю истолковывается как право на присвоение ренты. Вполне закономерно, что начало развития классической рентной теории оказалось связанным с отраслью сельского хозяйства, где земля является средством производства. Процесс образования сельской земельной ренты простой, элементарный. Он в основном укладывается в рамки трудовой концепции ее происхождения.
В своей политической экономии А. Смит земельную ренту рассматривал как: «продукт тех сил природы, пользование которыми собственник предоставляет арендатору в порядке ссуды. Этот продукт бывает больше или меньше в зависимости от размеров соответствующей силы природы, иными словами, в зависимости от степени естественного или искусственно созданного плодородия земли. Это тот продукт природы, который остается за вычетом или после сбалансирования всего того, что можно рассматривать как дело рук человека».
Д. Риккардо разработал теорию ренты, которая основывалась на концепции разного качества земельных участков, обусловленного их производительной силой. Независимо от Д. Рикардо Иоганн Генрих фон Тюнен для обоснования систем ведения сельского хозяйства развил теорию ренты, возникающей вследствие разного местоположения земельных участков, и установил ее зависимость от расстояния до рынка. Таким образом, и Д. Рикардо и И. Тюнен заложили основы развития теории ренты, которая в современной экономической науке называется дифференциальной рентой и имеет основное значение в оценке именно сельхозугодий. Исследование складывающихся экономических отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением землей в условиях рыночного хозяйства, позволяет выявить, помимо вышеупомянутой дифференциальной ренты, наличие абсолютной и монопольной ренты.
Абсолютная рента представляет собой единственный рентный компонент, допускающий возможность его нормирования и прейскурантного выражения в границах территории, используемой данной отраслью, в отличие от непрерывно
изменяющихся значений дифференциальной и монопольной ренты при переходе от одного участка к другому [7].
Некоторые предпосылки к установлению понятия абсолютной ренты как общего минимального ценностного слоя (базиса), над которым возвышаются все прочие ценностные уровни дифференциальной и монопольной ренты, проявляются еще у основоположников рентной теории Д. Рикардо и И. Тюнена. Его установочное рассуждение предельно простое: в природе нет абсолютно одинаковых по ценности земельных владений. Из всего их разнообразия выделяются лучшие и худшие. На наихудшем участке дифференциальная рента не образуется, но он, тем не менее, дает рентный доход, так как даже худший участок производит ценности, поступающие в рыночный оборот.
В современных условиях минимальный ценностный уровень, соответствующий абсолютной ренте, устанавливается и закрепляется законодательно для каждого региона и вида отраслевого использования земли. Ценностные разности по критериям выгоды местоположения и качества оцениваемого земельного участка выражаются показателями дифференциальной ренты.
Влияние ажиотажного спроса на особо ценные участки учитывает монопольная рента. Она может выступать как особая разновидность абсолютной ренты (наибольшая степень приспособленности территории для данного вида ее отраслевого использования при дефиците территории и увеличивающемся спросе на нее) и как модификация дифференциальной ренты, обусловленной наивысшими ее факторными показателями («ренты по расстоянию» и «ренты по качеству» участков в пределах ценностной зоны), порождающими ажиотаж спроса.
Основное значение, как было отмечено выше, имеет дифференциальная рента, образование которой связано с различием хозяйств по качеству земли и их местоположению, удаленности от рынка сбыта (дифференциальная рента I). В условиях интенсификации и широкого внедрения в практику достижений научно-технического прогресса возникает и дифференциальная рента II, как дополнительная прибыль от применения добавочных вложений на единицу земельной площади [7]. Дифференциальная рента II не исчисляется в практике оценки земель, так как не существует практически применимых способов определения эффективности дополнительных затрат на землях различного качества [6]. Дифференциальная рента II образуется на основе дифферен-
циальной ренты I. Естественное плодородие со временем переходит в экономическое. Между ними и организационно-хозяйственным доходом нет четких границ. Это создает трудности в их разграничении. Поэтому основное внимание в работе уделяется методике определения дифференциальной ренты I как ведущей базе земельных отношений. (В последующем дифференциальная рента).
В современной литературе существует множество определений земельной ренты. Наиболее точное определение, на наш взгляд, дано в Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 июля 2005 г. № 145 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения». В них дифференциальная рента, или дифференциальный рентный доход, трактуется как дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения .
Оригинальные современные определения земельной ренты даются в учебно-методическом пособии «Основы экономической теории», под ред. проф. Р. Нуреева: «Чистая экономическая (абсолютная) рента (pure economic rent) это:
1) доход, получаемый собственником ресурса, предложение которого строго ограничено;
2) цена, уплачиваемая собственнику ресурса, предложение которого строго ограничено.
Дифференциальная рента (differential rent) -рента, полученная собственником более производительного ресурса; разница в величине платы за ресурсы, объясняющаяся их разной производительностью». Подобные подходы к определению ренты встречаются и у других авторов [11, 3, 10, 12, 9].
Тем не менее, необходимо сделать два уточнения, без которых данные термины являются недостаточно корректными, а их применение может приводить к некоторой путанице и ошибкам. В определение чистой экономической (абсолютной) ренты перед словом «ресурса» необходимо вставить слова «наихудшей части (наихудшего земельного участка)». Без этого дополнения речь может идти о полной или совокупной экономической ренте, а не об абсолютной.
В свою очередь, в определении термина «дифференциальная рента» перед словом «полученная» нужно вставить слово «дополнительно», а после слова «ресурса» - «по сравнению с наихудшим ресурсом (наихудшей частью этого ре-
сурса, наихудшим земельным участком)». Во второй части этого определения вместо слова «ресурсы» нужно вставить слова «данную и наихудшую части ресурса (данный и наихудший земельные участки)». Без этих изменений определение является неполным, так как относится не к полной дифференциальной ренте, а только к какой-то ее части, потому что исходная база - наихудший участок - явно не определена.
После внесения указанных дополнений основные определения ренты могут формулироваться следующим образом:
- абсолютная рента - доход, получаемый собственником наихудшей части (наихудшего земельного участка) ресурса, предложение которого строго ограниченно; цена, уплаченная собственнику наихудшей части (наихудшего земельного участка) ресурса, предложение которого строго ограничено;
- дифференциальная рента - доход, дополнительно получаемый собственником более производительного ресурса по сравнению с наихудшим ресурсом (более производительной части данного ресурса с его наихудшей частью); разница в величине платы за данную и наихудшую части (участки) данного ресурса.
На практике дифференциальная земельная рента сельхозугодий рассчитывается как разность между базовыми оценочными показателями продуктивности (валовой доход) и затрат на ведение сельскохозяйственного производства, скорректированная на коэффициенты ценности оцениваемого участка. Данные коэффициенты должны учитывать оценочные факторы, которые могут повлиять на потребительские ценности земельных угодий. Так, согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов, к основным из которых относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.
Помимо вышеперечисленных факторов,
влияющих на величину земельной ренты, а, следовательно, и на рыночную стоимость сельскохозяйственных угодий, наиболее важными, на наш взгляд, являются:
- природно-климатические условия, определяющие тип и основные направления ведения
сельскохозяйственного производства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;
- структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;
- плодородие, технологические свойства и другие качества почв и рельефа, влияющие на уровень урожайности сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;
- урожайность основных сельскохозяйственных культур, сложившаяся при ведении сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;
- местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, первичной переработки продукции и центров технического обслуживания;
- конъюнктура цен на горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику, а также на сельскохозяйственную продукцию на внутреннем и международном рынках;
- иные факторы, определяемые местной спецификой, особенностями и условиями ведения сельского хозяйства.
В свою очередь, на наш взгляд, объективным условиям образования и распределения земельной ренты должен соответствовать экономический механизм рентных отношений, как условие создания для товаропроизводителей равных возможностей воспроизводства, стимулов эффективного хозяйствования и рационального использования земли. Из инструментов этого механизма определяющую роль играют ценообразование и налоговая система.
В системе земельных отношений ценовой механизм необходимо использовать не только как непосредственный фактор, определяющий норму и массу ренты, как инструмент распределения ее между товаропроизводителями, земельным собственником и государством, но и как инструмент, необходимый для развития легального земельного оборота. Как представитель общенационального гаранта сохранения и улучшения земли в сельском хозяйстве, государство является субъектом, активно участвующем в регулировании земельных, следовательно, рентных отношений, соответственно и ценового механизма.
В период существования плановой экономики история теоретических разработок в области оценки в России была прервана. Свое продолжение она получила за рубежом. В меняющихся условиях функционирования рыночной экономики сформировалось современное представление о концепци-
ях и расчетных методиках оценки, как неотъемлемом атрибуте рыночной экономики [4, 14].
В странах с рыночной экономикой методологическую основу оценочной практики составляют две концепции стоимости: концепция стоимости в обмене и концепция ценности. Е.И. Тарасевич, исследуя методологию оценки стоимости недвижимости, утверждает, что «...в каждой из концепций устанавливаются условия, при которых имеют место различные виды стоимости, называемые в профессиональной практике базами оценки. Для выполнения оценок, независимо от выбранной концепции стоимости, разработаны математические модели, которые учитывают все относящиеся переменные либо на основе рациональной модели реальности, либо в некотором приближении, отображая допущения соответствующего вида стоимости» [13].
Анализ практики оценки, существующей в различных странах, показывает, что при отсутствии различий в понимании концепций стоимости имеют место отличия как в наборах допущений для одноименных видов стоимостей, так и в математическом моделировании при их реализации. Таким образом, сегодня в различных странах с рыночной экономикой объективно существует проблема сопоставимости и адекватности оценок.
Исследование сущности подобных отличий показало, что все они обусловлены объективными причинами, вызванными в т. ч. и особенностями национальных законодательств в сфере недвижимости, отличиями традиционно сложившихся систем хозяйствования и экономических отношений, и, самое главное, отличиями в степени развитости рынка недвижимости.
Сравнительные исследования как исторических уроков развития российской оценки, так и особенностей современной зарубежной теории и практики оценки дают основания полагать, что построение методологии оценки недвижимости в России должно быть выполнено в рамках концептуальных положений современной практики оценки с учетом особенностей периода формирования рыночных отношений.
На основании анализа современных подходов к оценке недвижимости Е. И. Тарасевичем [13] сформирована методологическая модель, базирующаяся на двух концепциях стоимости и включающая перечень и формулировки видов стоимостей, классификацию недвижимости для целей оценки, подходы к оценке и методики их реализации в зависимости от базы и цели оценки.
Автор отмечает, что в рамках концепции стоимости в обмене оценка должна выполняться
с учетом всех факторов, которые принимают во внимание типичные продавцы и покупатели по отношению к конкретному типу недвижимости. При этом на активных сегментах рынка недвижимости определяющим должен быть сравнительный подход в форме прямого сравнения продаж или в форме косвенного сравнения стоимости доходов аналогичных объектов. Там, где рынок малоактивен, определяющим должен быть затратный подход, основанный на рыночных данных. В рамках концепции ценности оценка для целей купли-продажи должна выполняться с использованием доходного подхода и прогнозирования рыночной ситуации.
Для приносящей доход недвижимости подобный подход реализует современное представление о четком разделении двух составляющих оценки: оценивания текущей реакции рынка на объект инвестиций и расчета ценности (продуктивности) объекта оценки после совершения покупки, что, в свою очередь, определяет регламентацию применения соответствующих расчетных моделей. Последнее утверждение автора объясняет или указывает на объективность существования как минимум двух цен на земельные участки.
Все это так. Действительно, стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления: потребительную и меновую стоимости.
Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя (высокая потребительная стоимость участка, например, может быть обусловлена историческими и родословными факторами). Меновая же стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости.
Многие авторы учебных пособий по оценке в зависимости от целей оценки различные виды стоимостей объединяют в две основные группы: стоимость в обмене как выражение меновой стоимости и стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости. Но при всем этом, относя рыночную стоимость к первой группе, они не дают конкретного ее определения. А ведь в свою очередь от правильной формулировки определения данной стоимости зависит искомая оценщиками ее величина. Так что же такое рыночная стоимость? Попытаемся для начала обраться к классикам экономической теории.
Категории «потребительная стоимость» и «меновая стоимость» введены в научный оборот много столетий назад. Аристотель, А. Смит, Д. Рикардо, Т. Мальтус, К. Маркс и многие дру-
гие ученые-экономисты отмечали различие между этими категориями.
Д. Рикардо отмечал, что в экономической теории ничто не порождало так много ошибок и разногласий, как неточность и неопределенность смысла, который вкладывался в слово «стоимость».
В течение XVIII и XIX вв. сформировались основные концепции экономистов по вопросу о стоимости товара.
А. Смит сводил стоимость к труду, затраченному на производство товара, к покупаемому труду (заработной плате), сумме заработной платы, прибыли и земельной ренты. Д. Рикардо и Д. Р. Мак-Куллох определяли ее издержками производства, Ж. Б. Сэй - полезностью вещи, Д. Лодердель - предложением и спросом. К. Маркс и Ф. Энгельс, рассматривая их полемику, сделали вывод, что стоимость есть вещная форма затрат общественного абстрактного труда и выражает отношение издержек производства к полезности. Длительный спор в экономической науке ведется и по величине стоимости товара, и соответственно, его цене. А. Смит принимал за меру стоимости иногда рабочее время, необходимое для производства товаров, а иногда стоимость труда, Д. Рикардо - рабочее время на производство товара в относительно худших условиях производства. С. Сисмонди величину стоимости сводил к отношению между потребностью всего общества и количеством труда, которого достаточно, чтобы удовлетворить эту потребность. В работах П. Са-муэльсона, Б. Кларка и других рассматривается формирование цены с учетом влияния предельных издержек, как дополнительных издержек, связанных с производством дополнительной единицы товара (или дополнительного количества товаров). Фактически они рассматривают изменение цены в условиях воспроизводства.
Анализ всех этих взглядов позволяет выделить связь категорий «стоимость» и «ценность».
Человечество не может существовать без экономической деятельности, а экономическая деятельность - без экономической ценности как единства цели и средства. В условиях товарного производства экономические ценности принимают форму стоимости. Экономическая ценность лежит в основе стоимости, являясь исходной категорией по отношению к стоимости.
Сущность ценности, ее субстанция - это определенная экономическая деятельность, которая включает цель (результат) и средство (затраты). Экономическая ценность есть в свою очередь единство результата (полезности) и затрат.
Ценностью обладают лишь ограниченные блага. Поэтому редкость (ограниченность) блага является элементом ценности.
Из того, что экономическая полезность благ зависит от степени их ограниченности, насыщения потребностей, следует, что рост производства благ не прямо пропорционален росту их экономической полезности, так как эти блага по мере увеличения их наличного количества обесцениваются, становятся менее ограниченными, относительно менее полезными.
Механизм взаимоограничения двух названных процессов основан на функциональной связи между полезностью и затратами: один и тот же прирост производства благ (и затрат ресурсов вместе с ним) одновременно вызывает и замедление роста экономической полезности благ, и ускорение роста экономических затрат.
Экономический субъект (отдельный производитель) не будет осуществлять затраты, если они не оправданы результатами, т. е. полезностью создаваемых благ.
Отсюда следует, что предельные затраты, или затраты на последнее производимое благо, не должны превышать предельную полезность, или полезность этого последнего блага.
Двуединый характер экономической ценности и стоимости теоретически воплотился в противоборстве трудовой теории стоимости и теории предельной полезности.
Теория предельной полезности является кульминацией развития субъективистских теорий полезности, которые имеют давнюю историю и своими корнями восходят еще к Аристотелю.
Более отчетливую формулировку теория полезности получила в работах экономистов XVIII в. Э. Б. де Кондильяка (1715-1780) и Ф. Галиани (1728-1789). Этих же взглядов придерживался Жан-Батист Сэй (1767-1832).
Представители теории предельной полезности: немецкий экономист, родоначальник теории «предельной полезности» Г. Гессен; австрийская школа - К. Менгер, Ф. Визер, Е. Бем-Баверк; экономико-математическое направление - англичанин У. Джевонс, швейцарский экономист Л. Вальрас.
Наряду с этой концепцией развивалась другая, так называемая затратная, которую представляли А. Смит, Д. Риккардо, Мак-Куллох и др., сводившие стоимость к издержкам.
Однако противопоставление этих теорий выражает не только их взаимоотрицание, но и взаимообусловленность .
Экономисты независимо от того, стояли они на позициях «теории стоимости» или «теории
полезности» в большинстве не осознавали эту взаимообусловленность.
Тем не менее, начиная анализ стоимости с понятия издержек, они неизменно были вынуждены в конце концов обратиться к понятию полезности, и наоборот, начав с полезности, приходили к издержкам.
Попытки объединить их предпринимал Бем-Баверк («Основные теории ценности хозяйственных благ»).
В более поздний период (после К. Маркса) были попытки объединить теорию трудовой стоимости (понимаемой как издержки) с теорией предельной полезности (Э. Бернштейн, П. Струве, А. Маршалл, Дж. Кларк, П. Самуэльсон,
О. Шик).
Все эти попытки объединяют их направленность против К. Маркса и в большинстве случаев -неверная трактовка марксовой теории трудовой стоимости.
Однако и сам К. Маркс допускал возможность затратной интерпретации его теории стоимости: в I томе «Капитала» он абстрагируется от величины полезности и сосредоточивается исключительно на исследовании затрат труда.
Стоимость, рассматриваемая К. Марксом через затраты абстрактного труда, остается вне полезности этих затрат.
Кроме того, у К. Маркса нет детально разработанной концепции конкуренции, спроса, предложения, рыночных цен, в которых полезность как фактор стоимости приобрела существенное значение.
Наконец, К. Маркс по существу отождествил потребительную стоимость и полезность, что в значительной степени затруднило анализ роли полезности в теории стоимости.
Основоположник современного направления в теории ценности и цен - известный английский экономист А. Маршалл сделал попытку отойти от поисков единственного источника стоимости и соединил теорию предельной полезности с теорией спроса и предложения и с теорией издержек производства (затрат). Тем самым он осуществил поворот в экономической теории стоимости от субстанционного анализа к функциональному, т. е. единовременному определению взаимовлияния полезности, спроса - предложения, издержек и цены. Таким образом, экономисты-классики считали, что основными факторами формирования стоимости являются полезность, издержки, спрос и предложение.
Данные рассуждения справедливы и в настоящее время. Только если рассматривать тео-
рии формирования стоимости исключительно для недвижимости, в частности для земельных участков, круг ценообразующих факторов будет намного шире. Помимо полезности, спроса и предложения, сюда должны включаться: местоположение, ожидаемые доходы от использования объекта недвижимости, затраты, связанные с реконструкцией объекта недвижимости, и, наконец, один из самых основных факторов, который должна отражать именно рыночная стоимость -это нахождение в гражданском обороте, или разрешенная возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Учет этих факторов в формировании рыночной стоимости является свидетельством того, что при ее определении должны применяться все три подхода: затратный, доходный, сравнительный. Другое дело, что, как правило, при сведении результатов, полученных тремя подходами, в единую величину, трудно обосновать удельный вес каждого подхода в формировании искомой величины рыночной стоимости. Для того, чтобы решить этот вопрос, необходимо еще раз вернуться к понятию рыночной стоимости как экономической категории. В ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. рыночная стоимость объекта оценки трактуется как «наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Данное определение, на наш взгляд, немного расплывчато, оно не отражает существенных, с нашей точки зрения, моментов. Для наглядности приведем пример.
Налицо тот факт, что в рыночных условиях действует принцип замещения, который предполагает, что рыночная стоимость, в частности объекта недвижимости, не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объектов эквивалентной полезности.
Итак, принимая во внимание все вышесказанное, мы считаем, что определение рыночной стоимости, трактуемое законодателем, необходимо уточнить и дополнить следующим образом: Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки (в нашем случае объект недвижимости) может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, обладая необходимой и достаточной информацией о суммарном действии всех рыночных факторов,
способных оказать влияние на величину цены сделки в процессе соглашения продавца и покупателя идти на взаимные уступки в результате торга.
После того, как мы дали, с нашей точки зрения, наиболее точное определение рыночной стоимости, поговорим о проблеме согласования результатов, полученных тремя подходами (затратный, сравнительный, доходный), которые как раз и формируют искомую ее величину. Доходный подход, основывающийся исключительно на принципе ожидания (определяется тем, какой доход от использования объекта недвижимости ожидает получить потенциальный собственник, инвестор), тем самым всегда отражает позицию покупателя. Затратный подход - всегда позицию продавца (собственник не продаст свой объект недвижимости по цене, которая не превышает или не равна затратам на его создание). А сравнительный - в зависимости от следующего: если он больше доходного - то позицию продавца («мне все равно, сколько покупатель заработает на объекте, но сосед продал за столько»); если меньше доходного - то покупателя («да, я заработаю много, но сосед купил за столько-то»). При выводе итога необходимо согласовать позицию покупателя и продавца. В самом определении рыночной стоимости, которое мы дали, заложено, что искомая величина - это своего рода «равновесная цена», полученная в результате торга, когда стороны сделки идут на взаимные уступки (убытки), т. е. условие равновесия должно использоваться при сведении результатов. Таким образом, если результат, полученный затратным подходом, - это всегда цена продавца, а величина, полученная доходным подходом, - цена покупателя, тогда, если сравнительный подход выше доходного, совершенно очевидно, что при согласовании доходному необходимо присвоить 50 %, а затратному и сравнительному в сумме тоже 50 %. Если сравнительный ниже доходного, то затратному - 50 %, сравнительному и доходному в сумме также 50 %. Бытует мнение, на наш взгляд не совсем справедливое, что в идеале все три величины должны быть максимально близки друг к другу, а если происходит разброс результатов, полученных тремя подходами, то этот момент всегда связан с неполнотой и недостоверностью исходной информации, часто - с недостаточной квалификацией оценщика. Мы считаем, что подходы на то и подходы, что отражают теории ценообразования, позиции различных участников рынка, и что такая ситуация возможна только в условиях идеального рынка. Бывают ситуации, когда на самом деле по-
зиции и оценка стоимости различными участниками рынка отличаются, а соответственно разные подходы, в первую очередь затратный и доходный, будут давать сильно разнящиеся результаты. А для этого как раз и необходимо использовать объективную и обоснованную модель сведения всех результатов в единую искомую величину.
Предложенный нами вариант согласования достаточно обоснован, объективно учитывает позиции участников рынка, что приводит к нахождению компромисса между ними, а соответственно к нахождению той самой равновесной величины, которая устраивает как продавца, так и покупателя. Данная величина и является объективной и наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. В этой связи является необоснованным мнение Е. И. Тарасевича о том, что те или иные подходы к оценке и методики их реализации должны применяться в зависимости от цели оценки. Данная точка зрения, на наш взгляд, не является обоснованной, хотя бы потому, что рыночная стоимость подразумевает единственную цену для данного типа имущества, сложившуюся в конкретный временной момент на конкретном рынке, а, следовательно, не зависящую от того, для какой цели она определяется (совершается ли сделка купли-продажи с данным имуществом или же происходит его передача в залог).
Что касается мнения Тарасевича (кстати, это мнение в литературных источниках по оценке не является единственным) о том, что на активных сегментах рынка недвижимости определяющим должен быть сравнительный подход в форме прямого сравнения продаж или в форме косвенного сравнения стоимости доходов аналогичных объектов, то доля справедливости здесь присутствует. В принципе, когда рынок развит достаточно хорошо и отмечается большое количество сделок с соответствующими товарами, то можно не применять затратный и доходный подходы, поскольку уже есть согласованная всеми участниками рынка стоимость (цена). Но это, с нашей точки зрения, приемлемо только в равновесных условиях экономики, когда процессы превышения спроса над предложением и превышения предложения над спросом сменяют друг друга. В неравновесных же условиях переходной экономики, характерных, например, для России, принцип спроса и предложения (предполагает, что рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей), являющийся ос-
новополагающим в сравнительном подходе, не оказывает существенного влияния на формирование рыночной стоимости, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения или наоборот завышения цены предложения земельных участков. Из-за этого может возникнуть опасность протекционизма и коррупции, что, в свою очередь, может привести к разрушению рынка. Поэтому в данной ситуации стоимость, полученная лишь одним сравнительным подходом, не будет являться справедливой равновесной рыночной ценой, так как будет отражать позицию только одного участника рынка.
Несмотря на существование рынка недвижимости, как показывает наш анализ, в зарубежной практике используются и непосредственно качественные оценки в системе земельного кадастра, разработанного по английскому методу или методу Торренса. В частности, метод широко используется при определении арендной платы в Италии и Нидерландах.
В Италии размер арендной платы определяется в зависимости от природно-климати-ческих условий, качества почвы и типа культур при помощи коэффициентов, пределы которых устанавливаются законом и периодически пересматриваются. В Голландии размер арендной платы устанавливается в зависимости от вида сельскохозяйственных угодий и почвенных групп земельных участков, каждая из которых делится на три класса. По классам установлены базисные суммы арендной платы, к которым начисляются дополнительные платежи за проведение мероприятий по сохранению плодородия почв [8].
Нельзя не согласиться с устоявшимся утверждением, что простое копирование методологии оценки любой страны с развитой или развивающейся рыночной экономикой объективно не сможет отразить особенности переходного периода в российской экономике. Тем не менее, такие попытки, безусловно, делаются, хотя и далеко не всегда оправданно.
Литература
1. Федеральный закон «О плате за землю» от 11.10.1991 г. № 1738-1. Справочная правовая система Консультант плюс: версия проф. Комитет РФ по печати. Свидетельство о регистрации средств массовой информации № 013565 от 5.05.1995.
2. Виноградов Е. А. Земельная собственность и проблемы ренты при социализме. Л.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1978. С. 134.
3. Дифференциальная рента в РСФСР // Сельское хозяйство. М., 1990.
4. Долек И., Клечка М. Объективная оценка земли - исходная база совершенствования хозяйственного механизма АПК // Междунар. агропром. журнал. 1989. № 4. С. 83-91.
5. Медведева О. Оценка земли и природная рента // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2004. № 5.
6. Ордуханов А. Р. Новейшие исследования воспроизводства и ренты: Учеб. пособие. М., 1994. С. 80.
7. Оценка земли: Учебник / Под ред. Ф. П. Румянцева, Д.В. Хавина. Н. Новгород, 2003. С. 187.
8. Панкова К. О налоге на сельхозугодья // АПК: экономика управления. 2000. № 11. С. 45-50.
9. Першукевич П. М. АПК Сибири: тактика и стратегия экономических реформ. Новосибирск: СО РАСХН, СибНИИЭСХ, 2001. С. 420.
10. Ратгауз М. Г. Дифференциальную ренту -в распоряжение общества // Методологические основы оценки земли. М., 1967. С. 169.
11. Руди В. А., Молчанов А. А. Нормативный метод экономической оценки земли // Учет, оценка и улучшение использования земли. 1969. С. 49-51.
12. Сагайдак А. З. Дифференциальная рента и развитие арендных отношений // Экономика с.-х. и перерабатывающих предприятий, 1988. № 10. С. 12-15.
13. Тарасевич Е. И. Методическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость: Авто-реф. дис. ... д-ра экон. наук. СПб., 2003. С. 34.
14. Янг У. Методы экономических исследований в сельском хозяйстве / Под ред. В. И. Назаренко. М.: Колос, 1968. С. 318.
* * *
THE SPECIFICITY OF THE RENT-RELATIONS IN THE LAND MARKET
T. N. Tolstykh, O. N. Chernyshova
The economic theories of the rent-relations in the land market are investigated in the article. The theoretical essence of the land relations is described; the structure of the land property is analyzed; the proceedings on the problematics of definition of the land rent and economic estimation of grounds of the agricultural purpose are generalized.
Key words: rent-relations, structure of the land property, land rent.
