CC BY
86
УДК [338.46:640.4](470-25)
КИРИЛЕНКО М.В. Современные тенденции
развития гостиничного рынка г. Москвы
В статье отмечается, что гостиничный бизнес может стать источником поступлений в бюджет. Это требует реконструкции и модернизации гостиничного хозяйства, привлечения инвесторов в гостиничный бизнес, повышения профессиональной подготовки менеджерского звена гостиниц.
Ключевые слова: гостиничное хозяйство, гостиничный комплекс Москвы, гостиничный бизнес, развитие гостиничного рынка.
Развитию национального гостиничного
хозяйства России, особенно в настоящий период в связи с его подключением к международному гостиничному бизнесу, придается огромное значение, так как это хозяйство играет важную роль в обеспечении занятости местного населения, оказывая позитивное влияние на другие секторы национальной экономики.
В ряде стран гостиничный бизнес является важнейшим (если не единственным) источником валютных поступлений в государственный бюджет. Кроме того, его активность в отдельно взятой стране содействует ее доступу к международному инвестиционному капиталу и более глубокой интеграции в мировую экономику. Таким образом, гостиничный бизнес может сыграть важную роль в решении задач вывода национальной экономики из кризиса, способствуя ее структурной перестройке, что в настоящее время имеет исключительное значение для России, в которой, несмотря на огромный рекреационный потенциал и рост притока иностранных туристов, гостиничная индустрия весьма далека от международных стандартов.
Ситуация в российском гостиничном бизнесе значительно изменилась за последние годы. В стране разработана новая система классификации гостиниц, которая осуществляется совместно с представителями самой гостиничной индустрии. Очень важно, что при разработке российской системы классификации был учтен
передовой зарубежный опыт. За последние годы российский туризм в целом и его гостиничный сектор достигли значительных успехов, но вместе с тем каждый новый виток развития обнажает новые проблемы и трудности. Это и сезонный характер бизнеса, и слабая профессиональная подготовка среднего менеджерского звена гостиниц, характерная для отелей практически всех категорий, и многое другое.
Следует отметить то обстоятельство, что в России до сих пор не существует четкой, понятной и фиксированной терминологии, характеризующей многие основные параметры данной отрасли с точки зрения практики и принятых стандартов. Все это неизбежно затрудняет деятельность профессиональных российских компаний, создает проблемы для грамотной организации гостиничного бизнеса, усложняет контакты с родственными международными и национальными структурами.
Тем не менее Московскому Правительству удалось сохранить тенденцию постепенного увеличения объема номерного фонда гостиниц города, который за последние 5 лет постоянно увеличивался. При этом необходимо подчеркнуть, что большая часть новых объектов позиционируется в наиболее востребованной у потребителей категории 3-4 звезды. Гостиницы, введенные в эксплуатацию в 2009 году, отвечают самым высоким современным требованиям, часть их находятся в управлении международных гостиничных сетей.
Согласно данным аналитических агентств, в Москве в 2010 г по состоянию на конец декабря было введено 6 из 10 заявленных к открытию в начале года гостиниц общей вместимостью 1721 номер. Это число равно общему объему номерного фонда, введенному в 2008-2009 годах. Примечательно, что все открытые в 2010 году гостиницы относятся к верхнему ценовому сегменту - категории 4-5 звезд, а 70% построенных гостиниц и вовсе класса люкс (гостиницы Radisson Royal Hotel Moscow - Украина, Renaissance Moscow Monarch Centre, Lotte Hotel). Несмотря на возрастающую потребность в номерах туристского класса, из-за больших сроков окупаемости инвестиционных проектов и под влиянием последствий экономического кризиса ни один отель данной категории в 2010 году открыт не был.
Гостиничный комплекс Москвы выделяется на фоне других городов Российской Федерации не только по количественным параметрам (объем номерного фонда столицы составляет более 13% номерного фонда гостиниц страны и 3% гостиничных объектов РФ), но и по более высоким качественным характеристикам. Удельный вес коллективных средств размещения, аттестованных на 3, 4 и 5 звезд, в столице составляет более 40% от общего числа гостиниц страны, тогда как в среднем по России этот показатель не превышает 15%.
Пока в России остается самый низкий в Европе показатель количества гостиничных номеров на тысячу жителей. В Москве он составляет 3,7 номера. Для сравнения: в Берлине и Мадриде - 11,4 и 11,2 на тысячу жителей, в Париже, Лондоне и Риме - 18,6, 15,3 и 19,5 соответственно.
Менее 15% гостиниц России работают под узнаваемыми брендами, из них 50 гостиниц - под международными и лишь 12 -вне Москвы и Санкт-Петербурга. В странах Азии и Европы более 30% отелей работают под маркой известного бренда, а в США таких гостиниц свыше 70%. Таким образом, в настоящий момент инвестиции в гостиничную отрасль столицы имеют высокую привлекательность и высокий потенциал роста.
В конце 2010 года показатель RevPAR1 московских гостиниц международного качества сопоставим с уровнем 2009 года и составляет 4554 рубля. Несмотря на относительную устойчивость данного пока-
зателя, заметно изменилась динамика в отношении загрузки и среднего тарифа. В целом по рынку гостиниц международного качества загрузка выросла на 8%, почти до 70% (69,1%), а средний тариф, наоборот, понизился на 8%, до 6596 рублей (рис. 1).
8000 --•----
6000 1—1 Щ Щ 50%
4000 I I I 30%
-щ и ш =
Рис. 1. Динамика основных показателей гостиниц международного качества.
Далее приведены операционные показатели гостиниц за полный 2010 год в сравнении с двумя предыдущими годами. Заметно постепенное восстановление гостиничного рынка Москвы. Более прозрачная ценовая политика отелей способствует росту их загрузки.
Для лучшего понимания рыночной ситуации следует рассмотреть каждый сегмент по отдельности - отели класса люкс, отели высшего предела верхней ценовой категории, отели верхней ценовой категории, отели категории выше среднего и среднего уровня. Отелей экономического уровня международного класса в Москве все еще недостаточно для того, чтобы рассматривать их как отдельную группу.
Гостиницам класса люкс (к ним относятся, например, Ritz Carltor и Park Hyatt) удалось добиться уровня загрузки 2008 года путем снижения среднего тарифа. По сравнению с 2009 годом загрузка в этом сегменте увеличилась на 10%, а показатель ADR снизился на 7%, что привело лишь к незначительному росту RevPAR -на 2%. Однако и это можно считать достижением по сравнению с прошлым годом, когда показатель RevPAR упал на 25% по отношению к 2008 году (рис. 2).
800 О
4000
m
70%
50% 40%
30% 20%
10% 0%
■ ADR
3 Rev PAR
QADR I-1 Rev PAR -»-Occupancy
Рис. 2. Динамика основных показателей гостиниц класса люкс.
Все это свидетельствует о том, что гостиницам потребуется еще много времени, чтобы вернуться к докризисным показателям. Учитывая, что на 2011 год не было запланировано открытие ни одной гостиницы класса люкс, существующие отели могут рассчитывать на рост тарифов, если им удастся в течение длительного периода удерживать загрузку на уровне 60% и выше. В результате можно ожидать роста RevPAR в следующем году.
По сравнению с 2009 годом в гостиницах высшего предела верхнего сегмента наблюдается рост загрузки на 5% и снижение показателя ADR на 3%, что привело к росту RevPAR также на 2%. Однако докризисный уровень еще не достигнут -нынешний RevPAR ниже показателя 2008 года на 30%. Очевидно, что до кризиса цены были завышены, и едва ли можно ожидать быстрого роста операционных показателей гостиниц данного сегмента до уровня 2008 года. Тем не менее возможно прогнозировать небольшой рост тарифов и высокую загрузку (рис. 3).
Гостиницы верхней ценовой категории, как правило, располагают большим номерным фондом и развитой инфраструктурой, поэтому по сравнению с отелями других категорий им пришлось пойти на серьезное снижение тарифов, чтобы хотя бы немного увеличить загрузку. Эта тенденция наметилась еще в 2009 году, когда гостиницы данного сегмента оказались наиболее успешными с точки зрения загрузки по сравнению с 2008 годом, однако им пришлось
- Occupancy
Рис. 3. Динамика основных показателей гостиниц высшего предела верхнего сегмента.
снизить ADR на 26%. В 2010 году этот показатель упал еще на 11%. Так, в 2010 году средний тариф в отелях данного сегмента составил 6000 рублей против 8700 рублей в 2008 году (рис. 4). Тарифы едва ли снова достигнут докризисного уровня, поскольку существовавший на тот момент уровень цен не был оправданным. В таких крупных отелях загрузка ниже, чем в гостиницах других сегментов, за исключением люксовых.
Это свидетельствует о том, что корпоративный спрос переместился в сторону более доступных гостиниц. До тех пор, пока гостиницам верхней ценовой категории не удастся добиться устойчивого роста загрузки, они вряд ли смогут рассчитывать на рост тарифов.
IADR I |РдиРйР ф Occupancy
Рис. 4. Динамика основных показателей гостиниц верхней ценовой категории.
Наилучшие результаты в течение 2010 года отмечались в сегменте отелей выше
среднего: по сравнению с прошлым годом RevPAR в таких гостиницах вырос на 6% и составил 4200 рублей, что превышает показатель отелей верхней ценовой категории, составивший 3900 рублей (рис. 5). К категории выше среднего можно отнести такие гостиницы, как Marriott Courtyard. Поскольку гостиницы верхней ценовой категории продолжают предоставлять скидки, то их ADR практически сравнялся со средним тарифом гостиниц сегмента выше среднего. Поэтому сейчас основная проблема гостиниц рассматриваемого сегмента состоит в том, что гостиницы верхней ценовой категории предлагают более широкий набор услуг практически по таким же ценам. Загрузка гостиниц категории выше среднего в 2010 году составила около 74%, а это значит, что в 2011 году они смогут рассчитывать на повышение своих тарифов. Однако их операционная деятельность во многом будет зависеть от «соседей» в верхнем ценовом сегменте. 8000 80%
ш
70%
2008
2009
2010
RevPAR. В 2011 году этим отелям, вероятнее всего, удастся сохранить высокую загрузку и несколько увеличить тариф.
Высокие темпы развития всех отраслей городского хозяйства повышают инвестиционную привлекательность Москвы и создают предпосылки для роста капиталовложений в экономику города. Интерес российских и иностранных инвесторов к Москве является постоянным и возрастающим из года в год. Общий объем привлеченных иностранных инвестиций в экономику города Москвы по состоянию на конец 2009 года составил 41 млрд. 33 млн. долл. США. В строительный сектор столицы, где реализуется масштабный объем работ, в том числе гостиничное строительство, только зарубежными партнерами было инвестировано 200,5 млн. долл. США.
|-'¿пи п Rev PAR -«-Occupancy
Рис. 5. Динамика основных показателей гостиниц выше среднего ценового сегмента.
Несмотря на то, что в 2010 году загрузка гостиниц среднего ценового сегмента в среднем выросла до 75%, с точки зрения ADR год не стал успешнее 2009 года. В результате ADR снизился на 15%, а RevPAR - на 3% по сравнению с аналогичными показателями 2009 года (рис. 6).
Политика отелей данного сегмента, направленная на увеличение загрузки путем снижения тарифов, оказалась не столь успешной, как ожидалось. Вместе с падением ADR произошло снижение
Рис. 6. Динамика основных показателей гостиниц среднего ценового сегмента.
Тенденции конца 2009 года и начала 2010 года говорят о постепенном выходе экономики страны из кризиса, что отражается на стабилизации объемов потока российских и иностранных посетителей Москвы. Это позволяет сделать предварительные выводы относительно будущих изменений на гостиничном рынке г. Москвы. Рост потока в период до 2015 года в целом будет составлять 8-10% в год. Наибольшие темпы роста прибытий в этот период прогнозируются с деловыми целями. В период 2011-2015 гг. также ожидаются более высокие темпы роста прибы-
тий с туристскими целями, на что направлены усилия Правительства Москвы по совершенствованию туристской и гостиничной инфраструктуры города.
Гостиничная инфраструктура является основой туризма, его материальной базой. Одновременно эта отрасль отличается значительной капиталоемкостью и длительными сроками окупаемости. Вследствие этого гостиничная инфраструктура часто является фактором, ограничивающим развитие в том или ином регионе. В то же время высокая капиталоемкость и медленная окупаемость гостиничного строительства несут в себе риск возникновения значительных убытков. Это делает особо актуальным научный анализ закономерностей и перспектив развития гостиничного комплекса в условиях привлечения инвестиционных ресурсов в гостиничное хозяйство. Следует заметить, что актуальным является не только строительство новых гостиниц как таковых, сколько обеспечение того, чтобы предложение новых гостиничных мест соответствовало бы спросу на них с точки зрения качества предоставляемых услуг и цены. Только при соблюдении такого соответствия гостиничная инфраструктура может стать прибыльным объектом вложения средств.
В целях дальнейшего развития гостиничного фонда столицы Правительство города приняло постановление от 14.04.2009 года № 305-ПП «О генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве», в соответствии с которым увеличение вместимости номерного фонда столицы планируется осуществить за счет масштабного строительства новых гостиниц, реконструкции и модернизации гостиниц, построенных в 50-60-х гг., и реконструкции существующих общежитий.
В целом Генеральной схемой предусмотрены строительство и реконструкция 289 объектов гостиничного хозяйства и доведение вместимости номерного фонда г. Москвы до 153 856 мест.
Для контроля за строительством гостиниц городским Правительством ежегодно утверждаются программы ввода новых объектов, которые также позволяют прогнозировать изменение ситуации на рынке услуг размещения на краткосрочную перспективу.
В 2011-2013 годах строительство и ввод гостиниц предусматривается осуществлять в объемах, намеченных в постановлении Правительства Москвы от 19.05.2009 г. № 462-ПП «О проекте размещения жилищного и других видов строительства в городе Москве на период 2011-2015 гг.».
Данным постановлением определены земельные участки и подготовлена про-ектно-строительная документация, позволяющая ввести в московское гостиничное хозяйство около 48 отелей общим объемом не менее 10 600 мест. А стимулирующие мероприятия городских властей будут способствовать привлечению инвесторов, методологической поддержке строительства, обеспечению новых гостиниц квалифицированным персоналом.
В последнее время в целях повышения инвестиционной привлекательности проектов строительства новых объектов гостиничной недвижимости инвесторам разрешают строить гостиницы в составе крупных многофункциональных комплексов, включающих офисную и торгово-развлекательную инфраструктуру, что существенно сокращает сроки окупаемости инвестиционных проектов.
Инвестиции в строительство гостиничных объектов являются более привлекательными в контексте создания долгосрочного источника доходов, которые генерирует гостиничный объект в течение многих лет эксплуатации. Мультифункциональность гостиничного продукта позволяет получать устойчивые поступления не только от реализации услуг размещения, но и от предоставления дополнительных платных услуг. Все это повышает инвестиционную привлекательность вложений в проекты строительства гостиничных объектов для инвесторов, которые заинтересованы в создании источника постоянного дохода в будущем.
В последующие годы потребность в объектах размещения возрастет по сравнению с имеющимся гостиничным фондом, в том числе по гостиницам среднего и высокого сегментов. В таблице 1 показаны планы городского правительства по развитию гостиничного хозяйства с разбивкой по административным округам столицы, предусмотренные Генеральной схемой размещения гостиниц в городе Москве.
Лидерство по количеству объектов по-прежнему принадлежит Центральному административному округу, на его территории расположено более 66% всех гостиниц города, причем большая часть из них относится к категории 4-5 звезд. Оставшаяся часть гостиниц распределена более равномерно по остальным округам города.
Таблица 1
Сводная таблица развития гостиничного хозяйства города Москвы
Административный округ города Москвы Планируемые показатели прироста Суммарные показатели
гостиниц мест гостиниц мест
Центральный 98 20364 187 42305
Северо-Восточный 23 10662 57 25534
Восточный 18 6360 33 17619
Юго-Восточный 21 3530 38 8040
Южный 30 11200 46 15776
Юго-Западный 25 5160 41 8568
Западный 25 8425 48 16816
Северо-Западный 13 2375 20 3415
Северный 30 7188 59 15333
Зеленоградский 6 450 6 450
Итого 289 75714 535 153856
Дальнейшее развитие гостиничного рынка Москвы будет в значительной мере зависеть от общей ситуации в столице и стране в целом. Инвестиции Правительства Москвы в гостиничный сектор так же, как и усилия по привлечению инвесторов, будут направлены на расширение среднего сегмента рынка.
В соответствии с Генеральным планом развития города Москвы до 2020 года запланировано увеличение гостиничных мест до 170-200 тысяч, т.е. в 2,5-3 раза по отношению к существующему количеству.
Чтобы добиться высокого уровня обслуживания во всех отелях города, следует предметно заняться профессиональной подготовкой кадров, внедрением новых технологий обслуживания и стандартов обслуживания, созданием новых организационных структур, которые позволят объединить усилия разрозненных (независимых) субъектов гостиничного бизнеса и субъектов туристского бизнеса. Использование такого подхода диктуется не-
обходимостью повышения отдачи от туристской отрасли города, в которой эти субъекты занимают ведущие места.
От состояния коммерческой составляющей туристского и гостиничного бизнеса зависит получаемый им доход, а от него зависит величина поступающего в бюджет города налога. Следовательно, Комитет по туризму города Москвы должен быть заинтересован в том, чтобы данная составляющая постоянно развивалась или оставалась стабильно эффективной, а рассматриваемый бизнес постоянно пополнял городской бюджет. Успешное решение задач, несомненно, положительно скажется на данном бизнесе в целом и на его коммерческой составляющей. Однако есть области, в которых Комитет как государственная структура, обладающая правом законодательной инициативы в своей области деятельности, может своими действиями оказать положительное воздействие с целью повышения эффективности коммерческой составляющей данного бизнеса.
Наличие в городе развитой инфраструктуры туризма, а тем более способной саморазвиваться, - это надежный фундамент для туризма города. С его помощью решаются задачи привлечения туристов, повышения качества их обслуживания, увеличения потенциала туризма города, регулирования цен на услуги его элементов, успешного продвижения бренда столицы как центра мирового туризма, привлечения квалифицированных специалистов и многие другие. Поэтому Комитет, по нашему мнению, должен стать центральным звеном в городе, которое инициирует все начинания или поддерживает все прогрессивное, исходящее от других структур, связанных с развитием инфраструктуры туризма Москвы.
1 ADR - показатель средней цены номера, рассчитывается как дневной доход от проданных номеров, поделенный на количество проданных номеров. RevPAR отражает выручку в расчете на один гостиничный номер. RevPAR, или выручка номерного фонда на один номер, получается делением чистой выручки от продажи номеров (после скидок, косвенных налогов и общей стоимости завтраков или другого вида питания) на общее количество номеров или умножением средней стоимости номера (ADR) на заполняемость. Оссирапсу - загрузка.
