CC BY
17
АЛАХВЕРДИЕВА С.В.
СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ
В статье затрагиваются актуальные проблемы современного состояния дел в жилищной сфере, рассматриваются направления совершенствования жилищной политики как в масштабах страны, так и на региональном уровне, анализируется современный зарубежный опыт.
АЬАИУЕЯЫЕУА С.В.
CURRENT STATE AND DIRECTIONS OF PERFECTION OF A
HOUSING POLICY
In article actual problems of a current state of affairs in housing sphere are mentioned, directions of perfection of a housing policy, both in country scales, and at regional level are considered, modern foreign experience is analyzed.
Ключевые слова: жилищная политика, ипотечный кредит, доступное жилье, комфортное жилье.
Keywords: the housing policy, a mortgage loan, accessible habitation, comfortable habitation.
Жилищная политика как на государственном, так и региональном уровнях не разово и не навсегда устоявшиеся лекала и технологии. В постоянно меняющихся экономических условиях периодически пересматриваются акценты, совершенствуется законодательная база в области формирования и реализации жилищной политики. Такой подход требует организации и проведения в рамках системного мониторинга постоянного отслеживания и анализа показателей доступности жилья и введения на их основе механизмов регулирования и корректировки инвестиционных и социальных программ в сфере жилищного строительства, а также отслеживания рыночных трендов, изменений условий ипотечного кредитования, корректировок, вносимых в нормативно-правовую базу.
В процессе проведения жилищно-коммунальной реформы при существенном снижении государственных инвестиций в жилищный сектор, изменениях в формах собственности и структуры источников финансирования строительства, смещении приоритетов в потребительских свойствах современного жилья особо остро обозначена задача обеспечения российских граждан качественным и доступным жильем в зависимости от их потребностей и реальной платежеспособности. На современном этапе реформирования жилищной сферы основной задачей региональной жилищной политики является разработка и реализация методов и механизмов по расширению границ доступности жилья для различных категорий населения.
Государственная стратегия в этой области строится на удовлетворении жилищных потребностей граждан за счет обеспечения доступа на жилищный рынок основной части населения, предоставлении жилья отдельным категориям граждан, развитии и совершенствовании механизмов функционирования жилищного рынка и форм участия в нем государства. Действенным инструментом реализации государственной политики в данной сфере выступает федеральная целевая программа «Жилище», которая легла в основу приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и является организационно-финансовым механизмом его реализации. Проект этот многоплановый, охватывает целый ряд направлений: развитие жилищного строительства; совершенствование жилищно-коммунального комплекса; совершенствование системы ипотечного жилищно-коммунального кредитования населения и рынка жилой недвижимости, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан из числа категорий, установленных федеральным законодательством; нормативное правовое обеспечение организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования [1].
Представление о том, какие параметры должны быть у комфортного и доступного жилья, о балансе цены и комфортности, менялось с течением времени. Жилищные программы запускали и реализовывали развитые страны Европы и США. Выделяют, как правило, четыре этапа при проведении таких программ:
❖ на первом этапе как главная проблема рассматривается недостаток квартир (или малометражных одноквартирных домов), из-за чего нескольким семьям приходится жить в одной квартире (в нашей стране это всем хорошо известные «коммуналки»). На этом этапе стимулируется строительство квартир небольшой площади, ориентированных на санитарные нормы жилья с минимально необходимыми удобствами и с минимальной стоимостью строительства и эксплуатации;
❖ на втором этапе главной проблемой становится недостаток комнат, теснота квартир. На этом этапе стимулируется строительство квартир большей площади с большим числом комнат с тем, чтобы каждый член семьи мог иметь отдельную комнату, но ориентация на недорогое для постройки и эксплуатации жилье сохраняется;
❖ на третьем этапе возникают претензии к недостаточной «комфортности жилья», стимулируется строительство более дорогого как для постройки, так и для эксплуатации жилья. На этом этапе начинается и снос части построенного на предыдущих этапах жилья.
❖ на четвертом этапе государство прилагает усилия для того, чтобы снять с себя то непосильное бремя расходов на «доступное и комфортное жилье», нести которое оно обязалось на предыдущем этапе.
Ипотека, будучи основным механизмом, призванным развивать и стимулировать жилищное строительство в 2009г., существенно забуксовала, свои коррективы в госпрограммы внес мировой кризис. Ипотека в РФ в 2009 г. со-
кратилась примерно в пять раз, банкам стало не под силу заниматься долгосрочным кредитованием. Доходы граждан резко уменьшились, и речь уже идет не об ипотечном буме, а о реструктуризации кредитов, выданных российским гражданам на ипотеку, а в некоторых случаях и о выходе граждан из ипотечных программ. В 2009 г. в РФ было выдано свыше 117 тысяч кредитов на общую сумму в 138 миллиардов рублей. Это существенно меньше, чем в 2007-2008 годах, когда объем выданных ипотечных займов составил 1,2 триллиона рублей. Что же касается темпов возведения жилья, то они упали не столь значительно, как ожидали в правительстве [2]. Так, если в 2007 году построили 61 миллионов квадратных метров жилья, в 2008 году - 68 миллионов квадратных метров, то в 2009 году возвели 59 миллионов квадратных метров.
При этом, помимо кризисных явлений в экономике, к факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в России, относятся:
❖ недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;
❖ слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
❖ неразвитость отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний;
❖ отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
❖ проблемы, связанные с отсутствием стабильного жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
❖ высокая стоимость банковских ссуд при низкой платежеспособности населения;
❖ высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.
Несмотря на неблагоприятный внешний фон, в ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» в Республике Дагестан (далее - РД) за 2009г. введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 1014,849 тыс. м , что составляет 111,9% к уровню аналогичного периода прошлого года и 106,8% к установленному Правительством РД индикативному показателю ввода жилья на 2009г. (950,0 тыс. кв. метров). В рамках реализации в республике программы ипотечного жилищного кредитования по стандартам ОАО «АИЖК» (г. Москва)1 за 2009г. ОАО «Дагипотека»1 выдано 145 кредитов на сумму 179,2
1 ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) создано Правительством РФ в 1997 году для обеспечения ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекае-
млн. руб., продано в ОАО «АИЖК» г. Москва 120 кредитов на сумму 152,0 млн. руб. По сравнению с аналогичным периодом 2008 г. объем ипотечного жилищного кредитования составил 108,9 %, объем рефинансирования ипотечных кредитов - 90,7%. На предоставление субсидий из республиканского бюджета РД отдельным категориям граждан для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным ими в кредитных организациях для приобретения жилья, выделено 10,0 млн. рублей для предоставления субсидий 185 семьям. В целях дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования в 2009г. разработано и принято:
❖ постановление Правительства РД от 18.03.2009г. №69 о внесении изменений в постановление от 14.09.2004г. №222 «О мерах по реализации Закона РД «О развитии ипотечного жилищного кредитования в РД»;
❖ распоряжение Правительства РД от 14.05.2009г. №106-р по утверждению списков граждан, имеющих право на получение бюджетной субсидии по привлеченным ипотечным кредитам;
❖ постановление Правительства РД от 14.09.2009г. №304 о внесении изменений в Положение о порядке и условиях участия граждан в реализации республиканской целевой программы развития системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан на 2004-2010 годы, финансирование Программы.
В целях реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» на 2009г. было запланировано потратить 81,0 млн. руб., из них 14,050 млн. руб. (17,3%) - средства федерального бюджета, 66,950 млн. руб. (82,7%) - средства республиканского бюджета РД. Интересно, что вся сумма, выделенная из республиканского бюджета, была освоена на строительстве всего одного объекта на всю республику (70 квартирный жилой дом в г. Дагестанские Огни). Федеральный же инвестиционный пакет в сумме 14,050 млн. руб. был использован для предоставления субсидий 48 молодым семьям. То есть данная подпрограмма практически оказалась не задействована.
Представляется важным более подробно остановиться на изменениях работы именно сегмента обеспечения жильем молодых семей. С 2002 по 2005 годы такие семьи получали средства из федерального бюджета. В 2006 году механизм работы жилищной программы изменили. Государство взяло курс на поддержку ипотечного кредитования. Участники программы стали получать из федерального бюджета 40 процентов средств от общей стоимости недвижимости для первоначального взноса в ипотеку. В 2007-2008 гг. решено,
мые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. 100% акций АИЖК принадлежит Правительству РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
1 ОАО «Дагестанское агентство по ипотечному кредитованию» (сокращенно - «Дагипотека»), региональный оператор ОАО «АИЖК», действующий на территории РД, создано в соответствии с решением Правительства РД (постановление от 25 февраля 2004г. №61) о создании в целях совершенствования системы государственной поддержки населения в обеспечении жильем, усиления социальной направленности жилищной реформы, привлечения дополнительных источников финансирования в жилищное строительство и дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования. В государственной собственности РД находится пакет акций ОАО «Дагипотека» в размере 51% уставного капитала. 49% - в собственности Министерства имущественных отношений РД.
что 10 процентов от этой суммы будет финансироваться за счет регионального бюджета. Кроме того, теперь пара, не имеющая детей, получает лишь 35 процентов от стоимости жилья. В 2007 году на президентском уровне было принято решение финансировать субсидии на приобретение жилья в зависимости от уровня бюджетной обеспеченности субъекта РФ. Также был изменен возрастной ценз претендентов на господдержку с 30 до 35 лет. По данным департамента жилищной политики Минрегионразвития РФ, социальные выплаты получили: в 2006 году - 40 тысяч участников жилищной программы, в 2007 - 42 тысячи, в 2008 - 38,5 тысячи. В 2008 году правительство РФ приняло распоряжение о подготовке нового этапа федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы. Уже в 2010г. принято решение продлить программу еще на пять лет, до 2015г. Об этом заключены соглашения с восьмьюдесятью субъектами РФ, в том числе с РД.
На 2009 год по подпрограмме «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» были освоены средства в сумме 549,384 млн. руб., из них 474,384 млн. руб. (86,3%) - средства федерального бюджета, 75,0 млн. рублей (13,7%) - средства республиканского бюджета РД. Эти средства были потрачены на предоставление ряду граждан государственных жилищных сертификатов (далее - ГЖС) на улучшение жилищных условий.
Кроме того, на обеспечение жильем 138 детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, - выделено около 95 млн. руб.
На реализацию мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» в 2009 году из республиканского бюджета Республики Дагестан было выделено (распоряжение Правительства РД от 04.09.2009г. №199-р) 34,256 млн. рублей на завершение строительства четырех объектов.
В табл.1 представлена Структура жилищного фонда по формам собственности в 2006г. Жилищная реформа официально началась в РФ с принятием Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Затем начала создаваться законодательно-нормативная база, определившая основные направления жилищной политики и обеспечения проведения жилищной реформы. В результате значительно изменилась структура собственности жилищного фонда страны. Действительно, в 1999 году после приватизации 45% квартир доля частного жилищного фонда составляла 59% против 33% в 1990 году, а в 2006 году приблизилась к 80%. Соответственно, доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67% в 1990 году до 38% в 1999 году, а к 2006 году составляла немногим более 20%. В ЮФО же доля частной собственности в фонде жилой недвижимости превысила 90%, а в РД достигает 95%. Фактически в Дагестане за государственным и муниципальным жильем сохраняется менее 5% (более подробно см. табл. 1).
Вместе с тем, осуществляя тотальную приватизацию жилищного фонда, в процессе реализации ряда жилищных государственных программ, поза-
были о том, что переход собственности в руки граждан не самоцель. Обратимся к европейскому опыту. Многие инструменты, которые используют в этих государствах при формировании жилищной политики, напоминают уже используемые у нас ранее, в недавнем социалистическом прошлом. Например, у нас в стране на сегодня - мизерное количество кооперативов. В Швеции же жилищные кооперативы занимают очень сильные позиции. Единица недвижимой собственности в Швеции - это дом. Квартира же находится в собственности кооператива. И все вопросы, связанные с эксплуатацией здания, благоустройством территории и даже отдыхом жителей, решают кооперативы.
Таблица 1.
Структура жилищного фонда по формам собственности в 2006 г.1
Государственная Муниципальная Частная Из неё в собственности граждан Другая
Российская Федерация 5,6 14,6 79,7 76,5 0,1
г. Москва 30,8 - 69,2 66,4 -
Центральный федеральный округ 9,2 13,2 77,5 74,5 0,1
Северо-Западный федеральный округ 10,7 16,6 72,5 69,4 0,2
Приволжский федеральный округ 2,8 16,6 80,5 76,8 0,1
Уральский федеральный округ- 3,0 16,8 80,1 78,0 0,1
Сибирский федеральный округ- 3,7 15,9 80,2 75,9 0,2
Дальневосточный федеральный округ 6,0 24,0 69,8 67,0 0,2
Южный федеральный ок- 2 руг 1,6 7,4 90,9 88,3 0,1
Республика Дагестан 1,0 3,4 95,6 94,0 0,0
Республика Ингушетия - 1,1 98,9 98,9 -
Республика Кабардино-Балкария 2,2 6,0 91,6 90,4 0,2
Республика Карачаево-Черкессия 1,6 5,3 93,1 92,0 -
Республика Северная Осетия — Алания 1,3 4,5 94,2 89,9 -
Чеченская Республика 9,7 - 89,9 88,9 0,4
Ставропольский край 1,6 9,4 89,0 86,6 0,0
С высоких трибун уже не первый год говорят о необходимости социального жилья в настоящем смысле этого слова: оно должно быть рассчитано исключительно на тех, кто в нем нуждается. Не только на малоимущих, бедных, больных, пожилых, но и тех, кто по объективным причинам не имеет
1 Источник: Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2007: Стат. сб./ Росстат. — М. 2007.
2 В 2010 г. из Южного федерального округа был выделен Северо-Кавказский федеральный округ. В таблицах 1,3 представлены субъекты федерации входящие только в СКФО.
возможности оплатить свое жилье - студентов, молодых семей. Государство будет предоставлять такое жилье только в пользование, приватизации оно подлежать не будет. Такой тип жилья есть во многих странах, различаются условия, оплата, предоставляемые государством льготы, но суть остается неизменной: небольшая отдельная квартира может дать хороший жизненный старт молодоженам.
В таблице 2 представлены сравнительные данные по ветхому и аварийному жилищному фонду в Российской Федерации, Южном федеральном округе и Республике Дагестан. Дагестан безусловный «лидер» среди всех субъектов федерации по наличию такого жилья, более того, ветхое и аварийное
жилье республике составляет 10,1% от всего имеющегося в РФ. И если по РФ
2
на одного жителя приходится 0,67 м такого жилья, то на одного жителя РД -3,67 м . В среднем по РФ удельный вес ветхого и аварийного жилья составлял в 2006г. 3,2%, в РД этот показатель достигает совершенно недопустимой величины свыше 22%.
Таблица 2.
Ветхий и аварийный жилищный фонд в 2006 году1
Ветхий и аварийный жилищный фонд, тыс.м2 Население, млн. чел. Ветхий и аварийный жилищный фонд, тыс.м2 В том числе Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, % В том числе удельный вес
Ветхий жилищный фонд Аварийный жилищный фонд Ветхого жи-лищно-го фонда Аварийного жилищного фонда
Российская Федерация 95889,4 142,2 0,67 83512,5 12376,9 3,2 2,8 0,4
Южный федеральный округ 19187,6 22,79 0,84 15454,4 3733,2 4,5 3,6 0,9
Республика Дагестан 9696,3 2,64 3,67 8380,5 1315,8 22,5 19,5 3,1
Сравнивая со среднероссийским уровнем общую площадь жилых помещений, приходящуюся в среднем на одного жителя РД, снова показатели не в пользу жителей Дагестана (см. табл. 3). Из соседей по СКФО наибольшая обеспеченность жильем на одного жителя в Республике Северная Осетия -Алания - 25,7 м2.
При этом, нельзя не заметить, непрекращающееся строительство в частном секторе в городах и селах республики. И это при условии дотационности РД, одному из самых низких по статистике уровню доходов населения. Такое положение дел не феномен, а реалии современной экономики, когда именно через расходы граждан, в первую очередь через такой расходный сектор, как строительство, можно отследить использование населением теневых источников доходов.
1 Источник: Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2007: Стат. сб./ Росстат. -
М. 2007.
Таблица 3.
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся
2 1
в среднем на одного жителя в 2006 г. (м )
1995 2000 2004 2005 2006
Российская Федерация 18,0 19,2 20,5 20,9 21,1
г. Москва 18,5 18,3 19,1 19,4 19,7
Центральный федеральный округ 19,1 20,4 22,0 22,5 23,0
Северо-Западный федеральный округ 19,3 20,9 22,4 22,8 23,2
Приволжский федеральный округ 17,6 18,9 20,3 20,6 21.0
Уральский федеральный округ 17,8 18,8 19,8 20,1 20,4
Сибирский федеральный округ 17,3 18,3 19,3 19,6 19,8
Дальневосточный федеральный округ 17,2 19,0 20,0 20,1 20,4
Южный федеральный округ 16,7 17,5 18,7 19,1 18,7
Республика Дагестан 14,7 14,9 15,6 15,9 16,2
Республика Ингушетия 9,3 6,9 6,4 10,6 10,7
Республика Кабардино-Балкария 14,5 14,8 15,5 16,3 16,4
Республика Карачаево-Черкессия 16,3 18,2 18,6 18,9 19,2
Республика Северная Осетия — Алания 16,6 19,5 25,4 25,5 25,7
Чеченская Республика - - - - 4,1
Ставропольский край 17,2 18,0 19,5 19,8 20,2
Государство при принятии ФЦП в качестве основного средства решения проблемы обеспечения граждан России жильем выдвинуло концепцию коммерческой ипотеки. Однако коммерческая ипотека не является однозначно эффективным механизмом решения жилищной проблемы для категорий граждан с низкими и средними доходами. Зададимся вопросом, почему обязательно требуется приобретение жилья, ведь альтернативным и вполне реальным вариантом может послужить развитие жилищной аренды. Несмотря на начавшийся процесс развития рынка аренды частных квартир, многие российские граждане еще плохо знакомы с этим способом получения крыши над головой. Возможность для муниципалитетов взимать арендную плату пока является диковинкой, а предельная арендная плата за муниципальное жилье далека от реальной арендной платы в условиях рыночной экономики. Дело в том, что арендная плата означает не только плату за отопление, воду и техническое обслуживание здания, к чему у российских граждан нет привычки, нам известна только аренда по договоренности между владельцем жилья и арендатором, да и то зачастую эти сделки находятся вне правового поля.
Наиболее высокая доля арендного сектора — в Германии (почти 60 процентов). Однако если из этой цифры вычесть социальное жилье, то на долю частного арендного жилья (причем далеко не все такие жилые дома являются
1 Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России, 2007: Стат. сб./ Росстат. — М. 2007.
«доходными домами») остается примерно 48 процентов. Действительно «около половины», но при этом в Германии структура жилищного фонда существенно отличается от других европейских стран, в которых доля частного арендного жилья не превышает 25 процентов (Австрия - 25, Дания - 23, Франция - 21 процент; в других странах - и того меньше). Не менее важно и то, что за последние четверть века доля рыночной аренды сократилась, и существенно, практически во всех странах, например в Бельгии - с 31 до 24 процентов, в Нидерландах - с 24 до 11 процентов [3].
На сегодняшний день следует констатировать, что жилищная реформа, особенно в той её части, которая ответственна за социальные функции, по-прежнему плохо увязана с бюджетной реформой, разграничением полномочий между федеральным центром, регионами и муниципалитетами, а также реформой местного самоуправления. Все ранее предпринимавшиеся усилия по удовлетворению спроса населения на качественное и доступное жилье пока не принесли заметных результатов. Темпы жилищного строительства остаются низкими, качество жилья и коммунальных услуг - неудовлетворительным. Большинство граждан страны не имеют возможности ни получить жилье, ни, тем более, приобрести его самостоятельно.
Таким образом, вопросы социального обустройства граждан России в области обеспечения их доступным жильем нуждаются в серьезной доработке как в сфере законодательно-правовой базы, так и в части организационно-экономических отношений, включая ипотечное кредитование, другие финансовые рычаги стимулирования развития рынка жилой недвижимости.
_Литература_
1. Брюков В. Ипотека для среднего россиянина // Банковское обозрение, 2006, №9.
2. Владимир Путин: Кризис не сильно ударил по ипотеке // Российская газета, 26.02.2010.
3. Глазунов В., Самошин В. Доступное жилье. Люди и национальный проект / Под ред. В.Л. Глазычева. - М.: Европа, 2006.
