CC BY
39
ЭКОНОМИКА, УПРАВЛЕНИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
УДК 347.27:69
Е.К. Ивакин, А.В. Вагин
ФГБОУВПО «РГСУ»
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
На основе проведенного анализа стоимости земли под индивидуальное строительство в Ростовской области предложена усовершенствованная ипотечная схема кредитования в рамках программы «Стимул», отличающаяся дополнительными мотивационными социальными выплатами и понижением процентной ставки в случае нахождения объекта малоэтажного строительства в зоне эконом класса.
Ключевые слова: ипотека, программа «Стимул», мотивационные выплаты.
Важнейшей составляющей организационно-экономического механизма при реализации проектов малоэтажного строительства является его финансовый инструментарий, включающий механизмы привлечения, реализации и оценки инвестиций.
Реальные денежные доходы населения жителей Ростовской области в январе-апреле 2012 г. составили 14 780,1 р. [1]. В табл. 1 и на рис. 1 приведены средняя стоимость 1 м2 общей площади жилья и реальные денежные доходы населения в Ростовской области за последние 5 лет. Стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынке имеет тенденцию к росту, и на 01.01.2012 г. средняя цена по Ростовской области составила 52993 р. за 1 м2.
Табл. 1. Значения показателей
Показатели Ед. изм. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.
Реальные денежные доходы населения Р./мес. 13533,8 14778,9 13995,6 14765,3 14780,1
Базисные темпы роста % iGG 109,2 94,7 105,5 100,1
Средняя стоимость 1 м2 Р. 33397 43886 489i6 5G83G 52993
Базисные темпы роста средней цены % iGG 131,4 111,5 103,9 104,3
Коэффициент доступности Лет 3,70 4,45 5,24 5,16 5,38
ВЕСТНИК ~
2/2013
Таким образом, видно существенное отставание роста реальных доходов жителей Ростовской области от темпов роста стоимости жилых объектов (за исключением 2010 г.). В условиях, когда ожидать резкого повышения уровня благосостояния населения не приходится, повышение степени доступности жилья можно решать путем увеличения объемов строительства жилых объектов эконом класса с поиском новых схем финансирования объектов малоэтажного строительства.
140 120 100 80 60 40 20 0
2007 2008 2009 2010 2011
Реальные денежные доходы населения р./мес
Средняя цена р./1 м2
Рис. 1. Темпы роста средней стоимости 1 м2 жилья и реальных денежных доходов, %
И на этом пути достигнуты определенные успехи. Так, администрация Ростовской области, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) и ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» (РРИК) 11 мая 2011 г. заключили соглашение о сотрудничестве по стимулированию кредитования и строительства жилья эконом класса. Благодаря заключенному соглашению руководство ОАО «АИЖК» ожидает увеличения числа заявок от кредитных организаций Ростовской области на участие в программе «Стимул» [1]. Строительство в рамках программы «Стимул» осуществляется на территории Ростовской области с начала 2010 г. В настоящее время в регионе возводится примерно 39 тыс. м2 доступного жилья, и еще 3 заявки общей площадью строительства 48 тыс. м2 находятся на рассмотрении в АИЖК.
Учитывая, что доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, составляет в Ростовской области 11,5 % [1], для решения проблемы обеспечения населения жильем необходим комплексный подход. Такие меры должны, на наш взгляд, идти по двум направлениям: расширение государственной поддержки в приобретении жилья в рамках существующих программ;
создание льготных условий для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и желающих построить или приобрести индивидуальное малоэтажное жилье.
Государственная поддержка граждан в приобретении жилья в рамках подпрограммы «Стимулирование рынка жилья» областной долгосрочной целевой программы «Развитие жилищного строительства в Ростовской области на 2010—
2015 годы» предусматривает следующие меры социальной поддержки [1]:
предоставление бюджетных субсидий гражданам, открывающим вклады в кредитных организациях с целью накопления средств для улучшения жилищных условий — проект «Народная ипотека»;
предоставление бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья;
предоставление бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью жилищного займа или кредита;
предоставление бюджетных субсидий для погашения задолженности по жилищным кредитам в случае рождения (усыновления) ребенка в период субсидирования процентных ставок по кредитам;
предоставление бюджетных субсидий для погашения части задолженности по жилищным займам в случае рождения (усыновления) ребенка;
предоставление жилищных займов и бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья молодым специалистам здравоохранения и работникам здравоохранения дефицитных профессий.
Управляющим подпрограммой является ГБУ РО «Агентство жилищных программ».
Параллельно с вышеназванной программой осуществляется государственная поддержка по предоставлению субсидий на улучшение жилищных условий молодым семьям [2].
Также федеральной целевой программой «Социальное развитие села до 2013 года» и подпрограммой «Социальное развитие села в Ростовской области на 2010—2014 годы» [1] предусмотрена реализация мероприятий по улучшению жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности, в т.ч. молодых семей и молодых специалистов или изъявивших желание переехать в сельскую местность. Эта программа предусматривает предоставление гражданам социальных выплат из федерального, областного и местного бюджетов на строительство или покупку жилья в сельской местности в размере 70 % от расчетной стоимости строительства (приобретения) жилья. Порядок предоставления социальных выплат гражданам утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2002 г. № 858 «О федеральной целевой программе «Социальное развитие села до 2013 года» и Постановлением Правительства Ростовской области от 24.11.2011 г. № 153 «О порядке предоставления за счет средств областного бюджета субсидий на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности, в том числе молодых семей и молодых специалистов» [1].
Расширение государственной поддержки граждан в приобретении жилья более эффективно с одновременным развитием ипотечных форм кредитования жилья. Сущность, виды схемы реализации и перспективы ипотеки как финансового инструментария исследованы многими отечественными авторами [3—8]. На территории Ростовской области ипотечные кредиты выдает 41 банк. Реализуется около 280 ипотечных программ, средняя ставка ипотечного кредита в 2011 г. составляет 12,0 % (для сравнения в 2010 г. процентная ставка составляла 13,3, в 2009 г. — 14,6 %). С начала 2011 г. жителями Ростовской области получено более
ВЕСТНИК ~
2/2013
10 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 13,8 млрд р. Это более чем в 2 раза превышает показатель 2010 г. [1].
Малоэтажное строительство, с одной стороны, обладает рядом специфических свойств, рассмотренных нами, с другой — имеет колоссальные социальные последствия для экономического развития региона. Практика ипотечного кредитования показывает, что существующий механизм финансирования жилых объектов малоэтажного строительства недостаточно эффективен. К сдерживающим развитие ипотеки факторам относятся: высокая процентная ставка, различного рода финансовые риски, низкий уровень среднедушевого дохода жителей Ростовской области и другие, достаточно хорошо исследованные и аргументированные авторами [3—8].
Анализ существующих ипотечных программ и форм государственной поддержки строительства жилья показал, что эти программы не учитывают специфики сегментов малоэтажного строительства. Индивидуальное малоэтажное жилье строится, как правило, на вновь осваиваемых участках земли. При этом стоимость земли занимает значительную долю (от 24 % и более) в общей стоимости жилья и, главное, зависит от многих факторов, но в первую очередь — от месторасположения. На основе мониторинга в табл. 2 приведена стоимость земельных участков, выставленных на продажу в Ростовской области [9].
Табл. 2. Стоимость земельных участков в Ростовской области
Месторасположение участка Стоимость участка, р. Площадь участка, 100 м2 Стоимость 1 сотки земли, р.
Азовский район
Азов г. 500000 30 16667
Круглое с. 1800000 36 50000
Усть-Хойсуг х. 3500000 50 70000
Аксайский район
Щепкин п. 280000000 4000 70000
Дорожный п. 7500000 500 15000
Багаевский район
Дачный п. 420 000 6 70000
Манычская ст-ца 4000000 56 71429
Белокалитвинский район
Белая Калитва 250000 14 17857
Боковский район
Боковская ст-ца 750000 15 50000
Волгодонской район
Дубенцовская ст-ца 5 000 000 36000 139
Зерноградский район Донской х. 1 950 000 1 7 1 135714
Окончание табл.
Месторасположение участка Стоимость участка, р. Площадь участка, 100 м2 Стоимость 1 сотки земли, р.
Кагальницкий район
Кировская ст-ца 600000 15 40000
Кагальницкая ст-ца 450000 13 34615
Каменский район
Абрамовка х. 3000000 25 120000
Глубокий п. 250000 12 20833
Константиновский район
Базки х. 28000000 1400 20000
Матвеево-Курганский район
Матвеев Курган пос. 2800000 13 215385
Новониколаевка с. 300000 10 30000
Морозовский район
Морозовск г. 280000 7 40000
Морозовск г. 300000 6,5 46154
Мясниковский район
Чалтырь с. 18000000 160 112500
Крым с. 4000000 33 121212
Неклиновский район
Синявское с. 350000 12 29167
Новоприморский п. 55000000 3600 15278
Октябрьский район
Кривянская ст. 800000 27 29630
Родионово-Несветайский район
Октябрьский х. | 550000 | 25 | 22000
Анализ данных табл. 2 свидетельствует о том, что значительный сегмент земельного рынка под индивидуальное малоэтажное строительство со стоимостью земли от 10 до 80 тыс. р. за 100 м2. Это ценовой диапазон, приемлемый для граждан со средним уровнем дохода.
Это дает нам основание заявить, что инвестиционные проекты малоэтажного строительства, реализуемые в коттеджных поселках или территориях с низкой стоимостью земли, т.е. те территории, которые выбирают для застройки граждане с минимально достаточным уровнем дохода, могут и должны рассматриваться как проекты, требующие государственной поддержки. Это жилье эконом класса на земле эконом класса. Сюда мы не относим граждан, желающих построить индивидуальное жилье в элитном поселке или районе с относительно дорогой землей.
Создание льготных условий для граждан, желающих построить или приобрести индивидуальное малоэтажное жилье, может осуществляться в рамках программы «Стимул». Поэтому нами на основе проведенного анализа разработана усовершенствованная ипотечная схема кредитования в рамках программы
ВЕСТНИК
МГСУ-
2/2013
«Стимул», отличающаяся дополнительными мотивационными социальными выплатами и понижением процентной ставки в случае нахождения объекта малоэтажного строительства в зоне эконом класса. Схема приведена на рис. 2.
Рис. 2. Ипотечная схема кредитования объектов малоэтажного строительства
Библиографический список
1. Перечень федеральных целевых программ, реализуемых на территории Ростовской области // Официальный портал Правительства Ростовской области. 2012. Режим доступа: http://www.donland.ru/Default.aspx?pageid=92214. Дата обращения: 01.12.12.
2. Три программы для молодых семей // Ростов-Дом: инф.-аналит. сайт. 2011. Режим доступа: http://rostov-dom.info/2011/12/tri-programmy-dlya-molodykh-semejj/. Дата обращения: 01.12.2012.
3. Акулова Т.А. Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России // Финансы и кредит. 2005. № 12. С. 52—53.
4. Артемов С.А. Система государственного ипотечного жилищного кредитования. М. : Наука и образование, 2010. 152 с.
5. Бойко П.В. Концепция финансового обеспечения социального инвестирования системы доступного жилья : автореф. дисс. ... канд. экон. наук. М., 2007. 27 с.
6. Жилищный кредит (ипотека) / под ред. Ю.Ф. Симионова. Ростов н/Д. : МарТ, 2005. 238 с.
7. Ипотека: 100 вопросов и ответов / Ю.Ф. Симионов, И.Л. Далаксакуашвили, В.Л. Ясько, Л.В. Ясько. Ростов н/Д. : Феникс, 2006. 252 с.
8. Чернов А.В. Механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий : автореф. дисс. ... канд. экон. наук. Нижний Новгород, 2012.
9. Первый национальный земельный ресурс. 2012. Режим доступа: http://www. roszem.ru/regions/rostovskaya-oblast. Дата обращения: 01.12.2012.
Поступила в редакцию в декабре 2012 г.
О б а в т о р а х: Ивакин Евгений Константинович — доктор экономических наук, профессор, заслуженный строитель РФ, заведующий кафедрой маркетинга и логистики, ФГБОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет» (ФГБОУ ВПО «РГСУ»), 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, д. 162, (863)20-19-045, [email protected];
Вагин Александр Владимирович — аспирант кафедры маркетинга и логистики, ФГБОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет» (ФГБОУ ВПО «РГСУ»), 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, д. 162, (863)20-19-045, [email protected].
Для цитирования: Ивакин Е.К., Вагин А.В. Совершенствование механизма ипотечного кредитования малоэтажного строительства // Вестник МГСУ 2013. № 2. С. 181—188.
E.K. Ivakin, A.V. Vagin
IMPROVEMENT OF THE MORTGAGE LENDING PATTERN APPLICABLE TO LOW RISE
HOUSING CONSTRUCTION
The analysis performed by the authors has proven that the rate of growth of the active income of residents of the Rostov region is far behind the rate of growth of the value of residential properties. There is no need to wait for any improvement in the welfare of Russians, rather, more houses need to be built and new financing patterns are to be implemented in respect of construction sites that are going to accommodate residential housing construction projects.
Given that the number of families affluent enough to buy housing is equal to 11.5 % in the Rostov region, resolution of the housing problem needs a comprehensive approach.
Analysis of the value of land in the Rostov region proves that investment projects that contemplate low rise housing construction in the cottage communities or areas with low values of land, i.e. the areas selected by low-income citizens, should be treated as projects that need state funding. Favorable conditions for citizens wishing to build or to buy private low rise houses could be part of the "stimulus."
The authors have developed an improved mortgage lending pattern that incorporates programmes of incentives, supplementary social security payments, and a lower interest rate.
Key words: mortgage, Stimulus Programme, motivation, benefits, low rise housing, construction.
References
1. Perechen' federal'nykh tselevykh programm, realizuemykh na territorii Rostovskoy oblasti [List of Federal Target-oriented Programmes Implemented in the Rostov Region]. Ofitsial'nyy portal Pravitel'stva Rostovskoy oblasti [Official Website of the Government of the Rostov Region]. 2012. Available at: http://www.donland.ru/Default.aspx?pageid=92214. Date of access: 01.12.12.
2. Triprogrammy dlya molodykh semey [Three Programmes for Young Families]. Rostov-Dom Website of Information and Analysis. 2011. Available at: http://rostov-dom.info/2011/12/ tri-programmy-dlya-molodykh-semejj/ Date of access: 01.12.2012.
ВЕСТНИК ofon, ~
2/2013
3. Akulova T.A. Sravnitel'nyy analiz realizatsii osnovnykh modeley ipotechnogo kredi-tovaniya v Rossii [Comparative Analysis of Implementation of the Principal Models of Mortgage Lending in Russia]. Finansy i kredit [Finances and Lending]. 2005, no. 12, pp. 52—53.
4. Artemov S.A. Sistema gosudarstvennogo ipotechnogo zhilishchnogo kreditovaniya [System of State-funded Mortgage Lending Applicable to Housing]. Moscow, Nauka i obra-zovanie publ., 2010, 152 p.
5. Boyko P.V. Kontseptsiya finansovogo obespecheniya sotsial'nogo investirovaniya sistemy dostupnogo zhil'ya [Concept of Financial Security of Social Investments Using the System of Affordable Housing]. Moscow, 2007, 27 p.
6. Simionov Yu.Fa. Zhilishchnyy kredit (ipoteka) [Housing Mortgage Loans (Hypothec)]. Rostov-on-Don, MarT Publ., 2005, 238 p.
7. Simionov Yu.F., Dalaksakuashvili I.L., Yas'ko V.L., Yas'ko L.V. Ipoteka: 100 voprosovi otvetov [Mortgage Lending: 100 Questions and Answers]. Feniks Publ., 2006, 252 p.
8. Chernov A.V. Mekhanizm investirovaniya maloetazhnogo zhilishchnogo stroitel'stva pri realizatsii proektov kompleksnogo osvoeniya territoriy [Pattern of Mortgage Lending Applicable to Low-rise Housing within the Framework of Comprehensive Area Development Projects]. Nizhniy Novgorod, 2012.
9. Pervyy natsional'nyy zemel'nyy resurs [First National Land Resource]. 2012. Available at: http://www.roszem.ru/regions/rostovskaya-oblast. Date of access: 01.12.2012.
About the authors: Ivakin Evgeniy Konstantinovich — Doctor of Economics, Professor, Honoured Builder of the Russian Federation, Chair, Department of Marketing and Logistics, Rostov State University of Civil Engineering (RGSU), 162 Sotsialisticheskaya St., Rostov-on-Don, 344022, Russian Federation; [email protected]; +7 (863) 20-19-045;
Vagin Aleksandr Vladimirovich — postgraduate student, Department of Marketing and Logistics, Rostov State University of Civil Engineering (RGSU), 162 Sotsialisticheskaya St., Rostov-on-Don, 344022, Russian Federation; [email protected]; +7 (863) 20-19-045.
For citation: Ivakin E.K., Vagin A.V. Sovershenstvovanie mekhanizma ipotechnogo kreditovaniya maloetazhnogo stroitel'stva [Improvement of the Mortgage Lending Pattern Applicable to Low Rise Housing Construction]. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2013, no. 2, pp. 181—188.
