CC BY
109
чено эмпирическим путем на основе анализа 20 проектов, выполненных в компании ООО «Ай-Поинт рус». Для проектов, выполняемых другими командами, данный коэффициент может принимать другие значения; К - коэффициенты, особенности которых приведены в таблице.
Посмотрим, как будет меняться итоговая оценка при изменении коэффициента новых технологий от 0 до 0,95. Начальные данные: оценка - 320 ч; Ко - 0,5; Кнз - 0,5, Кк - 0, 6. График изменения итоговой оценки
приведен на рисунке.
Итак, проанализированы способы оценки трудоемкости программных проектов, предложен авторский метод расчета, позволяющий существенно повысить точность (опробовано в компании ООО «Ай-Поинт рус»). Применение данного метода для оценки трудоемкости проектов по разработке ПО в ООО «Ай-Поинт рус» позволило сократить ошибки оценки в среднем с 50-100% до 20%.
Библиографический список
1. Заяц И.Н., Кружкова Р.В., Петренко И.А. Экономика, организация и планирование винодельческого производства. М.: Пищевая промышленность, 1969. 415 с.
2. Проектирование программного обеспечения экономических информационных систем: учебник. 2-е изд., перераб. и
доп. М.: Финансы и статистика, 2006. 544 с. 3. Хенрик Книберг. «Scrum и XP: заметки с передовой» / в переводе сообщества Agile Ukraine. URL: http://www.infoq.com/minibooks/scrum-xp-from-the-trenches.
УДК 330.342.146
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ИЗМЕРЕНИЕ БЛАГОСОСТОЯНИЯ ГОСУДАРСТВА, ОРГАНИЗАЦИЙ И ГРАЖДАН
О.А. Пак1
Кубанский государственный университет, 350040, г. Краснодар, ул. Ставропольская, 149.
Одной из важных задач экономической теории благосостояния является совершенствование количественного и качественного измерения благосостояния, пригодного к практическому применению. Сложность задачи заключается в том, что само понятие благосостояние относится одновременно к философии, этике, экономической науке и социологии. Расширительная трактовка благосостояния отражает удовлетворенность людей своей жизнью с точки зрения различных потребностей и интересов, выражаемых через индикаторы уровня и качества жизни.
Табл. 4. Библиогр. 5 назв.
Ключевые слова: благосостояние; показатель; индекс; аналитический инструмент; показатели уровня жизни; индекс Гувера; индекс Аткинсона; индекс развития человеческого потенциала (ИРЧП).
SOCIO-ECONOMIC MEASUREMENT OF THE WELFARE OF STATE, ORGANIZATIONS AND CITIZENS O.A. Pak
Kuban State University,
149, Stavropolskaya St., Krasnodar, 350040.
One of important tasks of the economic welfare theory is to improve the qualitative and quantitative measurement of welfare, suitable for practical use. The challenge lies in the fact that the concept of welfare is referred simultaneously to philosophy, ethics, economics and sociology. The broad interpretation of welfare reflects people's satisfaction with their lives in respect to different needs and interests expressed through the indicators of the level and quality of life. 4 tables. 5 sources.
Key words: welfare; indicator; index; analytical tool; indicators of standards of life; Hoover index; Atkinson index; development index of human potential.
Измерение - непременный атрибут любой деятельности и действий людей в обыденной жизни и в научных исследованиях.
Для оценки благосостояния населения могут использоваться традиционные аналитические инструменты социально-экономической политики, которые позволяют оценить реальную ситуацию в обществен-
но-хозяйственной системе государства, определить возможности, цели и средства реализации данной политики. Их задача состоит в том, чтобы:
- комплексно исследовать и реально оценить потенциал развития населения, возможности его наращивания, а также эффективность его использования;
- оценить величину общего бремени и ее сораз-
2Пак Ольга Анатольевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры теоретической экономики, тел.: 89183868910, e-mail: [email protected]
Pak Olga, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Theoretical Economics, tel.:89183868910, e-mail: [email protected]
мерность с потенциалом социально-экономической политики;
- исследовать структуру бремени социально-экономической политики государства;
- определить факторы, доминирующие в пространстве развития населения;
- в итоге подвести необходимую аналитическую базу под обоснование конкретной стратегии данной политики.
Аналитические инструменты предназначены для поэтапного аналитического и оценочного обеспечения всего процесса социально-экономической политики. Инструменты данной группы участвуют в следующих процессах:
- исследовании результатов прежних этапов социально-экономической политики;
- выявлении факторов, обусловивших эти результаты;
- оценке ресурсных возможностей и ограничений данного этапа;
- обосновании конкретной стратегии;
- подборе инструментов ее реализации;
- оценке получаемых результатов реализации установленной стратегии социально-экономической политики государства.
Под социальным индикатором понимают показатель, необходимый для диагноза состояния благополучия (благосостояния) или неблагополучия в той или иной части социума и в социуме в целом. Основные показатели благосостояния целесообразно сгруппировать по объектам анализа и оценке.
Условно благосостояние характеризуется с объективной и субъективной точки зрения.
Объективные характеристики могут быть зафиксированы и измерены со стороны с помощью заданных и одинаковых для любого частного случая инструментов. Например, налогооблагаемые декларируемые суммы доходов, состояние окружающей среды, наличие питьевой воды, обеспеченность коммунальными удобствами, жильем различной комфортности, общественным транспортом, наличие средств массовой информации, уровень потребления разных продуктов питания, грамотность населения и отдельных групп населения, заболеваемость, в том числе и так называемыми социальными болезнями (СПИД, венерические заболевания, туберкулез), криминализация общества, распространенность наркомании, уровень бездомности, доля беспризорных детей, распространенность социального сиротства и др.
Субъективные характеристики благополучия оцениваются, измеряются собственно индивидами, субъектами благополучия. Примеры таких характеристик: удовлетворенность местом работы, характером труда, оценка собственных потребностей и уровня их удовлетворенности во многих сферах, ощущение стабильности социальной среды. Измерение субъективных характеристик, его результат, зависит от людей, которые производят эти измерения.
Оценка благосостояния осуществляется с помощью количественных и качественных характеристик [1, с. 46].
К количественным показателям условно относят интегральные и частные критерии уровня жизни (табл. 1).
В перечень интегральных индикаторов уровня жизни входят: реальные доходы на душу населения; реальная заработная плата; доходы от вторичной занятости и от реализации продукции личного подсобного хозяйства; дивиденды (по акциям и облигациям); проценты по вкладам населения; пенсии, пособия, стипендии.
К частным индикаторам уровня жизни относятся показатели потребления отдельных товаров и услуг (на душу населения, на семью, по социальным группам, регионам), обеспеченности товарами длительного пользования, жильем, коммунально-бытовыми удобствами. В свою очередь, частные индикаторы делятся на натуральные и стоимостные.
Натуральные индикаторы непосредственно характеризуют уровень потребления, обеспеченность теми или иными благами. Например, чтобы охарактеризовать уровень удовлетворения потребностей в продуктах питания, используют необходимые данные о количестве потребляемых человеком продуктов и их калорийности в сопоставлении с научно обоснованными нормами. При этом потребление основных продуктов питания на душу населения определяется с учетом как произведенных в стране, так и импортированных продуктов, независимо от способа их продажи населению и от вида потребления.
Стоимостные индикаторы, отражая затраты на удовлетворение конкретных потребностей и их динамику, группируются по видам потребностей, например, затраты на питание, на оплату жилья, коммунальных услуг, на одежду, предметы длительного пользования, отдых, удовлетворение культурных потребностей и др.
Общее потребление материальных благ и услуг в стоимостном виде включает все расходы на приобретение товаров и услуг и денежную оценку потребленных благ собственного производства (например, продукцию личного подсобного хозяйства). Расчет этого показателя позволяет рассматривать уровень и структуру потребления во взаимосвязи с совокупными доходами населения и дает достаточно полную характеристику удовлетворения его личных потребностей. Используя количественные показатели уровня жизни, можно получить представление о благосостоянии субъектов в экономической системе страны (табл. 2) [2, с. 32; 3].
Качественные характеристики благосостояния заключены в понятии качества жизни как отражении условий жизни человека. Категория качества жизни включает в себя многие аспекты как уровня жизни, важнейшими из которых выступают стандартные меры экономического благосостояния, так и совокупность характеристик условий жизни населения.
К интегральным индикаторам качества жизни, отражающим благосостояние субъектов, относятся: индекс развития человеческого потенциала (индекс человеческого развития), индекс интеллектуального потенциала общества, человеческий капитал на душу
Таблица 1
Показатели уровня жизни
Интегральные показатели
Экономические показатели
Социальные показатели
1) макроэкономические: -реальные располагаемые доходы населения;
-реальные скорректированные доходы населения; -расходы на конечное потребление домашних хозяйств; -фактическое конечное потребление дом. хоз.;
-среднемесячная заработная плата (номинальная и реальная)
2) демографические показатели: -динамика численности постоянного населения;
-ожидаемая продолжительность жизни;
-уровень младенческой, детской и материнской смертности; -уровень образования населения;
3) показатели экономической активности населения: -уровень экономической активности населения;
-соотношение занятых в экономике и общей численности населения;
-уровень безработицы.
1) доходы домашних хозяйств: -совокупные и денежные номинальные и реальные доходы дом. хозяйств (общие и располагаемые); -покупательная способность доходов;
-индекс потребительских цен;
2) неравенство в распределении доходов между отдельными группами населения:
-децильный коэффициент дифференциации доходов населения; -коэффициент концентрации доходов (индекс Джини); -коэффициент фондов; -распределение доходов по кван-тильным группам населения;
3) показатели бедности: -величина прожиточного минимума; -черта бедности;
-черта крайней бедности; -показатели масштаба бедности;
4) личное потребление (уровень и структура):
-стоимость минимальной продовольственной корзины; -динамика и структура потребительских расходов населения в текущих и сопоставимых ценах; -доля затрат на питание в располагаемых доходах и потребительских расходах;
-среднедушевое потребление основных продуктов питания, в том числе в пересчете на взрослого потребителя;
-калорийность и состав пищевых веществ минимальной продовольственной корзины._
1) жилищные условия населения:
-обеспеченность населения жильем;
-доля расходов на оплату жилья в потребительских расходах населения;
2) социальная напряженность: -коэффициент преступности.
Таблица 2
Основные социально-экономические показатели в России_
Показатели 1995 2000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Численность населения (на конец года), млн человек 148,3 146,3 144,2 143,5 142,8 142,2 142,2 141,0 141,9
Естественный прирост, убыль (-) населения: всего, тыс. человек - - - - - - - - -
на 1000 человек населения 840,0 958,5 888,5 792,9 846,5 687,1 470,3 362,0 248,8
Миграционный прирост, убыль (-) населения: всего, тыс. человек -5,7 -6,6 -6,2 -5,6 5,9 -4,8 -3,3 -2,5
на 10000 человек населения 653,744 362,625 93,16 98,97 125,99 154,511 258,218 257,218 259,418
Численность безработных, тыс. человек 6684 7059 5683 5775 5208 4999 4246 5289 6162
Численность населения с денежными доходами 36,5 42,3 29,3 25,2 17,6 25,2 18,7 18,9 18,5
ниже величины прожиточного минимума: млн человек
в % от общей численности населения 24,8 29,0 20,3 17,7 21,5 15,2 13,3 13,4 13,2
Среднедушевые денежные доходы населения в месяц, руб. 515,9 2281,1 5170,4 6410,3 8111,9 10196,0 12602,7 14940,6 16856,9
Среднемесячная номин. начислен. зараб. плата работников организаций 472,4 2223,4 5498,5 6739,5 8554,9 10633,9 13593,4 17290,1 18637,5
Валовой внутренний продукт: всего, млрд руб. 1429 7306 13208 17027 21610 26917 33248 41429 39101
На душу населения, руб. 9628 49835 91365 118391 150997 188910 233948 291840 275533
Валовое накопление основного капитала, млрд руб. 301 1232 2432 3131 3837 4981 6980 9182 8384
Расходы на конечное потребление, млрд руб. 1017 4477 9059 11478 14438 17810 21969 27423 29191
Фактическое конечное потребление домашних хозяйств, млрд руб. 872 3813 7708 9848 1789 12455 15284 23695 25151
Платные услуги населению, млн руб. 113043 602755 1430669 2271733 2798901 18928 3424731 4079603 4504455
населения, коэффициент жизнеспособности населения.
Интегральный показатель индекс развития человеческого потенциала (ИРЧП) - совокупный показатель уровня развития человека в стране, поэтому иногда его используют в качестве синонима таких понятий, как качество жизни или уровень жизни. Индекс измеряет достижение страны с точки зрения состояния здоровья, получения образования и фактического дохода ее граждан. Исследования ИРЧП содержат данные об уровне жизни и социальном развитии человека. Ключевыми являются такие принципы, как расширительная возможность человеческого выбора, социальная справедливость, устойчивость и уважение к правам человека.
В зависимости от значения ИРЧП страны принято классифицировать по уровню развития: очень высокий (1-0,748), высокий (0,748-0,677), средний (0,6690,488) и низкий (0,470-0,147) уровень (табл. 3).
В десятку лидеров рейтинга вошли страны с очень высоким уровнем развития, среди которых Норвегия. Продолжительность жизни в этом государстве 81 год, ВНД на душу населения - 58810 дол. в год. Норвегия
- наименее населенная из стран Европы - всего в стране проживают около 4800000 человек. Бедных здесь практически нет, классовые различия выражены очень слабо, в значительной степени благосостояние зависит от нефте- и газодобывающей и нефтеперерабатывающей промышленности, в стране традиционно низкая инфляция и безработица по сравнению с остальной Европой, но в то же время это одна из самых дорогих стран мира. В десятку лидеров рейтинга
- стран с очень высоким уровнем развития вошли Австралия, Новая Зеландия, Соединенные Штаты, Ирландия, Лихтенштейн, Нидерланды, Канада, Швеция и Германия [3].
В ИРЧП 2010 года Россия занимает 65 место (0,719), по оценке ООН она находится в середине списка высокоразвитых государств, после Албании (64) и перед Казахстаном (66). Основные показатели РФ таковы: средняя продолжительность жизни при рождении - 67,2 года; средняя продолжительность
получения образования - 14,1 года; ВНД на душу населения - 15 258 дол. в год. Россия занимает 42 место в рейтинге социально-экономического неравенства и 41 место в рейтинге гендерного неравенства. Замыкают список из 169 государств страны с самым низким уровнем развития: Зимбабве (последнее место с ИРЧП 0,140), Демократическая Республика Конго (168) и Нигер (167). В этих государствах чрезвычайно низкая продолжительность жизни (40-50 лет), крайне неблагоприятная социально-экономическая среда, низкая грамотность населения (читают и пишут 30%), а доход на душу населения - менее 1 000 дол. на человека в год.
В экономической теории выделяют два вида благосостояния: общественное и индивидуальное. Между индивидуальным и общественным благосостоянием существует определенная функциональная взаимосвязь: чем выше уровень благосостояния отдельных индивидов, тем богаче и благополучнее общество. Следовательно, исследование индивидуального благосостояния всегда являлось исходным пунктом для решения вечного вопроса о природе и причинах богатства или благосостояния общества.
Важнейшим показателем социально-
экономического положения субъектов является уровень доходов индивидов, позволяющий обеспечить приемлемый уровень жизни людей и, следовательно, социальной стабильности в обществе. Роль доходов в жизнедеятельности субъекта определяется тем, что уровень и структура потребления непосредственно зависят от величины (размера) доходов. От уровня доходов зависит воспроизводство субъектов (работников и членов их семей) (табл. 4) [1].
По сравнению с дореформенным временем, ситуация с доходами населения изменилась коренным образом. Это изменение связано со значительным увеличением доли доходов от собственности при адекватном снижении доли доходов в виде оплаты труда. Такое распределение доходов вряд ли можно назвать справедливым, поскольку такой фактор, как труд, значительно обесценился. Снижение доли заработной платы до 60% совокупного дохода населения -
Индекс развития человеческого потенциала, межстрановое сравнение
Таблица 3
Место Страна ИРЧП
в 2009 г. изм. к 2007 г. данные 2009 г. изм. к 2008 г.
Очень высокий ИРЧП
1 - Норвегия 0,938 0,001
2 - Австралия 0,937 0,002
3 (17) Новая Зеландия 0,907 0,003
4 (9) США 0,902 0,003
5 - Ирландия 0,895 0,001
8 1(4) Канада 0,888 0,002
9 1(2) Швеция 0,885 0,001
10 (12) Германия 0,885 0,002
11 1(1) Япония 0,884 0,002
13 1(4) Швейцария 0,874 0,002
14 1(6) Франция 0,872 0,003
15 (12) Израиль 0,872 0,001
22 (3) Греция 0,855 0,002
23 1(5) Италия 0,854 0,003
25 |(11) Австрия 0,851 0,002
Высокий ИРЧП
44 (2) Литва 0,783 0,001
50 (13) Румыния 0,767 0,003
61 (7) Беларусь 0,732 0,003
65 (6) Россия 0,719 0,005
66 (16) Казахстан 0,714 0,003
69 (16) Украина 0,710 0,004
73 (2) Бразилия 0,699 0,006
83 1(4) Турция 0,679 0,005
Средний ИРЧП
89 (2) КНР 0,663 0,008
99 1(5) Молдавия 0,623 0,001
101 - Египет 0,620 0,004
Низкий ИРЧ П
128 (1) Кения 0,470 0,008
149 - Кот-д Ивуар 0,397 0,006
169 - Зимбабве 0,140 0,008
{- снижение места страны по ИРЧП
Таблица 4
Показатель Год
1995 2000 2005 2006 2007 2008 2009
Денежные доходы - всего 100 100 100 100 100 100 100
в том числе: оплата труда 62,8 62,8 28,6 30,8 34,9 48,5 40,9
Социальные трансферты 13,1 13,8 7,2 6,8 6,2 9,7 10,3
Доходы от собственности 6,5 6,8 22,6 18,3 14,0 16,0 17,0
Доходы от предпринимательской деятельности 16,4 15,4 8,8 8,7 7,2 8,4 7,2
Другие доходы 1,2 1,2 32,8 35,4 37,7 17,4 24,6
негативная тенденция, в экономически развитых странах доля оплаты труда, как правило, не опускается ниже 65-70%. Размеры заработной платы позволяют основным категориям населения в достаточной мере удовлетворять свои потребности. Таким образом, за-
работная плата перестала выполнять свои основные функции - воспроизводственную, стимулирующую и распределительную [4].
Индивидуальное благосостояние измеряется полезностью благ, которые используются в процессе
жизнедеятельности человека, подверженной точному измерению со стороны каждого индивида. В экономической теории существует два подхода к анализу полезности: кардиналистский и ординалистский. Кар-диналистский (количественный) подход (И. Бентам, Ф. Эджуорт, А. Маршалл, А. Пигу) предполагает межличностные количественные сравнения полезности различных благ с помощью таких единиц измерения, как ютили (с англ. utility - полезность).
В ординалистской концепции полезности показателями изменений в благосостоянии индивидов служат компенсации и эквиваленты. Компенсация описывает возможный механизм перераспределения индивидуального благосостояния от одного индивида к другому.
В литературе чаще всего используются различные критерии к измерению индивидуального благосостояния с точки зрения полезности.
В критерии Парето используется функция полезности потребителя как своеобразного индикатора благосостояния, которое растет при увеличении полезности, получаемой отдельным потребителям, если полезность, получаемая всеми остальными членами общества, не уменьшается.
Критерий Н. Калдора, Дж. Хикса основывался на том, что благосостояние повышается, если те, кто выигрывает, оценивают свои доходы выше убытков потерпевших, причем происходит перераспределение, в результате которого выигравшая сторона как минимум полностью компенсирует потери проигравшей стороне и остается в выигрыше по сравнению с исходным положением.
Измерителями общественного благосостояния являются показатели, представленные системой национальных счетов (СНС). В рамках СНС определяются некоторые основные статистические агрегаты, которые широко используются как показатели экономической активности на уровне экономики в целом. Современная СНС исходит из концепции дохода, разработанной Д. Хиксом, согласно которой доход представляет собой максимальную сумму денег, которую можно израсходовать на покупку потребительских товаров и услуг, не делая себя беднее, то есть не уменьшая накопленного богатства и не принимая на себя никаких финансовых обязательств [5].
Общественное благосостояние так же, как и индивидуальное, может быть измерено с помощью «функций общественного благосостояния»: функция благосостояния А. Бергсона, П. Самуэльсона, в рамках которой социальные предпочтения (или решения) ставились в зависимость от множества индивидуальных предпочтений: W = f (ui,...un), где W- функция общественного благосостояния; u1 - функция индивидуальной полезности i-го члена общества. Значения функции u1, ...un зависят от того, каким набором благ (Xi...Xm) располагает общество в целом и как эти блага распределены между индивидами. Функция общественного благосостояния К. Эрроу, которая применяется для анализа процедур общественного выбора и представляет собой процедуру агрегированных порядковых предпочтений отдельных индивидов в по-
рядковые предпочтения общества. Функция Дж. Роул-за, основанная на интересах наименее обеспеченных субъектов общества: максимизировать необходимо полезность наименее обеспеченных членов общества и от этого выигрывает общество в целом.
Многочисленные попытки формирования новых систем измерений благосостояния связаны с необходимостью выявления основных причин обострения противоречий, негармоничного развития общества. Высокая концентрация капитала и одновременно большое неравенство в распределении социальных и материальных благ приводят к доминированию интересов узкого круга населения. Возникает острая потребность в наработке новых комплексных показателей благосостояния общества. Вместе с тем, представляется возможным высказать ряд критических замечаний по поводу как концептуальных вопросов, так и самих расчетов благосостояния: превалирование количественного подхода над качественным; абстрактность применяемых показателей, отсутствие конкретной связи с основными субъектами благосостояния; смешение двух основных подходов к измерению благосостояния субъективного и объективного; игнорирование переходного характера экономики современной России; попытка прямого переноса в неё иностранных подходов к оценке благосостояния; игнорирование обозначившегося процесса утверждения экономики, основанной на знаниях.
Таким образом, новые цели развития российской экономики требуют новых подходов к измерению результатов по их достижению хозяйствующих субъектов. Проблема адекватной оценки благосостояния оказалась столь серьезной, что многие исследователи принялись изучать возможности использования новых измерений благосостояния в экономике. Примерами этого являются системы измерений, разрабатываемые в настоящее время ООН, ЮНЕСКО, Всемирной организацией по защите интеллектуальной собственности (ВОИС), Международным валютным фондом (МВФ), Всемирным банком, а также ведущими университетами мира. Однако все это попытки создать адекватные методы измерений экономического благосостояния, попытки усовершенствовать устаревшую, традиционную систему оценок. Тем не менее современная экономика вместо упрощенной статистики дохода требует рассмотрения прогресса человечества с самых разных сторон, в самых разных сведениях, которые не отражаются в общей статистике: уровень жизни, уровень питания, уровень здравоохранения и медицинской помощи, уровень образования, уровень разрыва между бедными и богатыми и др. В наиболее системных моделях в оценку благосостояния включаются критерии, отражающие гражданское согласие в обществе, общественный порядок, безопасность и духовность жизни, уровень нравственности и морали общества, а также удовлетворенность социально-экономическими, общественно-политическими стандартами жизни. Следовательно, именно такая модель общества сможет сохранить жизненные блага и повысить качество жизни.
Библиографический список
1. Россия в цифрах 2011. М., 2011.
2. Реальное богатство народов: пути развития человека: доклад Программы развития ООН (ПРООН) о развитии человека 2010 г. М., «Весь мир». 2010. С. 32.
3. Социальное положение и уровень жизни России 2010. М., 2010.
4. Доклад Комиссии по оценке экономических результатов и
социального прогресса // Вопросы статистики. 2011. № 2. С. 3-41.
5. Данилишин Б.М. Веклич О.А. Индикатор подлинного прогресса как адекватный макроэкономический показатель общественного благосостояния // Проблемы прогнозирования. 2010. № 6. С. 103-112.
УДК 330.332
ИССЛЕДОВАНИЕ ВЛИЯНИЯ УСТРАНИМОГО ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА НА РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
А.В. Пешков1
Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, 119006, г. Москва, пр. Вернадского, 82.
Приведены результаты исследований влияния устранимого физического износа на рыночную стоимость объектов недвижимости г. Иркутска. Установлено, что вклад устранимых износов в рыночную стоимость помещений следует пропорционально учитывать для жилых, торговых помещений и загородных владений. Для офисных и производственных помещений вклад устранимых износов малосущественен. Ил. 2. Табл. 2. Библиогр. 3 назв.
Ключевые слова: рыночная стоимость; теория; устранимый физический износ; объект недвижимости.
STUDY OF THE CURABLE PHYSICAL DETERIORATION EFFECT ON THE MARKET VALUE OF REAL ESTATE A.V. Peshkov
Academy of National Economy and Public Service Under the President of the Russian Federaion, 82 Vernadsky Av., Moscow.
The article provides study results on the effect of curable physical deterioration of the market value of Irkutsk real estate. It is determined that the contribution of curable deteriorations in the market value of premises should be proportionally taken into account for residential, commercial buildings and country estates. For offices and industrial premises the contribution of curable deterioration is unimportant. 2 figures. 2 tables. 3 sources.
Key words: market value; theory; curable physical deterioration; real estate.
Основой рынка недвижимости являются его объекты, которые обладают стоимостью. Развитие рыночных отношений поставило задачу оценки этих объектов и определения их реальной стоимости. Особенно сильно дисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости с достаточно большим сроком эксплуатации и функционирования.
В процессе эксплуатации зданий вследствие различных причин происходят физический износ строительных конструкций, снижение и потери их несущей способности, деформации как отдельных элементов, так и здания в целом. С целью выявления степени физического износа осуществляется обследование технического состояния строительных конструкций.
По результатам испытаний составляются расчеты конструкций и их элементов на основе методов строительной механики. Итогом проделанной работы является отчет о техническом состоянии объекта. На его основании можно сделать вывод о состоянии конструкций объекта и учесть износ конструкций и
здания в целом при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости.
Традиционно техническое состояние здания принято определять степенью износа. В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:
- устранимый и неустранимый физический износ;
- устранимый и неустранимый функциональный износ;
- внешний износ.
Потеря стоимости от физического износа в обязательном порядке оценивается при применении затратного подхода к оценке. При сравнительном подходе оценщику также необходимо учитывать разный физический износ объектов сравнения и оцениваемого объекта. В доходном методе физический износ учитывается при расчете эксплуатационных расходов и капитального резерва.
Учет износа производится главным образом в затратном и сравнительном подходах, в доходном подходе учитываются определенные затраты на
1 Пешков Артем Витальевич, студент, тел.: 89637777594, e-mail: [email protected] Peshkov Artem, Student, tel.: 89637777594, e-mail: [email protected]
