CC BY
44
Сессия 4. ВЛИЯНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА НА СЕЛЬСКОЕ РАЗВИТИЕ
СОСТОЯНИЕ РЫНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ В РОССИИ КАК ФАКТОР УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ СЕЛЬСКОЙ ТЕРРИТОРИИ
Н.И. Шагайда, д.э.н., в.н.с. ВИАПИ им. А.А. Никонова
В ходе реформы подавляющая часть сельскохозяйственных угодий - около 116 млн га
- была передана работникам и пенсионерам сельскохозяйственных организаций в общую долевую собственность. К началу 2006 г. в собственности у дольщиков осталось уже 109,9 млн га (табл. 1).
Как свидетельствуют данные таблицы, земля от правопреемников колхозов и совхозов продолжает переходить к иным организациям, в КФХ. Очень быстро увеличиваются площади долевой земли, которые не используются в рамках какой-либо предпринимательской деятельности: к 2006 г. они достигли 8,9 млн га. Как переходит земля к другим пользователям и собственникам, как меняется состав участников общей собственности, что производится и производится ли на долевой земле, от которой отказались сельскохозяйственные организации и КФХ? Статистика не дает представления об этом: не отслеживаются ни сделки с долями в общей собственности на участки, ни концентрация земли в отдельных руках, ни производство на участках с разным правовым статусом.
1. Перераспределение сельскохозяйственных угодий между пользователями и собственниками, млн га
В табл. 2 приведена официальная информация о сделках, она подтверждает вывод о том, что основные сделки, через которые происходит перераспределение собственности на сельскохозяйственную землю, там не отражаются. Среди официальных сделок выделяется сделка аренды государственной земли: через нее проходит 99,6% официально учтенной земли в сделках.
2. Структура сделок с участками сельскохозяйственных земель (фрагмент)
Для того чтобы понять, какая часть земель может потенциально участвовать в сделках, нужно посмотреть на рис. 1.
На рисунке показаны сегменты - участки, которые могут в настоящее время участвовать в сделках: это участки в собственности организаций и фермерских хозяйств, граждан, государственные земли, которые переданы в аренду. Остальные земли - в постоянном бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении - могут участвовать в сделках только в ходе переоформления прав на них и пока здесь не учитываются. Основная часть земли - в долевой собственности. Сделки с такими участками технически почти невозможны. Сделки с земельными долями возможны, но не учитываются статистикой. В статистическом наблюдении отражены не все сделки аренды, а только на площади 50,4 млн га. В то же время по информации Роснедви-жимости в аренде у сельскохозяйственных организаций, КФХ, граждан находится около 159 млн га. Т.е., статистическое наблюдение за сделками не охватывает большую часть потенциальных сделок: 2/3 всех сделок аренды государственных земель и сделки с земельными долями общей площадью в 103,4 млн га. Все это дает основание говорить о том, что по
2001 г. 2006 г.
Участки в частной собственности 125,4 126,5
Участки в долевой собственности 113,3 109,9
в т.ч используются традиционным оператором 107,8 93,4
переданы иным организациям 1,7 2,8
переданы в КФХ 2,8 5,4
использованы самими гражданами 1,4 8,3
Другие участки в частной собственности 15,0 16,6
в т.ч. КФХ 6,3 6,6
СХО 3,6 2,7
нефермерские хозяйства граждан 5,1 7,3
Участки в государственной собственности 68,3 65,1
Итого 197,0 191,6
Виды сделок Количество, млн Площадь, млн га
Всего сделок 0,57 54,52
в т.ч. с гос. землями 0,19 54,31
% к общему числу 33 99,6
в т.ч. аренда 16 99,6
Сделки с частными землями 0,4 0,21
в % к об щему итогу 67,4 0,4
статистике сделок трудно делать какие-либо выводы о тенденциях земельного оборота в сельском хозяйстве России.
Однако на практике земля активно участвует в обороте. Например, сельскохозяйственные организации используют 20,9 млн га государственных земель и 98,6 млн га частных, из которых им принадлежит только 2,7% (табл. 3).
Таким образом, можно сделать вывод о том, что постепенно земля перераспределяется
между собственниками и пользователями; что преобладающая часть этих перераспределений проходит вне статистического наблюдения; что перераспределение земли к пользователям не сопровождается юридическим оформлением сделки; что расширяется новое явление - увеличение площади земли в долевой собственности, невостребованной сельскохозяйственными организациями и фермерскими хозяйствами.
50,4
103,4
И аренда госземель по отчетности сделок
0 аренда госземель без отчетности сделок 0 участки граждан-нефермеров ЕЗ участки фермеров
2,8
6,6
15,6
108,4
□ участки организаций
К участки в долевой собственности
Рис. 1. Структура участков, которые могут потенциально проходить по отчетности сделок
В чем предпосылки широкого распространения неформального перераспределения земли от собственников к пользователям? Применение методов включенного наблюдения, монографического описания перераспределения земель позволил сделать вывод о том, что привлечение земли в пользование сельскохозяйственных организаций и КФХ сопряжено с высокими транзакционными издержками. Предпосылками этого являются: отсутствие сформированного для обращения на рынке участка (кадастровый учет по землепользователям, а не по полям, отсутствие записей о правах в ЕГРП); несовершенство институтов, сопровождающих формирование участка и сделки с ним. Так, формирование участка в счет нескольких долей из исходного участка в долевой собст-
венности и передача его в аренду сельскохозяйственной организации потребует посещения не менее чем шести разных присутственных мест и в самом лучшем случае 32 недель оформления.
Примером неудачных норм может служить только недавно отмененная норма о том, что при выделении участка в счет земельной доли ликвидируется исходный участок и возникает два новых. Это требование принуждало собственника выделяемого участка готовить описание остающегося участка, что требовало от него непосильных затрат. С другой стороны, ликвидация исходного участка делала невозможным осуществление сделок с долями в оставшемся участке, т.к. в договоре обязательно должны были быть указаны реквизиты участка, прекратившего свое существование.
3. Удельный вес частных земель в площади сельхозугодий, используемых различными группами производителей сельскохозяйственной продукции (на 1.01.06)
Всего, млн га в т.ч. частных Из них в собственности пользователя
млн га % от всех % от частных
Граждане, не зарегистрированные фермерами* 34,2 15,8 15,4 45,0 97,5
Крестьянские (фермерские) хозяйства 19,5 11,7 6,2 31,8 53,0
Товарищества, общества, кооперативы 119,5 98,6 2,7 2,3 2,7
Государственные организации 13,2 0,9 0,0 0,0 0,0
Прочие организации 5,2 1,1 0,0 0,0 0,0
Итого 191,6 128,1 24,3 12,7 19,0
*Кроме тех, кто занимается северным оленеводством
Такое институциональное требование, фактически, прекратило практику выделения участков простыми гражданами, не имеющими больших доходов, стимулировало продажу земельных долей сторонним лицам, которые могут понести такие высокие транзакционные издержки. Несмотря на то, что часть затрат на межевание может быть сокращена, общие издержки на формирование участков остаются очень высокими. В табл. 4 на примере ОАО «Лазаревское» Тульской области приведена информация по статьям затрат. Затраты на
межевание здесь были сокращены за счет того, что работы были сделаны на основе накопленной картографической информации без работ на местности. Областная администрация, в соответствии с федеральным законодательством, может установить ограничение расходов на межевание. В некоторых областях они и установлены, но другие расходы не могут быть снижены на уровне субъекта федерации: затраты на регистрацию, например, установлены на федеральном уровне.
4. Транзакционные издержки по оформлению землепользования СХО (на примере ОАО «Лазаревское»)
Статьи затрат Всего, тыс. р. В т.ч.
на 1 долю на 1 га
Регистрация прав и сделок 1010 554 91
Кадастровая служба 38 21 3
Землеустроительная служба 510 280 46
Нотариус 1457,6 800 131
Обучение работников Росрегистрации 45 25 4
Оплата труда работников, занятых в ОАО оформлением* 360 198 32
Итого 3420,6 1877 307
Как видно по данным, затраты на доступ к системе регистрации прав - нотариуса и регистрационные пошлины составляют 222 р. в расчете на 1 га и 1354 р. в расчете на земельную долю. Размер регистрационных пошлин устанавливается Налоговым Кодексом РФ, а нотариальная пошлина - с нотариусом по договоренности. Законодательные нормы, регулирующие порядок регистрации прав граждан на земельную долю и сделки с ней, сделали расходы на нотариуса, практически, необходимыми. В результате этого, можно говорить о том, что доступ к системе регистрации прав затруднен из-за чрезмерной платы. Подытоживая эту часть выступления, хочу сказать о том, что при сложившейся активности перераспределения земли и таких высоких транзакционных издержках, перераспределение собственности на сельскохозяйственную землю от первичных собственников, получивших ее в ходе приватизации, неизбежно. И этому способствуют созданные на современном этапе институциональные условия.
Как будет использоваться скупленная земля, напрямую определяет развитие сельской местности. Анализ законодательных норм свидетельствует о том, что в настоящее время, несмотря на декларации особой защиты сельскохозяйственных угодий, существуют предпосылки бессистемного вывода земель из сферы сельскохозяйственного производства. Так, в Московской области в 2002-2005 гг. решение об изменении категории по землям сельскохозяйственного назначения принималось в среднем раз в четыре рабочих дня. При этом все решения содержали основания перевода, не соответствующие Земельному Кодек-
су РФ. Кроме вывода земель через изменение категории или черты поселения, сейчас используется скрытый вывод. Он реализуется через установление вида разрешенного использования главой муниципального образования - дачное строительство - внутри категории земли сельскохозяйственного назначения. Это решение принимается по каждому отдельному участку по ходатайству заинтересованных лиц без увязки (ввиду отсутствия) схем зонирования межселенных территорий или долгосрочных планов их развития. Эта схема позволяет получать высокие прибыли от сделок с землей, остающейся формально, землей сельскохозяйственного назначения. В табл. 5 приведены цены, по которым Московская область покупала участки земель сельскохозяйственного назначения в счет земельных долей у граждан и продавала их для целей дачного хозяйства. Как видно, уровень рентабельности сделки по перепродаже земли приближается к тысяче процентов.
Таким образом, с одной стороны, созданы условия, при которых первичным собственникам затруднительно выделить участок в счет земельной доли, внести свои права на земельную долю в ЕГРП, совершить сделку с земельной долей или участком. С другой стороны, отсутствие действенных ограничений на вывод земель из сферы сельскохозяйственного производства, высокая прибыльность сделок по перепродаже земли для несельскохозяйственных целей способствует интересу к земле со стороны несельскохозяйственного бизнеса.
5. Рентабельность сделки по перепродаже земли сельскохозяйственного назначения
№ участка Площадь, га Млн р./участок
покупка продажа Рентабельность,%
1 1,45 0,9 4,46 396
2 1,45 0,9 4,46 396
3 1,45 0,87 14,7 745
4 1,45 0,87
5 1,45 0,87 5,87 575
6 1,45 0,87 2,56 194
7 1,45 0,87 3,16 263
8 1,45 0,87 4,6 429
9 1,45 0,87 7,66 780
10 1,45 0,87 8,38 863
11 2,9 1,74 18,47 961
Итого 17,4 10,5 74,32 608
Исходя из вышеизложенного, можно спрогнозировать следующие сценарии развития земельных отношений на разных территориях страны.
На территориях, где нет спроса на сельскохозяйственную землю, сохранится неформальное (без юридического оформления) использование земли традиционными пользователями. Будет осуществляться постепенное перераспределение земель к КФХ, более эффективным пользователям, коллективам граж-дан-сособственников земли. Скупка земельных долей будет носить спорадический характер.
На территориях, где есть новые сельскохозяйственные операторы (как в рамках существующих хозяйств, так и новых) будет наблюдаться спрос на землю при ограниченном росте цен. Земля будет активно перераспределяться к новым собственникам через юридически оформленные сделки.
В пригородах, местах с красивыми ландшафтами цены на земли сельскохозяйственного назначения для использования в несельскохозяйственных целях будут расти. Земля будет активно выводиться из сельхозоборота.
Таким образом, грядет и уже осуществляется, затрагивая все большие и большие территории, массовый переход собственности на землю. В этих условиях целесообразно было бы осуществить:
- формулирование государственной политики в области сельскохозяйственных земель;
- зонирование территорий и установление перечней видов разрешенного использования, утверждение долговременных планов развития межселенной территории за счет бюджета;
- подготовку участков к обороту с участием государства - совершенствование кадастрового учета и формирования системы кадастра, снижение регистрационных пошлин и упрощение процедур, связанных с регистрацией прав и сделок с землей, создание двухуровневой системы регистрации прав на землю, начиная с уровня сельского поселения;
- разработку регламентов каждого вида оборота;
- отказ от нотариуса для действий, не связанных с переходом прав собственности;
- включение сделок с земельными долями в статистическое наблюдение и доступ к информации;
- запрет на заключение договоров на совершение сделок по доверенностям - переход к прямым договорам;
- запрет на продажу лицам, не имеющим стаж ведения сельского хозяйства.
ПЕРЕВОД ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ НА АДАПТИВНО-ЛАНДШАФТНУЮ СИСТЕМУ ЗЕМЛЕДЕЛИЯ
В.И. Нечаев, д.э.н., профессор, проректор по научной работе Кубанского государственного аграрного университета
В Краснодарском крае проживает 5,1 млн человек, из них 47% в сельской местности. Общая земельная площадь составляет более 7,5 млн га, в том числе 3,8 млн га пашни. Производством сельскохозяйственной продукции в регионе занимаются 538 коллективных предприятий, более 17 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств и 870 тыс. личных под-
собных хозяйств граждан. Сегодня на Кубани производится 11% российских объемов зерна, 84% - риса, 27% - сахарной свеклы, 20% -подсолнечника, более половины винограда, весь объем чая и цитрусовых культур.
В процессе реформирования аграрного сектора была осуществлена трансформация
