CC BY
32
Кредитование жилищной сферы
СОДЕРЖАНИЕ ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
З.Л. ГАРИПОВА,
кандидат экономических наук, доцент, заведующая кафедрой финансов и кредита
Е.В. ГАРИПОВ
Отмеченный Центральным банком РФ активный рост основных показателей развития банковского сектора в 2003 г.: в 1,5-2 раза превышающий показатели 2002 г. и в 4 раза темпы прироста валового внутреннего продукта — в большей степени является следствием общеэкономического ускорения экономического роста, увеличения реальных доходов населения, снижения инфляции, укрепления доверия к национальной валюте и к банковской системе1. Вместе с тем указанные позитивные тенденции вызывают определенную обеспокоенность в части адекватности размещения быстро растущих ресурсов степени риска. Как показывает международный опыт, именно в период роста кредитной активности банковская система
1 Лунтовский Г.И. Проблемы и перспективы развития российского банковского сектора. Материалы к выступлению па XII Ялтинской межбанковской конференции (26-29 апреля 2004 г.).
многократно повышает внимание к уже принятым и дополнительно генерируемым рискам. Во многом рост степени риска в российской банковской системе связывается с динамикой цен на отдельные финансовые активы и конъюнктурой рынка недвижимости. Особую важность приобретает данное обстоятельство для формирующейся системы ипотечного жилищного кредитования, необходимости определения формализованных подходов к стандарту залоговой стоимости жилой недвижимости. В данном ракурсе актуальным становится вопрос исследования видов стоимости, используемых в системе ипотечного кредитования. Их разнообразие обусловлено широким спектром целей, объектов оценки в ипотечном кредитовании (табл. 1).
Наряду с понятием залоговой стоимости система ипотечного кредитования оперирует и термином «инвестиционная стоимость». Первый вид стоимости характерен для оценки предмета
Таблицы /
Взаимосвязь целей и объектов с видами стоимости в системе ипотечного кредитования
Цель оценки Объект оценки Вид стоимости
Оценка недвижимости для кредитования строительства жилья Земельный участок, незавершенное строительство Залоговая стоимость
Оценка недвижимости для кредитования приобретения жилья Приобретаемое жилье Залоговая стоимост ь
Оценка недвижимости для переуступки (продажи) ипотечных кредитов Жилье, являющееся предметом залога по ипотечному кредиту Инвестиционная стоимость
Оценка ипотечного покрытия для его переуступки (продажи) Ипотечный кредит, ценные бумаги, недвижимость Инвестиционная стоимость
Оценка стоимости выпуска жилищных ценных бумаг под згиюг ипотечного покрытия Ипотечное покрытие, ценные бумаги, недвижимость Инвестинионн ая сто и м ость
Оценка стоимости выпуска жилищных ценных бумаг под залог ипотечного покрытия для выдачи гарантии Портфель ипотечных кредитов Залоговая стоимость
Оценка рейтинга жилищных ценных бумаг Надежность эмитента жилищная ценная бумага. И11 вестиционпая стоймость
залога, во-первых, на первичном рынке ипотеки; во-вторых, косвенно является основой для определения инвестиционной стоимости. Здесь имеет место процесс трансформации стоимости недвижимости, определенной оценщиком, в стоимость, учтенную в кредитной сделке: завершая процедуру андеррайтинга, кредитор, оценивая достаточность обеспечения по ипотечному кредиту, сопоставляет залоговую стоимость недвижимости (определенную оценщиком) с величиной будущего обязательства. На вторичном рынке для различного рода целей и субъектов преимущественно используется инвестиционная стоимость.
Стоимость объекта залога, упомянутая выше, не имеет однозначной трактовки ни в практике ипотечного кредитования, ни в научной литературе. Так, практикующие оценщики при определении стоимости недвижимости, служащей обеспечением исполнения обязательств, одновременно определяют «рыночную стоимость» и «ликвидационную стоимость» или «стоимость ограниченной реализации».
Определение стоимости ограниченной реализации соответствует определению рыночной стоимости за исключением того, что совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определенный клиентом, при этом не будет достаточного периода времени для должного маркетинга, соответствующего характеру имущества и состоянию рынка. Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.
Фактически оценщики, применяя стандартные методы оценки в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов, определяют «рыночную стоимость» объекта оценки. Далее, апеллируя к экспертному мнению риэлтера, оценщик применяет к полученной рыночной стоимости поправочный коэффициент, который составляет 0,6-0,9. Не говоря о возможной необъективности экспертного мнения риэлтера, диапазон применяемого поправочного коэффициента представляется необоснованно широким и не имеет под собой никакого исследовательского доказательства.
Обзор понятий залоговой стоимости в современной научной литературе также свидетельствует
2 Оценка бизнес'а. Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой - М. 1998 г.
' Оценка недвижимости. Учебник. Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика. 2002. - С. 490.
4 Финансово-кредитный энциклопедический словарь. С. 917.
5 Бочкарев В.В. "Основные принципы определения залоговой стоимости объекта недвижимости", Вопросы оценки, 1999, № 1.
о неоднозначности существующих мнений. В словаре оценочных терминов залоговая стоимость2 интерпретируется как «стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика. Она служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог актива». Очевидно, в данном определении термин «ипотечный кредит» можно понимать в широком смысле, т.е. кредит, обеспечением которого служит любое имущество, а не только недвижимость. Проблематична, на взгляд авторов статьи, интерпретация залоговой стоимости как «стоимости актива, обеспечивающего ипотечный кредит», что в известной мере противоречит существующим международным стандартам, которые рекомендуют при оценке собственности в ситуациях, не связанных с оценкой имущества (активов) в целях финансовой отчетности, термин «активы» заменять на термин «собственность». Эта деталь помогает отличить оценку, проводимую в целях финансовой отчетности, имеющую дело с активами, в том виде, как они отражены в бухгалтерской документации предприятия, от других типов оценки. Вместе с тем несомненным достоинством данного определения является введение в понятие двух важных элементов - во-первых, риска кредитора, покрываемого залоговой стоимостью, во-вторых, необходимости количественного определения размера ссуды, обеспечиваемой залогом.
Более позднее учебное пособие вводит существенный элемент в определение залоговой стоимости, а именно тот факт, что последняя является формой гарантии кредитору: «стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств»3.
Финансово-кредитный энциклопедический словарь дополняет данное определение необходимостью введения следующих корректировок: «эта стоимость, как правило, ниже рыночной, поскольку помимо стоимости продажи сюда включаются расходы по реализации и плата за риск»4.
Нелишен недостатка подход В. В. Бочкарева к определению залоговой стоимости — «определяемая оценщиком стоимость объекта недвижимости, покрывающая невыплаченную часть основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов на продажу объекта в случае невозврата кредита»3.
Автор явно выдает желаемое за действительность, ограничивая оценку залога услугами только экс-перта-оценщика, что, несомненно, противоречит действующему законодательству о залоге недвижимости. Российские законодатели определили обязательную оценку залога независимым экспертом-оценщиком лишь в случае судебного решения вопроса о предмете залога. Во всех иных случаях оценка осуществляется по обоюдному решению кредитора и заемщика. Кроме того, принимая во внимание необходимость присутствия в определении залоговой стоимости кредитного риска кредитора, В.В. Бочкарев, абстрагируется от внешних рисков, оказывающих на самом деле существенное влияние на стоимость залога ввиду долгосрочного характера ссуды.
Недооценка места залоговой стоимости в Государственных стандартах обусловила появление весьма распространенной точки зрения о необходимости ее замены ликвидационной стоимостью. А именно В.В. Галасюк формулирует ряд принципиальных положений по определению стоимости объектов залога:
• нет необходимости использовать понятие «залоговая стоимость»;
• необходимо более широко наряду с понятием «рыночная стоимость» использовать понятие «ликвидационная стоимость» как наиболее точно соответствующее целям оценки объектов залога;
• необходимо учитывать различие между рыночной и ликвидационной стоимостью объекта залога. При этом необходимо иметь в виду, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной6.
Настаивая на применении для целей залогового кредитования ликвидационной стоимости, автор в своей статье апеллирует к следующему определению ликвидационной стоимости: «Ликвидационная стоимость (стоимость при вынужденной продаже) — это стоимость, по которой объект мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке,, если бы срок его реализации был короче
6 Галасюк В.В., Мельниченко Е.Д. Независимая экспертная оценка как способ обеспечения необходимого уровня ликвидное™ объектов залога. Вопросы оценки, 1999, № 1.
7 Гам же.
8 Положение ЦБ РФ от 26 марта 2004 г. № 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов, возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности".
4 Государственный стандарт Российской Федерации. Единая система оценки имущества. Термины и определения, ГОСТ Р 51195.0.02-98. (Действие приостановлено)
«разумно долгого» для данного типа объекта на данном рынке, а также стоимость, по которой активы (сумма активов), которые составляют объект оценки, могли бы быть реализованы на открытом рынке в обусловленный срок»7. Но изложенный выше подход совершенно не соответствует нормативному акту Банка России, в соответствии с которым «понятие обеспеченности ссуд» гласит, что «к обеспечению II категории качества могут быть отнесены: залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества и (или) оборудования при наличии устойчивого рынка указанных пред-метовзалога и (или) иныхдостаточныхоснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней с момента возникновения основания для обращения взыскания на залог при условии, что вся юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав, атакже при условии, что указанный предмет (предметы) залога застрахованы залогодателем в пользу кредитной организации, принявшей их в качестве залога по ссуде (ссудам)»8. Кроме того, использование ликвидационной стоимости для оформления банковского кредита прямо ущемляет интересы заемщиков, приводя к повсеместно встречающемуся их недокредитованию.
Обращение к российским законодательным и нормативным актам также не дает оснований для утверждения о наличии однозначного толкования термина «залоговая стоимость». В постановлении Правительства РФ от 6 июля 2001 №519 «Об утверждении стандартов оценки» вообще отсутствует термин «залоговая стоимость». Поскольку указанное постановление определяет обозначенные в нем стандарты оценки как обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, использование ранее действовавших стандартов приостановлено.
Это положение относится, прежде всего, к Государственному стандарту РФ единой системы оценки имущества, определявшему термин «залоговая стоимость имущества»9 следующим образом - «это стоимость имущества в целях обеспечения банковского кредита». Подобная широта определения не выделяла особенностей данного стандарта стоимости, структуры ее элементов, что позволяло применять для указанных целей как рыночную, ликвидационную, так и залоговую стоимость. Оче-
видно, подобное обстоятельство явилось основанием для отсутствия понятия залоговой стоимости в стандартах РФ, обязательных для применения.
В этой связи вполне уместна ссылка Стандарта 4 МСО «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств» на то, что «рыночная стоимость ... является краеугольным камнем работы оценщика»10. Ее определение российскими законодательными и нормативными актами следующее: «Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятел ьства»11.
Таким образом, рыночная стоимость можетбыть определена при наличии следующих условий: рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности; имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;
оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке. Перечисленные условия, при которых опреде-
1,1 Международные стандарты оценки. МСО-4. Оценка ссудного обеспечения, залога и долговых обязательств. Международный комитет по стандартам оценки имущества ОУБС), 1994. С. 71.
11 Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЭ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
12 Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 9 ноября 2001 г., II февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля 2004 г.), ст. 3.
" Положение ЦБ РФ от 26 марта 2004 г. № 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности".
14 Международные стандарты оценки. МСО-4. Оценка ссудного обеспечения, залога и долговых обязательств. Международный комитет по стандартам оценки имущества (1У5С), 1994.
15 Международные стандарты оценки. МСО-4. Оценка ссудного обеспечения, залога и долговых обязательств. Международный комитет по стандартам оценки имущества (IУБС), 1994.
ляется рыночная стоимость, вполне уместны при обращении заемщика к оценщику с заказом на оценку. Однако подобное толкование стоимости для целей залогового обеспечения не в полной мере устраивает кредитора, пытающегося определить статус такого обеспечения и в этой связи настаивающего на проведении оценки на основе стоимости, отличной от рыночной. Основным его аргументом является наличие определенного рода ограничений. Таким ограничением является наличие «чрезвычайных обстоятельств», отражающихся на цене сделки, а именно:
• ограниченный срок реализации предмета залога (согласно нормативным актам Банка России — 180 дней);
• количественное ограничение размером обязательств по кредитной сделке, в которые согласно закону об ипотеке включается непогашенная сумма кредита, проценты за кредит за весь период кредитования, издержки кредитора в связи с продажей предмета залога, в том числе и упущенная выгода12.
И в данной связи использующего для целей формирования резерва под возможные потери по ссудам понятие «справедливой стоимости залога, т. е. такой его цены, по которой залогодатель, в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней»13.
В условиях, требующих отступления от использования в качестве базы оценки рыночной стоимости, вполне уместным может быть применение различных видов стоимости. Следует отметить, что подобные рекомендации дает и МКСОИ Стандарт 4. А именно:
ликвидационной стоимости объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов14;
специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте огова-• риваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки15.
В дополнение к приведенному списку возможных к применению видов стоимости для целей залогового кредитования МСО рекомендует и инвестиционную стоимость — стоимость объекта оценки, определяемую исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях'6.
На приоритет ликвидационной стоимости как базы для определения стоимости залога указывает область применения стандарта: если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Причем, не принимая во внимание при этом ряда обстоятельств. Во-первых, срок реализации жилой недвижимости, обозначенный нормативными актами Банка России (180 дней), как свидетельствует практика, вполне достаточен для ее реализации, поэтому о меньшем сроке экспозиции для аналогичных объектов не может быть и речи. Тем более, что, говоря об общенациональной системе ипотечного кредитования, имеют в виду не уникальное жилье в качестве объекта залога, а обычную недвижимость, рассчитанную на среднего по уровню доходов россиянина. Во-вторых, процедура андеррайтинга, проводимая кредитором, предусматривает этап проверки достаточности обеспечения, на котором стоимость обеспечения, являющаяся результатом заключения оценщика, сопоставляется с величиной обязательств кредитора, т.е. с суммарной величиной ссуды, процентов за кредит, издержек кредитора в связи с реализацией предмета залога. В-третьих, не учитывается тот факт, что заказчиком на оценку предмета залога является не кредитор (диктующий на практике условия оценщику в части стандарта стоимости, пример со Сбербанком России), а заемщик, и именно его собственность оценивается и подлежит реализации.
Кроме того, согласно Федеральному закону«Об ипотеке» стоимость, подлежащая залогу, является предметом договоренности между кредитором и заемщиком.
Проведенное исследование позволило сделать весьма существенный вывод. В основу понятия залоговой стоимости и ее отождествления с ликвидационной положен короткий срок экспозиции предмета залога. Согласиться с подобным утверждением вряд ли возможно, так как целью оценки
16 Международные стандарты оценки. МСО-4. Оценка ссудного обеспечения, залога и долговых обязательств. Международный комитет по стандартам оценки имущества (1У8С), 1994.
17 Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 1998. С. 238.
стоимости залога является не продажа предмета залога в короткие сроки, а надежность (гарантия) выплат в погашение ссуды, стоимостью передаваемой в залог недвижимости.
Обобщение требований, предъявляемых российскими законодательными и нормативными актами к оценке стоимости жилья, для целей ипотеки, подтверждает заключение об отсутствии понятия залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования, требований о ее замене ликвидационной стоимостью также отсутствует (табл. 2).
Сравнительный анализ предъявляемых к оценке стоимости залога недвижимости требований позволяет выделить два основных элемента, положенных в основу формирования залоговой стоимости: достаточность обеспечения и ликвидность залога.
Достаточность обеспечения, как правило, определяется на момент оценки риска по конкретной ссуде с учетом ее прогноза; критерием достаточности является реальная (рыночная) стоимость залога, компенсирующая кредитору основной суммы дол га по ссуде всех процентов в соответствии с договором, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав.
Ликвидность (надежность) залога прогнозируется с учетом перспективного состояния конъюнктуры рынка жилья; возможностей изменения индивидуальных особенностей объекта залога; изменений в его местоположении (инфраструктуре).
На самом деле неясность в отношении залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования в научных исследованиях и ее отсутствие либо неоднозначность трактовки в стандартах объясняется рядом моментов.
Во-первых, процесс оценки недвижимости распадается на две части:
• на первом этапе оценщик по заказу заемщика оценивает недвижимость, беря за основу рыночный стандарт стоимости, на данном этапе речь идет все же о текущей оценке;
• далее кредитор вводит различного рода корректировки в полученную ранее стоимость в соответствии с риском кредитной сделки, размером обязательства и т.д.
Стало быть, на первом этапе осуществляется оценка стоимости (рыночной) залога, на втором — определяется самим кредитором лимит кредитования (максимальная сумма кредита, на которую может рассчитывать заемщик17), в результате рассчитывается достаточность обеспечения кредита.
Таблица 2
Требования, предъявляемые к залогу жилья
Наименование документа Требования Характеристики
1. Положение ЦБ РФ от 26 марта 2004 г. № 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери но ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" Качество залога: справедливая стоимость, ликвидность Определяется на момент оценки риска но конкретной ссуде при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога и (или) иных достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней с момента возникновения основания для обращения взыскания на залог при условии, что вся юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав, а также при условии, что указанный предмет (предметы) залога застрахованы залогодателем в пользу кредитной организации, принявшей их в качестве залога по ссуде (ссудам); достаточна для компенсации основной суммы долга
2. Инструкция ЦБ РФ № 62 а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам" (в настоящее время действие отменено) Качество залога: реалы шя ры поч пая стой мость, л и к-видность Определяется на момент оценки риска по конкретной ссуде с учетом фактического и перспективного состояния конъюнктуры рынка предмета залога; достаточна: для компенсации основной суммы долга процентов, начисленных за ближайший год возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав Вся юридическая документация в отношении залоговых прав банка оформляется таким образом, что время, необходимое для реализации залога, не превышает 150 дней
3. Концепция развития системы ипотечного жилищного кре-ди гованияв РФ Оценочная величина рыночной стоимости объекта залога На текущий момент времени с учетом прогнозирования возможного изменения этой стоимости на основе: индивидуальных особенностей объекта; его местоположения; оценка осуществляется специализируемыми оценочными фирмами либо специа-листами-оцсн тиками; основное внимание уделяется методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, должна быть достаточна относительно размера предоставляемого креди та
4. Закон об ипотеке Денежная оценка стоимости Достаточна: для компенсации основной суммы долга процентов, начисленных за ближайший год возможных издержек, связанных с реализацией залоговых нрав Определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем, обязательна в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки
5. Закон об ипотечных ценных бумагах Рыночная стоимость (денежная оценка) Определяется независимым оценщиком; для целей определения требований, включаемых в состав ипотечного покрытия; ведения реестра ипотечного покрытия; достаточна для покрытия основной суммы долга по закладной (не менее 70%)
Неточность функций оценщика и кредитора обусловила размытость цели оценки. Для целей купли-продажи продавца и покупателя интересует рыночная стоимость, т.е. текущая стоимость соответствующего типа собственности, зависящая от соотношения спроса и предложения. В случае если покупатель обратится в банк за ссудой для покупки недвижимости по уже оговоренной с продавцом цене, банк будет рассматривать стоимость объекта недвижимости с иной точки зрения. В зависимости от условий кредитного договора банк сможет полностью получить погашенную ссуду только через 10, 15 или более лет. На протяжении всего этого времени банк должен обеспечить надежность выплат в погашение ссуды стоимостью передаваемой в залог недвижимости. Таким образом, проводить оценку объекта недвижимости, служащей
залогом, необходимо с учетом длительного срока кредитования. Подобное требование не выдвигается при определении иных видов стоимости, в том числе рыночной. С точки зрения четкой цели определения этого вида стоимости как источника обеспечения долгосрочной ссуды требования банка к надежности этого обеспечения имеет первостепенное значение. А именно, эти требования могут быть выражены следующим образом:
актуальность рассчитанной стоимости в отношении будущих рыночных условий; использование в расчетах устойчивых факторов стоимости, полученных на основе анализа рынка за предыдущий и текущий периоды, в качестве объективных фактов, которые могут быть расценены как устойчивые на протяжении всего прогнозируемого периода;
исключение всех спекулятивных составляющих будущего роста стоимости; понятность и разумность всех допущений, сделанных при определении стоимости; консервативные оценки будущей рыночной привлекательности объекта недвижимости как для покупателей, так и для арендаторов; критический анализ возможностей альтернативного использования объекта недвижимости или функциональной востребованности третьей стороной;
список основных, относящихся к объекту недвижимости рисков, как основы для принятия решения о выдаче ссуды. Поскольку собственность в течение всего периода кредитования используется заемщиком, то кредитор обязан при оценке учесть текущее ее использование и альтернативные возможности.
Наличие множества факторов, оказывающих влияние на рисковую составляющую стоимости недвижимости, предполагает необходимость учета наряду с планируемым трендовым движением цены и случайного отклонения от тренда, определяемого волатильностью.
Обращение к законодательству зарубежных стран в области ипотечного кредитования позволяет подтвердить сделанные выводы. Понятие залоговой стоимости введено в законодательство Германии, Польши, Венгрии, Франции, Словакии, Люксембурга, Финляндии, присутствует в законопроектах Ирландии и Эстонии. Хотя в законодательстве Латвии в основу расчетов и положена рыночная стоимость, множество ограничений, которые нужно соблюдать при этом, приводят к тому, что она очень близка к залоговой стоимости. В Болгарии за основу также принята рыночная стоимость, которая, однако, рассчитывается по особой, предписанной законом методике, определяемой «ипотечной оценкой»18.
Более того, четкость, формализованность процедур оценки стоимости залога позволили «немецкую залоговую стоимость» наряду с «European Mortgage Lending Value» отнести к своеобразному эталону в сфере определения стоимости в целях кредитования, что нашло отражение не только в том факте, что они включены в новое издание " Европейских стандартов оценки 2000), но и втом, что
18 Тенденции развития немецкой банковской системы и опыт для России. Под общей ред. Г.Н. Белоглазовой, Д.Хуммеля, Т.В.Никитиной, К.Бергер. СПб: Бизнес-Пресса, 2002. - С. 343-344.
"Там же.
211 Там же.
на них ссылаются во многих европейских директивах, научных и экспертных заключениях. Понятие залоговой стоимости как для жилищного, так и для промышленного ипотечного кредитования было включено в директиву 89/647/ЕЕС - Совета Европейского союза о нормативах платежеспособности кредитных организаций19.
Наряду с понятием залоговой стоимости, определяемой как «стабильная (устойчивая) стоимость, рассчитанная по принципу осторожной оценки», немецкие кредиторы используют и понятие кредитного лимита. Последний представляет собой норматив кредитования, рассчитанный в процентах от залоговой стоимости. Его величина, как правило, устанавливается законодательно на длительный срок. Причем утверждается, что "кредитный лимит не может служить инструментом нейтрализации рисков, связанных с различными типами недвижимости. Эти риски должны быть учтены на этапе определения стоимости объекта"20. В Германии его величина составляет 60% залоговой стоимости, во Франции в зависимости от особенностей объекта и других видов обеспечения — 60, 80 или 100% от залоговой стоимости, в Дании - от 40 до 84% от залоговой стоимости — в зависимости от вида объекта залога.
Подводя итог проведенного критического анализа существующих научных взглядов по проблеме «залоговой стоимости», необходимо уточнить при ее определении следующие моменты:
выделить стандарт залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования; за основу принять концепцию стоимости в обмене;
определять стоимость с учетом взвешивания на величину риска.
С учетом изложенного, на взгляд авторов статьи, залоговую стоимость для целей ипотечного кредитования следует уточнить следующим образом — это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающая исполнение обязательств по ипотечному кредиту (втом числе по выплате непогашенной части основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов, связанных с реализацией объекта залога), ожидаемая с высокой степенью надежности, полученная с учетом ретроспективных и текущих событий на рынке, на основе надежных характеристик, которая может быть получена в сделках с нормальными условиями на протяжении долгого периода времени в будущем.
Это определение залоговой стоимости основано на следующих допущениях:
полученная с учетом текущих и ретроспективных событий — надежные, стандартные критерии, основанные на опыте, приобретенном преимущественно из анализа исторического и текущего развития рынка, которые могут быть осмотрительно экстраполированы с учетом критического осмысления текущей рыночной ситуации и будущих рисков; на основе надежных характеристик — устойчивые факторы, которые влияют на величину стоимости в настоящее время и влияния которых с большой степенью вероятности можно ожидать в будущем;
в сделках с нормальными условиями — сделки, производимые с адекватным периодом маркетинга, исключая сделки по вынужденной продаже или покупке недвижимости;
на протяжении долгого периода времени в будущем - наибольший возможный период надежности и актуальности результата оценки, несколько лет.
В процессе оценки залоговой стоимости целесообразно, на взгляд авторов, выделить следующие этапы:
• определение реальной рыночной стоимости залога;
• прогноз изменения стоимости залога на весь кредитный период:
прогноз ликвидности рынка жилья; изменения индивидуальных особенностей объекта залога;
местоположения жилья — объекта залога;
• определение залоговой стоимости жилья;
• определение лимита кредитования, проверка достаточности обеспечения кредита.
fi МЕЖДУНАРОДНАЯ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ |
Ш
УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ НА ПРЕДПРИЯТИЯХ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ j
И НЕПРОИЗВОДСТВЕННОЙ СФЕР ДЕЯТЕЛЬНОСТИ |
i
декабрь 2005 — февраль 2006 I
I
Цель конференции: обобщить теоретические положения и механизмы практического ис- |
пользования методов формирования стоимости технологических систем и бизнеса в целом. |
С правилами оформления материалов докладов и дополнительной информацией по кон- |
ференции можно ознакомиться на http://fincred.vstu.edu.ru. |
Для участия материалы доклада и заявку до 20 октября 2005 г. отправить на электронный |
адрес Оргкомитета [email protected]. f
Требования по оформлению на сайте http://fincred.vstu.edu.ru . §
E-mail: [email protected] — для электронной переписки. I
Телефон тел. (8172) 72-17-70 Шичков Александр Николаевич, |
Ежова Наталья Эдуардовна §
Учредители конференции: I
Вологодский государственный технический университет |
Российская экономическая академия им. Г. В. Плеханова 1
Правительство Вологодской области I
Череповецкий государственный университет 5
ОАО «СЕВЕРСТАЛЬ» I
Издательский дом «Финансы и Кредит» §
ОАО «Институт Цветметобработка» sí
IMHMMW'Hlil'WIWiiHiMIIH—l 'i H >111 >11
