Сочетание принципов долевого участия и жилищной кооперации в корпоративных программах строительства жилья Текст научной статьи по специальности «Право»

Сочетание принципов долевого участия и жилищной кооперации в корпоративных программах строительства жилья

Ю.М. Сапронов

генеральный директор ООО «Центральная ипотечная консалтинговая компания», действительный член Международной академии ипотеки и недвижимости

Рынок жилья в России развивается крайне неравномерно как во времени, так и в пространстве. Ценовые колебания на нем порой не поддаются анализу и более-менее внятному прогнозированию. Тем не менее остается неизменной закономерность: цена на строящееся жилье зависит от того, на какой стадии приобретатель прав на жилье вступит в долевые отношения с застройщиком. Чем раньше, тем цена меньше. Именно в силу этого обстоятельства граждане приобретали и приобретают жилье на первичном рынке, где цены на 20, 30, а то и 40 процентов ниже, чем на вторичном. Именно поэтому с середины 90-х годов прошлого века распространилась схема долевого участия в финансировании строительства жилья. Однако в силу слабой нормативной правовой базы не редкостью стало и то, что застройщики начали злоупотреблять невероятным спросом на жилье. Появился целый бизнес по привлечению денежных средств граждан в строительство жилья, причем для этого от застройщика не требовалось создания даже минимальных условий.

Процесс привлечения дешевых ресурсов в стройку набрал огромные обороты и явился одной из причин бурного развития жилищного строительного рынка. При этом появились и «комбинаторы», воспользовавшиеся огромным спросом на жилье, с одной стороны, доверчивостью граждан - с другой и неразвитостью праворегулирования в этой области - с третьей. Появились так называемые «обманутые дольщики», которые не преминули обратиться к властям за защитой.

Как известно, ответ властей выразился в издании Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), который был введен с 1 апреля 2005 года. К сожалению, при поспешном введении указанного закона не была учтена инертность строительного рынка, в результате попытка придать строительству жилья цивилизованный характер привела к появлению «серых» схем привлечения средств граждан. При начале строительства застройщик особо не задумывается над его окончанием, так как на стадии сдачи в эксплуатацию жилого дома огромную роль играет коррупционная составляющая, а приобретатель прав остается один на один с проблемой регистрации своего права собственности, поэтому сроки регистрации прав на жилье составляют от одного года до нескольких лет.

В последнее время ситуация стала медленно меняться. В деятельность застройщиков все больше и больше вмешивается государство, защищая интересы граждан -приобретателей прав на жилье. Уже известны громкие случаи привлечения к уголовной и материальной ответственности крупных фирм, занимающихся продажей строящегося жилья.

Таким образом, на рынке все схемы привлечения денежных средств граждан можно разделить на две большие группы: законные и сомнительные, или

рисковые. К схемам, соответствующим требованиям российского законодательства, относятся сделки, основанные на положениях законодательства, отличающихся от положений Закона № 214-ФЗ, например так называемая «депозитная» схема, в соответствии с которой средства дольщика передаются в депозит банку, а банк, в свою очередь, финансирует застройщика и становится гарантом для дольщика по снижению его рисков. К схемам, прямо предусмотренным Законом № 214, относятся:

• заключение договора долевого участия (ДДУ) в строительстве многоквартирного дома с поручительством банка;

• заключение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома с залогом земельного участка и строящегося жилого объекта;

• выпуск застройщиком облигаций особого вида - жилищных сертификатов и реализация их дольщикам;

• привлечение средств граждан путем создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или жилищнонакопительного кооператива (ЖНК).

К сомнительным (рискованным) схемам относятся:

• привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим погашением его путем передачи построенной квартиры;

• покупка у застройщика векселя с последующим погашением его путем передачи построенной квартиры;

• заключение возмездного предварительного договора купли-продажи квартиры;

• заключение возмездного агентского договора с агентом застройщика, по которому агент является посредником между дольщиком и застройщиком по передаче построенной квартиры в собственность дольщика;

• вклад в коммандитное товарищество;

• уступка прав по инвестиционному договору.

Всего существуют от 8 до 12 и более производных от названных схем привлечения денег граждан в строительство жилья.

Основным недостатком «серых» схем является отсутствие прямого основания возникновения прав требования у дольщика за оплаченную квартиру, так как отсутствует связь между этими обязательствами. По таким схемам имеются случаи «двойных» продаж; возникают проблемы с передачей в собственность и государственной регистрацией права собственности на квартиры; риски дольщика по возмещению убытков, выплате штрафов, пеней, а также проблемы привлечения физическим лицом кредитов (займов) для оплаты стоимости квартиры.

Для застройщика «серые» схемы оборачиваются судебными процессами о признании сделок недействительными и уличении в мошенничестве, а также претензиями налоговых служб по уклонению от уплаты налогов.

Казалось бы, зачем застройщику работать по «серым» схемам, если есть вполне законный способ, предусмотренный Законом № 214?

Рассмотрим принципиальную схему долевого участия в строительстве жилья, применение которой не противоречит положениям Закона № 214 (рис. 1).

Схема, представленная на рисунке 1, имеет следующие особенности:

1) заключение договора долевого участия со всеми участниками осуществляется только после государственной регистрации такого договора с первым участником (дольщиком). Дата регистрации этого договора является и датой регистрации залога прав на земельный участок, на котором будет строиться дом. Срок регистрации - 30 дней;

2) остальные участники заключают договоры долевого участия и регистрируют такие договоры по мере их заключения. Залог регистрируется автоматически без указания залогодержателя. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним делается запись «Участники долевого строительства». Срок регистрации - 15 дней;

Разрешение на строительство

Проектная

декларация

Регистрация права на землю

3—

Соответствие закону № 214

к

План создаваемого объекта

Договор долевого участия в строительстве

Договор

поручительства

Заключение ДДУ Регистрация ДДУ Залог земли и объекта Срок регистрации - 30 дн.

1-й участник долевого строительства

Заключение

ДДУ

Регистрация договора с указанием участника ДДУ

і-Фго^і-

о) о

8 * і 2 §

Регистрация залога земли и объекта без указания участника Срок регистрации - 15 дн.

Рис. 1. Принципиальная схема долевого участия в строительстве многоквартирного дома

3) отношения между дольщиками закон не предусматривает. Отношения по залогу регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» (с последующими изменениями), Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последующими изменениями), которыми предусмотрен последующий залог.

В конструкции Закона № 214 отношения последующего залога не предусмотрены.

Анализ этой схемы показывает как ее положительные, так и отрицательные стороны.

К положительным сторонам, безусловно, нужно отнести следующее:

• государственная регистрация договора, что исключает случаи «двойных» продаж;

• определенность отношений сторон и их взаимная ответственность по договору;

• обеспеченность обязательств застройщика перед участниками долевого строительства;

• прозрачность финансовых отношений по оплате квартиры;

• правовая определенность возникновения права требования на квартиру;

• урегулированность процедуры регистрации права собственности на квартиру;

• возможность привлечения кредитных ресурсов как для застройщика, так и для «дольщика».

В то же время нужно отметить и отрицательные стороны.

Для «дольщика»:

1) проблемы залоговых отношений по договору:

• множественность залогодержателей и неопределенность их прав;

• двойственность правового положения предмета залога на этапе регистрации права собственности;

• правовая сложность отношений, связанных с возникновением последующего залога;

• предмет залога в процессе строительства претерпевает изменения, которые не поддаются учету;

2) сложность возмещения убытков в случае обращения взыскания на предмет залога.

Для застройщика:

• отсутствие возможности привлечения дешевых ресурсов на этапе подготовки строительства;

• высокие первоначальные издержки (подготовка исходной разрешительной документации, затраты на рекламу и т. д.);

• громоздкость процедуры заключения договоров долевого участия;

• сложность взаимоотношений, связанных с исполнением обязательств перед всеми участниками долевого строительства, - огромен риск влияния каждого участника на строительство объекта в целом.

Вот почему схема долевого строительства, предусмотренная Законом № 214,

так тяжело приживается на рынке. По оценкам экспертов, только 10-15 процентов от всех сделок на первичном рынке жилья осуществляются на основе этого закона.

Как мы уже отмечали, привлечение денежных средств граждан возможно путем создания ЖСК. Принципиальная схема приведена на рисунке 2. Схема известная: в ней ЖСК выступает коллективным застройщиком. Особенность этой схемы в отличие от схемы долевого участия состоит в том, что отношения между дольщиками в ЖСК трансформированы в отношения пайщиков, которые полностью регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ).

Генподрядчик

Паевые взносы

Члены

ЖСК

Рис. 2. Привлечение денежных средств граждан путем создания ЖСК

Схему ЖСК от схемы долевого участия выгодно отличают такие положительные стороны, как:

• возможность создания ЖСК на этапе подготовки к строительству объекта;

• для создания ЖСК требуется только пять юридических или физических лиц;

• отношения полностью регулируются ЖК РФ и уставом кооператива;

• согласно Федеральному закону от 13 июня 2006 года № 38-ФЗ «О рекламе»

(с последующими изменениями) имеется возможность проведения рекламы на любых этапах строительства; имеется возможность привлечения кредитных ресурсов на любом этапе строительства;

имеется солидарная ответственность членов ЖСК по его обязательствам пропорционально размеру паевого взноса, что позволяет коллективно нивелировать риски, связанные со строительством.

Единственной отрицательной чертой ЖСК является возможность принятия волюнтаристских решений органами управления ЖСК, нарушающих права члена кооператива. Однако имеющаяся судебная практика снижает этот риск.

Как известно, есть правило «золотой середины». Это правило было использовано при выдвижении идеи сочетания принципов долевого участия и жилищной кооперации при строительстве жилья. Такая схема прошла практическую апробацию при строительстве жилого дома в Юго-Западном округе города Москвы, в поселке Некрасовка. Проект был реализован на базе МГУП «Мосводоканал» в пе-

риод с 2005 по 2008 год. По этому проекту дом был построен за 12 месяцев, а регистрация прав собственности членов ЖСК осуществлена за 4 месяца. Остальное время ушло на бюрократические проволочки подписания итоговых документов по инвестиционному контракту. Кроме того, в схеме использованы механизмы ипотечного кредитования по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), зарегистрирована ипотека в силу закона и стандартные закладные поставлены в АИЖК.

Принципиальная схема сочетания принципов долевого строительства и жилищной кооперации приведена на рисунке 3.

Рис. 3. Принципиальная схема сочетания принципов долевого строительства и жилищной кооперации

Особенностью этой схемы является участие специальной управляющей компании, которая координирует все процессы. Управляющая компания выступает в нескольких ипостасях, а именно:

1) собственно управляющей компанией деятельностью ЖСК, в частности по управлению его финансово-хозяйственной дея-

тельностью до момента, когда ЖСК полностью рассчитается с застройщиком по ДДУ в отношении строящихся квартир в многоквартирном жилом доме;

2) может являться первичным кредитором (займодателем) для членов ЖСК;

3) может быть ипотечным брокером, привлекающим кредитные средства в схему

как через кредитование членов ЖСК, так и через кредитование ЖСК в целом; также может предоставлять сопутствующие услуги по андеррайтингу, организовывать страхование сделок, оценку квартир, подготавливать и оформлять пакет документов для члена ЖСК для подачи в регистрирующие органы по регистрации прав собственности и залогов;

4) сервисная компания для центров рефинансирования при сопровождении выданных и рефинансированных займов.

Иными словами, управляющая компания является универсальным брокером, предоставляющим комплексные услуги в режиме «одного окна».

Какие же преимущества имеет эта схема по сравнению с остальными?

Во-первых, все приобретатели прав на квартиры объединены в ОДНО юридическое лицо. При этом решается проблема залоговых отношений между дольщиками, так как эти отношения трансформированы в отношения пайщиков, регулируемые ЖК РФ и ГК РФ.

Во-вторых, появляется ОДИН источник финансирования (ЖСК) и ОДИН залогодержатель, а не множество. Абсолютная прозрачность прав на залог. При этом кредит в банке может взять сам ЖСК, а не застройщик.

В-третьих, для застройщика предельно упрощена процедура заключения и реги-

страции договора долевого участия, так как в этом случае заключается ОДИН договор и упрощается весь комплекс отношений между застройщиком и дольщиком.

Дополнительными преимуществами схемы является следующее:

1) средства «дольщиков» могут привлекаться еще до оформления застройщиком разрешения на строительство;

2) рекламную компанию ведет ЖСК, а не застройщик, так как законом о рекламе именно ЖСК, а не застройщику разрешена реклама вне Закона № 214-ФЗ;

3) проектная декларация может не публиковаться, так как дольщик один;

4) пайщики ЖСК могут привлекать кредиты под залог пая, то есть осуществляется «предипотечное» кредитование.

Финансирование строительства жилья на основе сочетания принципов долевого строительства и жилищной кооперации является результатом интеллектуальной деятельности проекта, который защищен авторскими правами (Свидетельство Российского авторского общества от 22 апреля 2008 года № 13630).

Таким образом, сочетание принципов долевого участия и жилищной кооперации снимает «головную» боль застройщику при привлечении дешевых ресурсов. Происходит разделение функций: застройщик строит, ЖСК привлекает пайщиков и организует финансирование.

К

J КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ СЕМИНАР

1-3 декабря 2008 года, Москва ОБОРОТ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И Бизнес-Семинары ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ

приватизация земельных участков: поправки в земельное законодательство

полномочия органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению земельными участками, изменение разрешенного использования земельных участков практические вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости

гарантии собственников объекта недвижимости в приобретении прав на земельные участки под этими объектами, инвентаризация и межевание земельных участков

арбитражная практика применения положений гражданского и земельного законодательства Российской Федерации об аренде недвижимости

Получить более подробную информацию о семинаре Вы можете у организатора -ЗАО «БИЗНЕС-СЕМИНАРЫ» www.business-seminars.ru E-mail: [email protected] _____________________Тел.: (495) 937-5809 Факс: (495) 363-0258_______________

З6