CC BY
65
DOI: 10.24411/2072-4098-2020-10905 Снятие земельных участков с кадастрового учета: проблемы и перспективы развития законодательства *
Г.Л. Землякова ведущий научный сотрудник Федерального государственного бюджетного учреждения науки Института государства и права Российской академии наук (ИГП РАН), доцент, доктор юридических наук (г. Москва)
Галина Леонидовна Землякова, [email protected]
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) кадастровый учет осуществляется в связи с образованием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.
Снятие земельного участка с государственного кадастрового учета возможно только в случаях, когда такой участок является преобразуемым или возможность снятия его с учета прямо предусмотрена Законом о регистрации (п. 33 ч. 1 ст. 26). Вместе с тем достаточно часто встречаются случаи задвоения земельных участков, то есть когда по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на одном и том же месте находятся несколько участков и, соответственно, возникает необходимость в снятии с учета одного из них.
Так, например, глава крестьянского (фермерского) хозяйства (далее - фермер) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений, в котором просил признать отсутствующим зарегистрированное право собственности субъекта Российской Федерации на земельный участок; исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности на этот участок и снять его
с государственного кадастрового учета, так как он образован на месте принадлежащего фермеру земельного участка, границы которого не установлены в соответствии с действующими нормами законодательства.
Доводы истца о двойном кадастровом учете в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества, о полном наложении земельных участков фермера и Краснодарского края были подтверждены экспертизой, назначенной по ходатайству истца апелляционным судом.
Суд установил, что земельный участок фонда перераспределения неправомерно сформирован из земель, предоставленных ранее фермеру в установленном порядке; принадлежащий фермеру на праве собственности земельный участок и земельный участок, право собственности на который зарегистрировано за Краснодарским краем, фактически являются одним и тем же объектом недвижимости; на земельном участке истца с 1995 года произрастают виноградники, он не являлся пашней, подлежащей включению в фонд перераспределения земель Краснодарского края; спорный участок с момента присвоения ему кадастрового номера (17.07.2004) и по состоянию на день разрешения спора апелляционным судом (28.08.2019), находился в фактическом владении фермера, не поступал во владение Краснодарского края
Работа выполнена при информационной поддержке справочной правовой системы «КонсультантПлюс»
*
в лице департамента, не передавался департаментом в аренду или на иных условиях другим лицам. Исходя из установленных фактических обстоятельств и подлежащих применению норм материального права суд апелляционной инстанции иск фермера удовлетворил 1.
Основными причинами, провоцирующими образование задвоений земельных участков, являются отсутствие надлежаще установленных границ ранее учтенных земельных участков, а также ошибки, допускаемые органом регистрации прав. Например, когда в результате раздела земельного участка из него образовываются другие участки, которые ставятся на кадастровый учет, но при этом на учете также остается исходный земельный участок 2.
Тем не мене надо отметить, что не всегда, когда заинтересованный правообладатель обращается в суд с требованием о снятии «мешающего» ему земельного участка, дело разрешается в его пользу.
Так, муниципальное образование городского округа Жигулевск, представляемое администрацией, обратилось в Арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) о снятии с государственного кадастрового учета земельного участка, прекращении права собственности на него муниципального образования, об указании, что решение суда является основанием для внесения соответствующих све-
дений в ЕГРН.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области спорный земельный участок передан в муниципальную собственность городского округа Жигулевск, право собственности зарегистрировано 22 июня 2016 года.
Земельный участок является ранее учтенным, его границы в соответствии с требованиями законодательства не установлены. В ходе выполнения в 2017 году кадастровых работ была установлена невозможность уточнения границ этого земельного участка ввиду того, что он накладывается на другие семь участков, шесть из которых принадлежат частным лицам, а на один из них (площадью 20 квадратных метров) государственная собственность не разграничена, право собственности не зарегистрировано.
В связи с этим администрация обратилась в Управление Росреестра с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета спорного земельного участка, на что последовал отказ Управления.
Суды посчитали, что существующим законодательством не предусмотрена возможность исключения фактически двойного кадастрового учета, на которую ссылается заявитель в качестве основания для удовлетворения его требований. Наличие волеизъявления органа местного самоуправления на исключение сведений о спорном
1 Смотри:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2019 № 15АП-2331/2019 по делу № А32-22827/2018;
постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.11.2019 № Ф08-10069/2019 по делу № А32-22827/2018.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13 марта 2020 года № 308-ЭС20-726 отказано в передаче дела № А32-22827/2018 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке кассационного производства.
2 Смотри:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 № 11АП-15082/2018 по делу № А65-14662/2018;
постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.02.2019 № Ф06-41538/2018 по делу № А65-14662/2018.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 2019 года № 306-ЭС19-7356 отказано в передаче дела № А65-14662/2018 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке кассационного производства.
земельном участке из ЕГРН не является основанием для его снятия с государственного кадастрового учета.
Суды пришли к выводу о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты своих интересов. Кроме того, администрация не указала, каким образом снятие с кадастрового учета земельного участка, являющегося собственностью муниципального образования, восстановит права последнего 3.
Действительно, на случай, когда имеется полное совпадение площадей земельных участков, а по сути, один участок находится в границах другого (за исключением лесных участков) и нет возможности изменить конфигурацию участка посредством его преобразования собственником, то есть когда имеется реальное задвоение участков, закон соответствующего регулирования не содержит.
Помимо прочего, отказ от права собственности на земельный участок публичным образованием законодательством не предусмотрен.
Однако что имел в виду суд в приведенном деле, указывая на ненадлежащий способ защиты прав истца, он не разъяснил. Какой способ должен был выбрать истец, не вполне понятно.
Относительно отсутствия обоснования со стороны администрации того, каким образом снятие с кадастрового учета земельного участка, являющегося собственностью муниципального образования, восстановит права последнего, можно отметить, что это представляется очевидным.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) каждый правообладатель земельного участка не только имеет права, но и несет обязанности, в частности, по использованию земельного участка в соответствии
с его целевым назначением и разрешенным использованием. Но так как фактически участок не существует, муниципальное образование, являющееся его собственником, не имеет возможности реализовывать не только свои права как собственник этого участка (предоставить его частным лицам), но и исполнять предусмотренные законодательством обязанности.
Соответственно, за использование земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием собственник спорного участка может быть привлечен к административной ответственности.
Представляется, что в каждом конкретном случае в задачу суда в ходе рассмотрения дела должно входить исследование вопроса о том, когда и на каком основании возникли права на земельные участки, налагающиеся друг на друга. Исходя из сведений публичной кадастровой карты можно сделать вывод о том, что спорный земельный участок в рассмотренном деле был поставлен на кадастровый учет в 2001 году, а земельные участки, с которыми имеется пересечение границ - позднее. Причем два из шести участков являются учтенными, кадастровый учет проведен в 2009 году.
Скорее всего, в приведенном примере администрация когда-то предоставила те самые шесть участков частным лицам как находящиеся в неразграниченной государственной собственности. Впоследствии же оказалось, что этот участок находился в федеральной собственности, но сведений об том в ЕГРН до определенного момента не было. А для того чтобы признать отсутствующими права правообладателей шести земельных участков, на которые накладывается спорный участок, тем более если администрация сама их предоставила, оснований нет.
3 См. постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.09.2019 № Ф06-50727/2019 по делу № А55-19543/2018.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 30 декабря 2019 года № 306-ЭС19-24241 отказано в передаче дела № А55-19543/2018 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке кассационного производства этого постановления.
Отсутствие в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельного участка нередко приводит к невозможности восстановления и защиты прав его правообладателя.
Так, например, ООО «Альянс» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к администрации Усть-Кутского муниципального образования о признании незаконным постановления № 673-П от 31 мая 2019 года «О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 38:18:000000:2161 ООО УК «ЛенаБамстрой»; об обязании Управления Росреестра по Иркутской области снять этот земельный участок с государственного кадастрового учета; обязании администрации поставить на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 38:18:060104:6 согласно схеме расположения земельного участка, утвержденной постановлением главы муниципального образования от 28 декабря 2015 года № 1927-П, в указанных координатах.
Суды установили, что на момент утверждения схемы расположения спорного земельного участка и определения его границ сведения о границах земельного участка, предоставленного на праве аренды ООО «Альянс», в государственном кадастре недвижимости отражены не были, несмотря на то, что сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости 1 июля 2002 года. В связи с этим при зарегистрированном праве аренды УК «ЛенаБамстрой» на спорный земельный участок он не может быть снят Управлением Росреестра с кадастрового учета 4.
Итак, как уже указывалось, снятие земельного участка с кадастрового учета
должно осуществляться только в случаях, прямо предусмотренных Законом о регистрации. Кроме того, из анализа норм этого закона вытекает, что возможность снятия земельного участка с кадастрового учета в основном обусловлена отсутствием зарегистрированных в ЕГРН прав на него, а точнее, сведений о правообладателе.
Так, согласно пунктам 14 и 15 статьи 41 Закона о регистрации орган регистрации прав наделен правом по собственной инициативе снимать участки с кадастрового учета по истечении определенных сроков со дня их постановки на кадастровый учет (со дня образования участка). В отдельных случаях для снятия с кадастрового учета необходимо согласование с собственником исходного земельного участка (если имеется информация о таком участке) или с органом власти, уполномоченным на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ч. 3 ст. 70 Закона о регистрации, п. 181 Порядка ведения ЕГРН 5). До истечения указанных в рассматриваем Законе сроков возможно снятие участка с кадастрового учета по заявлению собственника исходного земельного участка (ч. 7 ст. 72) или по заявлению лица, на основании заявления которого учет был осуществлен (ч. 11 ст. 60).
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Закона о регистрации, если гражданин отказывается от договора безвозмездного пользования земельным участком, заключенного на основании Федерального закона от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.06.2020 № Ф02-1409/2020 по делу № А19-17949/2019.
Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 декабря 2015 года № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки».
4
расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о Дальневосточном гектаре), то орган регистрации прав снимает его с кадастрового учета на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Возникновение такой ситуации обусловливается тем, что при установлении на местности границ земельного участка, предоставленного в безвозмездное пользование гражданину, может выявиться фактическое пересечение его границ с границами других земельных участков, сведения о границах которых отсутствуют в ЕГРН, с границами муниципального образования либо с границами территорий, земель, зон, в которых земельные участки не могут быть предоставлены гражданам в безвозмездное пользование в соответствии с Законом о Дальневосточном гектаре.
В этом случае гражданин вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением об отказе от договора безвозмездного пользования земельным участком и предоставлении ему другого земельного участка (ч. 21.2 ст. 8 Закона о Дальневосточном гектаре). Согласно части 21.3 статьи 8 указанного закона уполномоченный орган в срок не более десяти рабочих дней со дня поступления такого заявления от гражданина направляет в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прекращения договора безвозмездного пользования земельным участком и заявление о снятии земельного участка с кадастрового учета. При этом в соответствии с частью 1 статьи 6 Закона о Дальневосточном гектаре уполномоченный орган изначально обращался в орган регистрации прав с заявлением о кадастровом учете испрашиваемого гражданином земельного участка, подлежавшего образованию, а также о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственно-
сти на такой участок, если государственная собственность на него разграничена.
Из приведенных норм следует, что подлежащий снятию с кадастрового учета земельный участок в случае пересечения его границ с границами муниципального образования был поставлен на учет органом регистрации прав с нарушением Закона о регистрации, но обнаруживает это сам заинтересованный гражданин, с которым заключен договор безвозмездного пользования таким участком, при установлении границ участка на местности. При этом законодательство в принципе не обязывает правообладателей земельных участков устанавливать их границы на местности. И, соответственно, никаких сроков для проведения указанной процедуры также не установлено. Следовательно, пересечение границ может быть обнаружено через весьма продолжительное время после заключения договора безвозмездного пользования участком или не обнаружиться никогда. Получается, что пересечение границ земельного участка может быть обнаружено тогда, когда гражданину будет удобно и у него возникнет желание, например, поменять участок.
Также на основании приведенных норм законодательства можно сделать вывод о том, что, несмотря на то, что земельный участок был поставлен на кадастровый учет и одновременно на него могло быть зарегистрировано право публичной собственности, при расторжении договора безвозмездного пользования уполномоченный орган должен направить в орган регистрации прав только заявление о снятии участка с кадастрового учета. Однако если земельный участок снимается с учета, то есть записи о нем в ЕГРН присваивается статус «архивная», то и право на него прекращается.
Следовательно, прекращение права публичной собственности на земельный участок в рассматриваемой ситуации происходит без заявления собственника по решению органа регистрации прав.
Согласно части 3.2 статьи 70 Закона о регистрации орган регистрации прав снимает с кадастрового учета земельный участок после переоформления права на него на публичный сервитут. При этом, также как и в рассмотренном выше случае, в ЕГРН могут содержаться сведения только об органе власти, который вправе распоряжаться таким земельным участком (но право публичной собственности не зарегистрировано). Или возможен вариант, когда в ЕГРН зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности на такой участок. В этой ситуации при снятии земельного участка с кадастрового учета должно прекращаться и право публичной собственности на него, что прямо в законе не предусмотрено. То есть в этом случае право публичной собственности на земельный участок опять же будет прекращено без волеизъявления самого публичного собственника.
Что касается лесного участка, то орган регистрации прав может снять его с кадастрового учета и зарегистрировать прекращение прав на него на основании заявления о кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав правообладателя земельного участка, если лесной участок находится в пределах границ этого земельного участка. То есть орган регистрации прав снимает лесной участок с кадастрового учета и регистрирует прекращение права на него по инициативе правообладателя другого земельного участка (ч. 11 ст. 60.2 Закона о регистрации).
Орган регистрации прав снимает с учета и регистрирует прекращение прав на лесной участок при устранении реестровой ошибки в отношении, например, земельных участков, подпадающих под «дачную амнистию», если сведения об их площади совпадают на девяносто пять и более процентов. То есть орган регистрации прав может это сделать по собственной инициативе (ч. 11 ст. 60.2 Закона о регистрации).
Также орган регистрации прав может снять с кадастрового учета, в том числе
с одновременной государственной регистрацией прекращения права, лесной участок, совпадающий по площади с другим лесным участком на девяносто пять и более процентов, по согласованию с органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области лесных отношений (ч. 13-15 ст. 60.2 Закона о регистрации).
Итак, в случаях, когда в ЕГРН нет информации о собственнике земельного участка, он снимается с кадастрового учета органом регистрации прав. В случаях когда информация о собственнике в ЕГРН имеется, участок может быть снят с учета по его заявлению (по Закону о Дальневосточном гектаре); без его заявления, но по согласованию с органом власти при наложении друг на друга лесных участков; без заявления и согласования с собственником в случае переоформления права на земельный участок на публичный сервитут, а также при осуществлении кадастрового учета накладывающегося на лесной участок земельного участка.
Таким образом, по результатам анализа приведенных норм Закона о регистрации можно сделать вывод о том, что возможность снятия земельного участка с кадастрового учета в основном обусловлена отсутствием зарегистрированных в ЕГРН прав на него (хотя и не всегда). Соответственно, когда в ЕГРН имеются сведения о правообладателе земельного участка, потребовать исключить сведения о земельном участки из ЕГРН не вправе даже его собственник (кроме случая, указанного выше).
Ситуация задвоения земельных участков, находящихся в публичной собственности (то есть когда, например, два земельных участка, принадлежащих публичному образованию, по сведениям ЕГРН находятся в одном и том же месте), схожа с ситуацией, когда имеется наложение лесных участков друг на друга, а также с ситуацией, регулируемой Законом о Дальневосточном гектаре. На основании синтеза норм законодательства, регулирующих снятие
земельных участков с кадастрового учета в указанных случаях, можно предложить следующий механизм решения проблемы задвоения земельных участков, находящихся в публичной собственности, и соответствующую формулировку нормы Закона о регистрации.
Если при уточнении границ земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не предоставленного на каком-либо праве частному лицу, или при установлении его границ на местности выявлено фактическое пересечение границ этого участка с границами другого или других земельных участков, сведения о границах которых имеются в ЕГРН, при этом участок находится в пределах границ другого или других земельных участков, или сведения о его площади совпадают со сведениями о площади другого или других земельных участков на девяносто пять и более процентов, то уполномоченный на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, орган власти направляет в орган регистрации прав заявление о снятии такого земельного участка с кадастрового учета и о государственной регистрации прекращения права государственной или муниципальной собственности на такой земельный участок.
В практике также бывают случаи, когда орган местного самоуправления полагает нецелесообразным существование, предоставление и использование образованного одного 6 (например в связи с отсутствием доступа к участку 7) или нескольких (в связи с утверждением новой документации по планировке территории 8) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В связи с этим он избирает менее затратный путь -
снять такой участок/участки с кадастрового учета.
Снятие с кадастрового учета одного земельного участка «освободит» место на публичной кадастровой карте, что позволит заинтересованным лицам обращаться в администрацию за предварительным согласованием земельных участков необходимых им конфигурации и вида разрешенного использования, образованных на месте участка, снятого с учета. При изменении документации по планировке территории администрации может понадобиться снять с кадастрового учета сотни участков, чтобы затем поставить на кадастровый учет другие, образованные на этом месте участки.
Однако суды отказывают в удовлетворении подобных требований, предъявляемых органами местного самоуправления к органу регистрации прав, ссылаясь на то, что вопросы, связанные с необходимостью изменения земельных участков должны решаться на основе норм главы 1.1 ЗК РФ посредством преобразования земельных участков, невзирая на затратность такой процедуры.
В связи с этим представляется целесообразным законодательно предоставить органам государственной власти и местного самоуправления право обращаться в орган регистрации прав за снятием с кадастрового учета и прекращением права соответственно государственной или муниципальной собственности на земельные участки, которые не находятся в пользовании частных лиц в течение более 6 месяцев.
Помимо этого, следует возложить обязанность на орган регистрации прав снимать земельный участок с кадастрового учета на основании обращения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случаях, предусмотрен-
6 См. постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.06.2020 № Ф05-5028/2020 по делу № А41-27928/2019.
7 См. постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2019 № Ф07-9747/2019 по делу № А56-83433/2018.
8 См. определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2018 № 306-КГ18-16823 по делу № А55-12346/2017.
ных пунктами 14 и 15 статьи 41, частью 3 статьи 70 и частью 7 статьи 72 Закона о регистрации.
Дело в том, что в случаях, когда правообладатель пересекающегося земельного участка не известен, то есть сведения о нем отсутствуют в ЕРГН, в соответствии с пунктами 14 и 15 статьи 41, частью 3 статьи 70 и частью 7 статьи 72 Закона о регистрации по истечении сроков, указанных в этих нормах, орган регистрации прав снимает такие участки с кадастрового учета.
Однако даже в случаях, предусмотренных Законом о регистрации, снять земельный участок с кадастрового учета также не всегда возможно. Это связано с тем, что снять земельный участок с кадастрового учета Росреестр может только при наличии ряда условий.
Так, весьма распространен случай, когда орган местного самоуправления обращается в суд с требованием к Росреестру о снятии земельного участка с кадастрового учета на основании части 3 статьи 70 Закона о регистрации, в соответствии с которой орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае если сведения о правообладателях такого участка отсутствуют в ЕГРН.
Порядок снятия с государственного кадастрового учета таких земельных участков установлен пунктом 181 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости [3]. Согласно указанной норме земельные участки, учтенные до 1 марта 2008 года, могут быть сняты с государственного учета при одновременном соблюдении следующих условий:
1) в отношении таких земельных участ-
ков в кадастре недвижимости отсутствует информация о правах или в реестре прав на недвижимость отсутствуют записи о праве (об ограничении права) на такие земельные участки;
2) на таких земельных участках по сведениям ЕГРН не расположены объекты недвижимости 9.
Таким образом, если администрация обращается в суд с требованием о снятии «бесхозяйного» земельного участка с кадастрового учета, но на этом участке имеется также «бесхозяйное» (не имеющее правообладателя) здание и в материалы дела не будет представлено доказательств того, что этот объект возведен самовольно, а также доказательств обращения администрации в суд с иском о сносе указанного объекта как самовольной постройки, то в снятии участка с учета будет отказано 10.
Помимо прочего, например, норма части 3 статьи 70 Закона о регистрации прямо не предусматривает соответствующие действия органа регистрации прав по снятию земельных участков, не имеющих правообладателя, с кадастрового учета в качестве его обязанности, не установлены и сроки, в течение которых эти действия должны быть осуществлены. А поскольку орган регистрации прав должен в указанном случае снимать участки с учета по собственной инициативе, то и на обращения заинтересованных лиц (чаще это органы государственной власти или местного самоуправления) о снятии участков с учета этот орган реагирует отказом, в связи с чем возникает необходимость понуждать этот орган к совершению им соответствующих действий в судебном порядке 11.
Что касается земельных участков, находящихся в частной собственности, очевидно, что в тех случаях, когда правооблада-
9 Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 10 сентября 2019 года № Д23и-30808 «О рассмотрении обращения от 19 августа 2019 г. № 01-26/3152».
10 См. постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2020 № Ф08-12210/2019 по делу № А61-1544/2019.
11 См. постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.03.2020 № Ф05-235/2020 по делу № А41-38213/2019.
тели пересекающихся земельных участков известны, то есть сведения о них содержатся в ЕГРН, споры должны решаться в судебном порядке. Однако если речь идет о необходимости снятия с кадастрового учета земельного участка, который соответствует критериям, указанным в нормах Закона о регистрации, допускающих такое снятие по истечении указанных в них сроков, но орган регистрации прав по собственной инициативе не сделал этого, то для скорейшего разрешения подобной ситуации можно предложить внести в Закон норму следующего содержания.
Если при уточнении границ земельного участка, находящегося в частной собственности, выявлено фактическое пересечение границ этого участка с границами другого земельного участка, сведения о правообладателях которого отсутствуют в ЕГРН, то собственник уточняемого участка вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о снятии такого земельного участка с кадастрового учета. В случае соответствия земельного участка, о снятии с учета которого просит заявитель, критериям, установленным в пунктах 14 и 15 статьи 41, части 3 статьи 70 и части 7 статьи 72 Закона о регистрации, орган регистрации прав снимает такой участок с кадастрового учета.
Итак, на основании изложенного можно сделать вывод о том, что существующее законодательство по большей части не допускает возможность снятия земельного участка с кадастрового учета без ведома его правообладателя. Однако и сам правообладатель земельного участка по общему правилу не может снять свой участок с кадастрового учета, за исключением некоторых случаев. С одной стороны, такой подход законодателя является гарантией прав правообладателей на земельные участки и призван стимулировать правообладателей своевременно вносить сведения о
границах земельных участков в ЕГРН, регистрировать права на них и вносить сведения в ЕГРН о ранее учтенных земельных участках и их правообладателях, с другой -такой подход нередко вызывает проблемы при уточнении границ земельных участков добросовестных правообладателей и не позволяет публичным образованиям избавиться от имущества, которого не существует или которое невозможно реализовать (предоставить в собственность или в пользование частным лицам), но сведения о котором есть в ЕГРН, что порождает большое количество судебных споров. В связи с этим представляется, что законодательство, регулирующее возможность и случаи снятия земельных участков с кадастрового учета, нуждается в дальнейшем совершенствовании.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ *
1.О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
2. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельно-
Также автором статьи, в том числе в соответствующих постраничных сносках, приведены решения и постановления судов высших и региональных инстанций (доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»).
*
го участка при исправлении реестровой ошибки : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 декабря 2015 года № 943. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
4. Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточ-
* *
ного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 1 мая 201 6 года № 1 1 9-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. О рассмотрении обращения от 19 августа 2019 г. № 01-26/3152 : письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 10 сентября 2019 года № Д23и-3080. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
_ _ - - яш/т\ шя рост доверия к программе реновации
ЩЛ ЯЛ Iff И ) АЛ вызвал существенную активизацию
ШШ ш и ImVJ/ITl продавцов жилья в домах под снос
НЕДВИЖИМОСТЬ
В Аналитическом центре и Департаменте вторичного рынка
ИНКОМ-Недвижимость исследовали изменения объема предложения и заявляемых собственниками цен на квартиры в пятиэтажных домах, попавших в программу реновации жилья столицы (новый этап которой был анонсирован в начале 2017-го). Так, специалисты компании выяснили, что за последние два года доверие граждан к данной инициативе заметно выросло в связи с активной ее реализацией - уже начался снос устаревших строений и переселение жильцов в стартовые дома. В результате увеличился спрос на квартиры в реновируемых пятиэтажках, как среди покупателей, приобретающих недвижимость для личного проживания, так и среди инвесторов. Вслед за этим возросла экспозиция таких лотов в старой Москве: если годом ранее она была равна 1474 объектам, то к текущему моменту составляет уже 2277 единиц, что на 54% больше. Средняя цена предложения 1 кв. м квартир в домах под снос в годовом выражении повысилась на 17%, а усредненная стоимость объекта - на 14% (в том числе на фоне общего удорожания вторичной недвижимости). Несмотря на увеличение ценовых показателей, стоимость жилья в сносимых зданиях в среднем ниже, чем в аналогичных сооружениях, не вошедших в программу реновации: на 8% за 1 кв. м и на 29% за лот.
Также в ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что растет доля продавцов квартир в «хрущевках» под снос, завышающих стоимость своего предложения: с 7% в 2017-м до 20% на данный момент. Причем если ранее ценовая надбавка колебалась в диапазоне от 300 до 500 тыс. рублей за объект, то сейчас (когда в некоторых локациях снос старого жилья идет полным ходом, а жильцы переселяются в новые дома) размер завышения варьируется в пределах от 500 до 700 тыс. рублей. Более того, в риэлторской практике все чаще фиксируются случаи завышения стоимости предложения свыше миллиона рублей. Одновременно с этим в сегменте существует группа продавцов, которым в силу жизненных обстоятельств нужно как можно скорее реализовать свою недвижимость, и они изначально согласны на уменьшение цены, особенно в тех случаях, когда ликвидация их дома ожидается лишь в долгосрочной перспективе. Средний размер дисконта при продаже квартир в реновируемых пятиэтажках равен сейчас 8% против 10% двумя годами ранее. Аналитики компании оценивают долю объектов, экспонируемых по сниженной стоимости, в 10%, таким образом, количество лотов, выставленных на реализацию в сносимых «хрущевках» по рыночной цене, составляет 70%.
Согласно подсчетам Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с сентября прошлого года объем предложения квартир в домах, попавших в программу реновации, увеличился на 54%, с 1474 до 2277 объектов. Средняя цена предложения 1 кв. м таких лотов за указанный период выросла на 17%, со 159,3 тыс. рублей до 186,8 тыс. рублей, а усредненная стоимость объекта - на 14%, с 7,1 млн рублей до 8,1 млн рублей.
Продолжение на с. 109
