CC BY
51
СИСТЕМНЫЙ ПОДХОД К РЫНКУ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
УДК 336.77
Ирина Валерьевна Бойцова,
аспирант Московского финансово-промышленного университета «Синергия» Эл. почта: [email protected]
Анализ существующих тенденций на ипотечном рынке позволяет сделать вывод о том, что он представляет собой сложную открытую систему, состоящую из большого количества подсистем, разнообразно связанных между собой. В статье рассматривается, как на развитие ипотечного рынка влияют такие факторы внешней среды, как законы, конкуренция, состояние макроэкономики, благосостояние населения, внешнеэкономическая деятельность.
Ключевые слова: недвижимость, ипотека, кредитование, ипотечный рынок, жилищное кредитование.
Irina V. Boytsova,
post-graduate student, Moscow Financial-Industrial University «Sinergiya» E-mail: [email protected]
A SYSTEMATIC APPROACH TO MORTGAGE LENDING MARKET
An analysis of trends in the mortgage market, it can be concluded that it is a complex open system consisting of a large number of diverse subsystems interconnected. This article describes how the development of the mortgage market is influenced by such environmental factors as laws, competition, State of macroeconomics, well-being, foreign-economic activity. Keywords: real estate, mortgage lending, mortgage market, housing lending.
Существует два подхода к рассмотрению рынка ипотечного кредитования: в широком и узком смысле. В узком смысле ипотечный рынок представляет собой место встречи кредитора и заемщика, где они договариваются о ссуде под залог недвижимости. В широком смысле ипотечный рынок рассматривается не как экономические отношения между двумя субъектами рынка, а в качестве отдельной подсистемы финансового рынка, характеризующейся целостностью, воспроизводимостью и относительной самостоятельностью. Специфической чертой такого взгляда на ипотечный рынок является то, что на данном рынке действует много участников. При этом банки выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к заемщикам.
Мы считаем, что рассмотрение ипотечного рынка должно происходить в широком смысле. Исходя из постулатов системного подхода, он определяется как сложная, открытая, постоянно эволюционирующая экономическая система, в основе которой лежит процесс аккумуляции временно свободных денежных средств в банках и предоставление их населению для приобретения жилья под залог недвижимости. Кредитование осуществится на основе принципов возвратности, срочности, платности, целевого характера кредита.
Как известно, сложность системы определяется числом ее элементов, разнообразием взаимно связей между ними, а также количеством иерархических уровней. Открытость системы определяется ее взаимодействием с внешней средой, способностью приспосабливаться к изменениям во внешней среде для того, чтобы продолжить свое существование. Проанализировав ипотечный рынок с этой точки зрения, мы можем сделать вывод о том, что он представляет собой сложную открытую систему. Действительно, в ипотечный рынок представляет собой большое число подсистем, разнообразно связанных между собой. В то же время, на него влияют такие факторы внешней среды, как законы, конкуренция, состояние макроэкономики, благосостояние населения, внешнеэкономическая деятельность.
Рассмотрим основные элементы рынка ипотечного кредитования, определенные в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации:
1. Заемщики - это физические лица, граждане Российской Федерации, которые заключили кредитные договора с банками или договора займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);
2. Продавцы жилья - физические и юридические лица, осуществляющие продажу жилой недвижимости, находящейся в их собственности или принадлежащей другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
3. Кредиторы - кредитные организации и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные ссуды. Остановился на функциях кредиторов поподробнее.
На наш взгляд, среди основных функций кредитора можно выделить:
- предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности
потенциального заемщика;
- оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
- обслуживание выданных ипотечных кредитов.
Следует отметить, что согласно договору об ипотеке кредитующий банк становится залогодержателем. Это дает ему право получить удовлетворение своих денежных требований в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по договору ипотечного кредитования из стоимости заложенной недвижимости.
4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов. Это агентства по ипотечному кредитованию, являющиеся специализированными организациями, которые осуществляют рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты гражданам.
№6 (2), 2012
46
_
В качестве основных функций операторов вторичного рынка мы можем выделить:
- рефинансирование кредиторов на основе установленных норм и стандартов, предъявляемых к механизмам ипотечного кредитования;
- эмиссия ипотечных ценных бумаг;
- консолидация средств инвесторов в сфере ипотечного кредитования;
- оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной политики проведения ипотечных кредитных операций и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.
5. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основными функциями этих органов являются:
- регистрация сделок купли-продажи жилой недвижимости, оформление перехода прав собственности на нее к новому собственнику;
- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
- хранение и предоставление информации по правам собственности и залоговому обременению недвижимости всем участникам ипотечного рынка.
6. Страховые компании. Участникам рынка ипотечного кредитования являются страховые компании, которые имеют лицензии на имущественное страхование, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
7. Риэлторы - предприятия - профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости. К функциям риэлторов мы можем отнести:
- поиск и подбор оптимального варианта объекта недвижимости для потенциальных заемщиков и продавцов жилья;
- посредничество и консультации при заключении сделок по купле-продаже недвижимости;
- брокеридж (организация продажи недвижимости по поручению других субъектов рынка ипотечного кредитования);
- организация торгов по реализации заложенной недвижимости, на которую обращено взыскание.
8. Оценщики - юридические и физические лица, у которых есть право на осуществление профессиональной оценки объектов недвижимости,
являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
9. Инвесторы - юридические и физические лица, которые приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными ссудами. Данные ценные бумаги эмитируются кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионными фондами, страховыми компаниями, инвестиционными банками, паевыми инвестиционными фондами и т.д.).
10. Инфраструктурные элементы системы ипотечного кредитования. Среди них мы можем выделить нотариальные конторы, паспортные службы, консалтинговые компании, органы опеки и попечительства, и т.п. Указанные элементы обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Как мы видим, все перечисленные нами выше субъекты рынка ипотечного кредитования так или иначе работают на рынке. Однако общая, системная задача заключа-
Кредиторы
ется в том, чтобы наладить работу системы ипотечного кредитования через повышение эффективности взаимодействия всех участников рынка. Без отлаженной работы какого-либо одного субъекта функционирование всей системы ипотечного рынка может оказаться неэффективным. Таким образом, для полноценной работы системы ипотечного рынка должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, регистрация и т.д.
Рассмотрим отличительные черты систем ипотечного кредитования, сложившиеся в современной мировой практике. На наш взгляд, основными среди них являются:
- наличие в современных системах ипотечного кредитования институтов различных форм собственности. Следует отметить, что роль государства при этом постоянно снижается;
- среди ипотечных институтов присутствуют как банковские, так и небанковские организации;
- происходит постеленное вытеснение с рынка специализированных ипотечных институтов универ-
Заемщики
Инфраструктурные звенья
нотариат; регистрация граждан; органы опеки; юридические консультации
у
Государство
Рис. 1. Элементы системы рынка ипотечного кредитования
Экономика, Статистика и Информатика
47
№6 (2), 2012
_
сальными кредитными организациями;
- существуют организации узкоспециализированного профиля. Например, банки, концентрирующие свою деятельность только на жилищном кредитовании;
- определяющая роль рыночных механизмов (конкуренция, цены, спрос) при выборе ипотечным институтом своего поведения на рынке;
- развитие тесных связей между субъектами ипотечного рынка, формирование на рынке явных и латентных финансовых групп из кредитных организаций и страховщиков. Число взаимных услуг и связанных операций постоянно возрастает;
- формирование «надзирающей» роли у государства. В большинстве стран власти корректируют общую стратегию развития рынка ипотечного кредитования, осуществляют функции надзора и контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка. Зачатую государство транслирует через ипотечный рынок социальную политику. Исходя из постулатов системного
подхода, каждая подсистема рынка ипотечного кредитования представляет собой автономную систему. В свою очередь, сам рынок ипотечного кредитования является подсистемой финансового рынка и рыночной системы страны. Необходимой характеристикой любой системы являются взаимосвязи между ее элементами, в качестве которых выступают различные процессы. Рассматривая их как один из
системообразующих элементов для рынка ипотечного кредитования, мы можем выделить деятельность банков, в совокупности осуществляющих как активные операции по размещению средств в ипотечные кредиты, так и пассивные операции по привлечению средств с целью рефинансирования вложении в ипотечные кредиты, как правило, путем выпуска ипотечных облигаций.
Подводя итоги, мы можем констатировать, что рынок ипотечного кредитования представляет собой сложную, открытую, постоянно изменяющуюся экономическую систему, в основе которой лежит процесс аккумуляции в кредитных организациях временно свободных денежных средств и предоставление их гражданам для целей приобретения недвижимости под ее залог на основе принципов возвратности, срочности, платности. Составными элементами системы рынка ипотечного кредитования являются все субъекты экономических отношений, возникающих в процессе покупки-продажи недвижимости в кредит, в том числе - органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, инвесторы и т.д. В качестве системообразующего элемента рынка ипотечного кредитования выступает деятельность кредитных организаций, которые осуществляют активные (выдача ипотечных кредитов) и пассивные (привлечение средств для рефинансирования вложений в ипотечные кредиты) операции. Система ипотечного кредитования характеризуется следующими основными
свойствами: сложностью структуры; совместимостью рынка ипотечного кредитования с другими системами; адаптацией рынка к изменяющейся среде; синергетическим эффектом.
Литература
1. Веснин В.Р. Теория организации. - М.: Проспект, 2011. Стр. 35-41.
2. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. URL: http:// ahml.ru/common/img/uploaded/files/ agency/concept/con_r_igk.pdf
3. Интеграционные механизмы управления./ Кудрова Н. А., Орехов С. А. Монография. - Р.: Издательство «РИД», 2009.
4. Выявление новых организационных возможностей для формирования инновационных форм современного менеджмента. / Кудрова Н. А., Орехов С. А. Монография. - Р.: Издательство «РИД», 2012.
References
1. Vesnin V.R. Organization theory. -M.: Prospect, 2011. Pp. 35-41.
2. The concept of development of mortgage lending in the Russian Federation. URL: http://ahml.ru/common/ img/uploaded/files/agency/concept/ con_r_igk.pdf
3. Integration management mechanisms. / Kudrova N.A., Orehov S.A. Monograph. - R.: Izdatel'stvo «RID», 2009
4. Identify new organizational capabilities to create innovative forms of modern management / Kudrova N.A., Orehov S.A. Monografiya. - R.: Izdatel'stvo «RID», 2009.
№6 (2), 2012
48
