Системный подход к процессу управления ипотечным жилищным кредитованием в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ной экономической политики, в частности, промышленной. Целесообразно в ближайшее время разработать концепцию промышленной политики, а затем нормативный документ о государственной промышленной политике, утвердив его на самом высоком уровне.

Государство также не должно уклоняться от регулирования цен на важнейшие жизненно важные продукты и, прежде всего, тарифы на электроэнергию, как для населения, так и для предприятий.

Литература

Совместные усилия государства и бизнес-сообществ могут внести существенный вклад в управление и получение скачкообразного роста экономики России.

2.

Национальная промышленная политика конкурентоспособности: опыт Запада — в интересах России. М.: ИМЭМО РАН, 2002.

Балацкий Е.В., Конышев В.А. Роль государственного сектора в национальной экономике: общемировые тенденции // Общество и экономика, 2003. № 7—8.

Нигматулин Р. Об оптимальной доле государственных расходов в ВВП и темпах экономического роста // Вопросы экономики, 2003, № 3.

Балацкий Е.В. Особенности государственного сектора промышленности // Экономист, 2002. № 6.

ЗелтынъА.С. Государственная промышленная политика в рыночных экономиках // ЭКО, 2003. № 3. Казанцев С.В. Смена формаций // ЭКО, 2003. № 3.

Ширяева Р.И. Государственная собственность в системе факторов экономического роста // Государство и экономика: факторы экономического роста. М.: Институт экономики РАН, 2002.

Зельднер А.Г. Государство в стратегии российского ответа вызову нового века - глобализации // Государство и экономика: факторы экономического роста. М.: Институт экономики РАН, 2002.

Конышев В. Проблемы управления государственным сектором в России. Государственная служба, 2005. № 2 (34). www.rags.ru/akadem/all/34-2005/34-2005-40.html.

1.

УДК 336.77:332

системный подход к процессу управления ипотечным жилищным КРЕДИТОВАНИЕМ В РОССИИ

Князева Е.А., аспирант,

ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», г. Москва

The study investigates a systematic approach to the mortgage management and describes the key actors in the management system and mechanism for their interaction. The proposed management system has two levels; that is, state and business communities.

В статье изложен предлагаемый автором системный подход к процессу управления ипотечным жилищным кредитованием, приводятся основные субъекты системы управления и механизм их взаимодействия. Предлагаемая автором система управления затрагивает два уровня: государственный уровень и уровень бизнес-сообществ.

Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, управление, система.

Основной недостаток существующей системы управления ипотечным жилищным кредитованием в России заключается в разрозненности действия основных управленческих структур. Однако, по нашему мнению, в России уже сложились определенные предпосылки для формирования системы управления ипотечным жилищным кредитованием. Перечислим наиболее значимые из них.

1. Создана необходимая инфраструктура рынка ипотечного жилищного кредитования: совершенствуется нормативно-правовая база ипотеки; сравнительно быстрыми темпами развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного жилищного кредитования.

2. Определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки и ипотечные компании, между ними сформировались достаточно четкие отношения.

3. Рынок рефинансирования ипотечных кредитов постепенно оформляется в виде единой системы для всех участников ипотечного бизнеса.

4. На вторичном рынке ипотечных кредитов, кроме открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)», активно участвуют ведущие коммерческие банки; увеличиваются объемы секьюритизации ипотечных активов российскими банками.

5. В России функционируют различные структуры, в той или иной степени выполняющие функции управления ипотечным жилищным кредитованием.

Обеспечение системного подхода к процессу управления ипотечным жилищным кредитованием представляется нам следующим образом (рис. 1).

Основные субъекты системы управления ипотечным жилищным кредитованием и механизм их взаимодействия представлены на рис. 2.

Дадим более подробные функциональные характеристики основным субъектам системы управления ипотечным жилищным кредитованием.

На наш взгляд, основная задача государства в процессе управления ипотечным жилищным кредитованием должна заключаться в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью сокращения государственного финансирования,

снижения финансовых рисков участников ипотечного кредитования и повышения доступности жилья для граждан РФ. При этом предполагается, что государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия.

Учитывая, что система ипотечного жилищного кредитования в России находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.

С этой целью необходимо:

• совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;

• регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

• создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

• организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Как следует из рис. 2, государство реализует свое участие в процессе управления ипотечным жилищным кредитованием через следующие структуры:

• министерство регионального развития Российской Федерации;

• комиссию по развитию рынка доступного жилья при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике;

• межведомственную рабочую группу по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов;

• открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Министерство регионального развития Российской Федерации должно, по нашему мнению, курировать следующие основные вопросы, касающиеся формирования и развития системы ипотечного жилищного кредитования:

• участие в разработке стратегических направлений ипотечного жилищного кредитования в субъектах РФ с различным уровнем социально-экономического развития;

Федеральный уровень

• определение концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;

• формирование нормативно-правовой базы в области ипотечного жилищного кредитования;

• принятие и управление приоритетными национальными проектами в области формирования рынка доступного жилья для граждан РФ;

• государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования посредством предоставления государственных гарантий, страхования кредитных рисков и др._________________________

Уровень субъектов РФ

• контроль обеспечения на территории субъекта РФ общегосударственной политики в области формирования рынка доступного жилья и развития ипотечного жилищного кредитования;

• разработка и реализация собственных региональных программ развития ипотечного жилищного кредитования;

• обеспечение интересов субъекта РФ в федеральных органах власти_________________________

Муниципальный уровень

• контроль обеспечения на территории муниципального образования общегосударственной и региональной политики в области формирования рынка доступного жилья и развития ипотечного жилищного кредитования;

• разработка и реализация собственных муниципальных программ развития ипотечного жилищного кредитования;

• обеспечение интересов муниципального образования в государственных органах власти

субъекта РФ___________________________________________________________________________

Уровень бизнес-сообщества

• предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы в области ипотечного жилищного кредитования;

• обеспечение здоровой конкуренции на рынке ипотечных жилищных кредитов;

• обеспечение интересов бизнес-сообщества в государственных органах власти всех уровней в

вопросах, связанных с развитием ипотечного жилищного кредитования______________________

Рис. 1. Системный подход к процессу управления ипотечным жилищным кредитованием

• формирование (в части предоставленных полномочий) необходимой нормативноправовой базы для реализации механизма ипотеки и эффективного функционирования рынка ипотечных жилищных кредитов в субъектах РФ;

• координацию работы органов государственной власти субъектов РФ по развитию жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования;

• регулирование использования надежных финансовых инструментов, обеспечивающих приток долгосрочных инвестиций на

региональные рынки ипотечных жилищных кредитов;

создание условий для развития в субъектах РФ инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных кредитов; координацию деятельности межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» при Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов.

Государственный механизм управления системой ипотечного жилищного кредитования

Министерство регионального развития РФ Комиссия по развитию рынка доступного жилья при Совете при Президенте РФ Межведомственная рабочая группа по национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» при Совете при Президенте РФ ОАО «АИЖК»

Система ипотечного жилищного кредитования

Комитет Ассоциации российских банков ______по ипотечному кредитованию________

Ассоциация ипотечных компаний

Рыночный механизм управления системой ипотечного жилищного кредитования

Рис. 2. Субъекты системы управления ипотечным жилищным кредитованием

По нашему мнению, деятельность Межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», а также Комиссии по развитию рынка доступного жилья при Совете при Президенте РФ должна иметь практическую направленность, а именно включать:

• мониторинг законодательной и нормативно-правовой базы по вопросам развития системы ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства в Российской Федерации;

• участие в разработке стратегии законодательной деятельности, направленной на дальнейшее совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования;

• подготовку предложений по разработке проектов федеральных законов, направленных на создание условий для жилищного кредитования в различных формах, а также для увеличения объемов жилищного строительства;

• изучение опыта работы органов государственной власти субъектов РФ, фондов жилищного строительства, ипотечных агентств и корпораций, банков, риэлтор-

ских, оценочных и страховых компаний по развитию жилищного строительства и ипотечного кредитования;

• участие в реализации социальных программ, направленных на обеспечение доступности ипотечных кредитов для отдельных категорий населения в субъектах РФ;

• содействие формированию современной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования;

• формирование в субъектах РФ и отдельных муниципальных образованиях инструментов для реализации государственной политики в области формирования рынка доступного жилья.

Ипотечные консультационные центры могут стать эффективным инструментом для реализации государственной политики в области формирования рынка доступного жилья на региональном и муниципальном уровне. Основная цель создания таких Центров должна заключаться в создании основанной на рыночных принципах системы обеспечения различных категорий населения доступным по стоимости жильем, причем приобретение жилья на свободном от монополизма жилищном рынке должно осуществляться за счет

собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Кроме того, консультационные центры должны обеспечивать доступность информации о выданных ипотечных жилищных кредитах, сроках кредитования, процентных ставках.

Создание консультационных центров должно также способствовать оценке всех факторов, влияющих на развитие системы ипотечного жилищного кредитования в регионах (платежеспособный спрос, база стройиндустрии, мощность строительных организаций, наличие земельных участков под застройку, возможность банковской системы выдавать ипотечные кредиты, наличие долгосрочных финансовых ресурсов).

По нашему мнению, деятельность консультационных центров должна координироваться на уровне субъектов РФ — министерствами (комитетами) по управлению государственным имуществом, на муниципальном уровне — комитетами по управлению муниципальным имуществом. Совместно с банками министерства (комитеты) должны разрабатывать систему индикаторов (показателей), позволяющих осуществить мониторинг процесса развития ипотечного жилищного кредитования в регионах и дать оценку социально-экономической эффективности от реализации намеченных мероприятий в области ипотечного жилищного кредитования.

В структуру ипотечных консультационных центров должны входить, помимо банков, страховые и оценочные компании, а также государственные (муниципальные) информационные центры (наподобие служб «Одно окно»).

Основная цель деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)» по-прежнему должна состоять в обеспечении доступности приобретения жилья, а также в создании и развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России.

Однако основные функции АИЖК, которые оно призвано выполнять в единой системе управления ипотечным жилищным кредитованием, нами предлагается скорректировать следующим образом:

• дальнейшее совершенствование общефедеральных стандартов процедур ипотечного

кредитования и рефинансирования;

• обеспечение ликвидности для «уполномоченных банков», участвующих в ипотечном жилищном кредитовании населения, особенно с невысоким уровнем доходов;

• участие в развитии вторичного рынка ипотечных кредитов, включая хранение закладных, вторичный оборот и раскрытие информации;

• регулярный выпуск ипотечных и корпоративных ценных бумаг для привлечения необходимого финансирования;

• оценка, управление и страхование рисков по ипотечным кредитам, ипотечному покрытию и ипотечным ценным бумагам;

• организация торгов в единой торговой системе ипотечного жилищного кредитования и обеспечение гарантий выкупа стандартных закладных.

Схема управления рынком ипотечного жилищного кредитования с участием АИЖК должна выглядеть, по нашему мнению, следующим образом (рис. 3).

Согласно представленной на рис. 3 схеме управления основными участниками рынка ипотечного жилищного кредитования являются региональные операторы, сервисные агенты, банки, страховые и оценочные компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они осуществляют выполнение следующих функций:

• банки как первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;

• региональные операторы выкупают стандартные закладные у банков и формируют пулы закладных для передачи АИЖК;

• сервисные агенты: кредитные организации осуществляют выдачу ипотечных кредитов; некредитные организации выкупают стандартные закладные у первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи АИЖК;

• инвестиционные фонды осуществляют привлечение долгосрочных финансовых ресурсов с рынка капитала;

• ипотечные агенты — специализированные коммерческие организации, отвечающие требованиям Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», исключительным предметом деятельности которых является приобретение прав требования по кредитам (займам),

НАСЕЛЕНИЕ

БАНКИ

РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОПЕРАТОРЫ

ЕДИНАЯ ТОРГОВАЯ СИСТЕМА ИЖК, СФОРМИРОВАННАЯ И ПОДДЕРЖИВАЕМАЯ ОАО «АИЖК»

ПИФЫ ИПОТЕЧНЫЕ ИНЫЕ

СПЕЦАГЕНТЫ ИНВЕСТОРЫ

Рис. 3. Схема управления рынком ипотечного жилищного кредитования с участием ОАО «АИЖК»

обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которым предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием;

• АИЖК является организатором торгов и гарантом выкупа стандартных закладных у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов, обеспеченных страховым покрытием с произведенной оценкой предмета ипотеки с целью последующей секьюритизации, т.е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

• страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки — страхование титула собственности (риска утраты права собственности);

• оценочные компании производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Чисто рыночные структуры, непосредственно участвующие в процессе управления ипотечным жилищным кредитованием в России, — это комитет ассоциации региональных банков по ипотечному кредитованию и ассоциация ипотечных компаний.

Комитет ассоциации региональных банков по ипотечному кредитованию в процессе управления ипотечным жилищным кредитованием стремится реализовать интересы банков — первичных кредиторов. Поэтому основные функции комитета должны, по нашему мнению, заключаться в следующем:

• инициирование и участие в разработке законодательных и иных нормативных правовых актов, направленных на развитие и укрепление системы ипотечного кредитования, на повышение ее надежности и устойчивости;

• создание посредством рыночной мотивации системы «уполномоченных банков», призванных участвовать в ипотечном жилищном кредитовании; разработка мер, направленных на поддержание их ликвидности;

• формирование гибких (либеральных) условий кредитования, адекватных современной конъюнктуре рынка жилья;

• участие в работе по стандартизации процедур ипотеки;

• организация общенациональных и региональных выставок, информационноразъяснительных передач и рекламных роликов на телевидении и радио, публикаций в прессе, наружной рекламы, создания ипо-

течных брендов, а также других мероприятий, направленных на популяризацию ипотеки у населения;

Деятельность ассоциации ипотечных компаний затрагивает в основном интересы ипотечных компаний. Однако в единой системе управления ипотечным жилищным кредитованием на нее могут быть возложены следующие функции:

• участие в развитии единых стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, норм и процедур ипотечного кредитования для снижения рисков участников рынка ипотечного жилищного кредитования и увеличения доступности кредитных ресурсов для граждан РФ;

• содействие становлению и развитию в Российской Федерации и субъектах РФ необходимой законодательной и нормативноправовой базы, а также рыночной инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования;

• разрешение правовых проблем в деятельности ипотечных компаний и других участников ипотечного рынка;

• стимулирование участия ипотечных компаний в реализации национальной жилищной политики Российской Федерации;

• организация обучения, аттестации специалистов и сертификации деятельности ипотечных компаний;

• разработка и внедрение единых профессиональных стандартов деятельности ипотечных компаний;

• разработка специализированных информационных систем и программного обеспечения ипотечных компаний, адаптируемых к требованиям рефинансирующих организаций, первичных кредиторов и страховщиков;

• развитие региональных и межрегиональных сетей, технологий по продвижению ипотечных программ и кредитных продуктов;

• анализ состояния и тенденций развития экономики Российской Федерации и субъектов РФ, рынка недвижимости и ипотеки;

• организация и участие в проведении конференций, симпозиумов, выставок, круглых столов, семинаров и иных публичных мероприятий по актуальным вопросам ипотечного кредитования;

• организация и осуществление информационно-издательской деятельности, информирование общественности о положении в системе ипотечного кредитования. Для реализации своих управленческих

функций ассоциация может создавать филиалы и представительства.

По нашему мнению, эффективное управление системой ипотечного жилищного кредитования должно включать в себя:

• совершенствование законодательного и нормативно-правового обеспечения ипотечного жилищного кредитования;

• обеспечение рыночной мотивации всех участников системы ипотечного жилищного кредитования;

• внедрение новых действенных инструментов развития ипотечного жилищного кредитования.

Литература

1. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе развития Государственной целевой программы «Жилище».

2. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 № 1010 «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».

3. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».