CC BY
16
СИСТЕМА ПРАВООТНОШЕНИЙ МЕЖДУ СУБЪЕКТАМИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЦЕССА В МАЛОЭТАЖНОМ ДОМОСТРОЕНИИ
С.А. ПРИГАРИН,
кандидат экономических наук, профессор Московской государственной академии
коммунального хозяйства и строительства Научная специальность: 08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами)
E-mail: [email protected] Рецензент: доктор экономических наук, профессор Н.Л. Карданская
Аннотация. Изложены характеристика субъектов и формы финансирования проектов малоэтажного жилищного строительства.
Ключевые слова: субъект, строительство, малоэтажное жилье.
SYSTEM OF LEGAL RELATIONSHIP BETWEEN SUBJECTS OF INVESTITSIONNO-BUILDING PROCESS IN LOW HOUSING CONSTRUCTION
S.A. PRIGARIN,
PhD (Econ.), the professor of the Moscow state academy of municipal services and building
Annotation. Are stated the characteristic of subjects and the form of financing of projects of low housing construction.
Keywords: the subject, building, low habitation.
Управление жилищно-строительным комплексом, в том числе в сегменте малоэтажного жилищного строительства (МЖС), сопряжено с определением его субъектов и выявлением их экономических интересов.
Современная ступень развития жилищно-строительного комплекса предполагает расширение традиционной субъектной структуры рынка жилья посредством появления новых участников. Выделяют до 15 субъектов инвестиционно-строительного процесса: инвесторы, девелоперы, риелторы, операторы управления недвижимостью, потребители, заказчики, органы власти, регистраторы прав, проектные институты и бюро, изыскатели (инженерные изыскания в строительстве), подрядчики субподрядчики, региональные инженерные ведомства, генеральные подрядчики, строительно-монтажные организации, производители (поставщики) материалов, арендодатели строительных машин и оборудования, денежно-кредитные учреждения.
Кроме того, в настоящее время в строительных фирмах имеет место сочетание разнообразных функций, являющееся следствием изменения внеш-
ней среды их деятельности. Однако мировой опыт показывает, что сочетание таких противоположных экономических ролей, как инвестор, менеджер, заказчик, подрядчик и агент по продажам в одном лице не может быть устойчивым, поскольку порождает внутренний конфликт интересов.
Устанавливаемые государством правила позволяют уменьшить неопределенность и тем самым упорядочить взаимоотношения между участниками инвестиционно-строительного процесса.
Девелоперские проекты могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся высокой капиталоемкостью проекта, длительностью инвестиционного цикла, неделимостью создаваемого объекта, инновационным характером.
Внешние факторы воздействия на субъектов инвестиционно-строительного процесса в малоэтажном жилищном строительстве представляют собой совокупность результатов принятых решений и совершаемых действий на макроэкономическом уровне (экономические, политические, правовые, демографические, международные, технологические, природные, институциональные). Воз-
действие внешних факторов предполагает адаптацию системы малоэтажного жилищного строительства к изменившимся условиям на макроэкономической уровне. Социально-экономические последствия решений, принятых субъектами инвестиционно-строительного процесса при реализации их экономических интересов, представляют собой внутренние факторы. Негативное влияние внутренних и внешних факторов во многом объясняет проблемы современного развития малоэтажного жилищного строительства в России.
Совершенствование системы правоотношений между субъектами инвестиционно-строительного процесса — важный элемент развития малоэтажного жилищного строительства.
Вопросы распоряжения недвижимостью выделены в самостоятельные разделы Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности ст. 130 ГК РФ формирует систему договорных отношений, связывающих участников реализации проекта, что выступает одним из важных условий для его успешного осуществления.
Схематично нормативно-правовая база, регулирующая взаимоотношения между субъектами инвестиционно-строительного процесса представлена на рис. 1.
Оценка функционирования любого строительного объекта подразумевает рассмотрение его на протяжении полного жизненного цикла. Существуют различные подходы к определению жизненного цикла объектов недвижимости. На рис. 2 представлен авторский вариант определения жизненного цикла объектов МЖС.
На прединвестиционной (предпроектной) стадии проекта малоэтажного жилищного строительства можно выделить два наиболее важных этапа — исследование рынка и выбор местополо-
жения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта.
Особое внимание в сфере малоэтажной застройки необходимо уделить градостроительной подготовке территорий, предназначенных для строительства, которая включает следующие этапы выполнения: градостроительная проработка вариантов размещения территорий малоэтажного строительства в системе расселения административно-территориального образования, в структуре города, поселка, сельского и иного поселения; выявление факторов, удорожающих строительство; выявление факторов, неблагоприятных для проживания постоянного населения; определение архитектурно-планировочной структуры, функционального и строительного зонирования, основных принципов развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры малоэтажного строительства в границах отведенных территорий.
На основании утвержденных основных градостроительных документов Градостроительного кадастра РФ — генеральных планов районов, городов, муниципальных образований, поселков, сельских поселений, иных территорий, в соответствии с действующим законодательством, по ходатайству заказчика органами государственной власти и местного самоуправления определяют территории под малоэтажное жилищное строительство.
Градостроительная проработка по определению территорий малоэтажного жилищного строительства осуществляется органами архитектуры и градостроительства в виде градостроительного заключения и включает в себя: выявление соответствия выделяемой территории малоэтажного жилищного строительства действующей градостроительной документации; анализ территориальных, природно-климатических, архитектурно-техниче-
Конституция РФ
Гражданский кодекс РФ
Инвестиционное законодательство
Субъекты инвестиционно строительного процесса
Земельное законодательство
Градостроительное законодательство
Строительные нормы и правила
Жилищное законодательство
Рис. 1. Правовая база регулирования взаимоотношений между субъектами инвестиционно-строительного процесса
Рис. 2. Жизненный цикл м
ских и социальных аспектов экологической и санитарной ситуации, связанных с размещением территорий малоэтажного жилищного строительства.
По результатам градостроительной проработки могут быть приняты следующие решения: необходимость корректировки действующей градостроительной документации; уточнение стадийности и состава вновь разрабатываемой документации; внесение изменений в постановление органа исполнительной власти о разрешении строительства (проектирования). Все эти решения должны включать не только планировочную, но и организационно-экономическую составляющую.
По мнению автора, именно на основании результатов градостроительной и организационно-экономической проработки вариантов размещения территорий застройки МЖС по заявке заказчика органом архитектуры и градостроительства выдается архитектурно-планировочное задание на выполнение градостроительной документации.
Градостроительная документация для территорий малоэтажного жилищного строительства разрабатывается в соответствии с гл. V Градостроительного кодекса РФ и «Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и
тоэтажного домостроения
утверждения градостроительной документации» и СНиП 11-01.
Градостроительная документация для территорий малоэтажного жилищного строительства разрабатывается в соответствии с гл. XII (ст. 58—60) Градостроительного кодекса РФ и включает проект планировки в регламентированном составе.
На основании проектной документации для застройки территорий малоэтажного строительства, по заявке заказчика главным архитектором города (района), органами архитектуры и градостроительства готовится, а местной администрацией утверждается разрешение на строительство объектов.
На стадии проектирования одним из важных этапов для всего проекта выступает организация финансирования малоэтажного домостроения, которое может осуществляться при соблюдении следующих условий:
♦ динамика инвестиций должна обеспечивать реализацию проекта в соответствии с временными и финансовыми ограничениями;
♦ снижение затрат финансовых средств и рисков проекта должно обеспечиваться за счет соответствующей структуры и источников финансирования и определенных организационных мер.
Финансирование проектов малоэтажного домостроения осуществляется за счет собственных средств инвестора, заемных и привлеченных источников (табл. 1). При финансировании проектов малоэтажного жилищного строительства соблюдается инвестиционный баланс между внутренними и внешними источниками. В каждом случае пропорция между собственными и привлеченными средствами индивидуальна.
В качестве основных механизмов привлечения ресурсов в развитие недвижимости в России выступают «долевое» участие (100%-ная единовременная оплата, оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья), выпуск «ценных бумаг», банковское кредитование, товарное кредитование и «зачеты» с подрядчиками. В перспективе наиболее рациональным может стать комбинированное финансирование, которое позволяет гибко привлекать и более эффективно использовать финансовые ресурсы на реализацию проектов малоэтажного жилищного строительства.
Большое внимание в Московской области уделяется отбору пилотных проектов для отработки механизмов развития малоэтажной жилищной застройки на территории. В стадии рассмотрения на сегодняшний день находятся пять проектов, наиболее соответствующих заявленным критериям эконом-класса. В этом направлении открывается широкое поле деятельности для взаимодействия Министерства строительного комплекса Москов-
ской области с различными некоммерческими и коммерческими организациями.
На территории Московской области действует также Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМиКС). Это некоммерческое партнерство участников рынка МЖС, сотрудничающее с Фондом содействия реформированию ЖКХ, Фондом содействия развитию жилищного строительства, агентством ипотечного жилищного кредитования в части выработки совместных предложений, мониторинга процесса реализации проектов.
Таким образом, наряду с формированием нормативно-правовой базы, упорядочивающей отношения между участниками инвестиционно-строительного процесса, регулирующая роль государства в развитии малоэтажного жилищного строительства подразумевает выделение средств на проведение прикладных исследований и разработок, направленных на формирование современных про-ектно-технологических проектов, которые позволят эффективно решать проблемы обеспечения населения России доступным и комфортным жильем.
Литература
1. Асаул Н.А. Теория и методология институциональных взаимодействий субъектов инвестиционно-строительного комплекса. СПб., 2004.
2. Реализация концепции развития малоэтажного жилищного строительства в Московской области // Строительная орбита. 2010. № 7.
Таблица 1
Формы финансирования проектов малоэтажного жилищного строительства
Форма финансирования Характеристика
Собственное финансирование Полное или частичное финансирование проекта за счет собственных средств юридического или физического лица, получающего объект малоэтажного жилищного строительства в собственность по завершении процесса строительства
Заемное возвратное финансирование Финансирование на возвратной основе (банковский кредит, заем стороннего инвестора, выпуск ценных бумаг, целевое финансирование, коммерческий кредит)
Долевое финансирование Инвестор получает право владеть долей проекта, участвовать в управлении проектом и имеет долю прибыли в проекте. Размер доли инвестора в проекте и размер участия в управлении проектом зависит от соотношения вклада по сравнению с вкладами всех участников проекта
Финансирование девелопером Полное или частичное финансирование проекта за счет собственных средств девелоперской компании. Собственные денежные средства девелопера условно делятся на средства потребляемые и накопленные. Использование финансирования девелопера целесообразно когда рентабельность работающих активов девелопера ниже стоимости заемного или другого внешнего финансирования
Комбинированное финансирование Комбинация двух или более форм финансирования из вышеперечисленных, т.е. финансирование проекта за счет собственных средств юридического или физического лица, на возвратной основе, на долевых условиях инвестором, за счет девелоперской компании
