CC BY
81
Интернет-журнал «Науковедение» ISSN 2223-5167 http ://naukovedenie.ru/ Том 7, №5 (2015) http ://naukovedenie. ru/index.php?p=vol7-5 URL статьи: http://naukovedenie.ru/PDF/132EVN515.pdf DOI: 10.15862/132EVN515 (http://dx.doi.org/10.15862/132EVN515)
УДК 332.146.2
Голованов Владимир Иванович
АНОВО «Международный университет в Москве» Российская Федерация, Москва Заведующий кафедрой «Социального - экономического развития крупных городов»
Академик МАИ, РМА
Профессор кафедры «Социального - экономического развития крупных городов»
Доктор экономических наук Кандидат технических наук E-mail: golovanov52@rambler.ru
Дорофеев Александр Юрьевич
ФГБОУ ВО «Московский Государственный Университет технологий и управления
им. К.Г. Разумовского (ПКУ)» Российская Федерация, Москва Доцент кафедры «Менеджмента» Кандидат экономических наук E-mail: ald741@mail.ru
Симонова Вера Алексеевна
ФГБОУ ВПО «Российского Экономического Университета им. Г.В. Плеханова»
Российская Федерация, филиал в г. Севастополь Доцент кафедры «Экономика» Кандидат экономических наук E-mail: vera.simonova@mail.ru
Новицкий Иван Юрьевич
АНОВО «Международный университет в Москве» Российская Федерация, Москва Заместитель руководителя департамента топливно-энергетического хозяйства города Москвы
Кандидат биологических наук E-mail: novitskyiy@mos.ru
Фадеев Александр Сергеевич
ФГБОУ ВПО «Московский Государственный Технический Университет им. Баумана»
Российская Федерация, Москва Профессор Доктор технических наук E-mail: km@mgutm.ru
Рынок офисной недвижимости крупного города
Аннотация. В данной статье проанализирован рынок офисной недвижимости крупного города на примере г. Москвы. В 2014 г. дефицит площадей класса В уже ощущался на территориях премиальной зоны, где уровень вакантных помещений класса В+ и В-снизился до отметки в 2,6% и 2,1% соответственно. В целом в ЦДР доля свободных площадей класса В+ и В- также оставалась невысокой - около 4%. Максимальный уровень вакантных помещений класса В+ зафиксирован в Москва-Сити - почти 15,5% по итогам года. За пределами Центрального Делового Района свободными оставались почти 10% площадей класса В+ и 6% - класса В-.
Динамика уровня вакантных площадей отразилась и в поведении средних арендных ставок на офисные помещения. По итогам 2014 г. средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в классе А практически не изменились, зафиксировавшись на уровне $830/кв. м/год.
Несмотря на большую долю свободных площадей средние арендные ставки в Москва-Сити оставались на уровне Центрального делового района: в классе В+ - $1000/кв. м/год, как правило, с выполненной отделкой, в классе А - $860/кв. м/год, в основном без отделки.
За пределами ЦДР ставки аренды на офисные помещения были значительно ниже: $690/кв. м/год в классе А, $420/кв. м/год в классе В+ и $300/кв. м/год в классе В-.
Ключевые слова: методология; оценка; рынок; офисная недвижимость; крупный
город.
Ссылка для цитирования этой статьи:
Голованов В.И., Дорофеев А.Ю., Симонова В.А., Новицкий И.Ю., Фадеев А.С. Рынок офисной недвижимости крупного города // Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» Том 7, №5 (2015) http://naukovedenie.ru/PDF/132EVN515.pdf (доступ свободный). Загл. с экрана. Яз. рус., англ. DOI: 10.15862/132EVN515
Формирование цен предложений офисных объектов в Москве и Московской области зависит от ряда параметров, таких как локальное местоположение, уровень проходимости, техническое состояние объекта и качество отделки помещений, площадь объекта, обеспеченность земельным участком и т.д. [1].
В настоящее время специалисты рынка недвижимости не дают однозначной оценки емкости рынка офисной недвижимости Московской области. Причина во многом заключается в популярности комплексных форматов типа «офис и склад», «офис и торговые площади», «офис и производственные площади», «офис и гостиничный комплекс» [2].
Кроме того, офисный рынок Московской области характеризуется острым дефицитом качественного предложения. Большинство офисных площадей в Московской области относится к классу «С» и ниже. Как правило, это помещения на первых этажах жилых домов, в зданиях НИИ и заводов [3].
Большая часть предложения сосредоточена в городах, которые принято называть центрами деловой активности Московской области: в Химках, Люберцах, Мытищах, Королеве, Одинцове, Внукове, Домодедове. На открытом рынке представлены объекты самой различной площади, однако преобладают офисы площадью до 2 000 кв. м. [4].
Мировой экономический кризис стал причиной снижения объема спроса и увеличения объема предложения. Предложение офисных площадей в Московской области по состоянию на декабрь 2014 г. превышает спрос. В структуре сделок количество сделок по аренде существенного превышает количество сделок по продаже офисных площадей [5].
Мировой экономический кризис привел к значительной коррекции цен предложений в сегменте офисной недвижимости. Однако на протяжении последних 3-5 месяцев существенного изменения цен предложений не наблюдается [6].
Одной из тенденций 2014 г. стало смещение спроса в сторону более доступных с финансовой точки зрения сегментов офисного рынка. Кроме того, наблюдается падение спроса на помещения в состоянии shell&core, возрастает интерес со стороны арендаторов к офисным помещениям с выполненной отделкой [7].
Формирование цен предложений офисных объектов в городе зависит от ряда параметров, таких как: локальное местоположение, уровень проходимости, техническое состояние объекта и качество отделки помещений, площадь объекта, обеспеченность земельным участком [8].
Анализируя предпочтения потенциальных покупателей офисных площадей в Московской области, можно сделать вывод о наибольшей популярности помещений на 1 этажах жилых домов. В последние годы для Московской области характерно наличие неудовлетворенного спроса на высококачественные офисные площади со стороны столичных и иностранных компаний, планирующих свою деятельность в регионе [9].
С точки зрения местоположения востребованы объекты, расположенные в упомянутых выше центрах деловой активности региона, на небольшом удалении от МКАД. Тем не менее, часто фактор удаленности не является решающим, поскольку потенциальные покупатели стремятся приобрести офисные площади в непосредственной близости от своих производственных площадей [10].
Также следует отметить, что спрос имеется на самые различные по площади офисные объекты, но, в связи с неблагоприятной экономической обстановкой, заметно его смещение в сторону небольших офисов [11]. Тенденция снижения цен предложений на офисные площади, начавшаяся в середине весны 2015 г. под влиянием мирового экономического кризиса,
продолжает развиваться, хотя темпы снижения цен на протяжении последних 6 месяцев существенно замедлились [21].
Формирование цен предложений офисных объектов в регионе зависит от ряда параметров, таких как локальное местоположение, уровень проходимости, техническое состояние объекта и качество отделки помещений, площадь объекта, обеспеченность земельным участком [12].
Наиболее дорогие объекты, предлагаемые на продажу, расположены в таких городах Московской области, как Химки, Мытищи, Королев, Балашиха, Люберцы, Домодедово, Подольск, Одинцово, Красногорск. Наименее дорогие объекты представлены в небольших городах области, расположенных на значительном удалении от МКАД. Следует также отметить, что на рынке четко выражена тенденция обратной зависимости цен предложений от площадей экспонируемых объектов [13].
Анализируя предложения офисов класса «С» можно сделать вывод о том, что подобные объекты представлены как в центральной части города, так и в спальных районах. Экспонируются на открытом рынке объекты, площадь которых, как правило, не превышает 200 кв. м. [22]. Но даже те небольшие объекты, которые выставлены на продажу, собственники нередко готовы продавать по частям, если потенциальный покупатель не нуждается в больших площадях [14].
По данным профессиональных участников рынка недвижимости, в настоящее время наибольшим спросом у потенциальных покупателей офисной недвижимости пользуются небольшие помещения площадью до 150 - 250 кв. м со стандартным уровнем отделки, расположенные в центральной части города [15].
Сроки экспозиции по многим объектам превышают 6-8 месяцев, количество заключаемых сделок значительно снизилось. Рынок занял выжидательную позицию, в связи с отсутствием достаточного количества свободных денежных средств и трудностей с их привлечением [16].
Наблюдается уменьшение спроса на покупку офисных площадей, что вызывает снижение цен продаж. В настоящее время спрос на аренду коммерческой недвижимости превышает спрос на ее покупку [17].
В течение 2014 г. в эксплуатацию был введен рекордно низкий объем новых офисных помещений класса А и В. Всего было построено 35 объектов общей площадью 556 264 кв. м, что на 26% меньше, чем было введено в 2013 г. [18]. Последний раз такие низкие объемы нового строительства на офисном рынке наблюдались лишь в 2003 г. Таким образом общий объем предложения офисных помещений по итогам 2014 г. составил 14,04 млн кв. м.1
Почти 70% введенных в 2014 г. площадей - это вновь построенные объекты, остальные 30% были реконструированы. Только 6 из 35 зданий относятся к классу А, тем не менее их доля в общем объеме новых площадей составила 48%.2
Большая часть новых офисных комплексов расположена на территории сложившихся деловых районов Москвы. В 2014 г. 65% офисных помещений было построено именно в этих районах. Так, например, комплекс «Аквамарин III» находится в деловом районе
1 Ценообразующие факторы жилой недвижимости / http://info.nedvizhimost-ot-zastrojshhikov.ru/nedvizhimost-ot-zastroyschikov/tsenoobrazuiuschie-faktori-zhiloy-nedvizhimosti.
2 Обзор рынка промышленной (индустриальной) недвижимости / http://www.marketing.spb.ru/mr/realestate/industrial_realestate.htm.
«Павелецкий», бизнес-центр Sky Light - в районе «Аэропорт», а комплекс «Алкон» - в районе «Сокол». Тем не менее, за пределами центров деловой активности также возводятся крупные офисные объекты, такие как «Гранд Сетунь Плаза» или бизнес-центр в составе комплекса «Газоил Сити»3.
Общий объем поглощения офисных помещений в 2014 г. снизился на 11% по сравнению с аналогичным показателем 2013 г. и составил 1,66 млн кв. м. Это в три раза больше объемов нового строительства в 2014 г. Тем не менее стоит отметить, что при переезде арендаторы вели себя осторожно, практически не увеличивая площадь офисов, особенно это ощущалось в классе А4.
Большая часть реализованных помещений - 45% - пришлась на класс В+ и только четверть поглощенных офисных площадей составили здания класса А. Доля проданных офисных помещений в 2014 г. снизилась на 3% и составила 16%. Основными потребителями офисной недвижимости в Москве в 2014 г. были иностранные компании, их доля в общем объеме поглощения составила 60% против 26% в 2013 г. Это свидетельствует об усилении позиций иностранных компаний на российском рынке5.
Основное количество сделок аренды и покупки офисных помещений было совершено с небольшими (от 200 до 500 кв. м), средними (от 1 000 до 5 000 кв. м) и маленькими блоками (до 200 кв. м): 28%, 26% и 25% от общего количества сделок соответственно. Тем не менее основная доля в общем объеме поглощения пришлась на средние (от 1 000 до 5 000 кв. м) и крупные (более 5 000 кв. м) блоки: 47% и 23% соответственно6.
В 2014 г. динамика уровня вакантных помещений была различной в зданиях класса А и В. Доля свободных площадей в классе А сильно снизилась за I квартал и продолжала снижаться во II квартале, достигнув 12,4% по итогам первого полугодия. Второе полугодие 2014 г., наоборот, характеризовалось ростом уровня вакантных помещений класса А до 15,3%, что всего на 0,5% меньше, чем в конце 2013 г. Сильнее всего конкуренция за арендатора наблюдалась в бизнес-центрах класса А, расположенных в Москва-Сити и за пределами Центрального Делового Района (ЦДР). Здесь уровень вакантных помещений по итогам года составил 26% и 19% соответственно. В ЦДР доля свободных площадей класса А стабилизировалась на отметке в 11%, при этом в зданиях с премиальным расположением она не поднималась выше 7%7.
Класс В, напротив, демонстрировал устойчивую тенденцию к снижению уровня вакантных помещений. За 2014 г. этот показатель сократился почти на 2,5% до отметки в 6,8%. По мнению специалистов Colliers International, в условиях макроэкономической стабильности и сохранения небольших объемов нового строительства вскоре в Москве может появиться дефицит предложения таких офисов8.
3 Карпова Д.А. Инновации в управлении коммерческой недвижимостью / http://www.scienceforum.ru/2014/570/2136.
4 Рынок недвижимости и его особенности / http://www.domay.ru/content/realty/50-2?showall=1&limitstart=.
5 Анализ рынка при оценке недвижимости / http://1-ocenka.ru/content/analiz-rynka-pri-otsenke-nedvizhimosti.
6 Рекомендации к отчету об оценке недвижимости./ http://amtpp.ru/digm/ned2.asp.
7 Основные ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости объектов недвижимости / http://www.estimation.ru/ru/article_515.html.
8 Местоположение — ключевой ценообразующий фактор при оценке недвижимости / http://expertiza.garbor.ru/mestopolozhenie-klyuchevoj-cenoobrazuyushhij-faktor-pri-ocenke-nedvizhimosti.html.
В 2014 г. дефицит площадей класса В уже ощущался на территориях премиальной зоны, где уровень вакантных помещений класса В+ и В- снизился до отметки в 2,6% и 2,1% соответственно. В целом в ЦДР доля свободных площадей класса В+ и В- также оставалась невысокой - около 4%. Максимальный уровень вакантных помещений класса В+ зафиксирован в Москва-Сити - почти 15,5% по итогам года. За пределами Центрального Делового Района свободными оставались почти 10% площадей класса В+ и 6% - класса В-9. Динамика уровня вакантных площадей отразилась и в поведении средних арендных ставок на офисные помещения, табл. 1. По итогам 2014 г. средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в классе А практически не изменились, зафиксировавшись на уровне $830/кв. м/год10. Несмотря на большую долю свободных площадей средние арендные ставки в Москва-Сити оставались на уровне Центрального делового района: в классе В+ - $1000/кв. м/год, как правило, с выполненной отделкой, в классе А - $860/кв. м/год, в основном без отделки11. За пределами ЦДР ставки аренды на офисные помещения были значительно ниже: $690/кв. м/год в классе А, $420/кв. м/год в классе В+ и $300/кв. м/год в классе В-12.
Как видно из табл. 1 средневзвешенная ставка аренды на офисы класса «В-» по итогам 2014 г. составляет 9000 долл. кв. м/год без НДС.13 Как видно из табл.1, по итогам 2014 г. для офисов В- доля операционных расходов составляет 10%.14 Средневзвешенные цены продаж офисов класса «В» по итогам года составили, по оценкам разных аналитиков, от 5 000 $/м2 до 10 000 $/м2. Ставка капитализации является одним из индикаторов уровня рисков в рассматриваемом сегменте рынка. Средневзвешенные ставки капитализации офисной недвижимости по итогам года составили, по оценкам разных аналитиков, от 8,5% до 9,75% [23].
9 Специфика ценообразования на рынке жилья и факторы, влияющие на цену недвижимости / http://www.ocenchik.ru/forum/?showtopic=1120.
10 Анализ рынка производственно-складской недвижимости / http://afkgroup.com/analitika-i-metodiki/post-
495/.
11 http://www.colliers.com/~/media/21917AEC929C4AA09A32AD5048AA079E.ashx.
12 http://www.swissap.ru/upload/iblock/b81/SwissAppraisal_Analitics_OfficeRealEstate_2014_20130206.pdf.
13 http://www.blackwood.ru/upload/iblock/dbb/monitoring_october.pdf.
14 http://www.konti.ru/userfiles/files/mosestate_2013.pdf.
Таблица 1
Арендные ставки в г. Москве15
показатели класс объектов сфискай. недвижимости::
класс А класс В+ класс В-
структура рынка, %:
20ВД год 16% - 20% - 5&% -
2010 год 1В% _t 13% 27% ▼ -4% 55% -год
2011 год 20% t Lt<№ 354. + 30% 45% Т -16%
2012: год 25% t 40% t 14% 35% -22%
2013 год 30% t 20% 45% ± 13% 25% X -29%
уровень потенциального торга при i заключении сделки,
2009 год 25% - 25% - 30%
2010 год 10% * -60% 15% -40% 20% -33%
2011 год 5% * -50% 10% -33% 10% -50%
2012 год 10% 100% 1-0% 0% 20%
2013 гад 10% 0% 10% 0% 20%
сто ими ель продажи объектов офисной недвижимости, RUB за L кв.м, без учета НДС:
2009 год 160 ООО - 110 COO - 30 00 Q -
2010 год 26ЛООО t 63% ISO CM + 36% llOflOO 39%
2011 гад 270 000 t 4% 170 000 t 13% 110 ООО 0%
2012 гад 300 000 t 11% 175 COO t 3% 100 ООО * -9%
2013 гад ЗООООО 0% 170 COO -3% 100 ООО 0%
стоимость ¿венды объектов офисной недвижимости, RUB за 1 кв.н в год, без учета НДС:
2009 гад 19 ООО - 12 000 - i ООО -
2010 год 27 ООО t 41% 14 000 t 17% 10 00 Q + 15%
2011 год 27 ООО 0% 16 0D0 t 14% 10 ООО 0%
2012 гад 30 ООО t 11% 15 ООО -6% часо * 10%
2013 гад 30 ООО 0% 17 ООО t 13% Ч ООО 0%
дали вакантных площадей, %:
2009 гад 23% - 22% - 22% -
2010 год 7% 4 -70% 15% * -31% 13% * -16%
2011 гад 10% t 43% 15% 0% 20% t 11%
2012 гад 12% t 20% 13% -13% 20% (Ж
2013 гад 13% t 8% 10% 23% 25% t 15%
доля операционных расходов, ОД:
20 Ю гад 19% - 22% - 23% -
2010 год 1&% V -16% 1В% ▼ -18% 21% чг -9%
2011 гад 14% -13% 17% у -6% 15% у -29%
2012 год 10% i -19% 15% -11% 10% ЧГ -35%
2013 год 7% V -30% 10% » -33% fl% 47 -го%
Незначительное снижение данного показателя в среднем за год на 0,6% (п.п.) свидетельствует о тенденции снижения рисков в рассматриваемом сегменте рынка. Общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве по итогам 2 кв. 2014 г. оценивается ведущими аналитиками в диапазоне 13,2 - 16,2 млн кв. м. Среднее значение составляет 14,5 млн кв. м., годовой прирост составил 1,1 млн. кв. м. (+8,1%) [24].
15 Источник: Knight Frank.
Рис. 1. Общие площади офисов классов «А» и «В» в Москве16
Для 2014 г. характерно значительное увеличение объемов ввода новых площадей. «В первом полугодии 2014 г. прирост нового предложения офисной недвижимости в Московском регионе превзошел аналогичный показатель прошлого года более чем на 40%» (Источник: Blackwood). Более половины объема предложения представлено в классе «В+»:
Рис. 2. Распределение качественных офисов Москвы по классам
17
16 Источник: Knight Frank.
17 Источник: Knight Frank.
Важной тенденцией рынка является усиливающаяся в 2014 г. децентрализация деловой жизни Москвы. Доля вакантных (свободных) площадей офисов классов ''А'' и ''В'' в Москве составляет 13,6%. Изменение за год: рост на +2,1% (процентных пункта).
Рис. 3. Вакантные площади офисов класса «А» и «В» в Москве18
Причинами роста уровня вакантных (свободных) площадей являются, во-первых, высокий уровень ввода новых площадей, и, во-вторых, снижение спроса (см. далее). Следует также отметить, что в докризисный период данный показатель находился на уровне 7-8%. Наибольший процент вакантных (свободных) площадей приходится на класс «А»:
Рис. 4. Доля свободных площадей в зависимости от класса офисов19
Спрос на качественные офисные помещения в Москве за год сократился более чем на 30%, что было обусловлено, в первую очередь макроэкономической нестабильностью и выжидательной позицией потенциальных арендаторов:
18 Источник: Jones Lang Lasalle.
19 Источник: Knight Frank.
Рис. 5. Ежеквартальные объемы сделок по офисам классов «А» и «В»20
Соотношение объема рыночного предложения (вакантных площадей) и рыночного спроса (ежеквартального объема сделок) представлено на графике ниже:
Рис. 6. Спрос и предложение по офисам классов «А» и «В» в Москве21
Согласно оценкам аналитиков, основными потребителями качественных офисных площадей в 2014 г. были компании сектора бизнес-услуг и производственной сферы, с долями 26% и 27% соответственно от общего объема сделок [19]. По итогам полугодия, доля иностранных компаний в общем объеме транзакций возросла до 49% по сравнению с 40% в 1 -м квартале благодаря нескольким крупным сделкам с участием международных компаний, таких как General Electric, PepsiCo и ING Bank. (JonesLangLaSalle). Средние арендные ставки
20 Источник: Jones Lang Lasalle.
21 Источник: Knight Frank.
на офисы класса «А» за год снизились на -10,6% и составили -761 $/кв. м/год.
Рис. 7. Арендные ставки офисов класса «А» в Москве22
Средние арендные ставки на офисы класса «В» (всего) за год снизились на -3,5% и составили ~495 $/кв. м/год.
Рис. 8. Арендные ставки офисов класса «В» (всего) в Москве22,
Разница в ставках аренды для офисных помещений класса «В+» и «В-» по итогам 2-го квартала 2014 г. года составляла порядка 105 $/кв. м/год. Средневзвешенные ставки аренды на офисы класса «В+» по итогам года составили, по оценка разных аналитиков, от 475 до 650
22 Источник: Jones Lang Lasalle.
23 Источник: Colliers International.
$/кв. м/год. Снижение показателя за год - 7,9% по усредненной оценке. Средневзвешенные ставки аренды на офисы класса «В-» по итогам года составили от 375 до 500 $/кв. м/год. Рост показателя за год +4,6% по усредненной оценке [20].
Рис. 9. Арендные ставки офисов класса «В+» и «В-» в Москве24
Ставка капитализации является одним из индикаторов уровня рисков в рассматриваемом сегменте рынка. Средневзвешенные ставки капитализации офисной недвижимости по итогам 2-го квартала 2014 года составили, по оценкам разных аналитиков, от 8,5% до 10,28%. Незначительное увеличение данного показателя в среднем за год на 0,1% (п.п.) свидетельствует о стабильности и умеренной оценке рисков в рассматриваемом сегменте рынка [21].
Прогнозы по рынку офисной недвижимости г. Москвы: «...В 2014-2015 гг. планируется ввод в эксплуатацию ряда качественных объектов в активно развивающихся деловых районах, что усилит конкуренцию на рынке и позволит арендаторам выбирать офисные помещения различных форматов по более привлекательным коммерческим условиям. .Замедление темпов экономического развития страны, а также геополитическая напряженность останутся сдерживающими факторами при формировании спроса, однако мы ожидаем некоторого увеличения активности арендаторов и покупателей во втором полугодии 2014 г. .арендные ставки на офисы класса А продолжат снижение, в то время как динамика показателей в офисах класса В будет менее значительной. ... в сегменте премиальных офисов не произойдет значительных изменений, а у арендаторов помещений в зданиях класса В появится возможность переехать в офисы классом выше без значительных увеличений издержек на аренду офисных помещений»25
24 Источник: Colliers International.
25 Источник: Knight Frank.
Рис. 10. Уровень вакантных площадей, ставки аренды, основные здания, ожидающиеся к
вводу в эксплуатацию до конца 2014 г.26
' Источник: Colliers International.
Таблица 2
Деловые районы Москвы. Основные показатели27
Класс А КЛАСС В
Район Арендуемая площадь, тыс. ы Средневзвешенная Ставка аренды, VuVroA Уровень вакантных площадей, % Средне-в свешенная Ставка аренды, S/MVfOA Уровень вакантных площадей, %
КОЛЬЦО Центральной деловой раййи 7« 1 от? 14,6 SM Я2
СК Юг 1 (Ж 771 15.3 707 10,4
СК Запад SSL 1043 Et 12 7Д 11.9 вал 642 4.5 16.2
кольцй СК Сееер 775 £79 5 7S3 11.7
СК Восток 311 Й.П 19,9 549 37,6
Ленинеккй «7 0 64в 11,4
lyAfaf кии Ш 0 443 9.!
К^иОВники 302 730 0.4 831 ЗД
362 Î50 0 ÏH
Пресненский 379 760 0 633
Третье Проспект Мира 371 5» 796 45,S 1Sl5 4M Ц} 10.3
трл bfflOpTHO^ кольцо Твврскпй' НодослРЁодекий €97 403 26,4 449 4,9 9,7
CdLVaH-Iblri 466 - 0
Таганский 322 - 0 444 |н*1
Волгоградский 203 0 441 Jj6
ТТК-МКАД Север 752 ► 0,8 3№ 8.9
ТТК-МКАД ТТК-МКАД ЮГ 1361 7W № 46 25 6 432 422 14. Г. 12,2
ттк-мкдд Запад 641 639 if .2 55Î 12
IТ К МКАД бек m 47! 5ÎÎ 44,4 S
МКАД МКАД Сояер 533 шт 40Э 0 Kl 25S 355 11.5 14.9
МКАД Юг 1 614 • 95,4 336 19.9
МКАД Запад 1 231 403 23,1 334
МКАД Восток 205 0 228 106
Итого паяв ты 1т.б 457 12.4
с1сточни« <ni^*r Рчпк Ris«rrl\
«Объем нового предложения в 2015 году может достигнуть докризисного уровня. Макроэкономические факторы ограничивают рост спроса на офисные помещения. .изменения в макроэкономической среде, в частности прогноз объема ВВП в России, остаются основными факторами, определяющими объем спроса на офисные площади в длительной перспективе. .мы ожидаем дальнейшее увеличение доли сделок продления и перезаключения договоров аренды в структуре спроса на офисные помещения, а также уменьшение доли сделок на площади более 3 тыс. кв. м в общем объеме арендованных и купленных площадей. Доля свободных площадей сохранится на текущем уровне до конца года при условии стабилизации макроэкономической ситуации. Рынок офисных площадей вероятнее всего будет сбалансирован Тем не менее, макроэкономические факторы останутся определяющими для динамики основных показателей рынка офисных площадей в текущем году. Мы предполагаем, что в длительной перспективе арендные ставки во всех классах будут
двигаться вслед за экономическим ростом, так как игроки рынка будут корректировать свои
28
планы, исходя из внешнеэкономической среды»28.
27 Источник: Knight Frank.
28 Источник: Jones Lang Lasalle.
http://naukovedenie.ru 132EVN515
15%
8%
7% - —
6% -I-1-1-1-1-1
2Q-2009 2Q-2010 2Q-2011 2Q-2012 2Q-2013 2Q-2014
-Оценка Colliers -8.5% -Оценка Cushman&Wakefield -8.75%
-Оценка Jones Lang LaSalle - 8.75% -Оценка Knight Frank - 10.28%
Среднее значение - 9,1%
Рис. 10. Ставки капитализации офисной недвижимости29
«... до конца года объем нового предложения позволит в 1,4 раза превысить показатели 2013 г. и в 1,3 раза показатели 2010 г., когда был введен максимальный за посткризисный период объем офисных площадей. Тем временем спрос на качественные офисные помещения характеризуется как умеренный. Мы наблюдаем формирование отложенного спроса за счет компаний, которые, с одной стороны, предпочитают переждать период политической нестабильности, и, с другой стороны, надеются на получение наилучших коммерческих условий от текущих либо потенциальных арендодателей, воспользовавшись усилением конкуренции между зданиями. Увеличение темпов строительства офисных помещений класса А и В будет стимулировать рост уровня вакантных площадей в этом сегменте. Особенно сильно данный фактор отразится на офисах класса А, где общее предложение может увеличиться на 14% до конца года. Однако объем помещений, реализованных в строящихся зданиях, а также текущий уровень спроса на существующие комплексы означают, что прирост уровня свободных площадей будет значительно ниже и не превысит 3%. В то же время уровень вакантных площадей класса В может снизиться. Дальнейшее изменение ставок аренды будет в том числе зависеть от динамики курсов валют. Стабилизация курса рубля позволит снизить риски от увеличения конкуренции между офисами класса А и удержать среднюю запрашиваемую ставку от дальнейшего снижения. В то же время ослабление курса национальной валюты может привести к дальнейшему снижению средних ставок аренды, в особенности это будет заметно в районах, где наблюдаются наибольшие темпы строительства офисных площадей»30.
29 Источник: Colliers International.
30 Источник: Colliers International.
Выводы по рынку офисной недвижимости г. Москвы
• Сегодня на рынке качественной офисной недвижимости г. Москвы происходит значительное наращивание темпов ввода новых объектов, объем ввода которых за год составил около млн. кв. м.
• При этом на фоне нестабильности макроэкономической ситуации наблюдается снижение спроса со стороны потенциальных арендаторов, занимающих выжидательную позицию.
• Высокие темпы ввода новых объектов и снижение спроса приводит к росту доли вакантных (свободных) площадей и усилению конкуренции.
• Также важной особенностью рынка последних лет является нарастающая тенденция децентрализации деловой жизни Москвы, которая отражается на разнонаправленной динамике арендных ставок по сегментам рынка.
• Средние значения арендных ставок, номинированных в Долларах США, в классе «А» и «В+» за год снизились на 10% и 8% соответственно, в классе «В-» выросли на 5%.
• Изменение ставок капитализации было незначительно, что свидетельствует об умеренной оценке уровня инвестиционных рисков.
• Относительно прогнозов ведущие аналитики высказываются с некоторой долей неопределенности, привязывая индикаторы рынка к макроэкономическим факторам: при стабилизации внешнеполитической ситуации, роста экономики, колебаний курса валют, в перспективе можно ожидать восстановления спроса и дальнейшего развития рынка.
ЛИТЕРАТУРА
1. Анфимова А.Ю., Рукина И.М. Региональная экономика и управлении // Учебное пособие с грифом УМО РАЕ: Москва: Издательский дом Международного университета в Москве, 2013 - 250 с.
2. Анфимова А.Ю. Это страшное слово - аренда! // Деловой Партнёр. Московская торгово-промышленная палата, №5-6 (14-15), - М: МТПП, 2006, с. 12.
3. Анфимова А.Ю. Актуальные проблемы взаимодействия власти и субъектов малого предпринимательства на современном этапе развития экономики города Москвы. Пути решения // Экономика для человека: социально-ориентированное развитие на основе прогресса реального сектора. Материалы Московского экономического форума. / Под. ред. Р.С. Гринберга, К.А. Бабкина, А.В. Бузгалина. - М.: Культурная революция, 2014, с. 703-706.
4. Анфимова А.Ю. Модель взаимодействия власти, бизнеса и общества в рамках социального партнёрства на региональном уровне // Гуманитарные науки в современном мире. Материалы V Международной научно-практической Интернет-конференции 10 ноября - 30 ноября 2012 года / Под общ. ред. М.А. Литовченко, Р.И. Кузьмина. - Тамбов: Изд-во ИП Чеснокова А.В., 2013, с. 159163.
5. Анфимова А.Ю. Управление развитием социальных функций малых и средних предприятий в экономике московского региона / Издательство Института современной экономики, М.: Институт современной экономики, 2010. - 206 с.
6. Голованов В.И. Основы системы государственного и муниципального управления: Москва, 2013.
7. Голованов В.И. Устойчивое развитие территорий крупных городов // Учебное пособие для студентов высших учебных заведений / В.И. Голованов, И.Е. Барсуков, В. Н. Урсов; Междунар. ун-т в Москве. Москва, 2010.
8. Голованов В.И. Развитие местного самоуправления в системе управления крупным городом // Диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук / Москва, 1998.
9. Рукина И.М. Время выбрало нас // Воспоминания и размышления депутата: Москва, 2008.
10. Рукина И.М. Теория маятника // Экономические стратегии. 2008. Т. 10. №8. С. 104-111.
11. Рукина И.М., Анисимов А.В. Промышленная политика. Вестник РАЕН. 2008. Т. 23. С. 23.
12. Рукина И.М., Анисимов А.А. Промышленная политика. Вестник РАЕН. 2008. Т. 8. №4. С. 60-63.
13. Рукина И.М., Филатов В.В. Новации в государственном управлении. Управление. 2014. Т. 2. №1. С. 11-23.
14. Рукина И.М., Филатов В.В. Инновационное образование - инновационная экономика - инновационное общество // Научный журнал НИУ ИТМО. Серия: Экономика и экологический менеджмент. 2014. №3. С. 488-504.
15. Филатов В.В., Рукина И.М. Оценка регулирующего влияния - как эффективный механизм развития инновационного предпринимательства // Научный журнал НИУ ИТМО. Серия: Экономика и экологический менеджмент. 2014. №2. С. 31.
16. Филатов В.В., Долгова В.Н., Деева В.А., Князев В.В., Бачурин А.П., Медведева Т.Ю., Паластина И.П., Положенцева И.В., Женжебир В.Н. [Текст]: Государственное и муниципальное управление. Учебное пособие с тестовыми заданиями, с грифом УМО. Издательство: Москва, Издательство ЦНТБ пищевой промышленности, 2010. - 14,5/2,5.
17. Дорофеев А.Ю., Филатов В.В., Богданова И.С. [Текст]: Управление стоимостью и оценка активов предприятия. Ч.1. Основные понятия и подходы к оценке бизнеса, оценка материальных активов предприятия. Учебно-практическое пособие с тестовыми заданиями в 2-ух частях, с грифом УМО. Издательство: ЦНТБ Пищевой промышленности, 2012 г. - 472 с.
18. Дорофеев А.Ю., Филатов В.В., Богданова И.С. [Текст]: Управление стоимостью и оценка активов предприятия. Ч.2. Организационное обеспечение, оценка финансово-хозяйственной деятельности и нематериальных активов предприятия. Учебно-практическое пособие с тестовыми заданиями в 2-ух частях, с грифом УМО. Издательство: ЦНТБ Пищевой промышленности, 2012 г. - 350 с.
19. Региональные аспекты управления ипотечными кредитными рынками в субъектах РФ и муниципальных образованиях. [Текст]: Коллективная монография / Филатов В.В., Третьяк А.В., Князев В.В., Кобулов Б.А., Колосова Г.М., Шестов А.В. Издательство: ЦНТБ Пищевой промышленности, Москва: [б.и.], 2014. - 522 с.
20. Управление лицензионной деятельностью: вопросы теории и практики. [Текст]: Коллективная монография / Ашалян Л.Н., Дадугин М.В., Диброва Ж.Н., Женжебир В.Н., Колосова Г.М., Медведев В.М., Пшава Т.С., Фадеев А.С., Филатов В.В., Филатов А.В. Издательство: ЦНТБ Пищевой промышленности, Москва: [б.и.], 2013. - 417 с.
21. Экономика и организация управления крупным городом. Учебное пособие с тестовыми заданиями для студентов вузов [Текст], авторский коллектив: Бурак П.И., Ростанец В.Г., Рукина И.М., Ануприенко В.Ю., Анфимова А.Ю., Барсуков И.Е., Беккер В.Я., Бобков В.Н., Гинзбург М.В., Глущенко В.М., Голованов В.И., Дадашев А.З., Зворыкина Т.И., Иванов А.Д., Ияшвили В.Б., Ильина И.Н., Кабалинский А.И., Касимов Л.Б., Комиссаров А.Г., Кириллова А.Н., Магомедов Ш.М., Марголин А.М., Оленева О.С., Рождественская И.А., Росляк Ю.В., Ростанец Д.В., Сучкова Г.В., Топилин А.В., Хомяченко О.Н., Янин О.Е. -Издательский дом Международного университета в Москве, 2014, 544 с.
22. Абдужабаров А.Х., Лочан С.А. Стратегия развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости // Интеграл. - 2009. - №5 - с. 52-53.
23. Лочан С.А., Шульга А.П. Методы регулирования и устойчивого развития рынка коммерческой недвижимости крупного города // Интеграл. - 2012. - №5 - с. 8081.
24. Гилева О.Я., Ермолаев Е.Е., Лочан С.А., Хавин Д.В. Управление инвестиционной деятельностью в сфере городского хозяйства: учебное пособие. Самара: СГАСУ, 2011 - 130 с.
Рецензент: Рукина И.М., академик РАЕН, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедры «Государственного и муниципального управления», АНОВО «Международный университет в Москве».
Golovanov Vladimir Ivanovich
International University in Moscow Russia, Moscow E-mail: golovanov52@rambler.ru
Dorofeev Alexander Yurievich
Moscow State University of technologies and management by K.G. Razumovsky
Russia, Moscow E-mail: ald741@mail.ru
Simonova Vera Alekseevna
Sevastopol branch of Russian Economic University named after G.In. Plekhanov
Russia, Sevastopol E-mail: vera.simonova@mail.ru
Novickij Ivan Yurievich
International University in Moscow Russia, Moscow E-mail: novitskyiy@mos.ru
Fadeev Aleksandr Sergeevich
Moscow State Technical University by Bauman
Russia, Moscow E-mail: km@mgutm.ru
The office market in major cities
Abstract. This article analyzes the office market in major cities on the example of Moscow. In 2014, the shortage of class b have already been felt in the territories of the bonus zone, where the vacancy rate of class b+ and b - fell to the level of 2,6% and 2,1% respectively. In General, in the Central Business District vacancy rate of class b+ and b- also remained low - about 4%. The maximum level of vacant premises In class+ recorded in Moscow city - almost 15,5 percent for the year. Outside the Central Business District remained free for almost 10% of the area of class b+ and 6% of class.
Dynamics of vacancy rates was reflected in the behavior of average rental rates for office premises. By the end of 2014 weighted average asking rental rates for class a has not changed, fixed at $830/sq m/year.
Despite the high vacancy rate average rental rates in Moscow city remained at the level of the Central business district: class b+ - $1000/sq m/year, as a rule, are finished, the class A - $860/sq m/year, mostly without finishing. Outside Central Business District rental rates for office space were significantly lower: $690/sq m/year for class a, $420/sq m/year for class b+ and $300/sq m/year for class b.
Keywords: methodology; assessment; market; office property; a large city.
REFERENCES
1. Anfimova A.Yu., Rukina I.M. Regional'naya ekonomika i upravlenii // Uchebnoe posobie s grifom UMO RAE: Moskva: Izdatel'skiy dom Mezhdunarodnogo universiteta v Moskve, 2013 - 250 s.
2. Anfimova A.Yu. Eto strashnoe slovo - arenda! // Delovoy Partner. Moskovskaya torgovo-promyshl ennaya palata, №5-6 (14-15), - M: MTPP, 2006, s. 12.
3. Anfimova A.Yu. Aktual'nye problemy vzaimodeystviya vlasti i sub"ektov malogo predprinimatel'stva na sovremennom etape razvitiya ekonomiki goroda Moskvy. Puti resheniya // Ekonomika dlya cheloveka: sotsial'no-orientirovannoe razvitie na osnove progressa real'nogo sektora. Materialy Moskovskogo ekonomicheskogo foruma. / Pod. red. R.S. Grinberga, K.A. Babkina, A.V. Buzgalina. - M.: Kul'turnaya revolyutsiya, 2014, s. 703-706.
4. Anfimova A.Yu. Model' vzaimodeystviya vlasti, biznesa i obshchestva v ramkakh sotsial'nogo partnerstva na regional'nom urovne // Gumanitarnye nauki v sovremennom mire. Materialy V Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy Internet-konferentsii 10 noyabrya - 30 noyabrya 2012 goda / Pod obshch. red. M.A. Litovchenko, R.I. Kuz'mina. - Tambov: Izd-vo IP Chesnokova A.V., 2013, s. 159163.
5. Anfimova A.Yu. Upravlenie razvitiem sotsial'nykh funktsiy malykh i srednikh predpriyatiy v ekonomike moskovskogo regiona / Izdatel'stvo Instituta sovremennoy ekonomiki, M.: Institut sovremennoy ekonomiki, 2010. - 206 s.
6. Golovanov V.I. Osnovy sistemy gosudarstvennogo i munitsipal'nogo upravleniya: Moskva, 2013.
7. Golovanov V.I. Ustoychivoe razvitie territoriy krupnykh gorodov // Uchebnoe posobie dlya studentov vysshikh uchebnykh zavedeniy / V.I. Golovanov, I.E. Barsukov, V. N. Ursov; Mezhdunar. un-t v Moskve. Moskva, 2010.
8. Golovanov V.I. Razvitie mestnogo samoupravleniya v sisteme upravleniya krupnym gorodom // Dissertatsiya na soiskanie uchenoy stepeni doktora ekonomicheskikh nauk / Moskva, 1998.
9. Rukina I.M. Vremya vybralo nas // Vospominaniya i razmyshleniya deputata: Moskva, 2008.
10. Rukina I.M. Teoriya mayatnika // Ekonomicheskie strategii. 2008. T. 10. №8. S. 104111.
11. Rukina I.M., Anisimov A.V. Promyshlennaya politika. Vestnik RAEN. 2008. T. 23. S. 23.
12. Rukina I.M., Anisimov A.A. Promyshlennaya politika. Vestnik RAEN. 2008. T. 8. №4. S. 60-63.
13. Rukina I.M., Filatov V.V. Novatsii v gosudarstvennom upravlenii. Upravlenie. 2014. T. 2. №1. S. 11-23.
14. Rukina I.M., Filatov V.V. Innovatsionnoe obrazovanie - innovatsionnaya ekonomika -innovatsionnoe obshchestvo // Nauchnyy zhurnal NIU ITMO. Seriya: Ekonomika i ekologicheskiy menedzhment. 2014. №3. S. 488-504.
15. Filatov V.V., Rukina I.M. Otsenka reguliruyushchego vliyaniya - kak effektivnyy mekhanizm razvitiya innovatsionnogo predprinimatel'stva // Nauchnyy zhurnal NIU ITMO. Seriya: Ekonomika i ekologicheskiy menedzhment. 2014. №2. S. 31.
16. Filatov V.V., Dolgova V.N., Deeva V.A., Knyazev V.V., Bachurin A.P., Medvedeva T.Yu., Palastina I.P., Polozhentseva I.V., Zhenzhebir V.N. [Tekst]: Gosudarstvennoe i munitsipal'noe upravlenie. Uchebnoe posobie s testovymi zadaniyami, s grifom UMO. Izdatel'stvo: Moskva, Izdatel'stvo TsNTB pishchevoy promyshlennosti, 2010. -14,5/2,5.
17. Dorofeev A.Yu., Filatov V.V., Bogdanova I.S. [Tekst]: Upravlenie stoimost'yu i otsenka aktivov predpriyatiya. Ch.1. Osnovnye ponyatiya i podkhody k otsenke biznesa, otsenka material'nykh aktivov predpriyatiya. Uchebno-prakticheskoe posobie s testovymi zadaniyami v 2-ukh chastyakh, s grifom UMO. Izdatel'stvo: TsNTB Pishchevoy promyshlennosti, 2012 g. - 472 s.
18. Dorofeev A.Yu., Filatov V.V., Bogdanova I.S. [Tekst]: Upravlenie stoimost'yu i otsenka aktivov predpriyatiya. Ch.2. Organizatsionnoe obespechenie, otsenka finansovo-khozyaystvennoy deyatel'nosti i nematerial'nykh aktivov predpriyatiya. Uchebno-prakticheskoe posobie s testovymi zadaniyami v 2-ukh chastyakh, s grifom UMO. Izdatel'stvo: TsNTB Pishchevoy promyshlennosti, 2012 g. - 350 s.
19. Regional'nye aspekty upravleniya ipotechnymi kreditnymi rynkami v sub"ektakh RF i munitsipal'nykh obrazovaniyakh. [Tekst]: Kollektivnaya monografiya / Filatov V.V., Tret'yak A.V., Knyazev V.V., Kobulov B.A., Kolosova G.M., Shestov A.V. Izdatel'stvo: TsNTB Pishchevoy promyshlennosti, Moskva: [b.i.], 2014. - 522 s.
20. Upravlenie litsenzionnoy deyatel'nost'yu: voprosy teorii i praktiki. [Tekst]: Kollektivnaya monografiya / Ashalyan L.N., Dadugin M.V., Dibrova Zh.N., Zhenzhebir V.N., Kolosova G.M., Medvedev V.M., Pshava T.S., Fadeev A.S., Filatov V.V., Filatov A.V. Izdatel'stvo: TsNTB Pishchevoy promyshlennosti, Moskva: [b.i.], 2013. - 417 s.
21. Ekonomika i organizatsiya upravleniya krupnym gorodom. Uchebnoe posobie s testovymi zadaniyami dlya studentov vuzov [Tekst], avtorskiy kollektiv: Burak P.I., Rostanets V.G., Rukina I.M., Anuprienko V.Yu., Anfimova A.Yu., Barsukov I.E., Bekker V.Ya., Bobkov V.N., Ginzburg M.V., Glushchenko V.M., Golovanov V.I., Dadashev A.Z., Zvorykina T.I., Ivanov A.D., Iyashvili V.B., Il'ina I.N., Kabalinskiy A.I., Kasimov L.B., Komissarov A.G., Kirillova A.N., Magomedov Sh.M., Margolin A.M., Oleneva O.S., Rozhdestvenskaya I.A., Roslyak Yu.V., Rostanets D.V., Suchkova G.V., Topilin A.V., Khomyachenko O.N., Yanin O.E. - Izdatel'skiy dom Mezhdunarodnogo universiteta v Moskve, 2014, 544 s.
22. Abduzhabarov A.Kh., Lochan S.A. Strategiya razvitiya investitsionnogo potentsiala ob"ektov kommercheskoy nedvizhimosti // Integral. - 2009. - №5 - s. 52-53.
23. Lochan S.A., Shul'ga A.P. Metody regulirovaniya i ustoychivogo razvitiya rynka kommercheskoy nedvizhimosti krupnogo goroda // Integral. - 2012. - №5 - s. 80-81.
24. Gileva O.Ya., Ermolaev E.E., Lochan S.A., Khavin D.V. Upravlenie investitsionnoy deyatel'nost'yu v sfere gorodskogo khozyaystva: uchebnoe posobie. Samara: SGASU, 2011 - 130 s.
