CC BY
55
ИССЛЕДОВАНИЕ
1
Медяник Ю.В.1
1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Резервы снижения стоимости жилья в рамках реализации государственных жилищных программ
АННОТАЦИЯ:
Улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечных кредитов сегодня могут лишь около 20% граждан, а механизмы развития ипотечного кредитования в сфере малоэтажного строительства (до 50% вводимого жилья) в настоящее время не отработаны. Поэтому без реальной государственной поддержки граждан и юридических лиц, участвующих в строительстве, повысить доступность жилья на данном этапе невозможно. Показано, что главное преимущество использования типовых проектов в рамках реализации жилищных программ заключается в реальной перспективе снижения себестоимости строительства на стадии проектирования. В результате это позволит в наиболее короткие сроки обеспечить граждан доступным и комфортным жильем, отвечающим самым современным требованиям. При этом повторно применяемая проектная документация подлежит государственной экспертизе только в части результатов инженерных изысканий и фундаментов.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: доступное жилье, жилищные программы, индустриальное домостроение, типовая проектная документация
JEL: R 20, R21, R31
ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:
Медяник Ю.В. Резервы снижения стоимости жилья в рамках реализации государственных жилищных программ // Российское предпринимательство. — 2015. — Том 16. — № 5. — с. 777-786. — http://www.creativeconomy.ru/journals/index.php/rp/article/view/131/
Медяник Юлия Владиславовна, канд. техн. наук, ст. преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве Казанского государственного архитектурно-строительного университета ([email protected])
ПОСТУПИЛО В РЕДАКЦИЮ: 09.10.2014 / ОПУБЛИКОВАНО: 20.03.2015 ОТКРЫТЫЙ ДОСТУП:
http://www.creativeconomy.ru/journals/index.php/rp/article/view/131/
(с) Медяник Ю.В. / Публикация: ООО Издательство "Креативная экономика"
Статья распространяется по лицензии Creative Commons CC BY-NC-ND (http://creativec0mm0ns.0rg/licenses/by-nc-nd/3.0/)
ЯЗЫК ПУБЛИКАЦИИ: русский
Обеспечение граждан доступным жильем является в настоящее время одной из приоритетных задач, для решения которой в рамках программы «Жилье для российской семьи» до 2017 года планируется ввести в эксплуатацию дополнительно не менее 25 млн кв. метров общей площади жилья экономического класса. При этом данная программа предполагает приобретение гражданами жилья в собственность. Для стимулирования спроса и предложения через ценовой механизм застройщики, участвующие в этой программе, должны будут реализовать жилье по цене, не превышающей 30 тыс. рублей за 1 кв. метр или 80% рыночной стоимости одного квадратного метра таких помещений.
До перехода на рыночные отношения жилищное строительство в нашей стране осуществлялось преимущественно за счет государства или средств предприятий и организаций. В современных условиях основным источником финансирования для строительства жилья являются собственные доходы граждан, кредиты, а также средства, выделяемые для поддержки реализации государственных жилищных программ.
Ежегодное увеличение стоимости недвижимости при отсутствии тенденции к снижению инфляции никак не способствует сокращению разрыва между ценами на жилье и доходами населения. Так, средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов в первом полугодии 2014 г. по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. выросла на 13% и составила 40456 руб. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников при этом составляет около 30 тыс. рублей. В то же время 13% населения нашей страны имеют денежные доходы ниже величины прожиточного минимума [10]. Следовательно, рассчитывать на приобретение жилья за счет собственных средств, как на первичном, так и на вторичном рынке, широким слоям граждан не приходится [4].
Улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечных кредитов, по данным ряда источников, могут лишь около 20% граждан [1, 12], а механизмы развития ипотечного кредитования в сфере малоэтажного строительства, на которое приходится до 50% вводимого жилья, и вовсе не отработаны [7]. Таким образом, можно говорить о том, что без реальной государственной поддержки граждан и юридических лиц, участвующих в строительстве, повысить доступность жилья на данном этапе невозможно.
В настоящее время основные меры государственной поддержки для развития жилищного строительства развиваются в следующих направлениях [2, 11]:
1. Строительство жилья эконом-класса,
2. Формирование рынка арендного жилья и сегмента доходных
домов,
3. Комплексное освоение территорий в рамках частно-государственного партнерства,
4. Выполнение социальных обязательств перед незащищенными слоями населения.
В рамках данного исследования остановимся отдельно на инструментах снижения стоимости жилья эконом-класса.
Инновационные подходы в индустриальном домостроении
По данным Росстата, на конец 2012 года общая площадь введенных в действие жилых домов в нашей стране составила 65,7 млн кв. метров, однако общая площадь аварийного и ветхого жилья в 1,5 раза превысила показатель ввода жилья и вышла за отметку 100 млн кв. метров (рис.).
—♦—Ветхий и аварийный жилищный Фонд
'■■«-■■■ Вводе действие общей площади жилых домов
Рисунок. Ветхий и аварийный жилищный фонд, млн м2 [10]
В 2013 г. объемы вводимого жилья возросли до 70,5 млн кв. метров, в первом полугодии 2014 г. тенденция к увеличению объемов строительства жилья была продолжена - рост введенных площадей составил 30% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г.
Несмотря на отмеченный рост ввода жилья за последние годы, этого явно недостаточно для замещения стареющего и выбывающего из эксплуатации жилья. Таким образом, для увеличения темпов ввода жилья необходим переход к индустриальным методам домостроения [3]. Однако еще с «советского» периода существуют определенные стереотипы относительно крупнопанельных домов: большие теплопотери, отсутствие архитектурной выразительности, некачественное выполнение швов между панелями, неудачные объемно-планировочные решения, более низкое качество квартир по сравнению с аналогами из кирпича и монолитного железобетона [8].
Действительно, большинство действующих заводов крупнопанельного домостроения (КПД) и по сей день выпускают устаревшие серии, не отвечающие современным требованиям, а сами предприятия работают лишь на треть своей мощности. Технологическое оборудование предприятий КПД износилось физически и морально, что не позволяет на их базе выпускать конкурентоспособную продукцию [5]. По данным Минрегионразвития РФ на 2012 г. из 210 действующих домостроительных комбинатов только 30 имеют современное производство, остальные предприятия имеют износ оборудования 80% и работают лишь на 30% мощности. В то время как за рубежом задачи массового строительства жилья за счет индустриального домостроения успешно решаются уже много лет [6].
Согласно исследованиям, проведенными ОАО «ЦНИИЭП жилища», одним из перспективных направлений по модернизации домостроительных комбинатов в нашей стране может стать переход от традиционного крупнопанельного домостроения (КПД) к новой инновационной идеологии индустриального строительства -панельно-каркасному домостроению (ПКД) [6]. Сущность данной модернизации заключается, во-первых, в переходе к использованию в панельных домах многопустотных плит перекрытия (при необходимости), во-вторых - в расширении номенклатуры выпускаемых изделий за счет каркасных элементов (колонн, балок, ригелей). Это позволит строить дома с гибкими архитектурно-
планировочными решениями, в том числе с возможностью перепланировки в случае изменения состава семьи, а также с квартирами-студиями за счет увеличения шага поперечных стен до 7,2 м. Система ПКД наряду с применением трехслойных стеновых панелей предполагает возможность использования для возведения наружных стен мелкоштучных элементов (кирпича, мелкоразмерных камней), а также вентилируемых фасадных систем, за счет чего сможет конкурировать с монолитным домостроением не только по цене, но и по качеству и архитектурной выразительности.
Современные панельные дома с гибкими архитектурно-планировочными решениями и энергоэффективными стеновыми материалами могут реализоваться как в эконом-, так и в комфорт-классе. Привлекательность строительства такого жилья в рамках реализации государственных жилищных программ заключается, прежде всего, в снижении его стоимости в среднем на 20-25% по сравнению с квартирами в монолитных и кирпичных зданиях, сокращении сроков строительства в 2-3 раза, минимизации расходов на отделочные работы, широких возможностях использования как в многоэтажном, так и малоэтажном строительстве.
В связи с этим особое значение приобретает роль предприятий, взявших курс на модернизацию производства. Модернизированное производство домостроительных комбинатов, с нашей точки зрения, должно быть направлено на комплексное освоение территорий с созданием объектов социальной инфраструктуры - детских садов, школ, спортивных площадок. Реализация такого подхода будет способствовать вовлечению в процесс создания продукции предприятий КПД большого числа организаций-участников - проектных институтов, производителей строительных конструкций и материалов, строительно-монтажных организаций, и даст новый импульс развитию строительной индустрии в целом.
Применение типовой проектной документации
В 80-90-е годы ХХ в. в нашей стране отмечался пик жилищного строительства. С 1986 г. по 1990 г. было введено в действие 343,4 млн кв. метров жилья, из них в 1990 г. - 61,7 млн кв. метров. Последующее десятилетие отмечался ежегодный спад объемов вводимого жилья, а к 2000 г. произошло снижение в 2 раза - до 30,3 млн кв. метров [10].
Такие масштабы строительства стали возможны на тот период времени за счет использования типового проектирования как одного из решающих условий внедрения в строительство индустриальных методов. Уровень применения типовых проектов достигал в жилищном строительстве 98%, в сельском строительстве - 96%, в промышленном -71%, в строительстве объектов культурно-бытового назначения - 87%. Фонд типовых проектов содержал около тысячи наименований.
До 2007 г. согласно СНиП 11-03-2001 под типовой проектной документацией понимались разработанные на основе унификации и типизации объемно-планировочных решений и включенные в Федеральный фонд документации в строительстве комплекты документов на создание зданий и сооружений, конструкций, изделий и узлов для многократного применения в строительстве. Статус «типовая» присваивался проектной документации на основании решения Федерального органа по архитектуре и градостроительству.
Однако типовые проекты малометражек, «хрущевок», «ленинградок» и применявшиеся при их возведении конструкции, материалы, узлы морально устарели. В последние десятилетия предпочтение отдавалось жилью, выполненному по индивидуальным проектам как более современному, качественному, энергоэффективному. Люди не хотят жить в «типовых» квартирах, похожих одна на другую. Поэтому необходима разработка таких проектов, которые предполагают возможность перепланировки квартир, а также согласования их объемно-планировочного решения еще на стадии начала строительства. Это позволит удовлетворить спрос потребителей на комфортное и современное жилье.
XX «_» и и «_»
На сегодняшний день типовой проектной документацией считается проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы и применяемая повторно [9]. Таким образом, это может быть любое зарекомендовавшее себя проектное решение, которое прошло экспериментальную проверку временем, то есть по которому уже были построены и введены в эксплуатацию объекты. Главное преимущество использования типовых (повторно применяемых) проектов в рамках реализации жилищных программ заключается, на наш взгляд, в реальной перспективе снижения себестоимости строительства на стадии проектирования, что позволит в наиболее короткие сроки обеспечить граждан доступным и комфортным
жильем, отвечающим самым современным требованиям. Кроме того, повторно применяемая проектная документация подлежит государственной экспертизе только в части результатов инженерных изысканий и фундаментов. В целом это будет способствовать сокращению сроков и трудоемкости проектных работ за счет уменьшения объемов разрабатываемых разделов, сокращению сроков прохождения государственной экспертизы и позволит уменьшить расходы на строительство объектов.
Приказом Министерства регионального развития РФ от 29 марта 2013 г. №106 были утверждены «Правила формирования и ведения реестра типовой проектной документации», состав информации о проектной документации и форма ее представления. Реестр будет формироваться только из проектной документации, стоимостные показатели которой не превышают показатели нормативов цены строительства для аналогичных объектов, утвержденных Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.
Однако в настоящее время еще не утвержден порядок отбора типовой проектной документации и не разработаны критерии ее оценки для включения в реестр, а сам реестр типовых проектов находится в начальной стадии формирования, что создает существенные препятствия для становления и активного развития института типового проектирования. Необходимо также поводить работу по актуализации ведомственной нормативно-правовой базы и внесению изменений в законодательство с целью создания правовой основы для использования типовой проектной документации. Данные мероприятия требуют, на наш взгляд, очень взвешенного и тщательного подхода, поскольку с учетом предстоящих масштабов строительства даже незначительные, на первый взгляд, недочеты и ошибки могут привести к многомиллиардному экономическому ущербу.
Заключение
Таким образом, основными направлениями деятельности для снижения стоимости жилья эконом-класса, требующими пристального внимания, являются:
1. разработка программ развития индустриального домостроения в рамках государственно-частного партнерства,
2. комплексное освоение застраиваемых территорий с созданием объектов социальной инфраструктуры,
3. возрождение института типового проектирования и создание реестра проектов жилых домов эконом-класса с долговременными потребительскими свойствами.
ИСТОЧНИКИ:
1. Гареев И.Ф. Вопросы развития наемного жилья в современных условиях // Экономика,
предпринимательство и право. — 2011. — № 7 (7). — С. 37-44.
2. Гареев И.Ф. Экономические аспекты функционирования некоммерческой организации
при предоставлении государственных услуг населению // Российское предпринимательство. — 2013. — № 23 (245). — С. 176-184.
3. Клопотовская П.В. Строительная отрасль в условиях саморегулирования // Российское
предпринимательство. — 2013. — № 24 (246). — С. 108-118.
4. Кульков А.А. Показатели развития жилищного строительства в Российской Федерации
// Российское предпринимательство. — 2013. — № 23 (245). — С. 169-175.
5. Магай А.А. Жилищное строительство России на современном этапе // Жилищное
строительство. — 2012. — № 4. — С. 9-12.
6. Николаев С.В. Возрождение крупнопанельного домостроения в России // Жилищное
строительство. — 2012. — № 4. — С. 2-8.
7. Гареев И.Ф., Орлов В.Я. Особенности финансирования инвестиционных проектов на
первичном рынке жилья // Российское предпринимательство. — 2010. — № 9. — Вып. 1 (166). — С.106-111.
8. Моисеенко И.В., Носкова Е.В. Изменения структуры предложения жилой
недвижимости: жилье эконом-класса и малоэтажное жилье // Российское предпринимательство. — 2013. — № 19 (241). — С. 24-31.
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 27.09.2011 г. № 791
«О формировании реестра типовой проектной документации и внесении изменений в некоторые Постановления Правительства Российской Федерации» (в ред. от 26.03.2014).
10. Российский статистический ежегодник — 2013 г.
11. Сиразетдинов Р.М. Основные направления повышения уровня доступности жилья в
рамках инновационной жилищной политики // Российское предпринимательство. — 2011. — № 9. — Вып. 1 (191). — С. 169-175.
12. Чугунова Ю.В. Приобретение жилья: степень доступности и полярные стандарты //
Российское предпринимательство. — 2011. — № 12. — Вып. 1 (197). — С. 90-95.
Yulia V. Medyanik, Candidate of Science, Engineering, Senior Lecturer of the Chair of Economics and Entrepreneurship in construction of Kazan State University of Architecture and Engineering
Reserves to reduce the costs of accommodations as part of the government housing programs
ABSTRACT:
The article is dedicated to the problem of increasing the availability of the economy-class accommodations. The author has analyzed the tendencies in the residential housing market and has substantiated the necessity to transit to the industrial methods of house-building and to the standardized designing of the typical economy-class accommodations. The main directions of the solution of this problem have been proposed.
KEYWORDS: affordable accommodations, housing programs, industrial house-building, standardized project documentation
