CC BY
18
Регулирование интенсивности освоения капитальных вложений в
строительстве
Е.В. Михайлова
Московский государственный строительный университет, Москва
Аннотация: Традиционные методы оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов не учитывают возможность изменения условий осуществлений строительства, интенсивности освоения капитальных вложений в зависимости от складывающихся условий. Это приводит к необходимости разработки новых методологических подходов, позволяющих принимать рационально обоснованные решения распределения инвестиций в ходе осуществления строительного производства. В статье предлагается использовать модель опционного ценообразования для поэтапной оценки эффективности осуществления инвестиционно-строительного проекта в зависимости от меняющихся факторов внутренней и внешней среды.
Ключевые слова: инвестиционно-строительный проект, капитальные вложения, продолжительность строительства, реальный опцион, эффективность, вероятность, интенсивность финансирования, инвестиционная деятельность, организационно-технологические решения, организационно-экономические решения.
Традиционная технология обоснования целесообразности осуществления инвестиций основана на дисконтировании денежных потоков и не учитывает ряд факторов, от которых зависит их эффективность. Прежде всего, это возможность изменять условия осуществления проекта, интенсивность освоения денежных средств в зависимости от складывающейся ситуации. Практика реализации инвестиционно-строительных проектов показывает необходимость применения новых методологических подходов, позволяющих решать задачи распределения инвестиций, осуществления рационально обоснованного строительного производства и управления процессом капиталовложений в строительство [1,2]. Концепция анализа реальных опционов позволяет учитывать гибкость при принятии решений, что способствует росту эффективности реализации
проектов.
В качестве реального опциона выступает ситуация в реальном инвестировании, аналогичная покупке-продаже опционов на финансовом рынке.
Под финансовым опционом понимается ценная бумага, позволяющая ее владельцу купить или продать определенное количество финансовых активов в течение установленного срока по фиксированной заранее цене. Опцион, дающий право купить по фиксированной цене называется «колл», а право продать - «пут» [3].
Реальный опцион является правом, а не обязательством инвестора принимать гибкие решения, изменяя тем самым ход выполнения проекта с целью повышения его рентабельности.
Модель оценки опционов учитывает возможность изменения управленческого решения в будущем, в зависимости от поступающей информации.
Она может быть использована в случаях, когда появляется необходимость оценить стоимость управленческой гибкости принимая решения о продолжении или прекращении финансирования того или иного проекта, при использовании возможностей, появляющихся в будущем в зависимости от состояния внешней или внутренней среды [4].
Одним из традиционных показателей оценки эффективности инвестиций является чистый приведенный доход (КРУ), который рассчитывается на настоящий момент времени как наибольшее из прогнозируемого дисконтированного денежного потока или нуля [5]. В свою очередь опционная стоимость проекта определяется с учетом поступающей информации в будущем как наибольшее из прогнозируемого денежного потока или нуля:
= денежный жтая, 5]
(1)
¡."--■.V ¡Л:." " ¡.Ч" I " " V-' ' ^ V ' " ' " Л' ^ " ' -г) . (2)
Эти методы оценки значительно отличаются. При расчете КРУ не учитывается возможность принятия в будущем решения, которое изменит величину денежного потока. В случае если КРУ проекта имеет значительную величину, то такая возможность не нужна. Учитывать гибкость в принятии решения имеет смысл в том случае, когда значение КРУ близко к нулю, имеется высокая неопределенность в будущем, руководители проекта могут быстро и адекватно реагировать на новую информацию.
В строительстве реальные опционы могут быть использованы при поэтапной оценке строительного проекта на возможность его продолжения в зависимости от изменений внешней и внутренней среды.
В случае, если ситуация на рынке недвижимости развивается по нежелательному сценарию, возможно приостановление или прекращение финансирования строительного проекта. Возможность на каком-то этапе приостановить строительное производство называется реальным опционом на сокращение. В проектах с высокими рисками такая возможность позволит сократить потенциальные убытки и придаст дополнительную ценность. При осуществлении потенциально убыточных проектов более ценным является возможность полностью покинуть проект, получить за него ликвидационную стоимость и полностью или частично избавить себя от потенциальных убытков. Эту возможность дает реальный опцион на выход. Примером такого опциона могут так же быть положения в договорах, позволяющие при определенных условиях выйти из них.
Стоимость опциона будет напрямую зависеть от волатильности рыночной цены на недвижимость, а также от организационно-технологических решений, принятых в процессе строительного производства
[6].
При реализации инвестиционно-строительного проекта необходимо учесть все условия и возможности его осуществления. Основными параметрами, оказывающими существенное влияние на его эффективность, будут стоимость строительства и продолжительность возведения объекта [7,8].
Сокращение сроков строительства можно достичь за счет организационных факторов (сменность работы, совмещение фронтов работ и т.д.), использования высокопроизводительных машин и механизмов, за счет технологий, использованных при проектировании и других факторов [9,10].
Увеличение интенсивности освоения капитальных вложений может сопровождаться сокращением срока строительства и изменением величины прибыли на величину ДОБ.
Прогнозируемое изменение прибыли будет равно:
е[асв^Ешех^ -Сш)] , (3)
где СвК - прибыль инвестора при нормативной интенсивности освоения капитальных вложений WN;
Св - прибыль инвестора при интенсивности освоения капитальных вложений Wf > в этом случае ^ =Wf / WN> 1.
При завершении строительства может наблюдаться два варианта: если Wf > WN (IW > 1), то инвестор имеет дополнительную прибыль. Если Wf < WN (IW < 1), то у инвестора убытки и max(СDf - СвК)=0. Если р - вероятность того, что ^ > 1, то формула 1 примет вид:
е[асв ]=р • (Е[со/(1№ > 1)]-Сш)+(1 - р)• 0 = р(е[со/(1№ > 1)]-Сш) , (4)
где Б[Сщ(^>1)] - среднее значение прогнозируемой прибыли Св в случае если ^ > 1.
Из формулы 4 получаем выражение позволяющее определять дополнительную прибыль, получаемую при окончании строительства:
АСв =МСо/1ш >1)]-Соы)
(5)
где АСв- дополнительная прибыль на момент принятия решения.
Уменьшение сроков возведения строительного объекта потребует увеличения интенсивности финансирования, скорости освоения капитальных вложений и сметной стоимости строительства. Поэтому предельное сокращение сроков строительства может привести к неоправданно высоким затратам. При этом к увеличению сметной стоимости строительства и его продолжительности может привести и низкая интенсивность финансирования и освоения капитальных вложений.
Для того, чтобы обосновать продолжительность каждого этапа строительства, при котором соотношение потенциальной прибыли и затрат будет максимально выгодным для инвестора предлагается использовать модель опционного ценообразования:
Е
ус=МА)(Р8+аСв)-—М&)
е
(6)
где,
d1
\п((р,+ асв) / е) + (г + 0,5д2 )т ах4т
d 2 = d 1 - а 1 л/Т
а1 =л/а1+ а 2
(7)
(8)
(9)
где а1м!- среднеквадратическое отклонение интенсивности освоения капитальных вложений;
Ус - цена опциона - колл;
Р8 - приведенная к времени оценки ожидаемая выручка от реализации недвижимости по окончании строительства;
J
Е - приведенная к времени оценки стоимость инвестиций в проект;
Т - время оставшееся до срока исполнения опциона;
r - ставка безрисковой доходности;
о - среднеквадратическое отклонение стоимости недвижимости за год;
N(d) - кумулятивная функция нормального распределения.
Модифицированная формула оценки цены опциона - пут имеет следующий вид:
E / ч
v =v +—---(p + ac )
у p с /л \т V s d)
(l + r) . (10)
Стоимость опциона-пут является минимальной суммой, которая хеджирует финансовый риск инвестора и не должна быть больше прогнозируемой прибыли.
Модифицированная формула опционного ценообразования позволяет управлять процессом реализации инвестиционных проектов в строительстве, определяя в каждый момент времени целесообразность продолжения инвестирования с учетом неопределенности не только внешней среды осуществления проекта, но и внутренней.
Литература
1. Омаров Э.А., Сысоева Е.О., Валеев А.Р. Интенсивность освоения капитальных вложений, распределенных по времени строительства объекта // Имущественные отношения в РФ, 2012, №12. URL: cyberleninka.ru/article/n/intensivnost-osvoeniya-kapitalnyh-vlozheniy-raspredelennyh-po-vremeni-stroitelstva-obekta.
2. Костюченко В.В. Системотехническая методология организации процессов строительного производства // Инженерный вестник Дона, 2012, № 1. URL: ivdon.ru/ru/magazine/archive/n1y2012/734.
3. Black F., Scholes V. The Pricing of Options and Corporate Liabilities // The Journal of Political Economy. 1973. Vol. 81. № 3. pp. 637-654.
4. Кабанов В.Н. Оценка надежности в строительстве // Инженерный вестник Дона, 2018, №2. URL: ivdon.ru/ru/magazine/archive/n2y2018/4879.
5. Смагина И.В. Методические подходы к оценке эффективного использования финансового потенциала в строительных предприятиях // Экономика и предпринимательство, 2017, № 9-4, С.971-974.
6. Кабанов В.Н., Михайлова Е.В. Определение организационно-технологической надежности строительной организации // Экономика строительства. 2012. № 4 (17). С. 67-78.
7. Лапидус А.А. Инструмент оперативного управления производством -интегральный потенциал эффективного организационно-технологических и управленческих решений строительного объекта // Вестник МГСУ, 2015, № 1,С. 97-102.
8. Иванова Н.Н., Швыденко Н.В. Методический подход к формированию организационно-экономического механизма управления строительством молодежных жилищных комплексов // Инженерный вестник Дона, 2012, №4. URL: ivdon.ru/uploads/article/pdf/120.pdf_1085.pdf
9. Олейник П.П. Моделирование сокращения продолжительности инвестиционного процесса // Естественные и технические науки. 2015. № 10 (88). С. 412-414.
10. Oleinik P., Kuzmina T., Victor Z. Intensification of the investment process of construction. MATEC Web of Conferences. Pp. 05019 doi: 10.1051/matecconf/20168605019.
References
1. Omarov Je.A., Sysoeva E.O., Valeev A.R. Imushhestvennye otnoshenija v RF, 2012, №12. URL: cyberleninka.ru/article/n/intensivnost-osvoeniya-kapitalnyh-vlozheniy-raspredelennyh-po-vremeni-stroitelstva-obekta.
2. Kostyuchenko V.V. Inzenernyj vestnik Dona (Rus), 2012, №1 URL: ivdon.ru/ru/magazine/archive/n1y2012/734.
3. Black F., Scholes V. The Journal of Political Economy. 1973. Vol. 81. №3 pp. 637-654.
4. Kabanov V.N. Inzenernyj vestnik Dona (Rus), 2018, №2 URL: ivdon.ru/ru/magazine/archive/n2y2018/4879.
5. Smagina I.V. Jekonomika i predprinimatel'stvo, 2017, №9-4, pp.971-974.
6. Kabanov V.N., Mihajlova E.V. Jekonomika stroitel'stva. 2012. №4 (17). pp. 67-78.
7. Lapidus A.A. Vestnik MGSU. 2015, № 1, pp. 97-102.
8. Ivanova N.N., Shvydenko N.V. Inzenernyj vestnik Dona (Rus), 2012, №4 URL: ivdon.ru/uploads/article/pdf/120.pdf_1085.pdf/
9. Oleinik P.P. Modelirovanie sokrashhenija prodolzhitel'nosti investicionnogo processa. Estestvennye i tehnicheskie nauki. 2015. №10 (88). pp. 412-414.
10. Oleinik P., Kuzmina T., Victor Z. Intensification of the investment process of construction. MATEC Web of Conferences. Pp. 05019 doi: 10.1051/matecconf/20168605019/
