CC BY
21
Е.В. Тресцова
РЕГИСТРАЦИОННЫЙ ПРОЦЕСС КАК СРЕДСТВО ДОСУДЕБНОГО РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ В ОБЛАСТИ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ
Современное состояние российского права свидетельствует о появлении в ряде отраслевых наук особого феномена - процессуальных норм в рамках норм материального права, сформированных в особые процедурные институты. Так, анализ гражданского законодательства позволяет установить наличие в нем регистрационных правил и установлений, которые могут быть отнесены к правовому регулированию государственной регистрации, например, юридических лиц; предпринимателей без образования юридического лица; прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также отдельных объектов гражданских прав (например, автотранспортных средств). Объяснение такого подхода законодателя к регулированию материально-правовых отношений с одновременным сочетанием их процессуальной формы заключается в насущных потребностях правоприменительной практики. В частности, в структуре судебных споров в сфере государственного управления каждое пятое дело касается случаев правового регулирования государственной регистрации. Особое место среди них занимает государственная регистрация в области гражданского оборота недвижимого имущества.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация определена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (ст. 2 п. 1 ФЗ). Данное легальное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не исчерпывает такого ее аспекта как особой стадии в осуществлении регистрационных отношений, имеющих специфическое материальное содержание и процессуальную форму выражения. Как нам представляется, такой подход является позитивным и основывается на следующих положениях:
- во-первых, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет самостоятельный предмет правового регулирования, состоящий в государственной регистрации не самого недвижимого имущества, а только прав, сделок и их ограничений (обременений);
- во-вторых, реализация регистрационного процесса преследует собой особые задачи и цели, состоящие в узаконении прав участников гражданского оборота на недвижимое имущество;
- в-третьих, осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложено на специальные государственные органы - территориальные органы Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции Российской Федерации (Росрегистрация);
- в-четвертых, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает в себя определенные стадии (подача заявителями документов на государственную регистрацию; проверка регистрирующими органами действительности поданных заявителями документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах).
В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, подготовленной Рабочей группой в составе В.В. Витрянс-кого, Е.А. Суханова, А.Л. Маковского, В.И. Сен-чищева и других специалистов в области гражданского права, обращено внимание на совершенствование порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество [1, с. 4]. В частности, предлагается сформировать систему федеральных органов на основе действующих регистрирующих органов, органов технической инвентаризации и органов кадастрового учета.
Полагаем, что появление единого государственного органа, аккумулирующего в себе весь спектр функций по обороту недвижимого имущества, позволит поднять регистрационный процесс на новый качественный уровень. Характеристиками последнего должны стать такие элементы процедурной формы, как субъектный состав участников, объект правового регулирования, охранительные функции, образующие содержание регистрационной деятельности, права и обязанности субъектов регистрационной деятельности.
156
Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова ♦ № 5, 2006
© Е.В. Тресцова, 2006
Регистрационный процесс как средство досудебного разрешения споров..,
Оценивая субъектный состав участников регистрационной деятельности, необходимо выделить в их числе заявителей, обращающихся за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в лице граждан и юридических лиц, а также представителей публично-правовых образований (Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований). Для данных участников специфической особенностью служит одновременное обладание гражданской и процессуальной правосубъектностью. Указанным субъектам регистрационной деятельности противостоит специально уполномоченный государственный орган - Росрегистрация. Она не только выражает государственные интересы в сфере оборота недвижимости, но и, будучи самостоятельным юридическим лицом, действующим в силу закона, наделяется специальной правосубъектностью, которая может быть сведена к выполнению определенных гражданским законодательством задач: ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП); совершение записей в ЕГРП, проставление штампов на правоустанавливающих документах, выдача Свидетельств о государственной регистрации прав и т.д.
Правовое положение регистрирующих органов двояко: с одной стороны, это государственный орган в системе органов юстиции на территории конкретного субъекта РФ, а с другой - это особое некоммерческое юридическое лицо, созданное учредителем в лице Министерства юстиции РФ и финансируемое за счет целевых средств, пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом такой орган не может обязать субъекта гражданского оборота произвести действия по государственной регистрации, если он не подает об этом соответствующего заявления. Отсюда заявительный характер государственной регистрации имеет юридическое значение для исчисления начала процедуры по совершению определенных регистрационных действий территориальными органами Росрегистрации. Кроме того, заявительность способствует проявлению интереса у любого участника гражданского оборота подтвердить свое право на недвижимое имущество записью о нем в ЕГРП.
Объектом регистрационного процесса являются юридически значимые действия, состоящие во внесении записи о правах, сделках и ограниче-
ниях (обременениях) прав на недвижимое имущество в ЕГРП. При этом сама запись может породить право на недвижимое имущество (например, на вновь возведенный жилой дом) или только подтвердить его (например, на квартиру в ЖСК при полной выплате пая на нее членом кооператива), гарантировав заявителю при этом, что государство такое право признает и гарантирует. Это право на недвижимое имущество может быть оспорено исключительно в судебном порядке [2, с. 295].
Сама недвижимость при осуществлении регистрационных действий может быть представлена в виде любого недвижимого имущества, а именно: объектов, отнесенных к недвижимости в силу естественно природных свойств и качеств (например, земельные участки); объекты недвижимого имущества, искусственно созданные человеком или рукотворные недвижимые вещи (например, здания, сооружения, многоквартирный дом); объекты недвижимого имущества в силу прямого указания закона (например, космические станции).
Содержание регистрационного процесса реализуется через субъективные права и обязанности его участников. Например, заявитель имеет право на исключение из ЕГРП записи об ограничении (обременении) права на недвижимое имущество путем подачи об этом в орган Росрегистрации заявления. К последнему прилагаются необходимые документы, установленные в законе для данного вида регистрационного действия. Так, для исключения записи о залоге недвижимого имущества (ипотеке) необходимо подтверждение о выполнении обязательства, обеспеченного залогом.
Регистрационный процесс есть и определенная процедурная форма, через которую его участники реализуют свои права и обязанности. Например, при признании недействительным основания государственной регистрации права на недвижимое имущество в судебном порядке правообладатель имеет возможность настаивать на сохранении записи в ЕГРП о его праве как за добросовестным приобретателем имущества. При этом осуществить такое действие регистрирующий орган вправе в силу того, что сама запись обладает охранительными качествами как результат процессуальной формы по совершению конкретного регистрационного действия. Небезынтересно при разрешении данной проблемы обратить внимание и на то обстоятельство, что Конституционный Суд РФ стоит на охране прав добросовестного приобретателя.
Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова ♦ № 5, 2006
157
Подводя итог вышеизложенному, целесообразно констатировать факт наличия в российском законодательстве особой разновидности процесса - регистрационного процесса в области оборота недвижимого имущества. Кроме того, немаловажно, что он выполняет охранительные функции и способствует стабилизации отношений на рынке недвижимости. Определение регистрационного процесса применительно к обороту недвижимого имущества может быть сформулировано в качестве особой деятельности государства в лице уполномоченных органов - Росрегистрации - осуществлять властные функции по признанию и подтверждению прав на недвижимое имущество и сделок с ним участников гражданского оборота посредством внесения специальной охранительной записи в ЕГРП на основе принципов платности, гласности и законности. При этом регистрационный процесс базируется на нормах материального и процессуального права, сконцентрированных в гражданском, государственном, административном, конституционном и процессуальном праве. Данный тезис подтверждает то обстоятельство, что регистрационный процесс не является институтом особой отрасли права - регистрационного права. Слабость данной позиции состоит в том, что конструкция регистраци-
онного права основывается на нормах различных отраслей права, что может свидетельствовать о комплексном характере самого законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не о формировании особой отрасли права.
Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -это многоплановое правовое явление, которое может проявиться в нескольких отношениях:
1) как специфическая деятельность государства -государственный (административный) процесс;
2) как результат этой деятельности - акт государства, выраженный в форме юридического факта;
3) как охранительное правоотношение; 4) как правовой институт. При этом сама регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно выступает в качестве способа досудебного разрешения споров в области оборота недвижимого имущества.
Библиографический список
1. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. -М., 2004.
2. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - М., 2006.
Н.В. Шацкая
ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ УРЕГУЛИРОВАНИЯ ХОЗЯЙСТВЕННЫХ СПОРОВ В ДОСУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
Одним из негативных явлений, сопутствующих развитию деятельности российских предпринимателей, является недисциплинированность хозяйствующих субъектов в части исполнения принятых на себя обязательств.
Для преодоления возникающих в этой связи конфликтных ситуаций используются различные легальные способы защиты нарушенных прав.
Среди наиболее известных из них следовало бы назвать процедуру коммерческих переговоров, направление и рассмотрение претензий, арбитражное и третейское судопроизводство.
Ключевым моментом является и то, что действующее законодательство в случае возникновения хозяйственного спора содержит, прежде всего, указание на необходимость обращения в соответствующие судебные инстан-
ции за разрешением конфликта и защитой нарушенного права.
Вместе с тем, нельзя оставить без внимания и такой способ разрешения спора как досудебный (претензионный), ведь еще совсем недавно закон рассматривал попытки досудебного урегулирования хозяйственных споров как самостоятельную стадию претензионно-искового порядка.
В настоящее же время п. 5 ст. 4 АПК РФ содержит норму, согласно которой досудебный порядок является обязательным только в случаях прямо установленных федеральным законом для определенной категории споров, либо если такой порядок предусмотрен в рамках заключенного договора.
Необходимость соблюдения обязательного предварительного порядка разрешения хозяйственного спора не противоречит конституцион-
158
Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова ♦ № 5, 2006
© Н.В. Шацкая, 2006
