CC BY
14
Е.В. Медюха
РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
Аннотация
В статье рассматриваются вопросы развития ипотечного кредитования в регионе, как основного источника финансирования недвижимости. Принципы организации системы ипотечного кредитования в Ростове-на-Дону и их влияние на процентные ставки по данному виду кредита.
Annotation
The article tells about the mortgage lending development in region, as one of the main sources of financing of immovable property. The questions of organization of the mortgage lending system in Rostov-on-Don are mentioned, as well as legislative questions and basic
2008 № 2
Вестник Ростовского государственного экономического университета «РИНХ»
questions about loans. The article drops particular attention to the government support in crediting sphere.
Ключевые слова
Ипотечное кредитование, процентная ставка, государственная поддержка.
Keywords
Mortgage lending, interests rates, government support.
Ростовская область занимает
100.8 тыс.кв.км. По оценке Федеральной службы государственной статистики численность населения Ростовской области к началу 2007 года составила 4276 тыс. человек, в том числе численность городского населения области на начало текущего года составила 2567,2 тыс.человек, или 66,8% общей численности населения, сельских жителей -
1418.8 тыс. человек, или 33,2%1.
Ростовская область динамично
развивается и является привлекательной для инвесторов. Оборот организаций в действующих ценах по всем видам экономической деятельности в первом квартале 2007 года увеличился на 43,3% и составил 219,7 млрд. рублей2. Из этой суммы больше половины приходится на торговый бизнес. В наибольшей степени показатели оборота возросли в таких сферах, как: оптовая торговля, строительство, транспорт.
Жилищное строительство является одним из основных направлений строительной деятельности, в рамках реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» оно определено как приоритетное, позволяющее решить существующие проблемы в жилищной сфере, связанные с вопросами доступности и комфортности жилья.
Ростовская область входит в десятку российских регионов - лидеров по темпам ввода жилья. Ежегодно в облас-
1 Официальный сайт Администрации Ростовской области. Режим доступа:www. donland.ru
2 Официальный сайт Администрации Ростовской области. Режим доступа:www. donland.ru
ти вводится свыше миллиона квадратных метров, объем инвестиций в жилищное строительство составляет от 7,5 до 9 млн. руб. В последние годы возросла активность в домостроении у предприятий и организаций, что свидетельствует о значительном росте инвестиционного потенциала строительного комплекса. На протяжении последних лет в Ростовской области ежегодно увеличиваются объемы ввода в эксплуатацию жилых домов (табл.1). Такая тенденция сохранилась и в 2007 году. Объем введенного жилья в области за шесть месяцев предыдущего года на 17% превысил ввод жилых домов за I квартал 2006 года. Всего было построено 3,6 тыс. квартир общей площадью
334,8 тыс.кв.м. Из общего объема построенного жилья предприятиями и организациями сдано в эксплуатацию 2,1 тыс. квартир общей площадью 131 тыс.кв.м., что на 17,5% больше, чем за такой же период в 2006 году.
Развитие экономики области способствовало повышению среднедушевых доходов населения и росту платежеспособного спроса, в том числе и на объекты недвижимости.
Несмотря на положительную динамику в области жилищного строительства и повышение уровня жизни населения, жилищный вопрос для Ростовской области стоит так же остро, как для многих других регионов. Износ жилищного фонда в настоящее время составляет 70-75%. Более 80% населения нуждаются в улучшении жилищных условий в той или иной мере.
В соответствии с концепцией администрация Ростовской области стре-
мится улучшить жилищные условия граждан при помощи ипотечного жилищного кредитования.
В 2003 году на Совете по жилищной политике и ипотечному кредитованию было принято решение об активизации работы по ипотечному кредитованию, переводу ипотечной программы на рыночные условия, вхождение в систему рефинансирования по программе федерального ипотечного агентства.
За это время были приняты необходимые законодательные и нормативные акты Ростовской области, создано
№ 318 «Об увеличении доли собственных средств Ростовской области в уставном капитале ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» в целях реализации подпрограммы «Увеличение объемов ипотечного кредитования» национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» увеличен уставный капи-
ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация», проведена аккредитация корпораций и ее партнеров в Москве, установлен лимит рефинансирования, который составляет 287 млн. руб.
В январе 2004 года между администрацией Ростовской области и федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию было заключено трехстороннее соглашение о сотрудничестве в области рефинансирования ипотечных кредитов, выданных по стандартам Федерального агентства.
Постановлением администрации Ростовской области от 10.08.2006г.
тал и доля Ростовской области на 35 млрд. руб.
Таким образом, в Ростовской области начала действовать классическая двухуровневая система ипотечного кредитования, которая позволит населению региона получать кредиты на приобретение жилья срок до 30 лет с дифференцированной ставкой в зависимости от первоначального взноса. При первона-
Таблица 1. Ввод жилых домов в Ростовской области 1998-2006гг.1
Год Объем ввода жилых домов, тыс.кв.м. В том числе индивидуальными застройщиками, тыс. кв. м.
1998 894,8 555,2
1999 952,7 613,1
2000 976,2 614,1
2001 993,4 601,2
2002 1017,6 649,4
2003 1066,07 689,3
2004 1146,3 654,4
2005 1209,6 669,9
2006 1321,4 672,3
(1 Н.В.Андреев Как ипотечные кредиты стали более доступными. - "Российская газета-Неделя", №4555 от 27.12.2007 г. Режим доступа: www.rg.ru)
чальном взносе от 10% до 30% от стоимости приобретаемого жилья - ставка по кредиту устанавливается 13,5%, при взносе от 30% до 50% - 12,5%, при взносе свыше 50% - 11,5%. Срок кредитования должен закончиться до достижения заемщиком возраста 75 лет. Размер кредита - до 90% от стоимости приобретаемого жилья, кредит погашается равномерными (аннуитетными) ежемесячными платежами в течение всего срока. При выдаче ипотечного кредита предусматривается два вида страхования: страхование имущества
(предмета ипотеки) и жизни заемщика. Но по стандартам АИЖК работают не все банки, действующие в регионе, среди них: Донской народный банк, филиалы Городского ипотечного банка, Промсвязьбанк, Возрождение и др. Как правило, банки для привлечения клиентов разрабатывают собственные кредитные программы: ипотека без первоначального взноса (Банк Москвы), ипотека на приобретение земельного участка, на строительство жилого дома.
В Ростовской области в настоящее время существует ряд социальных программ. Социальная поддержка населения осуществляется в виде предоставления целевых субсидий. В 2007 году более 28 миллионов рублей бюджетной субсидии получили жители области, приобретающие жилье с помощью ипотечных кредитов1. Порядок предоставления гражданам бюджетных субсидий определен постановлениями администрации Ростовской области:
- «О порядке предоставления гражданам бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья» от 18.02.2003г., №95;
- «Об утверждении Положения
0 порядке предоставления льготных
1 Ю.Ф.Симионов, И. Д.Далаккуашвили Ипотека: 100 вопросов и ответов - Ростов-на-Дону : Феникс, 2007г.
ипотечных жилищных займов гражданам» от 18.02.2003 г., №247.
Получить государственную поддержку могут постоянно проживающие на территории Ростовской области работники бюджетных учреждений,
предприятий, организаций, состоящие на квартирном учете по месту жительства или работы, обеспеченные жильем менее социальной нормы или же проживающие в ветхом или неприспособленном жилье. Размер бюджетной субсидии составляет 35% от стоимости общей площади приобретаемого жилья в пределах социальной нормы на гражданина и членов его семьи, но не более 250 тыс. рублей.
Еще почти 2 млн. рублей в этом году будут направлены для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья. На сегодняшний день это самое актуальное направление государственной поддержки в приобретении жилья в Ростовской области. Субсидирование процентных ставок производится в первые три года пользования кредитом.
На основании Постановления Правительства РФ от 28 августа 2002г.
№ 638 на территории Российской Федерации действует подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», которая входит в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 20022010 гг. Она предусматривает разработку и утверждение программы субъектов Российской Федерации, включающих в себя программы муниципальных образований.
Так, в Ростовской области на основании Постановления администрации Ростовской области от 28 мая 2002г. № 248 «Об утверждении положения о порядке предоставления льготных ипотечных жилищных займов гражданам -членам молодых семей» действует специальная программа по обеспечению молодых семей доступным жильем. Она
предусматривает субсидирование процентных ставок по банковским кредитам на покупку или достройку домов и квартир, а также субсидию на оплату части стоимости жилья до 35% от нормативной стоимости жилья по месту регистрации и от социальной нормы жилья на одного члена семьи (для Ростова нормативная стоимость 1 кв.м. установлена в размере 16600 рублей, социальная норма - 18 кв.м. на человека). «Молодежная ипотечная программа» отличается от аналогичных, действующих в области, тем, что при рождении ребенка бюджет гасит новобрачным 25% займа.1
Помимо этого, разрабатывается проект Областного закона «Об утверждении программы формирования фонда социального жилья в Ростовской области на 2006-2010 годы». В соответствии с действующим законодательством право на получение жилья имеют малоимущие граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий органами местного самоуправления. В целях обеспечения жильем малообеспеченных граждан начата реализация программы по строительству социального жилья. В 2006 году в областном бюджете было предусмотрено 102 млн. рублей на обеспечение граждан жильем и 48 млн. рублей на разработку проектно-сметной документации для строительства 41 жилого дома в 20 муниципальных образованях области. По указанной программе в 2007-2008 гг. планируется ввести около 200 тыс.кв.м. жилья.
В числе положительных факторов можно отметить новую тенденцию
- рост кредитования жилья на территориях области. Если раньше кредитами на приобретение жилья активно пользо-
1 Рынок ипотечного жилищного кредитования, 2006. Итоговый отчет // Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, 2007. - Электронный ресурс. - Режим доступа:Шр: //ahml.ru/inv.shtml
вались, в основном, жители Ростова-на-Дону, то сегодня данный вид кредитования стал доступен и для других городов области. В частности, активное развитие ипотеки наблюдается в Таганроге.
Ипотечное кредитование в г. Ростове-на-Дону и Ростовской области предоставляют 25 банков, которые предлагают заемщикам 148 ипотечных программ для приобретения жилья как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Ставки по ипотечным кредитам находятся в диапазоне 10,24 - 17,00% годовых по рублевым кредитам и 9,0 - 14,50% годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Ростове-на-Дону составляет 0%. Срок ипотечного кредитования в городе может достигать 33 лет.
Позиции лидеров ипотечного кредитования и преимущества, которые характеризуют особенности их деятельности на рынке ипотечного кредитования, приведены в табл.2 и схеме 1. (см. ниже)
Донской народный банк» занимает примерно 15% рынка ипотечного кредитования и имеет развитую сеть филиалов по области. Объем выданных ипотечных кредитов представлен в табл. 3.
Проанализировав таблицу, можно сделать вывод, что с 2004 по 2006 год многократно увеличились все показатели, в том числе количество выданных ипотечных кредитов - в 12 раз, а объем выданных кредитов - в 35 раз.
Необходимо отметить, что увеличился и средний размер ипотечных кредитов в 2,7 раза, что не является положительной тенденцией, так как связано это со стремительным ростом цен на недвижимость. Цены на квартиры в строящихся панельных домах к концу года сильно возросли, так, например, в п.Чкаловском цена 1кв.м. в начале 2007 года составляла 17 500 рублей, а к концу декабря 2007 года - 26 350 рублей,
то есть прирост - 50,6%, за тот же период в м/р «Темерник» прирост цены за 1кв.м. составил 51,1%. В Западном жилом массиве г.Ростова-на-Дону на начало года стоимость 1 кв.м. составляла
19 650 рублей, к концу декабря - 31 000 рублей, то есть. прирост - 57,8%, в тот же промежуток времени в Северном жилом массиве прирост составил 55,2%
Таблица 2. Лидеры ипотечного кредитования в Ростовской области
№ Наименование банка Кол-во сделок за 2007 год
1 Банк «Центр-инвест» 714
2 ОАО «Донской народный банк» 545
3 ОАО « Банк жилищного финансирования» 405
4 ОАО «КИТ-Финанс» 367
5 АКБ «МБРР» (ОАО) 107
6 ВТБ 24 100
7 ОАО Банк «Возрождение» 92
8 ОАО «Уралсиб» 87
9 Банк Москвы 55
Схема 1. Преимущества лидеров ипотечного кредитования в Ростовской области
Наименование банка Преимущества ипотечных программ
Банк «Центр-инвест» Кредитование на строительство индивидуального жилья, приобретение земельного участка, капитальный ремонт жилья, кредитование ипотеки без первоначального взноса
ОАО «Донской народный банк» Участие в государственных программах субсидирования жилья, выдача ипотечных кредитов физическим лицам на ремонт жилья, кредитование без первоначального взноса
ОАО « Банк жилищного финансирования» Кредитование приобретения первичного жилья
ОАО «КИТ-Финанс» Подтверждение дохода в свободной форме, возможна отсрочка первоначального взноса на 6 месяцев, если в качестве первоначального взноса будут вноситься средства от продажи имеющегося жилья. Низкие процентные ставки
АКБ «МБРР» (ОАО) Программа снижения стоимости договора купли-продажи, расчеты по сделке «день-в-день», сопровождение сделки
ВТБ 24 Кредитование ипотеки без первоначального взноса. Нецелевые кредиты под залог имеющегося жилья.
ОАО Банк «Возрождение» Кредитование с возможностью понижения процентной ставки при изменении общих условий кредитования банка (дополнительное соглашение к кредитному договору)
ОАО «Уралсиб» Низкие процентные ставки
Банк Москвы Кредитование ипотеки без первоначального взноса
Таблица 3. Объем выданных ипотечных кредитов в 2004-2006 гг. __________ООО «Донской народный банк»_______________________
Показатель 2005 год 2006 год 2007 год
Количество выданных кредитов, шт. 43 110 545
Продолжение таблицыЗ
Суммы выданных кредитов, тыс. рублей 15 716 59 747 551 155
Средний размер кредита, рублей 365 493,60 543 158,10 1 011 659,00
В целом жилищный рынок Ростовской области динамично развивается, ежегодно увеличивается объем жилищного строительства, условия жилищного кредитования становятся более приемлемыми, оказывается помощь отдельным категориям граждан в приобретении жилья. В частности, неконтролируемый рост цен на недвижимость, который можно приостановить, лишь увеличив предложение жилья до уровня спроса. Решить эту проблему «точечной застройки», оставляя население города без скверов и парков, неприемлемо.
Чтобы увеличить объем жилищного строительства в области, в первую очередь, должна быть увеличена многоэтажная застройка. Требуется освоение новых территорий для строительства. И здесь наиболее остро стоит вопрос инженерной инфраструктуры, то есть значительных капитальных вложений. Для решения этого вопроса необходимо организовать работу по привлечению внебюджетных инвестиций на развитие инженерной инфраструктуры с целью последующей реализации уже обеспеченных коммуникациями участков застройщиками или получения инвестором дохода от эксплуатации этой инфраструктуры после завершения жилищного строительства на участке. Сегодня такие инвесторы имеются, и большую роль в этом вопросе будет играть отношение администрации муниципальных образований к организации этого процесса.
Библиографический список
1. Ю.Ф.Симионов, И.Д.Далаккуашвили Ипотека: 100 вопросов и ответов. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2007г. - 251 с.
2. Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья: народнохозяйственный и региональный аспекты. -Москва: Депо и Сервис, 2006 г. - 271 с.
3. Андреев А. Это модное слово «ипотека» // Спрос, 2005г. - №8. - с.54
4. Горбачева А.С. Проблемы ипотечного кредитования и основные пути их решения // Практика международного бизнеса. - 2006г. - №2. - с.81
5. Лазарева Л.Б. Развитие ипотечного кредитования в регионах // Финансы. -2006г. - №6. - с.22
6. Андреев А.В. Как ипотечные креди-
ты стали более доступными. - "Российская газета-Неделя". - №4555 от
27.12.2007г. Режим доступа: www.rg.ru
7. Официальный сайт Администрации Ростовской области. Режим доступа: www.donland.ru
Bibliographic list
1.U.F.Simionov,I.D.Dalakkuashvili “Mortgage: 100 questions and answers” -Rostov-on-Don, Feniks, 2007, p.251
2.Kamenetskii M.I. “Mortgage lending in the home sale market: national and regional aspects” - Moscow, Depo and Servis, 2006 - p.271
3.Andreev A. “This fashionable word “mortgage”|| Spros, 2005 - №8 - p.54
4.Gorbacheva A.S. “Mortgage lending problems and main ways of their solu-tion”\\International business practice -2006-№2, p.81
5.Lazareva L.B. “Mortgage lending development in regions”\\ Finance - 2006-№6-p.22
6.Andreev A.V. “How mortgage lending became more available” - “Russian newspaper Week” - №4555, 27.12.2007.
www.rg.ru
7.Official website of Rostov Region Administration. www.donland.ru
