CC BY
7
Продолжение таблицы
1 2 3 4 5
3. Рентабельность
Рентабельность имущества, % > 12,1 12-9,1 9,0-6,0 < 6,0
Рентабельность реализованной продукции, % > 6,1 6,0-4,1 4,0-2,1 < 2,0
Рентабельность продаж, % > 6,1 6,0-4,1 4,0-2,1 < 2,0
4. Коэффициенты деловой активности
Оборачиваемость оборотных активов > 3,0 2,9-2,5 2,4-2,0 < 1,9
Оборачиваемость запасов > 9,6 9,5-7,6 7,5-5,6 < 5,5
Выручка в расчете на 1 работника, тыс. руб. > 71000,00 70000-49000 48000-27000 < 26000
После проведения группировки по усовершенствованной методике, мы можем более точно определить место исследуемых организаций по зонам: безрисковая, зона с доступным риском, зона с критическим риском и кризисная зона. После проведённого анализа, положение исследуемой организации очень просто сравнить по уровню финансового риска между другими компаниями отрасли (таблица 6).
Таблица 6 - Определение зоны финансовой устойчивости исследуемых организаций, 2022 г.
Показатели ООО «Агролига» ООО «ХимАгро Групп» ООО «ФЭС-Агро»
значение | зона значение | зона значение | зона
1. Коэффициенты платежеспособности и ликвидности
Коэффициент абсолютной ликвидности 0,010 4 0,169 2 0,247 1
Коэффициент текущей ликвидности 1,208 4 1,757 1 1,385 2
2. Коэффициенты финансовой устойчивости
Коэффициент автономии 0,158 4 0,302 3 0,202 4
Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами 0,146 4 0,258 1 0,190 3
3. Рентабельность
Рентабельность имущества, % 6,3 3 17,4 1 5,5 4
Рентабельность реализованной продукции, % -0,8 4 6,9 1 7,3 1
Рентабельность продаж, % -0,8 4 6,4 1 6,8 1
4. Коэффициенты деловой активности
Оборачиваемость оборотных активов 2,361 3 3,216 1 1,501 4
Оборачиваемость запасов 5,604 3 12,524 1 3,511 4
Выручка в расчете на 1 работника, тыс. руб. 73752,0 1 62984,2 2 36505,4 3
Следует отметить, что усовершенствованная методика может применяться и в отношении других сфер деятельности организаций, в имуществе которых большой удельный вес занимают оборотные активы. На наш взгляд, применение данной методики существенно повысит объективность результатов проводимой оценки вероятности банкротства.
Источники:
1. Куприянова, Л. М. Финансовый анализ : учебное пособие / Л. М. Куприянова. - Москва : ИНФРА-М, 2021. - 157 с.
2. Мельник, М. В. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия : учебное пособие / М. В. Мельник, Е. Б. Герасимова. - 3-е изд., перераб. и доп. - Москва : ФОРУМ : ИНФРА-М, 2020. - 208 с.
3. Новосельцев, М. О. Значение финансовой устойчивости в деятельности предприятия / М. О. Новосельцев // Аллея науки, 2021. -С. 421-423.
4. Пятова, О.Ф. Анализ финансового состояния предприятия / О.Ф. Пятова // Вопросы устойчивого развития общества, 2020. - С. 33-36.
5. Ряховская, А. Н. Банкротство и финансовое оздоровление субъектов экономики : учеб. пособие / А. Н. Ряховская - М.: Юрайт, 2020. - 154 с.
EDN: HTEQKL
А.В. Сапунов - к.э.н., доцент, кафедра Государственного и корпоративного управления, Институт цифровой экономики и управления бизнес-процессами, НАН ЧОУ ВО Академия маркетинга и социально-информационнъ/х технологий - ИМ-СИТ (г. Краснодар), Россия, Краснодар, [email protected],
A.V. Sapunov - Candidate of Economic Sciences, Associate Professor, Department of Public and Corporate Governance, Institute of Digital Economics and Business Process Management, NAS CHOU VO Academy of Marketing and Socio-Information Technologies -IMSIT (Krasnodar), Russia, Krasnodar;
Т.А. Сапунова - к.э.н., доцент, кафедра Государственного и корпоративного управления, Институт цифровой экономики и управления бизнес-процессами, НАН ЧОУ ВО Академия маркетинга и социально-информационнъа технологий -ИМСИТ (г. Краснодар), Россия, Краснодар, [email protected],
T.A. Sapunova - Candidate of Economic Sciences, Associate Professor, Department of State and Corporate Governance, Institute of Digital Economy and Business Process Management, NAS CHOU VO Academy of Marketing and Socio-Information Technologies -IMSIT (Krasnodar), Russia, Krasnodar.
РЕАЛИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ IMPLEMENTATION OF THE STATE HOUSING POLICY IN THE KRASNODAR TERRITORY
Аннотация. Реализация государственной жилищной политики в Краснодарском крае играет важную роль в обеспечении населения региона достойным жильем. Жилищная проблема является одним из важнейших вопросов социально-экономического развития региона и требует комплексного подхода и эффективных мер. В рамках государственной жилищной политики в Краснодарском крае ведется активное строительство многоквартирных домов и частных жилых комплексов. Основной акцент делается на жилье для социально уязвимых и малообеспеченных групп населения. Для этого вводятся различные меры поддержки, такие как программы социальной ипотеки, субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг, льготное кредитование и другие. В статье рассмотрены главные аспекты жилищной политики Краснодарского края, определены трудности, с которыми предстоит столкнуться рынку недвижимости. Представлена статистика жилищного строительства по округам РФ.
Absrtract. The implementation of the state housing policy in the Krasnodar Territory plays an import Abstract. ant role in providing the population of the region with decent housing. The housing problem is one of the most important issues of the socio-economic development of the region and requires an integrated approach and effective measures. Within the framework of the state housing policy, the Krasnodar Territory is ac-
tively building apartment buildings and private residential complexes. The main focus is on housing for socially vulnerable and low-income groups of the population. To do this, various support measures are being introduced, such as social mortgage programs, subsidies for housing and utilities, preferential loans and others. The article examines the main aspects of the housing policy of the Krasnodar Territory, identifies the difficulties that the real estate market will face. The statistics of housing construction by districts of the Russian Federation are presented.
Ключевые слова: жилищная политика, социальная ипотека, субсидии, рынок недвижимости, программа.
Keywords: housing policy, social mortgage, subsidies, real estate market, program.
Обновление и реконструкция жилищного фонда - одна из главных составляющих жилищной политики Краснодарского края. Ветхие дома и коммунальные квартиры постепенно заменяются новыми комфортабельными жилыми комплексами, что способствует улучшению качества жилья и условий проживания [1]. Во второй половине 2023 года информационные агентства пестрят заголовками о рекордах, достигнутых краснодарскими компаниями в сфере жилищного строительства. Благоустройство жилья характеризуется наличием основных видов технического оснащения, а обеспеченность жилых помещений всеми видами соответствующих коммуникаций одновременно отражает уровень благоустройства жилищного фонда. В Краснодарском крае уровень благоустройства к концу 2022 года составил 65,9 % жилищного фонда. Благодаря активному жилищному строительству половина (51,2 %) общей площади жилищного фонда приходится на здания, построенные после 1995 года, 23,0 % - на здания, построенные в период с 1971 по 1995 год, и 25,8 % - на здания, построенные в предыдущие годы [2].
Улучшение жилищных условий - один из ключевых показателей благосостояния населения. К концу 2021 года в Краснодарском крае на учете нуждающихся в жилых помещениях состояло 72,8 тыс. семей (3,0 % от общего числа семей). К 2022 году 1 700 семей получили жилье и улучшили свои жилищные условия (2,3 % от числа семей, состоящих на учете на конец 2021 года). Общая площадь жилья, занимаемого семьями, составила 67,1 тыс. кв. м. На конец 2022 года в жилье нуждаются 2,8 % или 70 000 семей, из них 232 семьи проживают в аварийном жилье. При этом 81,3 % очередников состоят на учете 10 и более лет. В 2022 году 119 молодых семей получили жилье и улучшили свои жилищные условия, в том числе 49 семей, проживающих в сельской местности. По данным Краснодарстата, организации и индивидуальные застройщики построили более 7,6 миллиона квадратных метров жилья - в два раза больше, чем в 2022 году. Это второй показатель в России после Московской области.
Две основные тенденции определяли спрос на рынке в 2023 году - покупатели с херсонскими сертификатами и ипотечники, приобретающие новостройки. Херсонские сертификаты в Краснодарском крае и Адыгее, в отличие от других регионов, очень сильно поддержали рынок [3]. Во-первых, многие из них были проданы, несмотря на длительный цикл сделки. Во-вторых, продавцы объектов получили реальные деньги, которые в большинстве случаев вложили в недвижимость. А затем каждый сертификат порождал еще больше сделок.
К 2024 году ситуация изменится. По данным министерства экономики Краснодарского края, в январе -феврале 2024 года объем ввода в эксплуатацию многоквартирных домов упал на 77 %, частных - на 19 %. Всего было введено в эксплуатацию около 241 тысячи квадратных метров квартир, что на 52 % меньше, чем за аналогичный период 2023 года.
Важным шагом в реализации государственной жилищной политики в Краснодарском крае также является улучшение инфраструктуры и общественного транспорта в новых жилых районах, что способствует повышению комфорта и уровня жизни жителей. В 2024 году реализация жилищной политики в Краснодарском крае остается актуальной задачей для обеспечения комфортных условий проживания жителей региона. В этом году власти региона уделяют особое внимание следующим аспектам жилищной политики:
1. Жилищное строительство. В 2024 году продолжится строительство новых жилых комплексов и многоквартирных домов, особенно в пригородах Краснодара. Это увеличит предложение жилья на рынке, и все больше людей обретут новый дом.
2. Социальная поддержка населения: продолжают успешно работать государственные программы по предоставлению социальных ипотечных кредитов, субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг и другие меры поддержки. Это позволяет снизить финансовый порог для покупки жилья и сделать его доступным для широких слоев населения [4].
3. Обновление жилищного фонда: до 2024 года будет активно реализовываться программа по реконструкции старых жилых домов и обновлению жилищного фонда. Старые и аварийные здания будут постепенно заменяться новыми, способствуя улучшению качества жилья и условий жизни граждан.
4. Регулирование цен на жилье: власти Краснодарского края продолжат мониторинг рынка недвижимости и примут меры по недопущению роста цен на жилье. Это поможет сохранить доступность жилья для населения и предотвратить спекуляции на рынке жилья.
5. Развитие инфраструктуры и общественного транспорта: важным аспектом жилищной политики государства является также создание комфортных условий для жизни населения. Поэтому в 2024 году внимание будет уделено развитию инфраструктуры и доступности общественного транспорта к новым жилым комплексам.
Напомним, что до 31 декабря 2024 года на территории Краснодарского края будет реализовываться государственная программа «Развитие жилищно-коммунального хозяйства», подпрограмма «Улучшение жилищных условий населения Краснодарского края». Предоставление социальных выплат гражданам, открывшим вклады (счета) в кредитных организациях для сбора средств на улучшение жилищных условий.
Размер субсидии составляет 30 % от суммы ежемесячного взноса (но не более 3 000 рублей в месяц). Социальная выплата предоставляется заявителю только по одному договору вклада на срок с даты заключения договора вклада. Участник программы открывает накопительный вклад и счет в банке для зачисления социаль-
ной выплаты. Денежные средства вносятся ежемесячно (не менее 3 000 рублей). Бюджет Краснодарского края перечисляет на счет участника программы социальную выплату в размере 30 % от суммы ежемесячных вкладов (но не более 3 000 рублей в месяц). По окончании срока вклада участник программы улучшает свои жилищные условия за счет социальной выплаты, средств, накопленных на вкладе, средств ипотечного кредита (или без него) и оставшегося капитала [5].
Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка осуществляет прием заявлений граждан на получение социальных выплат. Гражданин имеет право подать заявление на получение социальной выплаты в течение 60 дней со дня заключения договора банковского вклада при наличии договора банковского счета в уполномоченном банке для зачисления социальных выплат. В программе могут принять участие жители Российской Федерации: проживающие на территории Краснодарского края; нуждающиеся в улучшении жилищных условий; не имеющие в собственности жилья или имеющие на момент подачи заявления более одного жилья на территории Краснодарского края. Приобретение (строительство) жилья на территории Краснодарского края: приобретение по договору купли-продажи; по договору долевого участия в строительстве; по договору передачи права требования по договору долевого участия в строительстве. Условием использования социальной выплаты на улучшение жилищных условий является документально подтвержденный факт приобретения (строительства) жилья на территории Краснодарского края в течение шести месяцев со дня окончания срока действия договора о задатке или досрочного расторжения договора о задатке, но не ранее чем через один год со дня заключения договора о задатке [6].
Стоит также напомнить, что осталось меньше месяца для отмены льготной ипотеки с государственной поддержкой по ставке до 8 %. На сегодняшний день это одна из самых выгодных ипотечных программ для приобретения жилья в новостройках, так как к заемщику предъявлялось всего три основных требования: возраст от 18 лет, гражданство Российской Федерации и официальное трудоустройство. Льготная ипотека с государственной поддержкой действует с 2020 года. Срок действия программы истекает 1 июля. На федеральном уровне уже заявили, что не будут ее продлевать, так как разница между льготной и рыночной ставками слишком велика.
Привилегированные ипотечные программы были и остаются более чем популярными на первичном рынке недвижимости. С начала года в 90 % сделок по покупке использовалась ипотека. Из них 70 % пришлось на льготные программы. Семьи с детьми могут спокойно ждать стабилизации рынка жилья и цен на недвижимость, не поддаваясь эмоциям и не пытаясь «запрыгнуть в последний вагон». Ведь о возможном продлении семейной ипотеки уже объявлено.
Центральный банк РФ уже заявил, что после отмены льготной ипотеки с государственной поддержкой спрос на «первичное жилье» временно снизится. И застройщики не сильно пострадают, так как уже позаботились о своей финансовой «подстраховке». Пока все ждут новостей о том, как будут выглядеть новые ипотечные программы с государственной поддержкой, застройщики находят свои способы привлечения покупателей. Отказ от субсидированной ипотеки приведет к расширению программ погашения кредитов застройщиками. Эта практика набирает популярность. Причем погашение может быть как беспроцентным, так и по «приемлемой» ставке 8-12 % годовых. Срок - как минимум до даты заселения, если недвижимость еще строится, и в течение нескольких лет после заселения. Покупатели очень заинтересованы в таких программах, особенно те, кто планирует продать свое жилье, чтобы купить новостройку, и предприниматели, которые не хотят выводить свои деньги из оборота ради нового жилья.
В первом квартале 2024 года в России было введено 29,3 млн кв. м жилья, что на 1,5 % больше, чем годом ранее, но большая часть новостроек - это индивидуальные жилые дома (ИЖС). Многоквартирных домов было заказано всего 9 млн кв. м, что на 25 % меньше, чем в прошлом году. Рост объема заказов произошел за счет индивидуального жилищного строительства. В первом квартале на него пришлось в 3 раза больше объемов - чуть более 15 млн кв. м. Это на треть больше, чем годом ранее. На начало второго квартала в жилом строительстве находится почти на 10 миллионов квадратных метров больше, чем в прошлом году. С другой стороны, сейчас вводятся в эксплуатацию проекты, начатые в 2021-2022 годах. Скорее всего, картина со снижением доли МКД сохранится и в этом, и в следующем году. В то же время в марте Министерство строительства сообщило, что общий градостроительный потенциал, оцененный по разрешениям на строительство, составляет почти 450 миллионов квадратных метров. Это на 18,6 процента больше, чем в марте 2023 года. Учитывая средний цикл строительства, такие запасы позволяют ввести в эксплуатацию объекты в конце следующих нескольких лет с избытком в 100 миллионов квадратных метров.
Доля жилищного строительства стабильно растет по всей стране. Среди федеральных округов наибольшие объемы наблюдаются в Центральном федеральном округе, где с начала года было построено 3,73 млн кв. м жилья. Второе место занимает Приволжский федеральный округ - 3,36 тыс. м2, третье - Южный федеральный округ (1,75 млн м2). Далее следуют: Северный Кавказ - 1,62 млн м2, Сибирь - 1,43 млн м2, Урал - 1,4 млн м2, Северо-Запад - 1,21 млн м2 и Дальний Восток - 560 тыс. м2. Более наглядно результаты представлены ниже.
Развитие таких зданий могло бы быть еще более быстрым, если бы не транспортная составляющая. Сегодня это фактически вопрос выбора между американской и европейской моделями. В первом случае хорошо развитые дороги, полная автомобилизация и распределение рабочих мест по кварталам позволяют не обращать внимания на удаленность новых поселений от крупных городов. Во втором случае упор делается на малоэтажные многоквартирные дома, развитие общественного транспорта и парадигму «15 -минутного города» (с плавным переходом к частному жилью).
Доля жилищного строительства по округам (млн кв. м)
Рисунок 1 - Доля жилищного строительства по округам (млн кв. м)
Перераспределение спроса на рынке жилья в пользу частного жилья подтверждают и аналитики сервисов по продаже недвижимости. По их данным, Сбербанк в прошлом году выдал 106,3 тыс. ипотечных кредитов на жилищные и муниципальные проекты на общую сумму 476,9 млрд рублей. По сравнению с 2022 годом показатели выросли в 4,4 и 4,8 раза соответственно.
Элитный сегмент, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, демонстрирует устойчивый рост спроса, что привлекает внимание. Потенциальных покупателей, у которых есть деньги и которые готовы их тратить, по-прежнему много, но предложение подходящего жилья недостаточно и быстро реализуется. Например, в Санкт-Петербурге в первом квартале 2024 года было продано на 30 % больше участков бизнес-класса по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если в «комфорте» спрос привязан к ипотеке, то в «бизнесе» на нее приходится лишь треть сделок и 60 % рассрочек. Многие инвесторы переключились с вложений в зарубежную недвижимость (которая стала сложной и дорогой) на недвижимость в стране. И это тоже идет на пользу рынку. Недвижимость остается лучшим способом сохранить свои сбережения, так как она практически никогда не падает в цене. Особенно качественная недвижимость, где сдаются не квадратные метры, а жизненный сценарий. Поэтому в 2024 году реализация государственной жилищной политики в Краснодарском крае остается приоритетом для властей региона. Комплексный подход к решению жилищных проблем, сочетание социальной поддержки населения, жилищного строительства и обновления жилищного фонда способствуют повышению качества жизни граждан и обеспечивают устойчивое развитие региона.
Источники:
1. Сапунова Т.А. Сапунов А.В. Анализ инфляционных процессов в России в условиях экономических санкций. Естественно-гуманитарные исследования. 2022. №40 (2). С.251-254.
2. Государственная программа Краснодарского края «Развитие жилищно-коммунального хозяйства» подпрограмма «Улучшение жилищных условий населения Краснодарского края» [Электронный ресурс] Информационно-справочный портал. // URL: https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/catalog/gosudarstvennaya-programma-krasnodarskogo-kraya-razvitie-zhilishchno-kommunalnogo-khozyaystva-podpro/.
3. О жилищных условиях населения Краснодарского края в 2022 году [Электронный ресурс] 23.rosstat.gov.ru: информационно-справочный портал. // URL: https://23.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/jilishnie%20usloviya(1).pdf.
4. Сапунова Т.А. Акеньшина А.А. Особенности и прогнозное развитие инфляционных процессов в России. Вестник ИМСИТ. 2016. №1 (65). С. 66-68.
5. Железнова Е. «Спрос на новостройки упадет». Узнали у застройщика, чего ждать после отмены льготной ипотеки в Краснодаре? [Электронный ресурс] 93.ru: информационно-справочный портал. // URL: https://93.ru/text/realty/2024/06/04/73661012/.
6. Сапунова Т.А. Ценовая политика на рынке недвижимости в России. Экономика и бизнес: теория и практика. 2021. №5-3 (75). С.79-81.
