Развитие системы ипотечного кредитования как инструмента решения жилищной проблемы граждан Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Ипотека

Удк 336.77.067.32

развитие системы ипотечного кредитования как инструмента решения жилищной проблемы граждан

Т. С. КОРОСТЕЛЕВА, кандидат экономических наук, доцент кафедры менеджмента E-mail: korosteleva75@mail. ru

А. В. КИРИЛЛОВ, кандидат технических наук, доцент кафедры менеджмента E-mail: kav@amv. ru Самарский государственный аэрокосмический университет им. академика С. П. Королева (национальный исследовательский

университет)

В статье приведена расширенная система показателей доступности ипотечного кредита в системе ипотечного кредитования граждан. Рассмотрена динамика ключевых показателей ипотечного кредитования в России за 2009-2011 гг., исследован рынок строительства жилой недвижимости в посткризисный период, проведена оценка характеристик ипотечного кредита, определяющих его доступность для населения. В качестве факторного параметра достижения доступности жилья для граждан было выбрано варьирование процентной ставкой по ипотечному кредиту. За базовый индикатор доступности жилья в системе ипотечного кредитования рекомендовано принимать не коэффициент доступности жилья (КДЖ), а соотношение (платеж к доходу (П/Д). Анализ показателей исследован при варьировании процентной ставкой от существующего уровня до приемлемого в международной практике. Приведена оценка роста доли населения, способного приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств.

Ключевые слова: система ипотечного кредитования, ипотечный рынок, рынок жилой недвижимости, доступность, заемщик, аннуитетный платеж, КДЖ, показатель П/Д.

Уровень обеспеченности граждан государства жильем является одним из основных индикаторов самодостаточности нации и развития ее культуры. Однако проблема обеспечения жильем населения остается одной из важнейших в Российской Федерации.

Мировая практика рассматривает в качестве эффективного инструмента решения данной проблемы ипотечное кредитование. Несмотря на его активное развитие, характеризующееся ростом не только объемов предоставляемых кредитов, но и количества кредитных продуктов, все в большей мере учитывающих интересы заемщиков, вклад ипотечных

операций в финансирование приобретения жилья населением РФ остается крайне низким. В этой связи вопросы развития системы ипотечного кредитования приобретают все большую значимость.

В настоящий момент в РФ в улучшении жилищных условий нуждается более 70 % населения. Так, по данным интернет-опроса, проведенного АИЖК [1], на вопрос о планах по улучшению жилищных условий в ближайшее время 71,71 % респондентов дали утвердительный ответ, еще 17,34 % респондентов планируют улучшить жилищные условия через 3-5 лет. Итоги голосования по данному вопросу представлены на рис. 1.

При этом на вопрос о том, рассматривается ли ипотечный кредит как способ улучшения жилищ-

2

1

Рис. 1. Распределение вариантов ответов по вопросу о планах по улучшению жилищных условий: 1 - «В ближайшее время (1-2 года)»; 2 - «Через 3-5 лет»; 3 - «Затрудняюсь ответить»; 4 - «Не ранее чем через 5 лет»; 5 - «Не планирую»

ных условий утвердительный ответ дали 73,91 % опрошенных, еще 12,39 % респондентов пока окончательного решения не приняли. Итоги голосования представлены на рис. 2.

Несмотря на высокий спрос со стороны населения на ипотечный кредит, доступность этого инструмента решения жилищной проблемы остается на достаточно низком уровне.

Доступность ипотечного кредита, как показано на рис. 3, является связующим звеном между рынком ипотечного кредитования, рынком жилой недвижимости и домашними хозяйствами.

В этом случае все показатели доступности ипотечного кредита можно разделить на три основные группы:

Рис. 2. Распределение вариантов ответов по вопросу об улучшении жилищных условий с помощью

ипотечного кредита: 1 - «Да»; 2 - «Пока нет решения»; 3 - «Нет»; 4 - «Затрудняюсь ответить»

1) со стороны рынка ипотечного кредитования:

- процентная ставка;

- объемы предложения кредитных ресурсов (объемы кредитования);

- условия кредитования и некоторые другие;

2) со стороны рынка жилой недвижимости:

- объемы строительства жилой недвижимости;

- стоимость 1 м2 жилья на первичном и вторичном рынках и т. п.;

3) со стороны сектора домашних хозяйств:

- доходы населения;

- размер ежемесячного платежа по кредиту;

- доля населения, имеющего возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств и т. п.

При этом важнейшим индикатором доступности жилья для конкретного домашнего хозяйства выступает такой важнейший показатель, как коэффициент доступности жилья (число лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры).

Рассмотрим тенденции изменения указанных показателей в Российской Федерации.

Так, рынок ипотечного кредитования в 2011 г.

продолжал восстанавливаться (за август 2011 г. было выдано 47 921 кредит на общую сумму 65,2 млрд руб., что в 1,9 раза в количественном и в 2 раза в стоимостном выражении превышает объем выдачи кредита в аналогичном периоде 2010 г (рис. 4). По итогам 8 месяцев 2011 г. выдано 288 257 кредитов на сумму 396,6 млрд руб. (рост в 1,8 раза в количественном и в 2 раза в денежном выражении к показателю 2010 г.).

Ставка по ипотечным кредитам, как показано на рис. 5, в июле и августе 2011 г. стабилизировалась на уровне 11,9 %. Эти два месяца являются первым периодом с начала наблюдений Банком России за рынком ипотеки с 2005 г., когда ставка по ипотечным кредитам в рублях находится ниже уровня 12 %.

Снижению ставок способствует растущая конкуренция на рынке, поскольку ипотека вызывает интерес все большего числа банков. Подтверждением тому служит продолжающееся расширение круга игроков ипотечного рынка: за последнее время в него вернулись такие крупные банки, как банк «Петрокоммерц», НОМОС-Банк и Промсвязьбанк.

Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ банки также снижают величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и к приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслужи-

2011--■---2011/2010

рис. 4. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов в 2009-2011 гг, млрд руб. [1]

Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь

рис. 5. Динамика годовых ставок по ипотечным кредитам в рублях в 2009-2011 гг., % [1]:

1 - 2009 г; 2 - 2010 г; 3 - 2011 г.

вании кредита. До минимальных сроков сократился срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит: уже считается нормой вынесение решения в срок от 3 до 5 дней. Первоначальный взнос практически у всех банков снизился до 20 % от стоимости приобретаемого жилья. Можно встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления каких бы то ни было дополнительных условий заемщику: АМТ Банк, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Сбербанк России выдают кредиты с первоначальным взносом 15 %.

Анализ рынка строительства жилой недвижимости позволяет констатировать, что строительная сфера все еще не оправилась от кризиса, и периоды некоторого оживления постоянно сменяются стагнацией. Объем ввода жилья в I квартале 2011 г. в РФ составил 9 277,7 тыс. м2 (в том числе 5 111,9 тыс. м2 -за счет индивидуального домостроения), что примерно на 3 % ниже, чем за аналогичный период 2010 г. При этом существенного увеличения ввода жилья в ближайшее время также не ожидается - об этом говорит динамика выполняемых строительных работ. Так, по данным Росстата, объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в РФ в I квартале 2011 г., лишь на 1,6 п.п. превысил показатели аналогичного периода (в сопоставимых ценах) 2010 г. [2]. Такая слабая динамика дает основание полагать, что в 2012 г. не произойдет существенного роста ввода жилья. Вместе с тем значительно лучше выглядят долгосрочные перспективы в жилищном строительстве. Объем кредитов, выданных индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам на строительство зданий и сооружений в рублях и иностранной валюте в I квартале 2011 г., составил

более 205 млрд руб., что почти на 40 % превышает объем кредитования в сопоставимом периоде 2010 г. Рост объемов кредитования создает устойчивую базу для восстановления строительного сектора.

Анализ цен на объекты жилой недвижимости показывает, что за 2010 г. средняя стоимость 1 м2 на вторичном рынке жилья в номинальном выражении (без учета инфляции) в РФ увеличилась на 13 % и составила 60 тыс. руб., а на первичном рынке -увеличилась лишь на 1 % и составила 48,1 тыс. руб. (рис. 6). Таким образом, основным драйвером роста цен в 2010 г. был вторичный рынок. Слабая динамика цен на первичном рынке связана прежде всего с усилившимся в период кризиса недоверием потребителей к строительному сектору.

Существенного роста цен на жилье также не наблюдалось и в начале 2011 г. ни на вторичном, ни на первичном рынке. В процентном выражении рост не превысил 1,45 %, что ниже уровня инфляции, зафиксированного по итогам I квартала 2011 г. (3,8 %). Это говорит о том, что реальные цены на недвижимость снизились (табл. 1).

Таблица 1

индексы цен на рынке жилья по рФ

в I квартале 2011 г., в % к концу 2010 г. [2]

Индекс роста цен на жилье

Тип квартиры Первичный Вторичный

рынок рынок

Все квартиры различных 101,45 101,29

типов

Типовые квартиры 101,1 101,2

Квартиры улучшенной 101,38 101,54

планировки

Элитные квартиры 103,24 100,85

Квартиры низкого качества - 100,79

о2 а

п.1.11

53.0 55.0 54,0 5J.fi 50,0 03,0 ■15.0 44,0 4i.fl ■10.0 33,0

57.3 /

57 1 - 1

54 о ч 55 1 /53 0 2

—Оч^ I - 2

Г / А- 5г,я 51 3 51.5

17.2 , ' 50.5 " 49,3

15.0 ** -13 1 -.ч.З .. 4В.0 ■ ¿18,. I ...... 4В.1

11 9 .....ш 45,3 4?,5

■12.15

-1 0

I квартал II квартал III квартал ^квартал I квартал II квартал III квартал IV кварта I квартал II квартал III квартал Уквартал I квартал II квартал II квартал IV квартал 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010

рис. 6. Динамика цен на первичном и вторичном рынках жилья в 2007-2010 гг, тыс. руб. за 1 м2 [1]: 1 - цена на вторичном рынке жилья; 2 - цена на первичном рынке жилья

Таким образом, анализ рынка ипотечного кредитования и рынка жилой недвижимости демонстрирует в исследуемом периоде следующие тенденции:

1) объемы выдачи ипотечных кредитов со стороны банковского сектора растут. Увеличивается как число игроков на ипотечном рынке, так и количество ипотечных программ;

2)гфоцеитиые ставки поипотечнымкр едитам снижаются, при этом средневзвешенная ставка поипотечнымкредитамв рублях в июле-августе 2011 г. достигла своего исторического минимума и составила 11,9 %;

3) возросшая конюфенциясреди баиковведетк либерализации условий предоставления ипотечных кредитов заемщику;

4) несмотря на то, что в краткосрочном периоде не ожидается существенного увеличения объемов ввода жилья, в долгосрочной перспективе можно

расчет размера ежемесячного

ожидать устойчивого восстановления строительного сектора экономики;

5) реальные цены на жилье как на вторичном, такина первичномрынках демонстрщзуют тенденцию к снижению.

Все эти факторы повышают привлекательность ипотечных кредитов для населения. Однако другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность,явггюгсяразмер платежей по кредиту и доходы населения.

Рассчитаем размережемесячного платежа для семьи из трех человек (двое работающих). В соответствии с критериями федеральной целевой программы«Жилище» доступным жильем на данной территории (в городе, области и т. д.) считается жилье площадью 54 м2 [5] (табл. 2).

Известно, что ипотечный кредит характеризуется низким уровнем риска в том случае,если еце -месячный платеж от суммы дохода семьи заемщика

Таблица 2

платежа на одного заемщика

Показатель Первичный рынок Вторичный рынок

Средняя цена 1 м2 на конец 2010 г., руб. 48 100 60 000

Стоимость квартиры площадью 54 м2, руб. 2 597 400 3 240 000

Средневзвешенныйсрокпредоставления кредитнымиорганизациями рублевых кредитов по итогам 2010 г., месяцев 189 189

Размерпервоначального взноса (конец 2010 - начало2011 г.) (20 % от стоимости квартиры), руб. 519 480 648 000

Сумма ипотечного кредита (за вычетом первоначального взноса), руб. 2 077 920 2 592 000

Средневзвешенная ставка (исторический минимум), % 10,7* 11,9

Размер ежемесячногоплатежа, руб. 22 778 30 240

Размер ежемесячного платежа на одного заемщика, руб. 11 389 15 120

* Ставка соответствует продукту «Новостройка» АИЖК при первоначальном взносе 20 % без ипотечного страхования, сроке кредитования - 189 мес. и сумме кредита, соответствующей 2-й группе по стандартам АИЖК (от 50 до 75% максимальной суммы, закрепленной в стандартах выдачи для соответствующего региона) [1, 3].

составляет не более 30 % [1]. По расчету на конец 2010 - начало 2011 г. доход на одного заемщика должен составлять не менее 37,9 тыс. руб. при покупке квартиры на первичном рынке и 50,4 тыс. руб. при покупке квартиры на вторичном рынке. На основании данных Росстата о распределении населения по уровню среднедушевого дохода [2] рассчитаем среднемесячный доход одного работающего члена домашнего хозяйства (заемщика) (табл. 3). Так, величина средней заработной платы и величина среднего дохода не являются тождественными понятиями. К примеру, семья состоит из двух работающих супругов и одного несовершеннолетнего ребенка. Таким образом, заработная плата приходится только на двух членов семьи, а семейный доход имеется у трех. Соответственно, тождество будет выглядеть следующим образом:

Среднемесячный доход 1 члена семьи (заемщика) = Среднедушевой доход (руб.) х 3 2 чел.

По данным Росстата и согласно расчетом авторов, доля граждан со среднемесячным доходом более 37,9 тыс. руб. составляет в настоящий момент всего 22,5 % от всего населения. Соответственно, это количество населения может приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств на первичном рынке. Доля граждан со среднемесячным доходом более 50,4 тыс. руб. в РФ составляет чуть более 11,8 %. Соответственно, это количество граждан может приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств на вторичном рынке.

Таблица 3

Распределение населения по доходам на конец 2010 г., руб. [2]

Среднедушевой доход Среднемесячный доход 1 работающего Доля населения,

члена семьи %

Свыше 35 000 Свыше 52 500 11,8

25 000-35 000 37 500-52 500 10,7

15 000-25 000 22 500-37 500 23,4

10 000-15 000 15 000-22 500 20,2

7 000-10 000 10 500-15 000 14,7

5 000-7 000 7 500-10 500 9,5

3 500-5 000 5 250-75 00 5,7

До 3 500 До 5 250 4,0

Итого... - 100

В целом приведенный способ расчета согласуется с расчетом целевого индикатора «Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств», предложенным ФЦП «Жилище» [5].

Так, значение целевого индикатора в среднем по РФ определяется по формуле

У " ДС. ■ КС

ДС 1=1^ 1 1

общ У" КС ' =1

где ДСобщ - доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, в среднем по РФ;

ДС . - доля семей в 1 -м субъекте РФ, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями с помощью собственных и заемных средств;

КС - количество семей в 1 -м субъекте РФ. Минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 м2 для семьи из 3 чел.), за счет собственных и заемных средств определяется по формуле

^. р. 54__

100% 12.100% 100%

TI =

1 - (1 +-) -1-12

12 -100%

PI

Примечание. Рассчитано авторами на основании данных Росстата.

где TI - минимальный совокупный доход семьи (рублей в месяц);

LTV - доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, %;

Р - средняя рыночная стоимость 1 м2 жилья (количество рублей в среднем за год); i - процентная ставка по кредиту (годовые проценты);

t - срок кредита (годы);

PI - доля платежа по ипотечному жилищному кредиту в доходах семьи, %. Доля домохозяйств с совокупным доходом выше минимального TI определяется исходя из данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода.

Значение целевого индикатора «Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных

средств» на 01.01.2010 в среднем по РФ составляла 12 % [5], что также согласуется с расчетами авторов (немногим более 11,8 % для вторичного рынка на конец 2010 г.).

Очевидно, что значение рассмотренного показателя находится на крайне низком уровне и не отвечает потребностям населения в улучшении жилищных условий. Целевым ориентиром, заложенным в ФЦП «Жилище» на 2011-2015 гг., является достижение уровня в 30 % к концу 2015 гг. [5].

Анализ уровня доходов населения, расчет среднемесячного платежа при покупке квартиры площадью 54 м2, а соответственно, и оценка процента населения, имеющего возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств убеждают авторов в том, что, несмотря на улучшение макроэкономической конъюнктуры на ипотечном рынке и рынке жилой недвижимости, ипотечный кредит по-прежнему не является доступным для 77,5-88 % граждан. При этом очевидно, что особенно остро стоит вопрос решения жилищной проблемы для работников бюджетной сферы, в том числе для работников образования (9,4 % занятых в экономике), здравоохранения (7,9 % занятых в экономике), молодых ученых и т. п. [2].

В этой связи особую актуальность приобретают заявления Президента РФ Д. А. Медведева и Председателя Правительства РФ В. В. Путина о необходимости снижения ипотечных ставок вплоть до уровня в 5-6 %. Такой уровень ставок соответствует ипотечным ставкам промышленно развитых стран Евросоюза и США [4] (разброс от минимальной до максимальной фиксированной ставки в 2010 г. составлял: в Австрии - 4,5-6 %, в Великобритании -3,3-6,4 %, во Франции - 3,15-5,1 %, в США -6,0-7,2 %). Однако необходимо понимание, что для сохранения рыночной ипотеки в РФ такие льготные

условия кредитования могут быть предложены только определенным категориям граждан, в частности, работникам бюджетной сферы.

Далее рассчитаем размер ежемесячного платежа на одного заемщика (см. табл. 2) в случае снижения процентных ставок (табл. 4).

Возьмем за основу вычислений нижнюю процентную ставку - 5 %. Тогда, при условии, что ежемесячный платеж от суммы дохода семьи заемщика равен не более 30 %, доход на одного заемщика должен составлять около 26,5 тыс. руб. (при покупке квартиры на первичном рынке) и около 33 тыс. руб. (при покупке квартиры на вторичном рынке). Тогда ипотечным кредитованием можно охватить еще одну группу граждан со среднемесячным доходом в размере 22 500-37 500 руб., составляющую 23,4 % населения. В этом случае суммарный процент населения, имеющего возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, будет приближаться к 45,9 % (при целевом ориентире на 2015 г., равном 30 %).

Важнейшим индикатором доступности жилья, зафиксированным в ФЦП «Жилище», является коэффициент доступности жилья (КДЖ). Коэффициент доступности жилья - это срок, требуемый семье из трех человек (двое работающих) со средними доходами на данной территории для покупки жилья площадью 54 м2. Расчетная формула порога доступности выглядит следующим образом [5]: Средняя стоимость квартиры

КДЖ =

Среднедушевой доход семьи

Расписывая эту формулу, получаем:

Среднерыночная цена (руб.) х

х54 (м2)

- . (1)

КЖД =

Среднедушевой доход (руб./мес.) х х3 (чел.) х12 (мес.)

.(2)

Таблица 4

Зависимость размера ежемесячного платежа по ипотечному кредиту

от процентной ставки

Показатель Ежемесячный платеж

Первичный рынок

Процентная ставка, % - 10 9 8 7 6 5

Размер ежемесячного платежа, руб. - 21 872 20 560 19 362 18 172 17 020 15 908

Размер ежемесячного платежа на одного заемщика, руб. - 10 936 10 280 9 681 9 086 8 510 7 954

Вторичный рынок

Процентная ставка, % 11 10 9 8 7 6 5

Размер ежемесячного платежа, руб. 28 916 27 286 25 708 24 168 22 680 21 236 19 846

Размер ежемесячного платежа на одного заемщика, руб. 14 458 13 643 12 854 12 084 11 340 10 568 9 923

По данным Росстата и согласно расчетам АИЖК, в 2010 г. (табл. 5) КДЖ снизился до 4,3 лет. Такая динамика объясняется тем, что средняя стоимость квадратного метра в годовом выражении росла медленнее, чем доходы населения. При этом в разрезе регионов самый высокий КДЖ наблюдался в Кабардино-Балкарской Республике (5,5 года) и Тверской области (5,4 года), а самый низкий - в Ненецком автономном округе (2 года). В Самарской области значение данного коэффициента оценивалось на уровне 3,5 лет [1].

В мировой практике есть средне-историческая норма соотношения между доходами населения и стоимостью недвижимости. Жилье должно быть настолько дорогим, насколько люди зарабатывают. Это средне-историческое соотношение составляет 3,2 (Среднегодовой доход семьи х 3,2) = (Средняя стоимость жилья на одну семью). Если коэффициент находится в пределах 3,5, то считается, что ситуация нормальная, если выше 4 - отклонение от нормы, 5 - наличие социальной напряженности, а когда он близок к 6, то государство должно принимать экстренные меры [6]. Целевым ориентиром этого показателя, установленным ФЦП «Жилище» на 2015 г., является соотношение, равное 4 [5].

Однако, несмотря на то, что в ФЦП «Жилище» КДЖ является базовым индикатором доступности жилья, а сама программа ориентирована на ипотечное кредитование (как инструмент решения жилищной проблемы граждан), анализ формул (1 и 2) позволяет заключить, что развитие ипотеки способно лишь повышать КДЖ увеличением спроса на недвижимость, что и наблюдалось в предкризисные годы, когда рост стоимости жилья составлял 50-70 % в год, а рост заработной платы составлял всего лишь 20-25 %. В связи с этим необходимо различать понятия «доступность ипотечного кредита» и «доступность жилья». Поэтому в рамках решения проблемы доступности жилья через механизмы ипотечного кредитования индикатором доступности должен выступать не КДЖ, а коэффициент П/Д, предложенный АИЖК:

1,1-РК • НР 12

А +

П / Д =

Д - Р

•100%,

где П/Д - платеж/доход;

Р - размер ежемесячных совокупных расходов заемщика на погашение других кредитов; А - размер ежемесячного аннуитетного платежа, руб.;

РК - размер ипотечного кредита (займа), руб.; НР - норматив ежегодных расходов заемщика, связанных с обслуживанием ипотечного кредита (займа). В целях расчета коэффициента П/Д значение НР устанавливается равным 0,02 [1]; Д - размер среднемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика после налогообложения, руб.

Установленный стандартами АИЖК норматив коэффициента ипотечного платежа к совокупному семейному доходу не может превышать 45 % [1].

Далее рассчитаем зависимость показателя П/Д от размера ежемесячного аннуитетного платежа (табл. 6 и 7). Размер ежемесячного аннуитетного платежа А в зависимости от ипотечных ставок уже был представлен в табл. 2 и 4. Размер ежемесячных совокупных расходов заемщика на погашение других кредитов Р примем равным нулю, размер ипотечного кредита РК установим на основании данных табл. 2, а размер среднемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика после налогообложения Д будем рассчитывать на основании табл. 3 по формуле

Совокупный доход семьи в месяц = = Среднемесячный доход одного работающего х х 2 чел.

Таким образом, при фиксированной сумме ипотечного кредита снижение ипотечных ставок до уровня 5-6 % позволит существенно снизить коэффициент П/Д и охватить ипотечным кредитованием группы населения со среднемесячным доходом от 22 500 руб. (совокупный доход семьи более или равен 45 000 руб.). Здесь при покупке жилья на первичном рынке рассчитанное значение коэффициента П/Д соответствует нормативу.

Показано, что при ставке 11,9 % нормативные значения П/Д были получены только в группах населения со среднемесячным доходом свыше 37,5 тыс. руб. (совокупный доход семьи более 75 тыс. руб.) (табл. 7). Согласно расчету при фик-

Таблица 5

Динамика коэффициента доступности жилья за 2010 г. в целом по РФ

Показатель I квартал 2010 г. II квартал 2010 г. III квартал 2010 г. IV квартал 2010 г.

КДЖ 5,0 4,7 4,6 4,3

Таблица 6

Зависимость П/Д от размера среднемесячного платежа А и распределения по совокупному доходу семьи для первичного рынка

П/Д (по ставке), % Совокупный доход семьи в месяц, тыс. руб.

Свыше 105 75-105 45-75 30-45 21-30 15-21 10,5-15 До 10,5

5 Менее 19 19-26 26-44 44-66 66-94 94-131 131-188 Более 188

6 Менее 20 20-28 28-46 46-69 69-99 99-139 139-198 Более 198

7 Менее 21 21-29 29-49 49-73 73-105 105-146 146-209 Более 209

8 Менее 22 22-31 31-52 52-77 77-110 110-155 155-221 Более 221

9 Менее 23 23-33 33-54 54-81 81-116 116-163 163-233 Более 233

10 Менее 24 24-34 34-57 57-86 86-122 122-171 171-245 Более 245

10,7 Менее 25 25-35 35-59 59-89 89-127 127-177 177-253 Более 253

Примечание. Выделенные зоны соответствуют критическим (пограничным) значениям П/Д.

Таблица 7

Зависимость П/д от размера среднемесячного платежа А и распределения по совокупному доходу семьи для вторичного рынка

П/Д (по ставке), % Совокупный доход семьи в месяц, тыс. руб.

Свыше 105 105-75 75-45 45-30 30-21 21-15 15-10,5 До 10,5

5 Менее 23 23-33 33-55 55-82 82-117 117-164 164-234 Более 234

6 Менее 25 25-35 35-58 58-87 87-124 124-173 173-247 Более 247

7 Менее 26 26-37 37-61 61-91 91-131 131-183 183-261 Более 261

8 Менее 28 28-39 39-64 64-96 96-138 138-193 193-275 Более 275

9 Менее 29 29-41 41-68 68-102 102-145 145-203 203-290 Более 290

10 Менее 31 31-43 43-71 71-107 107-153 153-214 214-305 Более 305

11 Менее 32 32-45 45-75 75-112 112-160 160-224 224-321 Более 321

11,9 Менее 33 33-46 46-77 77-116 116-166 166-232 232-332 Более 332

Примечание. Выделенные зоны соответствуют критическим (пограничным) значениям П/Д.

сированнои сумме ипотечного кредита снижение ипотечных ставок до уровня 5-6 % расширяет группу платежеспособных заемщиков и позволяет частично охватить ипотечным кредитованием группу населения со среднемесячным доходом от 22 500 руб. (совокупный доход семьи более или равен 45 000 руб.). Снижение коэффициента П/Д в рамках проведенного исследования свидетельствует о повышении доступности жилья в рамках системы ипотечного кредитования.

Проведенный анализ показал, что, несмотря на улучшение рыночной конъюнктуры на ипотечном рынке и рынке жилой недвижимости, факторы, обусловленные в первую очередь платежеспособностью заемщика (уровень доходов, размер ежемесячного платежа по кредиту и т. д.), по-прежнему ограничивают доступность ипотечного кредита для большинства граждан страны (около 88 % населения не имеют возможности приобрести квартиру на вторичном рынке и 77,5 % граждан - на первичном рынке). При этом за индикатор доступности жилья через механизмы ипотечного кредитования целесообразно принимать не КДЖ, а соотношение платеж к доходу (П/Д).

В представленном исследовании в качестве инструмента достижения доступности жилья и решения жилищной проблемы граждан было выбрано варьирование процентной ставкой по ипотечному кредиту. Была проведена оценка аналитических показателей, характеризующих доступность ипотечного кредита в зависимости от снижения процентной ставки до уровня в размере 5-6 %. В частности, был произведен расчет размера аннуитетного платежа заемщика в зависимости от снижения ставок, коэффициента П/Д, была дана оценка роста доли населения, способного приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств. Отмечено, что такое снижение процентных ставок для сохранения рыночной ипотеки возможно только для определенной категории граждан, в частности для работников бюджетной сферы. Приведенные расчеты подтвердили эффективность снижения ставок, показав, что доля населения, имеющего возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств при снижении процентной ставки до уровня 5 %,

позволит увеличить охват населения ипотечным кредитованием на первичном рынке с 22,5 до 45,9 %. На вторичном рынке подобное снижение позволит дополнительно охватить всю группу населения со среднемесячным доходом свыше 37,5 тыс. руб. и часть группы со среднемесячным доходом от 22 500 руб. Соответственно, охват населения ипотечным кредитованием вырастет с 11,8 до более 22,5 % (при целевом ориентире, установленном ФЦП «Жилище» на 2015 г., 30 %).

Список литературы 1. Официальный сайт ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» URL: http://www. ahml. ru/.

2. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. URL: http://www. gks. ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/.

3. Официальный сайт Банка России. URL: http://www. cbr. ru/.

4. Официальный сайт компании Lowellfinance. URL: http://lowellfinance. com/ru/usa .

5. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2010-2015 гг.: утверждена постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050. URL: http://www. fcpdom. ru/prog. php.

6. Щербаков В. Платежеспособный спрос на жилье: как его обеспечить? // Публикации экспертов рынка секьюритизации и ипотеки. 2011. URL: http://www. rusipoteka. ru/.

«

V ФОРУМ

«ИНФОРМАЦИОННАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ ДЛЯ ФИНАНСОВОГО СЕКТОРА»

у у у / у / 29 марта 2012, Москва

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ И РЕГИСТРАЦИЯ НА МЕРОПРИЯТИЕ:

телефон:+7 (495) 790-78-15 • e-mail: [email protected] • сайт: www.ahconferences.com