CC BY
48
УДК 336.018
развитие методики оценки доступности жилья для граждан российской федерации
В. М. ПАЛИЙ,
аспирант кафедры экономики и финансов Е-mail: slavavags@mail.ru Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, Волгоградский филиал
Одним из наиболее важных и социально значимых вопросов для государства является обеспечение граждан России доступным жильем. Однако существуют вопросы относительно методики оценки доступности жилья. В статье проанализирован мировой и российский опыт и на основании этого сделана попытка совершенствования методики оценки доступности жилья для граждан Российской Федерации.
Ключевые слова: доступность, жилье, доход, население, стоимость, рынок, ипотека, кредитование.
Проводимые в настоящее время федеральные и региональные жилищные программы в качестве целевых индикаторов включают показатели доступности жилья. Однако в практике управления не сложилось универсального подхода к оценке этой важной характеристики жилищного рынка.
В частности, в федеральной целевой программе «Жилище» (ФЦП) за основу показателя доступности жилья взят коэффициент, используемый в практике ООН, - коэффициент доступности жилья (housing price to income ratio), который рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья1 к
1 Медианная стоимость жилья - стоимость такого жилья, по отношению к которому 50 % имеющихся жилых единиц стоят дешевле, а 50 % - дороже. При этом стоимость жилья определяется на основе понятия «справедливой рыночной цены» (fair market price), т. е. цены, по которой жилье могло быть продано
" 2
медианному размеру дохода домохозяйства за год2. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на ее приобретение.
Однако в связи с отсутствием данных о медианных доходах и медианных ценах на жилье коэффициент доступности жилья в соответствии с методикой, приведенной в федеральной целевой программе [4], рассчитывается на основе значений средней цены 1 м2 жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на три (семья из трех человек), и соответствующего этому размеру семьи социального стандарта площади жилья - 54 м2 (по 18 м2 на человека).
Исходя из этой поправки, в России коэффициент доступности жилья фактически рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 м2 к среднему годовому доходу семьи из трех человек:
К = С / Д , (1)
д.ж ср ^ср' у '
в случае его выставления на продажу в течение разумного времени продавцом, на которого не оказывалось бы давление.
2 Медианный доход домохозяйства определяется как совокупный денежный доход такого домохозяйства, по отношению к которому половина всех домохозяйств имеют доходы ниже, а половина - выше. В состав доходов включаются доходы из всех источников, в том числе зарплата, доходы от предпринимательской деятельности или неформальной занятости, от инвестиций и другие виды денежных доходов.
38 (80) - 2011
Вопросы экономики
где Кдж - коэффициент доступности жилья;
Сср - среднерыночная стоимость квартиры площадью 54 м2;
Дср - средний годовой доход семьи из трех человек.
Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры. По своей экономической сути этот показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения.
Проанализируем изменение коэффициента доступности жилья в Российской Федерации на первичном и вторичном рынках в 2000-2009 гг. (рис. 1).
В рассматриваемом периоде коэффициент доступности жилья на первичном рынке был выше, чем на вторичном, вплоть до 2005 г., в 2006-2007 гг. эти показатели практически сравнялись, а в 20086
2009 гг. - выше коэффициент на вторичном рынке. Эти колебания обусловлены изменениями цен на первичном и вторичном рынках, доходов населения, а также соотношения между ними не в пользу последних. Коэффициент доступности жилья на первичном рынке имел свое максимальное значение в 2000 и 2007 гг., минимальное - в 2009 г. На вторичном рынке этот коэффициент в течение 2000-2005 гг. находился примерно на одном уровне, а 2006 г. последовал скачок вверх на 31,4 % по сравнению с 2005 г., что связано с резким увеличением стоимости жилья. В период кризиса произошло его снижение на первичном и вторичном рынках (на 20,9 и 17,6 % соответственно) в связи с падением цен на жилье.
Усредненное значение коэффициента доступности жилья для первичного и вторичного рынка РФ показано на рис. 2.
Из рис. 2 видно, что усредненный коэффициент доступности жилья на протяжении всего рассматриваемого периода изменяется под воздействием рыночных факторов то в одну, то в другую сторону.
5,7 5,7 5,4 ,—й^.^ 5,7
5,2 ^ 4,9 4,9 --- 5,6^^ 5,3 5,3
4,7 4,7 4,7
4,4 4,4
4,3 4,1 4,2 4,1 4,2
5,5
4,5
3,5
3
2000
2001
2007
2008
2002 2003 2004 2005 2006
—□— Первичный рынок Д Вторичный рынок Источник: рассчитано автором по материалам [7].
Рис. 1. Коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынке РФ в 2000-2009 гг.
2009
5
4,7
4,4
4,5
4,4 Г
Т ;
Рис. 2. Среднее значение коэффициента доступности жилья
для первичного и
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 вторичного рынков
Источник: рассчитано автором по работе [7]. РФ в 2000-2009 гг.
т
5,5
4,5
5
4
Свой максимум этот показатель имеет в 2007 г., а минимум - в 2003 и 2004 гг. Всего же за десятилетний срок он фактически снизился на 10 %. В то же время, в федеральной целевой программе в 2009 г. он прогнозировался равным 3,1 [3]. Таким образом, несмотря на снижение своего значения, коэффициент доступности жилья по-прежнему превышает запланированные целевые значения.
Одним из самых простых измерителей уровня доступности жилья является величина площади жилого помещения, которое может быть приобретено физическим лицом на одну месячную заработную плату. Таким образом, покупательная способность зарплаты на жилищном рынке, отражающая уровень доступности жилья, определяется по формуле [1]: 11 = w / р,
где 11 - покупательская способность заработной платы на жилищном рынке; w - среднемесячная заработная плата; р - рыночная стоимость 1 м2 жилья. Покупательная способность зарплаты на жилищном рынке, т. е. величина площади жилого помещения, которое может быть приобретено физическим лицом на одну заработную плату в период 2003-2009 гг., составляла: 2003 г. - 0,36; 2004 г. -0,35; 2005 г. - 0,36; 2006 г. - 0,29; 2007 г. - 0,29; 2008 г. - 0,32 и 2009 г. - 0,37 (рассчитано автором по материалам работы [7]).
Таким образом, за период 2003-2009 гг. показатель 11 практически не изменился (рост составил всего 0,01 м2). В 2006-2007 гг. его величина достигла своего минимума (0,29 м2), а 2009 г. достиг своего максимума - 0,37 м2. Иными словами, в 2009 г. гражданин Российской Федерации на свою зарплату имеет возможность приобрести 0,37 м2 жилья.
Однако, по мнению автора, этот показатель не дает ясного представления об уровне доступности жилья, так как не учитывается общая площадь всего
жилого помещения, а также состав семьи. Значит, это менее точный индикатор оценки доступности жилья для отдельной семьи по сравнению с применяемым в ФЦП [3].
Для более точной оценки возможности приобретения жилья с точки зрения соотношения цен на него, доходов населения, которые могут быть направлены на его приобретение, состава семьи и установленной государственными стандартами жилищной обеспеченности квартирами используется модифицированный коэффициент доступности жилья [2]. Он рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) к среднему годовому доходу семьи из трех человек за вычетом обязательных расходов и расходов на удовлетворение основных потребностей семьи (прожиточный минимум):
' Дср -М), (2)
К = С ,
м.д.ж ср
где Км д ж - модифицированный коэффициент доступности жилья;
М - прожиточный минимум семьи.
Таким образом, К в отличие от К пока-
м.д.ж дж
зывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, расходуемые на питание и удовлетворение базовых потребностей.
Соответственно, срок накопления на квартиру, рассчитанный по формуле (1), будет менее оптимистичным, чем рассчитанный по формуле (2).
Проведем сравнительный анализ коэффициента доступности жилья и модифицированного коэффициента доступности жилья, рассчитанного в среднем на первичном и вторичном рынке в Российской Федерации (рис. 3).
Изучая рис. 3, можно сделать вывод, что модифицированный коэффициент доступности жилья, так же, как обычный, на протяжении 2000-2009 гг.
-4,8-
4,7
4,4
4,5
6
5 4 3
2 1 0
2000 2001 2002 2003 2004
Источник: составлено автором по работе [7].
5,4
4,4
5,5
4,5
2005
2006
2007
2008
2009
рис. 3. Коэффициент доступности жилья и модифицированный коэффициент доступности жилья для населения РФ в среднем по первичному и вторичному жилищному рынку в 2000-2009 гг.
7х"
43
38 (80) - 2011
Вопросы экономики
не имел четкой тенденции к росту или снижению. Наибольшая разница между двумя этими показателями в относительном выражении наблюдалась в 2000 г. (2,1 раза), а наименьшая - в 2007-2009 гг., в абсолютном выражении самая большая разница также была в 2000 г. (5,7).
Все перечисленные показатели оценки доступности жилья, в том числе и модифицированный коэффициент доступности жилья, не учитывают одного важного фактора - возможности домохозяйства улучшить свои жилищные условия при помощи ипотечного кредитования.
В США и европейских странах широко используется индикатор, получивший название «индекс доступности жилья с кредитом», который предполагает использование ипотечного кредита. Индекс доступности жилья с кредитом (HAI - Housing Affordability Index) [8] показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.
Значение показателя 100 % означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс доступности жилья с кредитом меньше 100 %, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру. Например, значение показателя в 60 % означает, что у домохозяйства есть только 60 % дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.
В общем виде индекс возможности приобретения жилья с кредитом определяется по формуле [1]:
R
HAI = s—100%,
C
где HAI - индекс возможности приобретения жилья с кредитом;
е - предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита; R - среднемесячный доход семьи; C - ежемесячный платеж по кредиту, с помощью которого приобретается жилье. Величина C зависит от суммы кредита, необходимого семье на покупку жилья, процентной ставки по кредиту и срока кредитования. В свою очередь, размер кредита определяется уровнем цен на рынке жилья. Таким образом, индекс HAI
учитывает ценовой фактор не напрямую, а через механизм ипотечного жилищного кредитования, существующего в стране.
Ежемесячный платеж по кредиту С определяется из общепринятых и распространенных параметров ипотечных программ банков. Поскольку зарубежные банки применяют аннуитетную схему начисления ежемесячных платежей по кредитам, то величина С, одинаковая для всех месяцев на протяжении всего срока кредитования, будет рассчитываться по формуле (5):
г /12
С = D-
1 -
_J_
(1 + r / 12)1
где D - сумма кредита, необходимого семье для приобретения жилья; r - ставка по кредиту; n - срок кредита (лет).
Размер кредита D может быть равен стоимости приобретаемого жилья, или меньше него, если домашнее хозяйство имеет сбережения и может выплатить какую-то часть сразу. Американская методика оценки индекса HAI предполагает, что семья располагает сбережениями, эквивалентными 20 % от стоимости жилья, а остальные 80 % берет в кредит. Таким образом, величина D равна 4/5 цены приобретаемой недвижимости. Срок кредитования n в США достаточно большой, в рассматриваемой методике он составляет 30 лет.
Понятно, что месячные доходы семьи не могут полностью уходить на покрытие кредита даже с учетом прожиточного минимума. Согласно амери-канскойметодике оценки индекса HAI ипотечный кредит считается доступным, а соответственно доступным становится и жилье, в том случае если на погашение ежемесячных платежей по кредиту используется максимум 1/4 часть месячных доходов семьи, т. е. s = 25 %.
Коэффициент доступности жилья с кредитом для России в 2006-2009 гг. представлен на рис. 4.
Несмотря на положительную динамику коэффициента доступности жилья с кредитом в рассматриваемом периоде (рост на 7,4 % за четыре года), его величина по-прежнему может оцениваться как низкая. В 2009 г. среднестатистическое домохозяйство имеет только 43,8 % дохода, необходимого для приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита. Это является следствием несоответствия доходов и стоимостью жилья, а также высокими ставками по ипотечному кредиту.
рис. 4. Коэффициент доступности жилья с кредитом в России в 2006-2099 гг.
50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
43,8
40,4 _ - 17i
36,4
2006 2007
Источник: рассчитано автором по [5, 6, 7].
2008
2009
Таким образом, по мнению автора, для более точной оценки доступности жилья для граждан России необходимо:
- ввести изменения в статистическую базу доходов домохозяйств, чтобы иметь возможность рассчитывать коэффициенты, сопоставимые с применяемыми в мировой практике;
- использовать для оценки доступности жилья в ФЦП коэффициент доступности жилья с кредитом, так как он учитывает наибольшее число факторов, позволяющих населению улучшить свои жилищные условия.
Доступность жилья является комплексной оценкой социальной ориентированности жилищного рынка. Его параметры отражают сбалансированность спроса и предложения на рынке жилья, соотношение доходов домашних хозяйств и условий ипотечного кредитования. Отсутствие единой официальной методики оценки доступности жилья препятствует формированию адекватной системы мониторинга результативности ФЦП и приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», сокращает возможности сопоставления полученных результатов с мировым опытом.
Список литературы
1. Гусев А. Б., Оценка доступности жилья с кредитом в России. URL: http://www.kapital-rus. ru/articles/article/970.
2. Косарева Н., Туманов А., Доступно ли россиянам жилье? URL: http://www.demoscope. ru/weekly/2007/0307/tema06.php.
3. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы: постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675.
4. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы: постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050.
5. Официальный сайт агентства по ипотечному жилищному кредитованию. URL: http://www. ahml.ru.
6. Официальный сайт Банка России. URL: http:// www. cbr. ru.
7. Официальный сайт национальной ассоциации риелторов США. URL: http:// www.realtor.org.
8. Официальный сайт Росстата. URL: http://www. gks.ru.
