15ЭНЕРГО- и РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ
УДК 69.003.13
Развитие энергоэффективных малоэтажных проектов жилищного строительства1
Филюшина К.Э., Русакова Н.В., Ярлакабов А.А., Томский государственный архитектурно-строительный университет, Томск, Россия,
Добрынина О.И., Национальный исследовательский Томский государственный университет, Томск, Россия, Астафьев С.А., Байкальский государственный университет, Иркутск, Россия
Ключевые слова: проект, малоэтажное строительство, энергоэффективность, комплексный оператор, риски, модель.
В статье проведено исследование, нацеленное на развитие существующих взаимодействий среди участников инвестиционно-строительного проекта малоэтажного жилищного строительства в России, выработана методика повышения его эффективности. Целью исследования считается создание новых форм взаимодействий при реализации инвестиционно-строительных проектов малоэтажного жилищного строительства. В статье с помощью статистических методов проанализированы инвестиционно-строительные проекты малоэтажного жилищного строительства, методами индикативного планирования разработана модель реализации энергоэффективного малоэтажного инвестиционно-строительного проекта на основе ГЧП, а также предложены вариативные схемы и инструменты реализации данных проектов. Значимость данной статьи, обусловлена тем, что с помощью разработанной модели реализации энергоэффективного малоэтажного инвестиционно-строительного проекта с комплексными операторами можно освободить частного инвестора от обременительных обязательств по эксплуатации объекта малоэтажного строительства, что существенно снижает возможные риски, как для частного партнера, так и для государства. Данная модель повышает эффективность взаимодействия между участниками инвестиционно-строительного проекта и уровень ответственности каждого из них, а также эффективность взаимодействия между субъектами в процессе реализации инвестиционного проекта малоэтажного жилищного строительства.
1 Статья выполнена в рамках гранта Президента Российской Федерации № МК-2273.2018.6 «Разработка и технико-экономическое обоснование выбора объемно-планировочных и конструктивных решений в малоэтажном жилищном строительстве в аспекте повышения энергетической эффективности и ресурсосбережения»
Development of energy efficiency low-rise projects of housing construction
Filiushina K.E., Gusakova N.V., Yarlakabov A.A., Tomsk State University of Architecture and Building, Tomsk, Russia, Dobrynina O.I., National Research Tomsk State University, Tomsk, Russia,
Astafyev S.A., Baikal State University, Irkutsk, Russia
Keywords: project, low-rise construction, energy efficiency, integrated operator, risks, model.
The article presents a study aimed at the development of existing interactions among the participants of the investment and construction project of low-rise housing construction in Russia and developed a method of improving its efficiency. The aim of the study is to create new forms of interaction in the implementation of investment and construction projects of low-rise housing construction. The article analyzed the investment and construction projects of low-rise housing construction using statistical methods, developed a model for implementing an energy-efficient low-rise investment-construction project based on PPPs using indicative planning methods, and also proposed various schemes and tools for implementing these projects. The significance of this article is due to the fact that with the help of the developed model of implementing an energy efficient low-rise investment and construction project with integrated operators, a private investor can be freed from burdensome obligations to operate a low-rise construction object, which significantly reduces potential risks for both the private partner and the state . This model increases the efficiency of interaction between the participants of the investment and construction project and the level of responsibility of each of them, as well as the efficiency of interaction between the subjects in the process of implementing the investment project of low-rise housing construction.
В настоящее время проблемами развития энергоэффективного малоэтажного жилья занимаются многие ученые и исследователи:
A.М. Береговой [1], В.Г. Лугин, А.В. Зигмантович [2], Е.Г. Гашо, Е.В. Репецкая,
B.Н. Бандурист [3], И.А. Башмаков [4], Nguyen Duc Luong [5], Niccoló Aste, Michela Buzzetti, Paola Caputo, Massimiliano Manfren [6], Anna Alberini, Andrea Bigano [7], Wen-Min Lu, Qian Long Kweh, Mohammad Nourani, Feng-Wen Huang [8] и др. Так как развитие энергоэффективного жилья является неизбежной перспективой на ближайшие несколько лет, в связи с этим утверждена государственная программа по повышению показателей энергоэффективности. Начиная с 2020 года все здания должны соответствовать определенному классу энергоэффективности, и малоэтажное строительство не является исключением. Строительство энергоэффективного, доступного, комфортного и экологичного малоэтажного жилья должно осуществляться по следующим основным направлениям:
1. Создание единого плана комплексной малоэтажной застройки (организованные коттеджные поселки эконом-класса), строительство которых реализуется на базе государственно-частного партнерства;
2. Строительство малоэтажного жилья для жителей сельской местности, осуществляемое в целях улучшения жилищных условий молодых специалистов и членов их семей;
3. Коллективное малоэтажное жилищное строительство (ЖСК).
На сегодняшний день проектам развития энергоэффективного малоэтажного строительства уделяется недостаточно внимания, это связано с тем, что государство заинтересовано в строительстве именно многоэтажного жилья, как наиболее быстрого способа обеспечения жильем нуждающихся в жилых помещениях. Авторы считают, что очевидным запасом развития строительства является формирование непосредственно малоэтажного строительства (МЭС), с целью разработки высококачественной новой организационной модели управления процессами МЭС. В пользу вышеизложенного свидетельствует то, что темпы увеличения МЭС в РФ за минувшие года значительно выросли, а часть МЭС в единой структуре ввода жилья за минувшие 5 лет увеличилась с 40 % до 55 % и имеет тенденцию к повышению.
Для более эффективного управления энергоэффективными проектами малоэтажного строительства необходимо создание комплексных операторов, регулирующих их деятельность. Для обеспечения эффективной реализации малоэтажных инвестиционно-строительных проектов (ИСП) следует рассмотреть возможность создания:
1. Центра развития государственно-частного партнерства (ЦРГЧП), предназначенного для привлечения частных инвестиций в социально значимые проекты строительства, в том числе и в малоэтажное строительство, повышение энергетической эффективности таких проектов, с целью повышения эффективности данных проектов и улучшение качества жизни населения.
2. Агентства содействия индивидуального жилищного строительства (АСИЖС) - считается исполнителем инвестиционно-строительных проектов в доли формирования земельных участков, с целью инвентаризации, рационального использования территорий и комплексного их освоения необходимо в процессе совместной деятельности АСИЖС и органов власти. После завершения процедуры формирования земельных участков, предназначенных для малоэтажного жилищного строительства, со стороны Агентства организуется:
- контроль за сроками и качеством строительства инженерных коммуникаций, в том числе в качестве заказчика в районах малоэтажной жилищной застройки, организацию их ввода в эксплуатацию (подключение), контроль за расчетами с исполнителями строительных работ, в том числе в случае нарушения сроков строительства;
- организация работы жилищных комиссий по приемке жилых домов и вводу построенных домов;
- распределение в установленном порядке земельных участков на конкурсной или иной основе для обустройства рекреационной зоны, застройки спортивными, культурно-развлекательными, торговыми и прочими объектами социального назначения;
- мероприятия по стимулированию формирования жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья или иных подобных организаций;
- внедрение современных информационных технологий по контролю за ходом исполнения РИСП ^ЕВ-камеры).
Далее представлена модель реализации энергоэффективного малоэтажного инвестиционно-строительного проекта на основе ГЧП (рис. 1). Одним из вариантов совершенствования существующей в настоящее время организационной модели государственно-частного партнёрства в малоэтажном строительстве является появление на рынке центра развития государственно-частного партнерства, который осуществлял бы техническое обслуживание и эксплуатацию объектов строительства и оказывал конечную услугу потребителю. В данной модели частный партнер осуществляет строительство объекта, право собственности закреплено за частным партнером до полного возврата вложенных инвестиций, после чего переходит передача права собственности публичному партнеру. Центром развития государственно-частного партнерства могут выступать соответствующие учреждения или коммерческие организации, пожелавшие заниматься данной деятельностью и прошедшие необходимый конкурный отбор. Публичный партнер заключает с центром ГЧП договор на техническое обслуживание объекта в течение срока, определенного соглашением ГЧП.
Договор тех.
Договор об организации образовательного процесса
Энергоэффективный малоэтажный дом
Соглашение о ГЧП
Строительство
Договор безвозмездного
Публичный партнер ^ пользования ^
^Договор купли - продажи ^
1 1 Договор аренды или
▼ покупки земли
Частный партнер (строительная компания)
Агентство содействия индивидуального жилищного строительства (АСИЖС)
т-
I I
Л
Кредитный
договор
Финансово-кредитная организация
Рис.1. Модель реализации энергоэффективного малоэтажного инвестиционно-строительного проекта с комплексными операторами
Эта модель освобождает частного партнера-строителя от обременительных обязательств по эксплуатации объекта малоэтажного строительства и делает реализацию подобных проектов более привлекательной для строительных компаний. Создание центра ГЧП в инвестиционно-строительных проектах существенно снижает риски, как для частного партнера, так и для государства, поскольку выбор центра ГЧП является прерогативой именно публичного партнёра.
Для эффективной реализации предложенной модели развития инвестиицонно-строительного проекта на основе государственно-частного партнерства представим вариативные схемы и инструменты его реализации в таблице 1.
Таблица 1
Вариативные схемы и инструменты реализации инвестиицонно-строительного проекта на основе государственно-частного
Схема Оформление документов Земля Строительство Инженерно-коммунальная инфраструктура Улично-дорожная сеть
1 Всё включено в цену объекта (свободное приобретение на рынке жилья)
2 Самостоятельно Аукцион Договор подряда софинансирование (50/50) бюджет
3 Самостоятельно Аукцион Собственными силами софинансирование (50/50) бюджет
4 ЦРГЧП АСИЖС за счет средств застройщиков бюджет бюджет
5 ЦРГЧП АСИЖС договор со всеми участниками софинансирование (10/90) бюджет
6 ЦРГЧП АСИЖС собственными силами бюджет бюджет
Рис.2. «Схема 1» Вариативная схема и инструменты реализации инвестиционно-строительных проектов
При реализации «Схемы 2» земля, предназначенная под малоэтажное строительство, выставляется на аукцион, а на строительство малоэтажного дома заключается договор подряда. Финансирование инженерно-коммунальной инфраструктуры выполняется совместно за счет средств клиента и за счет средств бюджета, оформление документов осуществляется самостоятельно. Строительство улично-дорожной сети производится полностью за счет бюджета.
«Схема 3» реализации инвестиционно-строительного проекта показывает, что строительство будет производиться собственными силами, это является отличием от предыдущей схемы. Оформление документов также проводится самостоятельно (рис. 4).
Схема и инструменты реализации инвестиционно-строительных проектов
оформление документов земля строительство инженерно-коммунальная инфраструктура улично-дорожная сеть
г 1 г 1
самостоятельно аукцион собственными силами софинансирование 50/50 бюджет
Рис.4. «Схема 3» Вариативная схема и инструменты реализации инвестиционно-строительных проектов
При реализации «Схемы 4» необходимо создать Региональный центр развития государственно-частного партнерства и Агентство содействия индивидуальному жилищному строительств», которые будут исполнителями инвестиционно-строительного проекта в части оформления документов и формирования земельных участков (рис. 5). Строительство осуществляется путем заключения договоров со всеми участниками инвестиционно-строительного проекта, дополнительным участником становится финансово-кредитное учреждение (рис. 6).
Рис.6. Схема заключения договора со всеми участниками инвестиционно-строительного проекта
Схема и инструменты реализации инвестиционно-строительных проектов
оформление документов земля строительство инженерно-коммунальная инфраструктура улично-дорожная сеть
1 г 1 г г г
ЦРГЧП АСИЖС за счет средств застройщиков бюджет бюджет
Рис.7. «Схема 5» Вариативная схема и инструменты реализации инвестиционно-строительных проектов
Отличие «Схемы 5» от предыдущей заключается в том, что в данном случае строительство осуществляется за счет средств застройщиков. Финансирование строительства инженерно-коммунальной инфраструктуры и улично-дорожной сети станет реализовываться в результате бюджетных средств, оформление документов на реализацию инвестиционно-строительного проекта осуществляется Региональным центром развития государственно-частного партнерства.
Отличие последней вариативной «Схемы 6» заключается в том, что на строительство будут выделяться лесорубные билеты, средства фондов, бюджетов, так же можно будет использовать материнский капитал и т. д.
Таблица 2
Мероприятия, позволяющие реализовать энергоэффективные инвестиционно-строительные проекты в области малоэтажного строительства на основе ГЧП
Наименование мероприятия Исполнитель
Совершенствование и дополнение нормативно-правовой базы малоэтажного строительства Департамент строительства и архитектуры
Создание операторов малоэтажного строительства - ЦРГЧП и АСИЖС Департамент строительства и архитектуры
Формирование базы реализуемых и планируемых к реализации инвестиционно-строительных проектов ЦРГЧП
Формирование списков потенциальных частных инвесторов ЦРГЧП
Определение объектов и земельных участков для малоэтажного строительства (копии правоустанавливающих документов на землю и вы-копировка генплана) АСИЖС
Формирование списков потенциальных участников РИП, нуждающихся в улучшении жилищных условий и состоящих на учёте (с информацией о месте работы, прописки) АСИЖС
Разработка кредитно-финансовых механизмов и условий предоставления кредитных займов на малоэтажное строительство Финансово-кредитное учреждение, ЦРГЧП
Разработка градостроительной и проектной документации, оформление земельных участков АСИЖС
Заключение договоров аренды и предварительных договоров купли-продажи АСИЖС
Строительство инженерно-коммунальной инфраструктуры на участках малоэтажной застройки, за исключением внутриквартальных и внутри дворовых объектов инженерно-коммунальной инфраструктуры ЦРГЧП, АСИЖС; по согласованию: коммунальные предприятия, частные инвесторы, строительно-монтажные организации
Строительство автомобильных (улично-дорожной сети) дорог к новому микрорайону массовой малоэтажной застройки, а также на их территории, за исключением внутриквартальных и внутри дворовых проездов ЦРГЧП, АСИЖС; по согласованию: коммунальные предприятия, частные инвесторы, строительно-монтажные организации
Строительство социальных объектов (детский сад, школа, развлекательный центр), а также объектов правопорядка и безопасности Администрация, частные инвесторы по согласованию
Массовое строительство жилых объектов малоэтажной застройки ЦРГЧП, АСИЖС, по согласованию: кредитные организации; органы местного самоуправления; частные инвесторы; финансово-кредитные, строительно-монтажные и другие организации
Для реализации энергоэффективных малоэтажных инвестиционно-строительных проектов следует уделить особое внимание не только финансовой эффективности строительства, но и эксплуатационной. Таким образом, показатель эффективности является многокомпонентным, потому как в данном исследовании рассматривается эффективность, как при реализации проекта, так и при эксплуатации малоэтажного дома. Экономия при строительстве малоэтажного дома достигается за счет внедрения новых технологий и материалов, позволяющих уменьшить тепловые потери малоэтажного дома, а также за счет применения энергосберегающего отопительного оборудования (при отсутствии данного оборудования для отопления малоэтажного дома потребовалось бы строительство котельной, что привело бы к дополнительным затратам). Эксплуатационный эффект получается в результате экономии на коммунальных услугах, в частности в отоплении и горячем водоснабжении.
При надлежащем нормативном регулировании и создании необходимых условий для деятельности комплексных операторов использование данной модели может стать эффективной схемой для развития энергоэффективных инвестиционно-строительных проектов малоэтажного строительства.
Реализация предложенной модели ИСП с предложенными комплексными операторами обеспечит развитие следующих направлений:
1. Развитие программы социальной ипотеки с интеграцией в нее, согласно мероприятий по обеспечиванию жильем молодых семей, специалистов на селе, граждан-получателей государственных жилищных сертификатов, инвалидов, детей-сирот, а кроме того семей, обладающих возможностью использовать материнский (семейный) капитал в целях улучшения жилищных условий.
2. Развитие ипотечного жилищного кредитования для малоэтажного строительства.
3. Поддержка развития коммерческого малоэтажного жилищного строительства в рамках формирования государственного заказа на жилье эконом-класса.
4. Стимулирование частной инициативы граждан по строительству жилья и некоммерческих объединений граждан (жилищно-строительных кооперативов).
5. Поддержка модернизации и развития предприятий строительных материалов.
6. Введение энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий и строительных материалов в малоэтажном жилищном строительстве.
7. Развитие кадровой политики в сфере строительства энергоэффективного малоэтажного жилья.
8. Предоставление информационной открытости реализации мер по стимулирования развития малоэтажного жилищного строительства [8].
Библиография
1. Береговой А.М., Дерина М.А., Сухов Я.И. Вопросы повышения энергоэффективности зданий в стадии
проектирования и восстановления // Современные научные исследования и инновации, 2015. - № 5-2. - С.
51-54.
2. Лугин В.Г., Зигмантович А.В. Влияние энергосберегающих технологий на выбор организационно-техниче-
ских решений в строительстве // Технологии строительства, 2005. - № 4. - С. 144-146.
3. Гашо Е.Г., Репецкая Е.В., Бандурист В.Н. Формирование региональных программ энергосбережения //
Энергосбережение, 2010. № 8. С. 1-14.
4. Башмаков И.А. Оценка значений целевых индикаторов государственной программы РФ по энергосбереже-
нию // Энергосбережение, 2013. № 4. С. 10-23.
5. Nguyen Duc Luong. A critical review on Energy Efficiency and Conservation policies and programs in Vietnam.
Renewable and Sustainable Energy Reviews, 2015, vol. 52, pp. 623-634.
6. Aste N., Buzzetti M., Caputo P., Manfren M. Local energy efficiency programs: A monitoring methodology for
heating systems. Sustainable Cities and Society, 2014, vol. 13, pp. 69-77.
7. Alberini A., Bigano A. How effective are energy-efficiency incentive programs? Evidence from Italian homeowners.
Energy Economics, 2015, vol. 52, sup. 1, pp. S76-S85.
8. Филюшина К.Э., Гусакова Н.В., Гусаков А.М., Минаев Н.Н., Добрынина О.И., Ярлакабов А.А. Разработка теоретической модели развития малоэтажного жилищного строительства в России // Экономика и предпринимательство, 2017. - № 5-1 (82). - С. 792-796.
References
1. Beregovoj A.M., Derina M.A., Suhov Ja.I. Issues of improving the energy efficiency of buildings at the design and restoration stage // Sovremennye nauchnye issledovanija i innovacii [Modern scientific research and innovation], 2015, no 5-2, pPp. 51-54 (in Russ.).
2. Lugin V.G., Zigmantovich A.V. The influence of energy-saving technologies on the choice of organizational and technical solutions in construction // Tehnologii stroitel'stva [Construction Technologies], 2005, no 4, pp. 144-146 (in Russ.).
3. Gasho E.G., Repeckaja E.V., Bandurist V.N. Formation of regional energy saving programs // Jenergosberezhenie
[Energy Saving], 2010, no , pp. 1-14 (in Russ.).
4. Bashmakov I.A. Estimation of the values of the target indicators of the state program of the Russian Federation on
energy saving // Jenergosberezhenie [Energy Saving], 2013, no 4, pp. 10-23 (in Russ.).
5. Nguyen Duc Luong. A critical review on Energy Efficiency and Conservation policies and programs in Vietnam.
Renewable and Sustainable Energy Reviews, 2015, vol. 52, pp. 623-634.
6. Aste N., Buzzetti M., Caputo P., Manfren M. Local energy efficiency programs: A monitoring methodology for
heating systems. Sustainable Cities and Society, 2014, vol. 13, pp. 69-77.
7. Alberini A., Bigano A. How effective are energy-efficiency incentive programs? Evidence from Italian homeowners.
Energy Economics, 2015, vol. 52, sup. 1, pp. S76-S85.
8. Filjushina K.Je., Gusakova N.V., Gusakov A.M., Minaev N.N., Dobrynina O.I., Jarlakabov A.A. Development of a theoretical model for the development of low-rise housing in Russia // Jekonomika i predprinimatel'stvo [Economy and Entrepreneurship] ,201 5, no 5-1 (82), pp. 792-796 (in Russ.).
Авторы
Филюшина Кристина Эдуардовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики, организации, управления строительство и жилищно-коммунальным комплексом, ФГБОУ ВО Томский государственный архитектурно-строительный университет (634003 г. Томск, пл. Соляная, 2); e-mail: [email protected];
Гусакова Наталья Васильевна, старший преподаватель кафедры экономики, организации, управления строительство и жилищно-коммунальным комплексом, ФГБОУ ВО Томский государственный архитектурно-строительный университет (634003 г. Томск, пл. Соляная, 2); e-mail: [email protected];
Ярлакабов Аброрбек Абдукахарович, сстудент 3 курса, ФГБОУ ВО Томский государственный архитектурно-строительный университет (634003 г. Томск, пл. Соляная, 2); e-mail: gusakovanata@ mail.ru;
Добрынина Ольга Игоревна, аспирантка, ФГАОУ ВО «Национальный исследовательский Томский государственный университет» (634050 г. Томск, пр. Ленина, 36); e-mail: dobrynina_oly@ mail.ru;
Астафьев Сергей Александрович, доктор экономических наук, доцент, заведующий кафедрой экономики и управления инвестициями и недвижимостью ФГБОУ ВО Байкальский государственный университет (664003, г. Иркутск, ул. Ленина 11); e-mail: [email protected]
