CC BY
126
РАСПОРЯЖЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ, ПРИНАДЛЕЖАЩИМ ЛИЦУ НА ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ
Е.С. Корчагина
Кафедра гражданского и трудового права Российский университет дружбы народов Ул. Миклухо-Маклая, 6, 117198 Москва, Россия
В статье рассматривается порядок распоряжения супругами имуществом, находящимся в общей совместной собственности; особенности распоряжения сособственниками имуществом, принадлежащим им на праве обшей собственности, и распоряжения собственником своей долей в праве.
Отношения двух или нескольких собственников по поводу принадлежащего им совместно имущества опосредуются институтом общей собственности. Возникновение права общей собственности связано с различными юридическими фактами: заключение договора купли-продажи, соглашения о совместной деятельности, наследование неделимой вещи, создание или изготовление новой вещи, иные юридические акты.
Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Общая собственность с участием граждан может быть как долевой, так и совместной, а с участием юридических лиц и государственных и муниципальных образований — только долевой. Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом. ГК РФ предусматривает два вида общей совместной собственности: общую совместную собственность супругов и общую совместную собственность крестьянского (фермерского) хозяйства. Требование установления режима общей совместной собственности не императивно: своим соглашением субъекты вправе, определив доли, перейти к отношениям общей долевой собственности.
В нашем обществе большинство супругов не заключают брачный договор и, следовательно, являются участниками совместной собственности. В тех случаях, когда одним супругом приобретается жилое помещение, то все равно возникает право общей совместной собственности. При этом не имеет значения, на чье имя зарегистрировано право собственности. Например, супруг приобрел квартиру и зарегистрировал право собственности на себя. Если иное не установлено соглашением, эта квартира находится в общей собственности супругов.
Сделки по распоряжению общим имуществом, кем бы из участников они не были совершены, предполагаются совершенными по взаимному согласию всех участников; оспорить такую сделку по мотивам отсутствия взаимного согласия остальные участники могут только в том случае, если докажут, что другая сторона знала или не могла не знать об отсутствии всеобщего согласия (ст. 253 ГК РФ). К
сожалению, в ГК РФ предположение о согласии супругов по поводу распоряжения общим имуществом не ограничивалось ни видом отчуждаемого имущества, ни формой договора об отчуждении. Согласно данной норме супруг мог самостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество, включая и жилое помещение. Возникали конфликты.
Семейный кодекс РФ ликвидировал этот правовой пробел, указав на необходимость нотариального удостоверения согласия супруга в случае отчуждения другим супругом жилого помещения, находящегося в совместной их собственности. Более тою. точно такое же согласие необходимо и на приобретение жилья.
Очевидно, что данная норма служит защитой интересов семьи от необдуманных решений нерадивых супругов. Она не противоречит ГК РФ. поскольку правило, записанное в п. 4 ст. 253, говорит о возможности установить иной режим владения, пользования и распоряжения совместной собственностью, отличный от режима ГК РФ.
Каждый из супругов вправе требовать раздела общей совместной собственности как при расторжении брака, так и состоя в браке. Доли предполагаются равными. Однако норма, записанная в ст. 39 Семейного кодекса РФ, предоставила суду право отступить от правила равных долей, учитывая интересы несовершеннолетних детей. Суд может признать доли супругов неравными и в том случае, когда необходимо защитить интересы одного из супругов. К примеру, один из супругов не получал доход по неуважительной причине или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. Справедливость требует, чтобы при разделе общей собственности в судебном порядке доля такого супруга оказалась меньше.
При разделе жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд определяет, какие комнаты подлежат передаче каждому из них. Если одному из супругов передаются комнаты, стоимость которых превышает причитающуюся ему долю (в денежном выражении), то другому супругу должна быть присуждена соответствующая компенсация.
Имущество не признается общей совместной собственностью в тех случаях, когда оно было приобретено одним супругом при фактическом прекращении брака и, следовательно, второй супруг никаких прав на это помещение не приобретает. Но фактическое прекращение супружеских отношений подлежит доказательству в судебном порядке.
В тех случаях, когда граждане проживают совместно без регистрации брака (в быту такие отношения называют гражданским браком), режима совместной собственности на имущество, приобретенное ими во время таких отношений, не возникает. Следует иметь в виду, что в таком случае (при гражданском браке) возможно лишь установление режима общей долевой собственности, о котором речь пойдет далее.
Муж и жена в договоре, который возможно заключить как до, так и вовремя брака, тоже могут предусмотреть долевую собственность на имущество, нажитое во время брака.
Право общей долевой собственности в объективном смысле — это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности имущества (например, жилого дома) одновременно нескольким лицам (например, нескольким наследникам собственника жилого дома) в определенных долях, а в субъективном смысле — это право двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, составляющим в юридическом смысле единое целое.
Итак, общая долевая собственность — это собственность двух и более лиц, чьи доли в праве собственности определены законом (к примеру, в наследственных отношениях — п. 2 ст. 1141 ГК РФ) либо договором. Доля в праве собственности становится по ее определении (если нет соглашения об ином, доли полагаются равными) критерием, определяющим объем правомочий, находящихся у каждого из со-собственников имущества.
Как справедливо было замечено К.И. Скловским, невозможно обнаружить «продиктованный практическими целями договор, имеющий единственной (а не факультативной) целью возникновение общей собственности» [3. с. 68]. Действительно, ни договоры (прежде всего о совместной деятельности), ни даже сделки (приватизация) не направлены на возникновение общей собственности — она возникает как необходимое сопутствующее обстоятельство.
Исходя из того, что каждый из правообладателей относится к имуществу, находящемуся в собственности, как к своему, возникает необходимость в рассмотрении особенностей, касающихся правомочий субъектов общей долевой собственности.
Осуществление правомочий возможно исключительно лишь при формировании общей воли, то есть при достижении сособственниками согласия. Так, пользование и владение общей собственностью осуществляются по соглашению участников, причем объем правомочий по общему правилу связан с долей сособственника в праве общей собственности.
Достаточно ясно законодателем решен вопрос о судьбе улучшений: здесь критерием, определяющим их юридическую судьбу, является отделимость от первоначального имущества. Если отделение возможно, то улучшения входят в состав имущества лица, их произведшего, на традиционном праве собственности. Если же отделение улучшений невозможно без несоразмерного умаления ценности имущества, то они входят в состав общей собственности (в смысле имущества, на которое распространяется данное право). Лицо, произведшее данные улучшения, имеет право на соразмерное увеличение своей доли в собственности. Данное регулирование имеет место, поскольку иное не предусмотрено соглашением участников: так, порядок изменения доли при производстве улучшения может быть определен заранее (до события) соглашением сторон, а отделимые улучшения при согласии сособ-ственников могут стать объектом общей собственности.
Что же касается распоряжения общей собственностью, то не следует смешивать два совершенно различных права, отражающих выявленное разделение отношений, связанных с общей собственностью. Речь идет о распоряжении сособственниками имуществом, принадлежащим им на праве общей собственности, и распоряжении собственником своей долей в праве. В первом случае сособсгвенники по достижении согласия вправе произвести отчуждение, уничтожение или другим способом распорядиться своим имуществом, причем закон не дает возможности при недостижении сособственниками согласия обратиться за разрешением спора в суд, что связывается, вероятно, с необратимостью для несогласного сособственника такого решения. Право же сособственника на распоряжение своей долей в праве на имущество ограничено лишь специальными требованиями по отношению к иным участникам. Так, в случае возмездного отчуждения доли ее собственником сособ-ственники имеют право ее преимущественной покупки по той же цене и на прочих равных условиях.
Гражданский кодекс предусматривает специальное последствие несоблюдения порядка распоряжения долей в праве собственности. Любой заинтересованный со-собственник может требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке.
Следует помнить о вещной природе права общей собственности, что разрешает вопрос о возможности цессии в отношении доли в праве, так как ст. 382 ГК указывает на обязательственный характер передаваемых прав.
В отношении продажи доли действуют общие нормы ГК о моменте перехода права собственности: в качестве диспозитивного установлено правило о переходе в момент заключения, а для договоров, подлежащих государственной регистрации (прежде всего о переходе доли в праве собственности на недвижимость), моментом перехода будет являться момент самой государственной регистрации [2].
Даже в случае обращения взыскания на имущество гарантией интересов остальных участников долевой собственности будет необходимость обращения кредитора к ним с предложением приобрести долю должника (однако, соблюдая интересы кредитора, законодатель установил корреляцию цены доли с ценами, существующими на рынке). Защите же интересов кредитора служит и возможность продажи доли при помощи публичных торгов, вне круга субъектов долевой собственности.
Защита права общей собственности против третьих лиц осуществляется совместно участниками при. помощи традиционных вещных исков. Однако в спорах между самими правообладателями защита при помощи вещных исков не допускается. Участникам общей долевой собственности предоставлено право на обращение в суд с требованием определения порядка владения и пользования объектом права, а также с требованием компенсации, соразмерной доле в праве, при невозможности предоставления упомянутых правомочий. При наибольших нарушениях (особенно актуально для договоров о совместной деятельности, имеющих фидуциарный характер) возможен иск о разделе общей собственности и выделе из нее доли в натуре. При невозможности выдела, или несоразмерности выдела, или незначительности доли — о выплате соразмерной компенсации, причем такое решение может быть принято судом при наличии упомянутых обстоятельств, даже если было заявлено требование о выделе доли в натуре. Как следует из судебной практики, такое решение чаще всего принимается при разрешении споров, связанных с общей собственностью на недвижимость. Прежде всего, со спорами о жилых домах и помещениях, если доля сособственника незначительна и на нее невозможно выделить никакие из имеющихся в доме помещений, а интерес владельца доли заключается в периодическом использовании жилья, тогда как оставшиеся сособственники постоянно проживали в нем, подобные решения суды принимали и до действующего ГК, который легализовал такую практику [1].
На практике возникают судебные споры, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности на жилое помещение, если жилье принадлежит по праву собственности одному лицу. Именно доли в праве, а не части жилья. Например, гражданин является собственником двухкомнатной квартиры. И он решил произвести отчуждение одной трети права на жилье. Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямого запрета тоже нет. Что же из этого следует? «...Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права по своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора», — записано в п. 2 ст. 1 ГК РФ. И более того: «...Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами», — читаем в п. 2 ст. 421 ГК РФ. Еще более демократичны нормы статей 209 и 288 ГК РФ, из которых следует, что собственник жилья вправе по своему ус-
мотрению в отношении принадлежащего ему жилого помещения производить любые действия, не противоречащие закону. Все выше приведенные нормы позволяют сделать вывод о том, что сделка по отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возможна. И это соответствует действующему законодательству. Учреждение юстиции по государственной регистрации не вправе отказать в регистрации таких сделок. Напротив, госрегистратор обязан зарегистрировать следующие документы. Во-первых, договор о выделении доли в праве. Во-вторых, долю лица, приобретшего право. В-третьих, оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение доли в праве собственности.
ЛИТЕРАТУРА
1. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Рук. авт. коллектива М.И. Брагинский. — М.: Фонд «Правовая культура», 1995. — 480 с.
2. Приказ Минюста РФ «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» от 6 августа 2001 г. № 233.
3. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. — М.: Дело, 2002.
DISPOSAL OF JOINT PROPERTY
E.S. Korchagina
The Department of Civil and Labor Law Peoples’ Friendship University of Russia Miklukho-Maklaya St., 6, 117198 Moscow, Russia
The article deals with the rules on disposal of joint property by the married couple. The author describes the special features of disposal of joint property by co-owners and of part interest disposal.
